Uitspraken

[eiser] heeft gesteld dat er primair sprake is van non-conformiteit. [gedaagde] heeft niet voldaan aan artikel 5.3. van de koopovereenkomst nu de woning niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik van de woning nodig zijn.

Het enkele feit dat [eiser] bij de koopovereenkomst heeft geaccepteerd dat de woning oud was en onderhoud behoefde, wil nog niet zeggen dat hij er van uit moest gaan dat een dragende muur was verdwenen.

Voorts bezit de woning niet de eigenschappen die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn omdat sprake is van ernstige verontreiniging van de bodem. [eiser] verwijst ter onderbouwing naar het rapport van Outline Consultancy. De in de koopovereenkomst opgenomen vrijwaring van artikel 5.1. en artikel 20 heeft betrekking op het achterstallig onderhoud van de woning en ziet niet op de bodemverontreiniging, te meer nu [gedaagde] heeft verklaard dat zij niet bekend was met de aanwezigheid van verontreiniging. [eiser] behoefde ook geen rekening te houden met de bodemverontreiniging. Achter de woning heeft een schuur gestaan waarin zich een smeerkelder heeft bevonden, de aanwezigheid van de smeerkelder is niet door [gedaagde] gemeld alhoewel ze dat wel had moeten doen. De mogelijkheid dat hierdoor de vervuiling is ontstaan is niet onaannemelijk. Het onderzoek van Outline Consulantcy heeft uitgewezen dat in de bodem zeer sterk verhoogde waarden aan barium en lood aanwezig zijn, een matig verhoogd gehalte aan zink en licht verhoogde gehalten aan kobalt, koper, kwik, molybdeen, PAK, PCB en minerale oliën.

Voorts heeft het onderzoek aangetoond dat in de tuin c.q. bodem sprake is van asbestverontreiniging. [gedaagde] heeft verteld dat asbest in de woning bij de voorkamer aanwezig was. Dat er asbest in de woning zat, is aanvaard, maar niet dat de bodem c.q. de tuin ermee zou zijn verontreinigd. Verder hebben buurtbewoners gemeld dat veel rommel (autowrakken) op het terrein is gestort.

[gedaagde] is in verzuim en ook schadeplichtig. [eiser] heeft als gevolg van het voorgaande schade geleden en zal saneringskosten moeten dragen.

Subsidiair heeft [eiser] gesteld dat [gedaagde] heeft gehandeld in strijd met de op de redelijkheid en billijkheid berustende mededelingsplicht door voorafgaand aan of ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst geen of onjuiste informatie te verstrekken. Uit mededelingen van omwonenden blijkt dat [gedaagde] op de hoogte is geweest, althans moet zijn geweest van de verontreiniging en het ontbreken van de dragende muur. Dit levert wanprestatie op en verplicht [gedaagde] tot vergoeding van de schade.

Meer subsidiair heeft [eiser] een beroep gedaan op partiële ontbinding van de koopovereenkomst, nog meer subsidiair op dwaling. [eiser] heeft wijziging van de overeenkomst gevorderd op basis van artikel 6:230 lid 2 BW. Uiterst subsidiair heeft [eiser] gesteld dat sprake is van onrechtmatig handelen door [gedaagde] door de bij haar bekende gebreken te verzwijgen. Uit de ernst van de vastgestelde vervuiling blijkt dat deze al voor de verkoop aanwezig is geweest.

Het standpunt van [gedaagde]

[gedaagde] heeft gesteld dat van non-conformiteit geen sprake is. Dat een draagmuur is verwijderd is bij [gedaagde] niet bekend. Voorts staat het verwijderen ervan een normaal gebruik van de woning niet in de weg. In de verkoopadvertentie uit 2009 staat vermeld dat de zaak een renovatiepand betrof. Het renoveren behelst meer dan het herstellen van achterstallig onderhoud. Met artikel 20 van de koopovereenkomst is, in afwijking van artikel 5.3. beoogd het risico van eventuele gebreken van de woning, ondergrond en tuin neer te leggen bij de koper. [eiser] heeft vooraf aan de koop geen bouwkundig onderzoek laten verrichten alhoewel deze mogelijkheid uitdrukkelijk in de koopovereenkomst was opgenomen. Dit lag wel op zijn weg en nu hij dit heeft nagelaten dienen de gevolgen daarvan voor zijn rekening te blijven.

