Het (voor passanten zichtbaar) kweken van een hennepplant op het balkon van de woning is een tekortkoming die, gezien haar geringe betekenis, ontbinding van de huurovereenkomst met het gevolg van ontruiming niet rechtvaardigt.
Partijen worden hierna ook de verhuurder en de huurder genoemd.
1 De procedure
1.1
Het procesverloop blijkt:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
1.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
2.1
De verhuurder, een toegelaten instelling op het gebied van de volkshuisvesting krachtens artikel 19 van de Woningwet, verhuurt sinds 1 september 2004 aan de huurder de woning op het adres hierboven als zijn woonplaats genoemd, voor de prijs van thans
€ 426,75 per maand. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van de verhuurder van toepassing, waarvan artikel 6.9 bepaalt:
Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.
2.2
Bij een onderzoek op 22 augustus 2015 heeft de politie op het vanaf de openbare weg zichtbare balkon van het gehuurde een plant aangetroffen en verwijderd. Dit was een hennepplant (welke constatering van de politie de huurder onvoldoende gemotiveerd heeft betwist door te stellen dat het ook een plant van een andere soort kan zijn geweest, terwijl hij als enige kon weten welke dan wel).
2.3
Het onderzoek door de politie vormde voor de burgemeester van Heerlen grond om bij brief verzonden op 7 september 2015 de huurder een waarschuwing ex artikel 13B
Opiumwet te geven, waarin onder andere staat:
De aangetroffen plant in uw woning is niet meer dan die volgens de Aanwijzing Opiumwet als een voorraad voor eigen gebruik wordt aangemerkt (namelijk 5 planten of minder). Gezien het feit dat er sprake is van een voorraad voor eigen gebruik ga ik over tot een waarschuwing.
2.4
De verhuurder hanteert een, in haar huis-aan-huisblad Voorzorg Info gepubliceerd, strikt beleid ten aanzien van de teelt van hennep in haar woningen, ook wel aangeduid als zero tolerance beleid. Op basis van dit beleid vordert de verhuurder bij constatering van hennepteelt of daaraan gerelateerde activiteiten in het gehuurde altijd ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, mede omdat zij als toegelaten instelling heeft te waken voor de leefbaarheid in de wijken waarin haar woningen gelegen zijn.
2.5
De wijk waarin de woning ligt maakt deel uit van een zogenoemde krachtwijk, waar de gemeente en de aldaar werkzame woningcorporaties samen met bewoners veel hebben geïnvesteerd in de ontwikkeling en de veiligheid en waar extra inzet nodig is om onder meer verloedering te voorkomen en drugsoverlast - waaronder de verhuurder de kweek van
hennepplanten in tuinen of op balkons begrijpt - te bestrijden.
2.6
De huurder is sinds de aanvang van de huurovereenkomst is september 2004, tot in september 2015, door de verhuurder nooit aangesproken op een tekortschieten in de nakoming van enige verplichting als huurder of op gedrag dat een goed huurder betaamt.
3 Het geschil
3.1
De verhuurder vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van de huurder tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van een bedrag gelijk aan de huurprijs voor elke maand tussen de datum van ontbinding en die van ontruiming. De verhuurder legt aan de vorderingen bovengenoemde feiten ten grondslag, en voegt daaraan (samengevat) toe dat haar strikte beleid behalve het bevorderen van de leefbaarheid in haar wijken ook tot doel heeft andere huurders te ontmoedigen om soortgelijke activiteiten te ondernemen, met andere woorden precedentwerking te voorkomen of scheppen.
3.2
De huurder voert gemotiveerd verweer. Hij stelt (samengevat) primair dat hij niet in de nakoming van enige verplichting tekort is geschoten en subsidiair dat zijn tekortkoming
- indien aangenomen - van zo geringe betekenis is dat deze ontbinding met het gevolg van ontruiming niet rechtvaardigt.
4 De beoordeling
4.1
De huurder is strikt genomen tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting
- anders gezegd: hij heeft het verbod overtreden - omschreven in artikel 6.9 van de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst (zie 2.1). Hij heeft een hennepplant (zie 2.2)
gekweekt. Hieronder wordt immers in het normale spraakgebruik ook het enkele planten en verzorgen verstaan. Hij heeft dit gedaan op zijn balkon, dat tot het gehuurde behoort.
