vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer: C/03/233451 / KG ZA 17-149
Vonnis in kort geding van 4 mei 2017
de vereniging
[eiseres] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres, hierna: de VvE,
advocaat mr. W.J.F. Geertsen;
[gedaagde]
,
wonend te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. D. Stikkelbroeck.
2 De feiten
2.1.
[gedaagde] is eigenaar van het appartement [adres] te [woonplaats] , dat deel uitmaakt van een appartementencomplex. De VvE is de ten behoeve van het appartementencomplex opgerichte vereniging van eigenaren.
2.2.
Door de vorige eigenaar van het complex, GO-Management B.V., is de oorspronkelijke zolderverdieping verbouwd tot twee appartementen, waarvan één eigendom is van [gedaagde] , en het andere van een zekere [naam eigenaar] .
2.3.
[gedaagde] heeft ten behoeve van zijn appartement dakkapellen aangebracht.
2.4.
Het dak van het complex, de dakkapellen, alsook de aansluiting daarvan op het dak vertonen ernstige gebreken, waardoor wateroverlast ontstaat.
2.5.
De door de VvE ingeschakelde deskundige, Dekra Experts, heeft in een rapport van 15 juni 2015 geconstateerd:
Gedurende een periode van maanden is als gevolg van het onvoorzien binnenstromen van hemelwater schade ontstaan aan het gebouw van de V.v.E. De wateroverlast was het gevolg van diverse lekkages in aansluiting van zinken dakkapellen met het hellend pannendak. Ten gevolge van het binnengestroomde hemelwater is schade ontstaan aan gestukadoorde wanden en plafondafwerkingen.
2.6.
In de algemene ledenvergadering van de VvE van 17 juli 2016, waarbij [gedaagde] aanwezig was, is unaniem besloten dat (a) lekken van dakkapellen en “Velux” dakramen door de eigenaren van de zolderappartementen op hun kosten op korte termijn dienen te worden gedicht, en (b) vóór de bouwwerkzaamheden in de zolderappartementen een adequate insecten- en schimmelbestrijding dient plaats te vinden.
De notulen vermelden ten aanzien van het onder b genoemde punt verder:
Daartoe dient eerst al het houtwerk zichtbaar en behandelbaar gemaakt te worden. De door de eigenaren van de zolderappartementen gecontracteerde aannemer was op de hoogte dat er insectenbestrijding diende plaats te vinden, maar heeft desondanks gipsplaten etc. aangebracht. Onder meer omdat bouwwerkzaamheden zijn uitgevoerd zonder toestemming van de VvE vergadering dienen de eigenaren op kosten van die eigenaren het houtwerk zichtbaar en behandelbaar te (laten) maken. Gezien het belang van voorkomen van verder schade dient dit op korte termijn te gebeuren.
De heer [gedaagde] geeft aan dat de firma [naam] aanstaande dinsdag (…) komt om de gipsplaten te verwijderen. (…)
3 Het geschil
3.1.
De VvE stelt samengevat het volgende.
[gedaagde] dient conform het besluit in de algemene ledenvergadering over te gaan tot het verwijderen van de door hem, of in zijn opdracht, in zijn appartement aangebrachte gipsplaten, zodat de muur daarachter zichtbaar wordt voor inspectie en eventuele reparatie en tegen insecten en schimmels behandeld kan worden. Ook het andere houtwerk wordt dan zichtbaar, zodat ook dat de noodzakelijke behandeling kan ondergaan tegen insecten en schimmels. Op die wijze kan een inspectie, en zo nodig herstel en behandeling worden uitgevoerd. Deze werkzaamheden kunnen niet van buitenuit worden uitgevoerd. Ondanks de unanieme besluitvorming weigert [gedaagde] nu om medewerking te verlenen om die werkzaamheden te laten uitvoeren.
Daarnaast moet er een inspectie en eventuele reparatie van de muurplaat plaatsvinden. In dat kader dient er ook toegang te worden verleend tot het appartement van [gedaagde] . Ook deze werkzaamheden dienen van binnenuit te worden verricht, omdat het technisch niet mogelijk is om deze van buiten uit te verrichten.