Dat er sprake is van asbestverontreiniging, was bij [eiser] bekend. Dit is artikel 5.4.3. van de koopovereenkomst opgenomen. Waar en hoeveel asbest was verwerkt, was aan [gedaagde] niet bekend. [gedaagde] was niet bekend met enige verdere verontreiniging. De woning is door haar ouders bewoond geweest. In haar jeugd hebben haar ouders de smeerkelder, die wel schoon was, volgegooid met stenen omdat ze bang waren dat kinderen bij het spelen erin zouden vallen. Ten tijde van de bezichtiging van de woning was de oude schuur nog niet afgebroken. [eiser] heeft de schuur dan ook gezien voorafgaand aan de koop, maar daar verder geen onderzoek naar laten verrichten. Het door [eiser] in het geding gebrachte bodemonderzoek heeft pas 1,5 jaar na aankoop van de woning plaatsgevonden. Het onderzoek toont niet aan dat de verontreiniging al bij de koop anderhalf jaar eerder aanwezig was.

De vervuiling in de grond staat niet aan een normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg, zodat de aanwezigheid ervan krachtens artikel 5.1. van de koopovereenkomst voor rekening en risico van [eiser] komt.

Ten aanzien van het subsidiair gestelde merkt [gedaagde] op dat zij aan haar mededelingsplicht heeft voldaan. Zij heeft alles wat zij wist aan [eiser] medegedeeld en geen onjuiste informatie verstrekt. Ze betwist dat ze van de verontreiniging op de hoogte had moeten zijn.

Van een toerekenbare tekortkoming is geen sprake. Voor een partiële ontbinding is geen grond. Nu [gedaagde] haar mededelingsplicht niet heeft geschonden, zij niet op de hoogte was van de bodemverontreiniging en [eiser] deze wetenschap ook niet heeft aangetoond, dient voorts de vordering op basis van dwaling te worden afgewezen.

Van onrechtmatig handelen is geen sprake.

De rechtbank

Normaal gebruik

De rechtbank stelt voorop dat partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst gebruik hebben gemaakt van de NVM-koopakte. De NVM-koopakte bevat ter zake van de conformiteit een regeling in artikel 5.1, 5.3. die afwijkt van die van artikel 7:17 BW. In dit geval bevat de akte voorts een bijzondere regeling in artikel 20 in verband met de ouderdom van de woning. De rechtbank neemt als uitgangspunt bij de uitleg van voornoemde bepalingen de taalkundige betekenis die de bewoordingen waarin zij zijn gesteld, gelezen in de context van het geschrift als geheel in het verkeer normaal gesproken hebben. Blijkens artikel 5.1. van de koopovereenkomst hebben partijen het risico van alle gebreken, dus zowel de zichtbare als de onzichtbare gebreken, uitdrukkelijk bij de koper, dus bij [eiser] , gelegd. Artikel 5.3. van de koopovereenkomst vormt daarop een belangrijke uitzondering: [gedaagde] heeft hierin namelijk gegarandeerd dat de woning ten tijde van de overdracht de eigenschappen bezit die voor het normaal gebruik van de woning als woonhuis nodig zijn. De kern van de onderhavige zaak is dan ook of de door [eiser] opgesomde gebreken aanwezig waren op het moment van de eigendomsoverdracht en voorts, indien deze vraag bevestigend beantwoord wordt, of deze het normaal gebruik van de woning aantasten.

Artikel 20 van de koopovereenkomst bevat nog een specifieke exoneratie. Deze bepaling dient in samenhang bezien met artikel 5.1. en 5.3., redelijkerwijs aldus te worden begrepen dat de algemene garantie niet geldt in die zin dat de (het normaal en bijzonder gebruik verhinderende) gebreken en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning, in afwijking van artikel 5.3. (en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW) voor risico van de koper komen. Ook de vrijwaring in artikel 20 van de koopovereenkomst moet geacht worden betrekking te hebben op gebreken als gevolg van de ouderdom van de woning. Een andere, ruimere interpretatie van artikel 20 van de koopovereenkomst zou de in artikel 5.3 besloten garantie voor normaal gebruik immers geheel buiten spel zetten. Voor een dergelijke, ruime interpretatie bestaat evenwel geen grond. In de verkoopadvertentie uit 2009 is weliswaar vermeld dat de woning een renovatiepand betrof, maar de rechtbank constateert dat dit feit als zodanig niet tekstueel in de koopovereenkomst is opgenomen.

