Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 27 februari 2016 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: het object), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2015 voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 568.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) voor het jaar 2016.
2. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
3. Eiseres is eigenaar en gebruiker van het object. Het betreft een voormalig schoolgebouw uit 1956, dat in 1993 vrijwel volledig is verbouwd en geschikt is gemaakt als kinderdagverblijf. De bruto vloeroppervlakte is ongeveer 867 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 2.182 m². Het object is gelegen nabij het stadscentrum.
4. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een waarde van € 346.000. Daartoe wijst eiseres op een taxatierapport van taxateur [C] , die het object op die waarde heeft getaxeerd.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 28 november 2016 door taxateur ir. [B] . In dit taxatierapport is de waarde van het object bepaald op € 733.000.
6. Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van een incourant object en dat de waarde daarom dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Bij de berekening van die waarde wordt rekening gehouden met de aard en bestemming van de zaak en sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
7. De verschillen in de uitkomsten van de taxaties zijn met name gelegen in de mate van functionele veroudering en de waardering van de grond. Daarnaast heeft eiseres ter zitting erkend dat haar taxateur ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de renovatie in 1993, zij het dat partijen het niet eens zijn over de invloed daarvan op de waarde.
8. Met betrekking tot de functionele veroudering spelen enkele aspecten een rol. In de eerste plaats heeft de taxateur van verweerder de levensduur van de oorspronkelijke bouw verlengd. De standaard levensduur is vijftig jaar. Op de waardepeildatum was de oorspronkelijke bouw 59 jaar oud. Overeenkomstig onderdeel 5.1 van de Taxatiewijzer Algemeen deel van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (hierna: de Taxatiewijzer) heeft de taxateur de resterende levensduur voor de ruwbouw op tien jaren bepaald en voor de afbouw en installaties op vijf jaren. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat afwaardering tot de restwaarde dient plaats te vinden, maar heeft dit standpunt niet onderbouwd. Op grond van de Taxatiewijzer bestaat hiervoor aanleiding als sprake is van een concreet plan tot sloop, transitie of grondige renovatie. Gesteld noch gebleken is dat een van die situaties zich hier voordoet. Om die reden ziet de rechtbank geen aanleiding af te wijken van de taxatie van verweerder.
9. Voor de gerenoveerde delen geldt als uitgangspunt een verwachte levensduur van 25 jaar. Op de waardepeildatum waren de gerenoveerde delen 23 jaar oud. De rechtbank verenigt zich gelet op het voorgaande met het oordeel van de taxateur dat de verwachte resterende levensduur vijf jaar is.
10. Onderdeel van de functionele veroudering is voorts een eventuele correctie in verband met economische veroudering. De taxateur van verweerder heeft de zolder volledig afgeschreven. Eiseres stelt zich op het standpunt dat op de overige delen een correctie van 29% dient plaats te vinden voor economische veroudering. Zij wijst erop dat de markt voor kinderopvang ongunstig is en dat de bezettingsgraad als gevolg hiervan in 2015 71% was. Verweerder heeft met geen enkele economische veroudering rekening gehouden.
11. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een correctie op grond van economische veroudering. Daarvoor zou aanleiding bestaan in geval van structurele leegstand. Er dient rekening te worden gehouden met te verwachten groei en eventuele reservecapaciteit. Verweerder heeft onbetwist gesteld dat in de nabije omgeving van het kinderdagverblijf een nieuwe woonwijk is ontwikkeld, waarvan de eerste huizen in 2015 zijn opgeleverd. Het zijn voor een belangrijk deel woningen voor gezinnen, wat maakt dat te verwachten is dat er in de omgeving op korte termijn meer behoefte aan kinderopvang zal zijn, aldus verweerder. Ook de geraadpleegde cijfers van het CBS geven geen aanleiding voor een correctie. Hiermee heeft verweerder voldoende onderbouwd dat er geen sprake is van economische veroudering. De enkele verwijzing van eiseres naar de bezettingsgraad op de waardepeildatum acht de rechtbank daartegenover onvoldoende.
12. Op de overige onderdelen van de functionele afschrijving ontlopen de beide taxaties elkaar nauwelijks. Volledigheidshalve merkt de rechtbank op dat eiseres de stelling dat sprake is van excessieve kosten onvoldoende heeft onderbouwd. Zij verwijst enkel naar de oudheid van het gebouw. Nu die al van invloed is op de waarde in het kader van de verwachte levensduur, is er zonder nadere toelichting, die ontbreekt, geen aanleiding voor een extra afschrijving. Verweerder heeft een afschrijving van 5% gehanteerd. Dit acht de rechtbank voldoende. De aftrek voor veranderde bouwwijze en de aftrek voor ondoelmatigheid pakken voor eiseres per saldo in het taxatierapport van verweerder nauwelijks ongunstiger uit dan in het taxatierapport dat eiseres heeft overgelegd.