De dakkapellen en de Velux-ramen in het appartement van [gedaagde] zijn zonder toestemming van de VvE gerealiseerd en zijn niet waterdicht. [gedaagde] dient conform het besluit daartoe in de algemene ledenvergadering er zorg voor te dragen dat dit wordt hersteld. Ook in dit verband heeft [gedaagde] nog geen activiteiten ondernomen.
Concluderend stelt de VvE dat [gedaagde] , als lid van de VvE, zich dient te houden aan de afspraken die binnen die vereniging zijn gemaakt, met welke afspraken [gedaagde] ook akkoord is gegaan.
3.2.
Op grond hiervan vordert de VvE, samengevat, dat de voorzieningenrechter:
I. [gedaagde] veroordeelt tot het verwijderen en verwijderd houden van de gipsplaten die zijn aangebracht ten behoeve van de afwerking van de dakconstructie in diens appartement opdat het houtwerk zichtbaar wordt, tot de werkzaamheden van de insecten- en schimmelbestrijding en herstel volledig zijn uitgevoerd, en tot het vervolgens medewerking verlenen aan het uitvoeren van werkzaamheden door een aannemer die wordt ingeschakeld door de VvE ten behoeve van inspectie en zo nodig herstel van de muurplaat en insecten- en schimmelbestrijding van het houtwerk en de muurplaat, welke medewerking in overleg kan geschieden, met dien verstande dat [gedaagde] in ieder geval medewerking dient te verlenen door toegang te verlenen tot zijn appartement;
II. [gedaagde] beveelt om aan de VvE ter beschikking te stellen een deugdelijk herstelplan voor de dakkapellen en de Velux-ramen, welk plan, na toestemming van de VvE voor rekening en in opdracht van [gedaagde] deugdelijk dient te worden gerealiseerd, opdat er geen sprake meer is van lekkages bij de dakkapellen en de Velux-ramen;
III. [gedaagde] beveelt om binnen twee weken nadat de werkzaamheden aan de dakkapellen en de Velux-ramen zijn uitgevoerd een door de VvE aan te wijzen deskundige toe te laten, om de uitgevoerde werkzaamheden te controleren op deugdelijkheid;
IV. [gedaagde] veroordeelt tot het betalen van een dwangsom van € 250,- per dag dat hij nalaat om te voldoen aan hetgeen onder I tot en met III is opgenomen, een en ander gemaximeerd tot een bedrag van € 50.000,-;
V. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Hij erkent dat de dakkapellen gebrekkig zijn en wil deze ook graag laten herstellen, op zijn kosten. Tegen de insecten- en schimmelbestrijding en het herstel van de muurplaat heeft hij ook geen bezwaar. Hij wil deze werkzaamheden echter laten uitvoeren gelijk met een algehele reparatie dan wel vervanging van het dak, en niet daaraan voorafgaand. Indien de dakkapellen eerder worden hersteld, vervalt volgens hem de garantie op de daaraan verrichte herstelwerkzaamheden indien die dakkapellen later in verband met de algehele reparatie/vervanging van het dak moeten worden verwijderd. Bovendien is het volgens hem overbodig om de gipsplaten te verwijderen om de insecten- en schimmelbestrijding te kunnen uitvoeren en de muurplaat te inspecteren, omdat als het dak wordt gerepareerd of vervangen, die werkzaamheden gelijktijdig van buitenaf kunnen worden uitgevoerd. Hij wenst daarom dat de VvE beslist om die reparatie of vervanging in tijd naar voren te halen, om alle noodzakelijke werkzaamheden in één keer te kunnen laten uitvoeren. Hij stelt daarnaast, naar de voorzieningenrechter begrijpt, subsidiair dat de kosten van het verwijderen van de gipsplaten en het vervolgens weer aanbrengen daarvan voor rekening van de VvE dienen te komen.
4 De beoordeling
4.1.
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] houdt in dat de VvE geen spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen.
4.2.
Dat verweer wordt verworpen. Er is sprake van lekkages in het dak. [gedaagde] heeft zelf de ernst daarvan door middel van het overleggen van enkele foto’s willen onderbouwen. Ook betwist hij niet dat de dakkapellen gebrekkig zijn. De aard van deze gebreken maakt dat op korte termijn herstelwerkzaamheden moeten worden uitgevoerd. Dat geruime tijd is verlopen voordat dit kort geding aanhangig is gemaakt, is onvoldoende om te oordelen dat thans geen sprake (meer) is van een spoedeisend belang.
