Vernietigen besluit VvE. Ontzeggen stemrecht aan groot-eigenaar. Belangenverstrengeling, redelijkheid en billijkheid. BW 2:8, 2:12, artikel 47 lid 4 Modelreglement 2006.
Aan groot-eigenaar met een absolute meerderheid van stemmen van de VvE en tevens beheerder van het appartementencomplex wordt het stemrecht ontzegt aangezien er economische motieven aan het besluit van de VvE ten grondslag liggen die zijn ingegeven door een ander belang dan het belang van de groot-eigenaar als lid van de VvE, immers zij wijst op haar eigen (financiële) belang als rechtspersoon om met de VvE een beheerovereenkomst aan te gaan. Weliswaar is in de statuten geen bepaling vergelijkbaar met artikel 47 lid 4 modelreglement 2006 - welke bepaling als normstellend mag worden beschouwd, zeker in combinatie met het bepaalde in artikel 2:12 BW - opgenomen, maar dat staat hieraan niet in de weg, nu in een dergelijk geval immers belangenverstrengeling zeer wel denkbaar is indien een groot-eigenaar van haar positie gebruik zou kunnen maken en zij dan in strijd zou handelen met de redelijkheid en billijkheid die artikel 2:8 BW van haar eist.
beschikking van de kantonrechter van 5 november 2015
inzake
[verzoeker] ,
wonend te [woonplaats] , [adres] ,
verzoekende partij,
verschenen in persoon,
contra:
VERENIGING VAN EIGENAARS VVE CORIOVESTE III,
gevestigd te 6201 BE Maastricht,
verwerende partij,
niet verschenen.
Partijen zullen hierna [verzoeker] en Corioveste genoemd worden.
1 De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
-
het verzoekschrift met bijlagen ter griffie ontvangen op 5 juni 2015
-
een brief van [verzoeker] ter griffie ontvangen op 24 juni 2015
-
het verweerschrift van stemgerechtigde eigenaar, tevens belanghebbende, Stichting Woonpunt (verder te noemen: Woonpunt) ter griffie ontvangen op 13 oktober 2015
-
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 20 oktober 2015.
1.2.
Ter mondelinge behandeling zijn [verzoeker] en de stemgerechtigde eigenaren [eigenaar 1] , [eigenaar 2] en [eigenaar 3] verschenen. Tevens is in de zaal aanwezig de heer [beheerder] , werkzaam bij Ruijters Vastgoedbeheer, de huidige beheerder van Corioveste.
1.3.
Vervolgens is beschikking bepaald op heden.
2 De feiten
2.1.
Op 6 mei 2015 heeft een algemene ledenvergadering van Corioveste plaatsgevonden. Corioveste kent in totaal 336 stemrechten waarvan de Woonpunt er 284 heeft. Tijdens de vergadering waren 308 stemrechten aanwezig en heeft Woonpunt met 284 stemrechten vóór en hebben de overige eigenaren met 24 stemrechten tégen het besluit gestemd om de beheerovereenkomst met Ruijters Vastgoedbeheer te beëindigen en een nieuwe beheerovereenkomst met Woonpunt aan te gaan, die zelf ook een afdeling heeft die VvE-beheer uitvoert.
3 Het verzoek
3.1.
[verzoeker] verzoekt het besluit om Woonpunt als nieuwe beheerder van Corioveste aan te wijzen te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid en Woonpunt het stemrecht inzake het aanwijzen van Woonpunt als beheerder te ontzeggen conform de regeling van artikel 2:12 BW, met veroordeling van Woonpunt in de kosten van deze procedure.
3.2.
[verzoeker] stelt daartoe onder meer dat sprake is van belangenverstrengeling aangezien de aard en strekking van het besluit - om de overeenkomst met de huidige beheerder te beëindigen en een nieuwe overeenkomst met Woonpunt als beheerder aan te gaan - indruist tegen het elementair verenigingsrecht dat ook geldt voor een vereniging van eigenaren (hierna: VvE). Doordat Woonpunt als groot-eigenaar een absolute meerderheid van stemmen heeft in de VvE kunnen de particuliere eigenaren hun bevoegdheid om als lid invloed uit te oefenen op het beleid niet realiseren.
Voor het op 6 mei 2015 genomen besluit om het contract met de huidige beheerder te beëindigen en Woonpunt zelf als beheerder aan te stellen ontbrak een deugdelijke motivering want de huidige beheerder doet zijn werk goed, zo bevestigt ook de heer [medewerker Woonpunt] , een medewerker van Woonpunt, en de kosten van de huidige beheerder zijn niet hoger dan de kosten die Woonpunt aan de VvE in rekening zal brengen. De enige reden dat Woonpunt als beheerder wenst op te treden is dat het haar beleid is dit beheer zelf uit te voeren. De heer [medewerker Woonpunt] geeft ter vergadering toe dat de onpartijdigheid wellicht iets minder zal zijn. Ook heeft Woonpunt voorgesteld om de lopende verzekeringen via haar over te sluiten.
