Uitspraken

Metselaars legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben in strijd met de overeenkomst van opdracht gehandeld door de woning zelf te verkopen, door het Metselaars onmogelijk te maken de overeengekomen werkzaamheden uit te voeren en door de courtage aan Metselaars niet te vergoeden. Dit terwijl Metselaars een brochure heeft opgesteld waar [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] mee akkoord waren, meerdere bezichtigingen heeft georganiseerd, en een professionele fotograaf heeft ingeschakeld.

De kantonrechter constateert dat [gedaagde sub 2] niet is verschenen in de procedure. Weliswaar heeft [gedaagde sub 1] een conclusie van antwoord ingediend en is hij ter comparitie verschenen, maar nergens blijkt uit dat hij mede optrad voor [gedaagde sub 2] . Nu de vordering tegen [gedaagde sub 2] de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt, zal deze worden toegewezen.

[gedaagde sub 1] is wel verschenen en voert het volgende aan als verweer. Metselaars heeft de koop niet goed behartigd, als gevolg waarvan [gedaagde sub 1] rond 16 april 2013 alle bevoegdheden uit handen werden genomen door Direktbank. [gedaagde sub 1] heeft Metselaars op de hoogte gesteld van het feit dat potentiële kopers gevonden waren, maar Metselaars heeft met die kopers zelfs geen contact opgenomen. Toen heeft [gedaagde sub 1] dat zelf gedaan. Uiteindelijk is het pand verkocht voor € 500.000,-, waar Metselaars, met toestemming van Direktbank, buiten is gehouden.

De kantonrechter overweegt als volgt. [gedaagde sub 1] heeft de overeenkomst van opdracht ondertekend en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden aanvaard. De daaruit voortvloeiende rechten en verplichtingen zijn duidelijk: het is [gedaagde sub 1] verboden zijn huis zelf te verkopen en, indien toch een koop tot stand komt buiten Metselaars om, is [gedaagde sub 1] niettemin courtage verschuldigd (zie 2.2 en 2.3).

[gedaagde sub 1] stelt dat Metselaars slecht werk heeft verricht, maar de juistheid van deze stelling kan in het midden blijven. Niet is overeengekomen dat bij wanprestatie van de makelaar dienst recht op courtage komt te vervallen. Als [gedaagde sub 1] ontevreden was over de gang van zaken, had hij de opdracht kunnen intrekken of de overeenkomst kunnen ontbinden overeenkomstig artikel 6 van de algemene voorwaarden (zie 2.3). De overeenkomst is dus onverkort van toepassing, zodat [gedaagde sub 1] op grond van de overeenkomst en artikel 14 van de algemene voorwaarden courtage verschuldigd is. De kantonrechter zal de vordering toewijzen.

Metselaars stelt primair dat tussen haar en Direktbank een overeenkomst van opdracht tot stand is gekomen die voor Direktbank de verplichting heeft geschapen aan Metselaars de courtage te voldoen uit de verkoopopbrengst. Direktbank was namelijk bekend met de door Metselaars gehanteerde NVM-voorwaarden en het is gebruikelijk dat een bank instemt met betaling van de makelaar uit de verkoopopbrengst indien verkopers blijven zitten met een restschuld. Door toe te staan dat Metselaars de woning zou verkopen, door aan Metselaars te laten weten dat biedingen aan Direktbank dienden te worden voorgelegd en gelet op de inhoud van de gewisselde e-mails heeft de bank feitelijk aan Metselaars laten weten dat de afspraken golden die gebruikelijk zijn als met toestemming van de bank een huis dat “onder water” staat onderhands, in plaats van executoriaal, wordt verkocht. Metselaars heeft de bank geadviseerd niet te executeren en ook adviezen gegeven aangaande een reële opbrengst; zij heeft aldus diensten verricht ter nakoming van de overeenkomst van opdracht met Direktbank. Had Direktbank niet ingestemd met Metselaars als makelaar dan had zij zelf een makelaar moeten inschakelen. Aldus handelt Direktbank in strijd met de overeenkomst, zodat zij de courtage van Metselaars dient te voldoen.

Direktbank voert als verweer dat er geen overeenkomst van opdracht tot stand is gekomen, nu zij Metselaars nooit een opdracht heeft verstrekt om de woning (actief) te verkopen, maar slechts eenmalig, in een e-mail van 20 februari 2013 (zie 2.5.5) de enkele vraag heeft gesteld welke vraagprijs Metselaars zal hanteren en wat de verwachte verkoopopbrengst is, waarvoor Metselaars geen extra werkzaamheden behoefde te verrichten. Direktbank heeft nooit aangeboden om garant te staan voor de verschuldigde courtage, en uit de e-mail van 20 juni 2013 blijkt ook dat het nooit de wil van Direktbank is geweest om de courtage voor haar rekening te nemen (zie 2.5.9). Metselaars gaat er blijkens de e-mail van 13 juni 2013 kennelijk ook zelf vanuit dat de bank niet is gehouden om de courtage te voldoen (zie 2.5.7). Nu er geen overeenkomst is gesloten tussen Metselaars en Direktbank, kan er ook geen sprake zijn van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst.