4.3.
Belangrijkste discussiepunt tussen de partijen is of alle noodzakelijke werkzaamheden – de insecten- en schimmelbestrijding, de inspectie van de muurplaat, de reparatie van de dakkapellen en de reparatie of vervanging van het dak – tegelijkertijd moeten worden uitgevoerd, zoals [gedaagde] wenst, of in fasen, zoals de VvE wenst.
De voorzieningenrechter acht de voorkeur van [gedaagde] op zichzelf verdedigbaar, maar hij kan de uitvoering daarvan niet afdwingen. Het is op grond van art. 5:126 lid BW (en art. 16 lid 1 van de splitsingsakte) de VvE die beslist over de vraag of - en zo ja: wanneer - werkzaamheden aan gemeenschappelijke delen worden uitgevoerd.
4.4.
In de algemene ledenvergadering van de VvE van 17 juli 2016 heeft de VvE in de eerste plaats besloten dat vóór de bouwwerkzaamheden in de zolderappartementen eerst een adequate insecten- en schimmelbestrijding dient plaats te vinden. [gedaagde] heeft niet op de voet van art. 5:130 BW de vernietiging van dit besluit ingeroepen wegens strijd met art. 28 lid 3 van het reglement, bedoeld in art. 5:111 onder d BW. Hij is dus, als lid van de VvE, aan het besluit gebonden.
4.5.
Los daarvan overweegt de voorzieningenrechter dat allerminst duidelijk is of de reparatie of vervanging van het dak op een zodanige termijn zal of moet plaatsvinden dat van de VvE redelijkerwijs verlangd kan worden dat zij werkzaamheden die zij thans wenst uit te (laten) voeren – insecten- en schimmelbestrijding en herstel van de dakkapellen – aanhoudt tot die reparatie of vervanging. De voormalige advocaat van [gedaagde] noemt in een brief van 4 mei 2016 (productie 3 van [gedaagde] ) zelf een termijn van vijf jaar voor het vervangen van het dak. Bovendien is volgens de notulen van de algemene ledenvergadering beslist het groot onderhoud aan het dak niet tegelijk uit te voeren met de werkzaamheden die de eigenaren van de zolder appartementen aan het dak mogelijk gaan uitvoeren als er geen akkoord bereikt kan worden over de verdeling van de kosten daarvan; in dat geval zal de VvE eerst een reservering maken en het groot onderhoud over vijf of tien jaar uitvoeren.
4.6.
De werkzaamheden hebben ten doel het dak, dat gemeenschappelijk eigendom is van de VvE, tegen aantasting door insecten, schimmels en vocht te beschermen. Omdat die werkzaamheden op korte termijn moeten worden uitgevoerd, en de reparatie/vervanging van het dak niet op overzienbare termijn zal geschieden, dient het nodige werk ter bestrijding van schimmel insecten van binnenuit, dus in de zolderappartementen, te worden uitgevoerd. Daartoe is nodig dat gipsplaten in het appartement van [gedaagde] worden verwijderd.
4.7.
Ten aanzien van de vraag wie de kosten van het verwijderen van de gipsplaten dient te betalen, overweegt de voorzieningenrechter dat de notulen van de algemene ledenvergadering vermelden dat de door de eigenaren van de zolderappartementen, waaronder dus [gedaagde] , gecontracteerde aannemer op de hoogte was dat er insectenbestrijding diende plaats te vinden en desondanks de gipsplaten heeft aangebracht en dat, ook omdat bouwwerkzaamheden zijn uitgevoerd zonder toestemming van de VvE, die eigenaren op hun kosten het houtwerk zichtbaar en behandelbaar te maken.
4.8.
Uit die notulen moet naar het oordeel van de voorzieningenrechter voorts worden afgeleid dat [gedaagde] heeft toegezegd tot het verwijdering en herplaatsen van de gipsplaten over te gaan. [gedaagde] stelt dat hij geen bezwaar heeft gemaakt tegen de verslaglegging, omdat hij de Nederlandse taal niet voldoende machtig is, maar de voorzieningenrechter acht dit niet aannemelijk. Gelet op de overlegde correspondentie moet hij in staat worden geacht de in het Nederlands gestelde, aan hem gerichte correspondentie te begrijpen.
