Uitspraken

Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde01] is dat Vidomes niet heeft voldaan aan de op haar rustende stelplicht. Dit verweer faalt. Het kan aan [gedaagde01] worden toegegeven dat Vidomes de gronden van haar vordering in de dagvaarding slechts van een beknopte toelichting heeft voorzien, maar uit het verweer van [gedaagde01] leidt de rechtbank af dat het voor haar desalniettemin voldoende duidelijk is geweest waartegen zij zich moest verdedigen. Er is evenmin sprake van een schending van de substantiëringsplicht of de bewijsaandraagplicht nm, omdat uit de aan de rechtbank overgelegde stukken niet volgt dat Vidomes voor aanvang van deze procedure bekend was met een inhoudelijk verweer van [gedaagde01] . Dit betekent dat de rechtbank de vordering van Vidomes inhoudelijk kan beoordelen.

In geschil is of Vidomes de erfpacht door opzegging rechtsgeldig heeft beëindigd. De erfpacht is bij exploot van 22 april 2021 opgezegd tegen 1 november 2021. Vidomes heeft de erfpacht dan ook opgezegd op de wijze zoals voorgeschreven in artikel 5:88 lid 1 BW. Vervolgens moet worden beoordeeld of [gedaagde01] in ernstige mate is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen als erfpachter in de zin van artikel 5:87 lid 2 BW door (i) niet aan de op haar rustende zelfbewoningsverplichting te voldoen en/of (ii) niet te voldoen aan de verplichting om de woning aan Vidomes aan te bieden nadat een hypotheekhouder mededeling heeft gedaan van het voornemen over te gaan tot gedwongen verkoop van de woning. De rechtbank overweegt daarover als volgt.

In artikel 11 van de akte (die is geciteerd in 2.2) is opgenomen dat [gedaagde01] verplicht is om de woning onverwijld bij aangetekende brief te koop aan te bieden aan Vidomes zodra een hypotheekhouder schriftelijk heeft medegedeeld over te willen overgaan tot gedwongen verkoop van de woning. Amstelhuys heeft in de e-mails van 11 mei 2022 en 12 september 2022 aan Vidomes bevestigd voornemens te zijn de woning gedwongen te verkopen. Uit dezelfde e-mails volgt ook dat Amstelhuys dit voornemen nog niet ten uitvoer heeft gelegd, enkel omdat zij uit kostenoverwegingen het resultaat van de onderhavige procedure wenst af te wachten. [gedaagde01] heeft gelet op de inhoud van deze e-mails onvoldoende gemotiveerd weersproken dat Amstelhuys schriftelijk heeft medegedeeld voornemens te zijn de woning gedwongen te willen verkopen. De enkele stelling dat [gedaagde01] geen betalingsachterstand heeft, of geen schriftelijke mededeling van Amstelhuys heeft ontvangen, is daarvoor onvoldoende. De informatie over de hypothecaire lening bevindt zich immers in het domein van [gedaagde01] , en het had dus op haar weg gelegen om haar betwisting met voldoende feitelijke gegevens te onderbouwen.

Tussen partijen is verder niet in geschil dat [gedaagde01] de woning niet te koop aan Vidomes heeft aangeboden, en dat het niet nakomen van de aanbiedingsplicht een ernstige tekortkoming in de zin van artikel 5:87 lid 2 BW is.

Gelet op deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde01] in ernstige mate is tekortschoten in de nakoming van haar verplichtingen als erfpachter door na te laten de woning aan Vidomes aan te bieden nadat Amstelhuys heeft medegedeeld over te willen gaan tot gebruikmaking van het recht tot gedwongen verkoop. De opzegging op die grond is dus gerechtvaardigd en rechtsgeldig. Aldus is de erfpacht per 1 november 2021 geëindigd. In het midden kan blijven of [gedaagde01] in ernstige mate is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen als erfpachter door de woning (na de datum van het arrest van het hof) niet te bewonen.

Het eindigen van de erfpacht brengt voorts mee dat de inschrijving van de erfpacht in het kadaster per 1 november 2021 waardeloos is als bedoeld in artikel 3:28 BW. [gedaagde01] heeft niet voldaan aan haar verplichting ingevolge dat wetsartikel om op verzoek onmiddellijk belanghebbende Vidomes een schriftelijke verklaring van waardeloosheid af te geven. Daarom is ook de gevorderde waardeloosverklaring van de inschrijving op grond van artikel 3:29 BW toewijsbaar. De beslissing wordt op dit punt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard aangezien artikel 3:29 lid 4 BW zich daartegen verzet.

[gedaagde01] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. Aan de zijde van Vidomes worden deze kosten begroot op € 1.196 (2 punten à 598 volgens tarief II) aan salaris advocaat, € 667 aan griffierecht en € 106 aan kosten van het exploot van de dagvaarding.