Huur van recreatiebungalow met permanente bewoning. Strijd met huurcontract? Tekst van het contract. Wilsvertrouwensleer. Gedragingen van partijen. Geen invloed van bestemmingsplan en gemeentelijk handhavingsbeleid.
Rechtspraak.nl Prg. 2020/221 JHV 2020/37 met annotatie van Gardenbroek, mr. Th.
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
De Dikkenberg B.V.,
gevestigd te Otterlo,
eisende partij,
gemachtigde: mr. T.J. van Veen,
tegen
[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. J.W. Koekebakker
Partijen worden hierna De Dikkenberg en [gedaagde] genoemd.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 januari 2020 en de daarin genoemde processtukken;
- een brief van mr. Koekebakker van 1 juni 2020 met producties 6 tot en met 10;
- een brief van mr. Van Veen van 2 juni 2020 met productie 8;
- de mondelinge behandeling (via Skype) van 9 juni 2020.
2 De feiten
2.1
De Dikkenberg exploiteert recreatieobjecten, waaronder recreatiepark De Dikkenberg (hierna: het recreatiepark), een recreatiebungalowpark met kampeerterreinen te [woonplaats] . Onderdeel van het recreatiepark vormt een gedeelte genaamd "Landgoed Panorama". Daarop bevinden zich luxe recreatiebungalows.
2.2
De Dikkenberg verhuurt sinds 2012 aan [gedaagde] een bungalow (hierna: de bungalow) op Landgoed Panorama aan de [adres] te [woonplaats] tegen een maandelijks bij vooruitbetaling te betalen huurprijs van € 1.000,--.
2.3
Artikel 1.2 van de huurovereenkomst luidt als volgt:
"(…) 1.2 Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als (recreatie)woonruimte voor bovengenoemde perso(o)n(en) / gezin. (…)"
2.4
Artikel 3 sub o., sub ff. en artikel 5 van het in 2012 geldende bestemmingsplan luiden - voor zover relevant - als volgt:
"(….) 3 (….) o. recreatiewoonverblijf
een permanent aanwezig gebouw, niet zijnde een trekkershut bestemd om uitsluitend door een huishouden of daarmee gelijk te stellen groep van personen dat het hoofdverblijf elders heeft, gedurende een gedeelte van het jaar bewoond te worden uitsluitend voor recreatieve doeleinden met een maximale oppervlakte van 75 m², inclusief al dan niet vrijstaande bijgebouwen en overkappingen; (…)
ff. permanente bewoning
bewoning van een recreatieverblijf als hoofdverblijf; (….)
5 (…..) In ieder geval geldt als strijdig met de bestemming:
- het gebruik van gronden en gebouwen voor permanente bewoning; (…)"
2.5
De Dikkenberg heeft [gedaagde] op 1 augustus 2019 een brief gestuurd met - voor zover relevant - de volgende inhoud:
"(….) Gebleken is dat u het gehuurde niet gebruikt overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming. U houdt, met uw gezin, uw hoofdverblijf in het gehuurde, hetgeen, zoals u weet, niet is toegestaan. U heeft de woning ook gehuurd onder de bepaling (artikel 1.2): "het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als recreatiewoonruimte voor bovengenoemde personen/gezin".
Namens cliënte verzoek ik u en voor zover rechtens vereist sommeer ik u om mij binnen één week na heden aan te geven waar u uw hoofdverblijf heeft gevestigd. Bij gebreke daarvan moet ervan uitgegaan worden dat u uw hoofdverblijf gevestigd wenst te houden in het gehuurde, waarna cliënte geen andere keuze heeft dan te besluiten tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. (…)"
2.6
Bij brief van 11 september 2019 heeft De Dikkenberg nogmaals gemeld dat De Dikkenberg over zal gaan tot het nemen van rechtsmaatregelen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ter aanvulling bericht:
"(….) 2. Ter nadere toelichting moge dienen dat de situatie op het park Landgoed Panorama thans deze is, dat de Gemeente eigenaren van woningen, die aldaar hun hoofdverblijf houden, "gedoogt" in afwachting van een beslissing over het treffen van een overgangsregeling.
3. Deze gedoogsituatie geldt niet ten aanzien van huurders die permanent woonachtig zijn op Landgoed Panorama. Deze situatie geldt voor u, zoals ook moge blijken uit het feit dat u zich op het betreffende adres heeft laten inschrijven bij de Gemeente Ede. (…)"
2.7
Bij brief van 12 november 2019 heeft De Dikkenberg [gedaagde] voor de laatste keer in de gelegenheid gesteld "het ertoe te leiden dat uw hoofdverblijf elders wordt gevestigd dan in de door u van cliënte gehuurde woning". De Dikkenberg heeft [gedaagde] daarnaast nu en voor alsdan formeel in gebreke gesteld.
3 De vordering en het verweer
3.1
De Dikkenberg vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst zal ontbinden met veroordeling van [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis over te gaan tot ontruiming van het gehuurde, onder afgifte van de sleutels aan De Dikkenberg en voorts het gehuurde met al hetgeen en al degenen dat en die zich daarin van zijnentwege bevinden ontruimd te houden, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat aan dit vonnis niet zal zijn voldaan en met de bevoegdheid voor De Dikkenberg om dit vonnis ten uitvoer te (doen) leggen met behulp van de sterke arm van Justitie en Politie, de ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming van het gehuurde,
De Dikkenberg vordert daarnaast de veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten.
