Uitspraken

Overwegingen

1. Eiser is eigenaar van het bedrijfspand, een kantoorverzamelgebouw uit 1998 met vier verdiepingen. Het bedrijfspand bevindt zich op het bedrijventerrein [C] en is direct gelegen aan de A12. De totale oppervlakte bedraagt ongeveer 1.680 m². In het onderhavige jaar staat het bedrijfspand leeg.

Geschil

2. In geschil is de waarde van het bedrijfspand op de waardepeildatum.

3. Eiser heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het leegstandsriscio. Dit moet volgens eiser zowel in de huurwaarde als in de huurwaardekapitalistatiefactor (hwk-factor) tot uiting komen. Eiser bepleit een waarde van circa € 500.000, gebaseerd op een huurwaarde van € 50 per vierkante meter en een hwk-factor van zes. Eiser heeft met betrekking tot de door hem voorgestane waarde geen taxatierapport overgelegd.

4. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport. In dit taxatierapport is de waarde van het bedrijfspand getaxeerd op € 899.000. Naast gegevens van het bedrijfspand bevat het rapport gegevens van vier vergelijkingsobjecten: [A-straat 2, 3, 4 en 5] . Deze bedrijfspanden zijn ook gelegen op [C] .

5. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het bedrijfspand niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Nu tussen partijen niet in geschil is dat de huurwaardekapitalisatiemethode terecht is toegepast, zal de rechtbank achtereenvolgens de door verweerder gehanteerde huurwaarde en hwk-factor bespreken.

7. Verweerder heeft de huurprijs vastgesteld op € 65 per vierkante meter. Verweerder heeft de huurprijs bepaald aan de hand van de beschikbare huurprijzen van bedrijfspanden aan de [A-straat 2, 3 en 5] gerealiseerd in de periode van september 2013 tot en met 1 januari 2016. Deze huurprijzen variëren tussen de € 87,50 en € 92,66 per vierkante meter. De rechtbank acht de gehanteerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar nu deze aan dezelfde kant van de A12 zijn gelegen als het bedrijfspand. De vergelijkingsobjecten hebben zelfs een iets minder goede ligging dan onderhavig pand doordat ze niet direct zichtbaar zijn vanaf de snelweg. Op basis van deze vergelijkingscijfers heeft verweerder de waarde van onderhavig pand vastgesteld op € 65 per vierkante meter. Eiser heeft zijn stelling dat de vergelijkingscijfers toevalstreffers zijn niet nader onderbouwd. Gelet op het voorgaande acht de rechtbank de door verweerder gehanteerde huurwaarde niet te hoog.

8. Hetgeen eiser naar voren heeft gebracht omtrent de vraaghuur voor het onderhavig pand leidt niet tot een ander oordeel. Verweerder heeft in zijn stukken erop gewezen dat de vraaghuurprijs voor onderhavig bedrijfspand € 120 per vierkante meter bedraagt. Ofschoon eiser in zijn brief van 11 juli 2017 lijkt te bevestigen dat dit inderdaad de vraaghuur is en dat een dergelijke huur ook in de markt gerealiseerd wordt, heeft hij ter zitting verklaard dat de vraaghuur circa € 100 per vierkante meter bedraagt waarop dan bij een huurcontract van vijf jaar een huurvrije periode van een tot anderhalf jaar wordt verleend. Dit is een korting van ongeveer 30 procent. Naar het oordeel van de rechtbank biedt deze stelling van eiser een bevestiging dat de door verweerder gehanteerde huurwaarde van € 65 niet te hoog is. Dat de units in het bedrijfspand van eiser op de waardepeildatum niet daadwerkelijk voor deze huurwaarde verhuurd worden, kan aan het voorgaande niet afdoen. Eisers stellingen over een vraaghuur van € 35 respectievelijk € 50 per vierkante meter heeft hij op geen enkele wijze met concrete gegevens onderbouwd en zijn ook niet in de markt gerealiseerd, zodat deze stellingen niet tot een ander oordeel kunnen leiden.

9. Verweerder heeft de hwk-factor vastgesteld op 8,2. Ter onderbouwing hiervan wijst verweerder erop dat de kapitalisatiefactor van bedrijfspanden met een vergelijkbare ligging een hwk-factor hebben van 9,8. Dit is door eiser niet weersproken. Wel heeft eiser gesteld dat in de hwk-factor voor het onderhavige pand onvoldoende rekening is gehouden met het leegstandsrisico. Bij de berekening van de hwk-factor is verweerder uitgegaan van een leegstandsrisico van 22,5 procent, hetgeen neerkomt op een leegstand van 13,5 maanden per vijf jaar. Eiser bepleit dat naar de daadwerkelijke leegstand moet worden gekeken en die was op de waardepeildatum 100 procent. De bezettingsgraad in het bedrijfspand is nooit boven de 50 procent geweest, aldus eiser. Anders dan eiser meent is niet de feitelijke situatie bepalend, maar dient te worden uitgegaan van een geobjectiveerd leegstandsrisico. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat uit marktinformatie een leegstand blijkt van circa 6 procent. Verweerder heeft zich daarbij onder meer gebaseerd op bedrijfspanden aan de [A-straat] . Deze marktinformatie heeft eiser niet, althans onvoldoende, betwist. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het door hem gehanteerde leegstandsrisico niet te laag is. Eiser heeft voorts met zijn enkele stelling dat de hwk-factor zes zou moeten bedragen, onvoldoende naar voren gebracht om te twijfelen aan de door verweerder becijferde hwk-factor van 8,2.

10. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

11. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

12. Nu van eiser ten onrechte een griffierecht is geheven naar het tarief voor niet- natuurlijke personen zal de rechtbank de griffier opdragen het tariefsverschil van € 288 (€ 334 minus € 46) aan eiser terug te storten.