Bij de mondelinge behandeling heeft [verzoeker] nog aangegeven dat de overige eigenaren vrezen voor een herhaling van slechte ervaringen uit het verleden omdat Woonpunt in de periode 2009 tot 2011 ook beheerder is geweest van Corioveste. Dat is niet goed bevallen want er werden geen offertes aangevraagd als er werkzaamheden moesten worden aanbesteed en Woonpunt droeg de verzekeringspremies niet goed af, wat tot problemen heeft geleid, aldus [verzoeker] .
3.3.
Woonpunt betwist dat het besluit om het beheer voortaan zelf uit te voeren in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Aan haar keuze liggen economische motieven ten grondslag evenals de omstandigheid dat Woonpunt dit beheer ook zelf kan doen. De prijzen zullen daardoor niet stijgen, wellicht zijn er zelfs enkele besparingen te realiseren.
Er is geen sprake van belangenverstrengeling en een beroep op artikel 2:12 BW is niet mogelijk nu in de statuten geen bepaling is opgenomen vergelijkbaar met artikel 47 lid 4 van het modelreglement van de Koninklijke Notariële Broederschap van 17 januari 2006 verleden voor notaris mr. A.G. Hartman te Amsterdam (hierna: het modelreglement 2006).
Het splitsingsreglement van Corioveste is gebaseerd op het modelreglement van 1996 en kent een dergelijke bepaling niet, aldus Woonpunt.
4 De beoordeling
4.1.
Op grond van artikel 2:15 lid 1 sub b BW kan een besluit de VvE worden vernietigd indien dit naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die de leden van een VvE op grond van artikel 2:8 BW jegens elkaar hebben te betrachten.
4.1.1.
Corioveste noch Woonpunt heeft de bezwaren van [verzoeker] inhoudelijk betwist. Woonpunt bevestigt zelfs dat er voor haar economische motieven aan dit besluit ten grondslag liggen die zijn ingegeven door een ander belang dan haar belang als lid van de VvE, immers zij wijst op haar eigen (financiële) belang als rechtspersoon om met de VvE een beheerovereenkomst aan te gaan.
Nu het bepaalde in artikel 47 lid 4 van modelreglement 2006 indien zo’n situatie van belangenverstrengeling zich voordoet, het stemrecht aan een lid van de VvE ontzegt - welke bepaling als normstellend mag worden beschouwd, zeker in combinatie met het bepaalde in artikel 2:12 BW - had Woonpunt moeten begrijpen dat zij, als groot-eigenaar met een absolute meerderheid van stemmen, in strijd handelt met de redelijkheid en billijkheid die zij als lid van de VvE jegens de andere leden (particuliere eigenaren) in acht dient te nemen op grond van het bepaalde in artikel 2:8 BW, haar stemrecht tegen de zin van die andere leden toch gebruikt. Dit besluit dient dan ook te worden vernietigd.
4.2.
Het hiervoor overwogene leidt tevens tot de conclusie dat Woonpunt het stemrecht moet worden ontzegd indien er in de algemene vergadering van Corioveste een voorstel voorligt om met Woonpunt een beheerovereenkomst aan te gaan.
Weliswaar is in de statuten van Corioveste geen bepaling vergelijkbaar met artikel 47 lid 4 modelreglement 2006 opgenomen, zoals Woonpunt terecht opmerkt, maar dat staat hieraan niet in de weg, nu in een dergelijk geval immers belangenverstrengeling zeer wel denkbaar is indien Woonpunt van haar positie als groot-eigenaar gebruik zou kunnen maken en zij dan in strijd zou handelen met de redelijkheid en billijkheid die artikel 2:8 BW van haar eist.
4.3.
Corioveste zal in de kosten van deze procedure worden veroordeeld aan de zijde van [verzoeker] gerezen en tot aan deze beschikking begroot op € 78,00 aan griffierecht.
5 De beslissing
De kantonrechter
5.1.
vernietigt het ter algemene ledenvergadering van 6 mei 2015 genomen besluit om met Woonpunt een beheerovereenkomst aan te gaan als beheerder van Corioveste,
5.2.
ontzegt Woonpunt haar stemrecht inzake het aangaan van een beheerovereenkomst met Woonpunt als beheerder van Corioveste,
5.3.
veroordeelt Corioveste in de kosten van deze procedure aan de zijde van [verzoeker] gerezen en tot aan deze beschikking begroot op € 78,00 aan griffierecht.
Deze beschikking is gegeven door mr. W.E. Elzinga en in het openbaar uitgesproken.
type: TY
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