Zo is conform de standaard tekst van de NVM koopakte in artikel 5.3. van de onderhavige koopovereenkomst het moment van de overdracht bepalend voor het antwoord op de vraag of de woning geschikt is voor normaal gebruik en niet bijvoorbeeld enig moment na renovatie. Ook artikel 20 van de koopovereenkomst rept niet over het ‘renoveren’ maar spreekt slechts over de ouderdom van de woning en de als gevolg daarvan te stellen eisen aan de bouwkwaliteit. De rechtbank is tegen deze achtergrond van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende heeft gesteld om aan te nemen dat partijen met artikel 20 van de koopovereenkomst een andere uitleg hebben beoogd dan die, zoals hiervoor is overwogen.

Dragende muur

De rechtbank overweegt met betrekking tot het ontbreken van de dragende muur als volgt. Door [gedaagde] is niet betwist dat de dragende muur ten tijde van de levering reeds ontbrak. De rechtbank is echter van oordeel dat onvoldoende is gesteld en niet is gebleken dat het ontbreken van de dragende muur van dien aard is dat het een normaal gebruik van de woning in de weg staat. [eiser] heeft zijn stelling dienaangaande op geen enkele wijze onderbouwd door bijvoorbeeld rapportage of een verklaring van een deskundige, zodat de rechtbank verder aan de stelling van [eiser] voorbij zal gaan.

Het gestelde gebrek dient dan ook op basis van artikel 5.1. van de koopovereenkomst voor rekening van [eiser] te blijven. Schending van een mededelingsplicht is voorts niet gebleken.

Verontreiniging door autowrakken

Overige verontreiniging van de bodem

De rechtbank overweegt met betrekking tot de door [eiser] gestelde verontreiniging van de bodem als volgt.

[gedaagde] heeft zich tegen de vordering van [eiser] onder meer verweerd door te stellen dat hij geen bouwkundig onderzoek heeft laten verrichten zodat de gebreken voor zijn risico zijn. De rechtbank gaat aan deze stelling voorbij voorzover zij betrekking heeft op de verontreiniging van de bodem. Zonder nadere onderbouwing is niet aannemelijk gemaakt waarom in dit geval een bouwkundig onderzoek naar de woning voorafgaand aan de koop, ook betrekking zou hebben dan wel diende te hebben op eventuele verontreiniging van de bodem c.q. de tuin. De rechtbank merkt hierbij op dat tussen partijen vaststaat dat [gedaagde] ten tijde van de koop geen melding heeft gemaakt van het feit dat in de oude schuur een smeerkelder aanwezig is geweest, zodat [eiser] daarmee en een eventuele vervuiling die daarvan het gevolg zou kunnen zijn, ook geen rekening behoefde te houden.

De verklaring van [gedaagde] in artikel 5.4.1. van de koopovereenkomst dat zij niet op de hoogte was met de aanwezigheid van enige verontreiniging, maakt dit niet anders. Artikel 5.4.1. impliceert overigens niet dat [gedaagde] de afwezigheid van de verontreiniging heeft gegarandeerd (vergelijk artikel 5.13 van de koopovereenkomst). Dat [eiser] bekend was met het feit dat het een renovatiepand betrof, maakt het overwogene, zonder nadere onderbouwing, evenmin anders.

Het antwoord op de vraag of [eiser] [gedaagde] kan aanspreken, ligt besloten in de artikelen 5.1. en 5.3 van de koopovereenkomst, nu ook overigens een door [gedaagde] gegeven garantie dat van verontreiniging geen sprake is, niet is gebleken. Artikel 20 van de koopovereenkomst brengt hierin geen verandering. Zoals in rechtsoverweging 4.4. is overwogen moet laatst genoemde bepaling immers redelijkerwijs aldus worden begrepen dat de algemene garantie van artikel 5.3. van de koopovereenkomst niet geldt in die zin dat de (het normaal en bijzonder gebruik verhinderende) gebreken en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning voor risico van de koper komen. Door [gedaagde] is niet gesteld en overigens is niet gebleken dat de gestelde verontreiniging het gevolg is van de ouderdom van de woning, zodat in dit geval artikel 5.1. en 5.3. van de koopovereenkomst doorslaggevend zijn.