De kantonrechter overweegt als volgt. Een overeenkomst komt tot stand door het doen van een aanbod en de aanvaarding van dat aanbod door de wederpartij (artikel 6:217 BW), die meestal schriftelijk worden gedaan maar ook in gedane uitlatingen en gedragingen besloten kunnen liggen. Uit hetgeen partijen hebben aangevoerd en de producties die zij ter onderbouwing hebben aangeleverd blijkt niet dat door één van partijen een concreet aanbod tot het aangaan van een overeenkomst is gedaan. Ook aan de houding en verdere uitlatingen van Direktbank kon Metselaars niet het gerechtvaardigde vertrouwen ontlenen dat Direktbank zich verbond de courtage te vergoeden (artikel 3:35 BW). Direktbank heeft geen opdrachten gegeven aan Metselaars, bijvoorbeeld om het huis te laten taxeren, bezichtigingen te organiseren etc. Zij heeft slechts informatie ingewonnen met betrekking tot de waarde van de woning (zie 2.5.5). Uit de e-mail van 13 juni 2013 (zie 2.5.7) volgt dat Metselaars ook zelf niet uitging van de verplichting van Direktbank de courtage te vergoeden uit de koopsom, anders zou zij niet hebben gevraagd dit te garanderen. Bovendien blijkt uit het antwoord van Direktbank dat zij pas afspraken wilde maken met Metselaars indien de verkoop door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op niets uit zou lopen (zie 2.5.9).

De kantonrechter oordeelt op grond van het vorenstaande dat er geen verplichtingen uit overeenkomst zijn ontstaan van Direktbank jegens Metselaars, zodat Direktbank ook niet tekortgeschoten kan zijn in de nakoming daarvan.

Metselaars stelt subsiair dat Direktbank [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] toestemming heeft gegeven het huis zelf te verkopen en hen aldus heeft aangezet tot het plegen van een wanprestatie jegens Metselaars. Direktbank heeft geprofiteerd van deze wanprestatie, aldus dat het pand niet hoefde te worden geveild, waardoor kosten zijn bespaard en een lagere opbrengst is vermeden. Voor de door Metselaars als gevolg van deze onrechtmatige daad geleden schade is Direktbank aansprakelijk.

Direktbank voert als verweer dat zij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] nooit heeft aangezet en aangemoedigd om buiten Metselaars om tot verkoop over te gaan. De bank heeft pas bij dagvaarding op 19 juni 2014 kennis genomen van de overeenkomst tussen Metselaars en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en de koopovereenkomst was al gesloten voor de e-mail van Metselaars van 13 juni 2013 aan Direktbank. Derhalve werd aanspraak gemaakt op een garantstelling voor de courtage, terwijl het voor Direktbank niet meer mogelijk was (als zij dat al had gewild) om te voorkomen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] jegens Metselaars wanprestatie zouden plegen. Bovendien is de woning niet verkocht dankzij de inspanningen van Metselaars en heeft Direktbank niet onrechtmatig geprofiteerd van de wanprestatie van de [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .

De kantonrechter overweegt als volgt. Uit de stellingen van partijen en de stukken die zij ter onderbouwing daarvan hebben overgelegd, blijkt niet meer dan dat Direktbank toestemming heeft gegeven aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om de woning te verkopen voor € 500.000,-. Niet blijkt dat Direktbank wist dat het hen vanwege de overeenkomst met Metselaars niet was toegestaan de woning zelf te verkopen, althans dat zij ook courtage verschuldigd zouden zijn als de verkoop zonder inspanningen van Metselaars tot stand kwam. Wat er ook zij van de stelling dat Direktbank de inhoud van een standaard NVM-overeenkomst kent, niet is gebleken dat Direktbank kon weten dat de overeenkomst tussen Metselaars en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] daaraan gelijkluidend was. Uit de door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gevraagde en door Direktbank gegeven toestemming voor onderhandse verkoop vloeit dat ook niet voort.

Ten slotte stelt Metselaars dat Direktbank ongerechtvaardigd verrijkt is. Direktbank heeft geprofiteerd van de inzet van Metselaars. Op basis van de door Metselaars uitgebrachte adviezen was het door Direktbank duidelijk dat er sprake was van een reële verkoopopbrengst. Direktbank heeft zich de kosten bespaard van het inschakelen van een andere makelaar en de kosten van een executieveiling gepaard gaande met minder opbrengst. Tegenover de verrijking van Direktbank staat de verarming van Metselaars, die haar adviezen en werkzaamheden niet ziet beloond.

Direktbank voert hiertegen aan dat de koopovereenkomst niet tot stand is gekomen door het toedoen van Metselaars, maar door het toedoen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . De bank had de adviezen van Metselaars met betrekking tot de reële verkoopopbrengst ook niet nodig, aangezien zij in maart 2013 nog een taxatie van de woning heeft laten uitvoeren op basis waarvan Direktbank zelf kon inschatten of de overeengekomen koopprijs reëel was.

De kantonrechter overweegt als volgt. Metselaars is door de verkoop van de woning buiten haar om niet verarmd in de zin dat haar vermogen is verminderd. De vordering op [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] – ook al wordt die thans niet voldaan – behoort immers tot haar vermogen. Bovendien is Direktbank niet verrijkt nu haar vermogen niet – in elk geval niet met een bedrag gelijk aan de vordering van Metselaars op [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] – is vermeerderd.

Op vorenstaande gronden zal de kantonrechter de vordering van Metselaas tegen Direktbank afwijzen.

De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf twee weken na betekening van dit vonnis.

Ten aanzien van de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten oordeelt de kantonrechter als volgt. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is van toepassing nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. Metselaars heeft aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een aanmaning gestuurd, maar die voldoet niet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW nu het toepasselijke wettelijke tarief niet in de aanmaning is vermeld. De vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten komt derhalve niet voor toewijzing in aanmerking.