3.2
De Dikkenberg grondt haar vordering op een ernstige toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde] . Krachtens de huurovereenkomst is het [gedaagde] niet toegestaan zijn hoofdverblijf in de bungalow te hebben. De huurovereenkomst bepaalt dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt als recreatiewoonruimte. Door de recreatiewoning desalniettemin te gebruiken en te blijven gebruiken als hoofdverblijf schiet [gedaagde] tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. Dikkenberg wenst de huurovereenkomst te ontbinden.
3.3
[gedaagde] voert verweer. Volgens [gedaagde] is er primair geen sprake van een tekortkoming in de interne verhouding tussen hem en De Dikkenberg en subsidiair geen sprake van een tekortkoming in een mate die de ontbinding rechtvaardigt. Bij de bespreking ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst is besproken dat [gedaagde] zich in beginsel voor onbepaalde tijd in de woning wilde vestigen. Van S. Landman (hierna: Landman), de toenmalige beheerder van De Dikkenberg, mocht [gedaagde] het woordje "recreatie" in de concepthuurovereenkomst, dat al tussen haakjes stond, doorstrepen. Uit de huurovereenkomst, noch uit de "Wegwijzer voor bewoners" volgt dat het vestigen van hoofdverblijf niet is toegestaan. Als De Dikkenberg als verhuurder daadwerkelijk beperking van het gebruik had willen bedingen, dan had zij dat expliciet in de huurovereenkomst moeten formuleren.
4 De beoordeling
4.1
In het onderhavige geval is in geschil of [gedaagde] de bungalow op het Landgoed Panorama op grond van de gemaakte afspraken als hoofdverblijf mocht gebruiken of dat de bungalow uitsluitend als recreatiewoning mocht worden gebruikt en dat [gedaagde] door de bungalow wel te gebruiken als hoofdverblijf is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
4.2
Voor het antwoord op de vraag wat partijen overeen zijn gekomen ten aanzien van het gebruik van de bungalow, kan niet volstaan worden met een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de huurovereenkomst, maar komt het aan op hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en wat zij uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en redelijkerwijs mochten afleiden.
4.3
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft De Dikkenberg onvoldoende gesteld dat [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft kunnen en moeten begrijpen dat het gehuurde uitsluitend bestemd was om te worden gebruikt als recreatiewoonruimte. De kantonrechter acht hierbij het volgende van belang. Uit artikel 1.2 van de huurovereenkomst kan niet worden afgeleid dat tussen partijen is overeengekomen dat het gehuurde uitsluitend mocht worden gebruikt als recreatiewoonruimte. Het woord recreatie staat immers tussen haakjes, hetgeen in het normale taalgebruik slechts een aanvulling betekent en dus ruimte laat voor een gebruik enkel als woonruimte. In de door [gedaagde] overgelegde versie van de huurovereenkomst is het woordje recreatie geheel doorgestreept. Volgens [gedaagde] heeft hij van Landman tijdens de bespreking van de huurovereenkomst op 13 december 2012 toestemming gekregen om het woord recreatie door te strepen. In het gesprek met Landman heeft hij vermeld dat hij met zijn gezin op zoek was naar een woning voor permanente bewoning, omdat zij door de economische crisis hun eigen woning in Oosterbeek moesten verkopen, aldus [gedaagde] . Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft [gedaagde] een verklaring overgelegd van zijn vrouw, B. [gedaagde] -Tomson, die het voorgaande bevestigt. Dat de permanente bewoning tussen [gedaagde] en Landman bij het aangaan van de huurovereenkomst onderwerp van gesprek is geweest en dat Landman [gedaagde] heeft toegestaan dat hij het woordje recreatie doorstreepte is door De Dikkenberg niet, dan wel onvoldoende betwist. De Dikkenberg heeft op de mondelinge behandeling slechts aangevoerd dat Landman niet bevoegd was De Dikkenberg te vertegenwoordigen. De kantonrechter volgt De Dikkenberg niet in haar betoog. Onbetwist is dat Landman destijds de beheerder van De Dikkenberg was en dat hij in die hoedanigheid ook bij het aangaan van huurovereenkomsten betrokken was. Voor [gedaagde] was Landman de contactpersoon van De Dikkenberg. Hij heeft dan ook mogen begrijpen dat Landman bevoegd was met hem afspraken te maken over de bewoning van de bungalow.
De kantonrechter acht voorts van belang dat [gedaagde] de bungalow in 2012 daadwerkelijk als permanente woonruimte is gaan gebruiken en dat de huurovereenkomst na een jaar stilzwijgend is verlengd. De Dikkenberg heeft niet eerder dan in 2019 kenbaar gemaakt dat deze vorm van bewoning volgens haar in strijd was met de huurovereenkomst.
Dat permanente bewoning van recreatiewoningen op grond van het bij het aangaan van de huurovereenkomst geldende bestemmingsplan niet was toegestaan en dat de gemeente inmiddels van plan zou zijn om te gaan handhaven, is niet relevant in de onderlinge verhouding tussen De Dikkenberg als verhuurder en [gedaagde] als huurder. Gesteld noch gebleken is dat de inhoud en de consequenties van het bestemmingsplan voor de verhuurmogelijkheden bij het aangaan van de huurovereenkomst onderwerp van gesprek tussen De Dikkenberg en [gedaagde] zijn geweest.
4.4
Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat De Dikkenberg, gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] , onvoldoende heeft onderbouwd dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De kantonrechter komt niet toe aan bewijslevering. De vordering van De Dikkenberg dient dan ook te worden afgewezen.
4.5
De Dikkenberg wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