13. Op grond van het voorgaande acht de rechtbank de functionele afschrijving die de taxateur van verweerder heeft toegepast aannemelijk geworden.
14. Met betrekking tot de grondwaarde is de discussie ter zitting beperkt tot de waarde van de grond als zodanig. Eiseres heeft ermee ingestemd dat de parkeerplaatsen op 100% van de vierkante meterprijs worden gewaardeerd. Het verschil van mening betreft deze prijs per vierkante meter en de indeling van het perceel in basiskavel en restgrond.
15. Verweerder heeft de grond gewaardeerd door middel van een methode van systematische vergelijking. Dit is in overeenstemming met artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: Uitvoeringsregeling) en de Taxatiewijzer en dit acht de rechtbank dan ook een bruikbare methode. Verweerder heeft vier referenties gebruikt. De waarde van de grond bedraagt volgens de taxateur in totaal € 448.200 bestaand uit € 72.000 voor negen parkeerplaatsen en € 376.200 voor de overige grond.
16. Gelet op de inhoud van de Taxatiewijzer dient bij de waardering van de grond rekening te worden gehouden met de bestemming van het perceel. Deze is in dit geval Maatschappelijke doeleinden. Gelet hierop acht de rechtbank met name de referenties [A-straat 2] en [A-straat 3] bruikbaar. In beide gevallen is sprake van een aanzienlijk grotere kavel dan het perceel van eiseres. De gemiddelde prijs van de referenties komt op afgerond € 200 per m². Nu een groter perceel vaak een verhoudingsgewijs lagere prijs per m² heeft, acht de rechtbank de uitgangswaarde van € 200 voor het onderhavige object voldoende onderbouwd.
17. Voor de verdeling van de kavel in basiskavel en restgrond heeft de taxateur aansluiting gezocht bij de uitgangspunten van de Taxatiewijzer. Hij heeft de oppervlakte van het gebouw vermenigvuldigd met een factor 2. Hij heeft daarbij ook de zolder meegeteld, hoewel deze functioneel is afgeschreven. Dit acht de rechtbank niet zonder meer begrijpelijk. Het uitgangspunt is dat een hoger bouwvolume in de regel leidt tot de behoefte aan meer grond rondom het gebouw (zoals parkeervoorzieningen). Als een deel functioneel is afgeschreven, wordt het (theoretisch) niet gebruikt en valt niet in te zien waarom dit deel wel de behoefte aan grond doet toenemen. Dit betekent dat de rechtbank het meer aannemelijk vindt dat moet worden uitgegaan van een basiskavel van 1.661 m². Daarin is overigens - zoals uit het voorgaande al volgt - tevens de parkeerruimte begrepen. Dat moet worden uitgegaan van een nog kleinere basiskavel, zoals eiseres voorstaat, acht de rechtbank niet aannemelijk geworden.
18. De rechtbank acht voorts niet voldoende onderbouwd dat aan de parkeerplaatsen een nog hogere waarde dan € 200 per m² toekomt, nu aannemelijk is dat ook de percelen die als vergelijking zijn gebruikt deels als parkeerterrein gebruikt zullen worden.
19. Nu verweerder zich daarover niet anderszins heeft uitgelaten, zal de rechtbank in aansluiting op het taxatierapport van eiseres aannemen dat de waarde van de restgrond per vierkante meter 20% bedraagt van de waarde van de basiskavel. Dit komt neer op € 40.
20. De waarde van de kavel komt op basis van de hiervoor geformuleerde uitgangspunten uit op € 332.200 voor de basiskavel en € 20.800 voor de restgrond, in totaal dus € 353.000. Dit is in totaal ruim € 95.000 minder dan de waarde die de taxateur van verweerder hieraan heeft toegekend. Aangezien de beschikte waarde echter € 165.000 onder de getaxeerde waarde ligt en de taxatie op de overige punten voldoende is onderbouwd, komt de rechtbank tot het oordeel dat aannemelijk is dat verweerder de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De discussie over de waarde van het afdak en de speelplaats (in totaal goed voor een verschil van afgerond € 16.000) kan hieraan niet afdoen.
21. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het object en de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond.
22. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A. Eskes, rechter, in aanwezigheid van mr. R.W.H. van Brandenburg, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 mei 2017.
Afschrift verzonden aan partijen op:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