4.2
Krachtens artikel 6:265 lid 1 BW rechtvaardigt in beginsel iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de ontbinding door (bij een huurovereenkomst van woonruimte: op vordering van) de andere partij. In beginsel doet het feit dat de huurder is opgehouden tekort te schieten aan het recht van de verhuurder op ontbinding vanwege een eenmaal begane tekortkoming niet af. De vraag is dan ook thans
- de verhuurder stelt dit terecht - slechts of, als bedoeld in genoemd wetsartikel, de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis in dit geval de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bijzonder van aard is de tekortkoming niet: de teelt van hennep in woonwijken is, vooral tegen de landsgrenzen, niet uitzonderlijk en de huurder behoorde zich van het verbod daarvan en de mogelijke gevolgen van overtreding bewust te zijn (zie 2.4). Gering van betekenis is de tekortkoming wel. Voor dit oordeel wordt het volgende overwogen.
4.2.1
De huurder heeft slechts één hennepplant gekweekt, op het balkon van zijn woning. Deze was vanaf de openbare weg zichtbaar (zie 2.2), voor passanten waaronder andere huurders van de verhuurder. Dat deze omstandigheid - zoals de verhuurder stelt - risico’s
meebrengt op het ontstaan van stankoverlast, vrees voor verloedering en gevoelens van onveiligheid bij buurtbewoners, ziet de kantonrechter niet in. Passanten zien een balkon met daarop een (blijkens productie 2 bij dagvaarding) goed verzorgde plant, voor een leek op plantkundig gebied niet direct herkenbaar als hennepplant. De veronderstelling dat hen daardoor gedachten zouden bekruipen als: kijk, er wordt hier hennep geteeld, dat is toch
verboden, zo gaat de buurt achteruit, waarom doet de verhuurder er niets aan? is niet gefundeerd.
4.2.2
De verhuurder hanteert (zie 2.4), met name ook in deze wijk (zie 2.5), een zero
tolerance beleid ten aanzien van (zaken gerelateerd aan) hennepteelt in haar woningen. Dit staat de verhuurder vanzelfsprekend vrij. Wat haar naar normen van redelijkheid en billijkheid, die de verhoudingen tussen contractpartijen mede beheersen, echter niet zonder meer vrij staat is om bij een feitje dat mogelijk een inbreuk op dat beleid maakt naar het ingrijpende middel van ontbinding en ontruiming te grijpen, zonder de huurder in de gelegenheid te stellen die inbreuk te beëindigen en aldus (de vordering tot) ontbinding te voorkomen.
Dit geldt te meer bij een huurder die gedurende elf jaar (zie 2.6) niet eerder in de nakoming van enige verplichting tekort is geschoten.
4.2.3
De huurder heeft kennelijk zijn les geleerd en heeft na de verwijdering van die ene hennepplant niet opnieuw in het gehuurde enige hennepplant gekweekt. Hij zal zich ook in de toekomst daarvan onthouden. Zoals overwogen onder 4.2: dat neemt de tekortkoming niet weg. Het maakt haar wel tot één van geringe betekenis die daarom de ontbinding niet rechtvaardigt. Voor dit oordeel is het gevolg van de ontbinding doorslaggevend: de verplichting tot ontruiming van een woning waarvoor niet gemakkelijk een alternatief te vinden is, vanwege enerzijds de huurprijs (zie 2.1) en anderzijds de grondslag van de ontbinding. Daarover informeren toegelaten instellingen in de regio elkaar immers.
4.2.4
Gesteld noch gebleken is dat enige omwonende of passant enige last van de plant heeft ondervonden, in de vorm van geur, ergernis of hoe dan ook.
4.2.5
Zoals ook verwoord in de brief van de burgemeester (zie 2.3) zal geen strafrechtelijke vervolging van de huurder plaatsvinden omdat de aangetroffen hoeveelheid onder de getolereerde hoeveelheid van vijf planten blijft. De huurder heeft weliswaar strikt genomen de Opiumwet overtreden - een strafbaar feit begaan - maar de constatering dat daarvan geen strafrechtelijke sanctionering plaatsvindt draagt bij aan het oordeel dat het ook in civiel-rechtelijke zin van geringe betekenis is.
4.3
Met bovenstaande overwegingen wil niet gezegd zijn dat kantonrechter zich
tegen het beleid van de verhuurder keert. Er wordt wel mee gezegd dat de kantonrechter krachtens artikel 112 lid 1 van de Grondwet tot taak heeft om geschillen over burgerlijke rechten te beslechten, niet (ook) om bij te dragen aan de uitvoering van beleid en het ontmoedigen van mogelijke toekomstige inbreuken daarop.
4.4
De vordering wordt afgewezen en de verhuurder wordt veroordeeld in de proces-kosten van de huurder, die worden begroot op € 500 aan salaris gemachtigde.
5 De beslissing
De kantonrechter
5.1
wijst de vordering af,
5.2
veroordeelt de verhuurder proceskosten van de huurder, begroot op € 500.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen en in het openbaar uitgesproken.
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