Met betrekking tot het aangetroffen asbest in de grond, merkt de rechtbank op

dat in artikel 5.4.3. weliswaar staat dat het de koper bekend is dat in de onroerende zaak asbest is ‘verwerkt’, maar naar het oordeel van de rechtbank kan dit bezwaarlijk anders worden begrepen dan dat asbest bouwkundig is aangewend in de woning. Deze uitleg komt ook overeen met hetgeen partijen ter zitting hebben verklaard over hetgeen zij hebben besproken over de aanwezigheid van asbest in de onroerende zaak. Dat asbest in de tuin, c.q. in de bodem is gedumpt als afval, valt buiten het bereik van artikel 5.4.3. zodat voor wat betreft de verontreiniging van de bodem met asbest er niet van uit kan worden gegaan dat [eiser] met voornoemde verontreiniging bekend was dan wel behoorde te zijn en dat de verontreiniging om die reden voor zijn risico komt.

[eiser] heeft gesteld dat de verontreiniging van de bodem waar het hier om gaat, aanwezig was ten tijde van de levering. Bij schrijven van 15 mei 2009 heeft hij [gedaagde] van een blauwe verkleuring van het grondwater, die op verontreiniging duidt, op de hoogte gebracht. Bij brief van 3 augustus 2009 is daar de verontreiniging van de grond met asbest aan toegevoegd. [gedaagde] heeft betwist dat voornoemde verontreiniging aanwezig was ten tijde van de levering. Zij heeft gesteld dat Kosmeijer op het terrein aan auto’s sleutelt waardoor de verontreiniging kan zijn ontstaan en/of vervuilde grond op het terrein heeft gebracht. De aanwezigheid van voornoemde verontreiniging kan, aldus [gedaagde] , niet worden afgeleid uit het rapport van Outline Consultancy omdat dit dateert van juli 2010, dus anderhalf jaar na het sluiten van de koopovereenkomst.

De rechtbank overweegt dat [eiser] voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat de verontreiniging aanwezig was ten tijde van de overdracht. Hij heeft immers kort na de overdracht [gedaagde] reeds gewezen op de blauwe verkleuring van het grondwater bij schrijven van 15 mei 2009 en op de aanwezigheid van asbest bij schrijven van 3 augustus 2009. Ook het rapport van Outline Consultancy, alhoewel daterend van juli 2010, wijst op de aanwezigheid van in ieder geval zeer sterk verhoogde gehalten aan lood en barium en een matig verhoogd gehalte aan zink en op de aanwezigheid van wit, bruin en blauw asbest.

De rechtbank wenst thans, gezien de betwisting van [gedaagde] , over de vraag of de verontreiniging aanwezig was ten tijde van de overdracht op 27 februari 2009 een deskundige te raadplegen.

[eiser] heeft voorts gesteld, onder verwijzing naar het rapport van Outline Consultancy, dat de verontreiniging in de bodem dermate ernstig is dat zij een normaal gebruik van de onroerende zaak als woning, daaronder de tuin inbegrepen, in de weg staat. [gedaagde] heeft een en ander betwist. Gezien het karakter van de aangetroffen stoffen zoals deze zijn benoemd in het rapport van Outline Consultancy, wenst de rechtbank, voor het geval de deskundige constateert dat de verontreiniging reeds aanwezig was op 27 juli 2009, hem voorts te raadplegen over de vraag of de verontreiniging qua aard en omvang dermate ernstig is dat zij een normaal gebruik van woning, waaronder begrepen de tuin, in de weg staat. Dit laatste kan bijvoorbeeld het geval zijn omdat een urgente noodzaak bestaat om in te grijpen en/of omdat sprake is van een gevaar voor de gezondheid dan wel om nader te omschrijven andere redenen. Tevens wenst de rechtbank van de deskundige te vernemen welke kosten gemoeid zijn met sanering van de bodem.

Bij beantwoording van de voornoemde vragen dient de deskundige uitdrukkelijk de verontreiniging met asbest van die met de andere stoffen (in het bijzonder met barium, lood, zink, kobalt, koper, kwik, molybdeen, PAK, PCB en minerale oliën) te onderscheiden.