4.9.
[gedaagde] kan dus niet aan de vordering tot (tijdelijke) verwijdering van de gipsplaten de voorwaarde verbinden dat de kosten daarvan aan hem worden vergoed, of dat de VvE de kosten rechtstreeks vergoedt aan de aannemer.
De VvE heeft er recht op en belang bij dat haar lid, [gedaagde] , aan de werkzaamheden meewerkt. De vordering sub I ligt derhalve voor toewijzing gereed.
4.10.
Ten aanzien van de vordering sub II overweegt de voorzieningenrechter dat de dakkapellen en de Velux-ramen, waarvoor in dit geval [gedaagde] aansprakelijk is, ondeugdelijk zijn en dat als gevolg van de lekkages daarin (de rest van) het dak – dat eigendom is van de VvE – wordt aangetast. De VvE heeft er recht op dat die dakkapellen en Velux-ramen in opdracht en voor rekening van [gedaagde] zo spoedig mogelijk deugdelijk worden hersteld. Dat is ook in overeenstemming met wat op de algemene ledenvergadering is besloten. Om de deugdelijkheid van het voorgenomen herstel te kunnen beoordelen, heeft de VvE er een rechtens relevant belang bij dat zij kan beschikken over het herstelplan teneinde te kunnen beoordelen of zij akkoord is met de inhoud daarvan. De voorzieningenrechter zal [gedaagde] een wat ruimere termijn – namelijk zes weken – gunnen dan de gevorderde termijn van twee weken, om, in overleg met de VvE, te komen tot een deugdelijk herstelplan. Dat betekent dat de vordering sub II (nagenoeg geheel) zal worden toegewezen.
4.11.
De VvE heeft er, gelet op het hiervoor overwogene, ook belang bij dat een door haar aangewezen deskundige kan controleren of het herstel aan de dakkapellen en de Velux-ramen ook feitelijk deugdelijk zijn uitgevoerd. Een dergelijke inspectie hoort tot de taak van (de bestuurders van) de VvE. [gedaagde] zal op grond van art. 5:132 BW daartoe toegang tot zijn appartement dienen te verschaffen. Ook de vordering sub III is dus toewijsbaar.
4.12.
De vordering sub IV ligt als niet-weersproken voor toewijzing gereed.
4.13.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VvE worden begroot op:
- dagvaarding € 97,31;
- griffierecht € 618,00;
- salaris advocaat € 527,00;
Totaal € 1.242,31.
5 De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de gipsplaten die zijn aangebracht ten behoeve van de afwerking van de dakconstructie in zijn appartement te (doen) verwijderen opdat het houtwerk zichtbaar wordt, en verwijderd te houden tot de werkzaamheden van de insecten- en schimmelbestrijding en herstel volledig zijn uitgevoerd, en om medewerking te verlenen aan het uitvoeren van werkzaamheden door een aannemer die wordt ingeschakeld door de VvE, ten behoeve van inspectie en zo nodig herstel van de muurplaat en insecten- en schimmelbestrijding van het houtwerk en de muurplaat;
5.2.
beveelt [gedaagde] om binnen zes weken na betekening van dit vonnis aan de VvE ter beschikking te stellen een deugdelijk herstelplan voor de dakkapellen en de Velux-ramen, welk plan, na toestemming van de VvE, binnen vier weken voor rekening en in opdracht van [gedaagde] deugdelijk dient te worden gerealiseerd, opdat er geen sprake meer is van lekkages bij de dakkapellen en de Velux-ramen;
5.3.
beveelt [gedaagde] om binnen twee weken nadat de werkzaamheden aan de dakkapellen en de Velux-ramen zijn uitgevoerd een door de VvE aan te wijzen deskundige toe te laten, om de uitgevoerde werkzaamheden te controleren op deugdelijkheid;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] tot het betalen van een dwangsom van € 250,- per dag dat hij nalaat om te voldoen aan hetgeen onder 5.1. tot en met 5.3. is opgenomen, gemaximeerd tot een bedrag van € 50.000,-;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 1.242,31;
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.F. Gerard, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken.1
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
