Uitspraken

De kantonrechter stelt allereerst vast dat door [eisende partij] zowel tijdens het verloop van de procedure als nadat de zaak op vonnis is gesteld, vele brieven zijn ingezonden, al dan niet met bijlagen. De kantonrechter stelt vast dat op de onderhavige procedure het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van toepassing is. De daarin vastgelegde procedure kent aan procespartijen slechts één mogelijkheid hun visie op de zaak in één schriftelijke processtuk (eventueel incidenteel aangevuld met een nagekomen stuk) aan de kantonrechter weer te geven (de dagvaarding of de conclusie van antwoord), daarna kan de kantonrechter bepalen dat er een comparitie van partijen wordt gehouden. Indien de kantonrechter besluit om toch een tweede schriftelijke ronde te laten plaatsvinden, worden partijen in de gelegenheid gesteld hun (nadere) visie in de vorm van de conclusie van repliek respectievelijk dupliek in te dienen. Alleen als de kantonrechter vervolgens partijen daartoe zulks expliciet beveelt in een vonnis, is het partijen toegestaan nog stukken in te dienen waarvan de kantonrechter kennis zal nemen en mee zal nemen in c.q. van belang is voor de totstandkoming van zijn oordeel. Van “tussendoor” c.q. ongevraagd ingezonden stukken mag de kantonrechter geen kennis nemen.

[eisende partij] heeft een aantal malen stukken ingezonden zonder dat hij “aan de beurt was” en zonder dat de kantonrechter hem daarom verzocht had. Van deze stukken heeft de kantonrechter geen kennis genomen. [eisende partij] is daarover in kennis gesteld bij brief van de griffier d.d. 16 februari 2017, 16 maart 2017, 30 mei 2017 en 6 juni 2017. Enkel de hierboven (onder het verloop van de procedure) aangegeven stukken worden als processtukken beschouwd op basis waarvan de kantonrechter tot het volgende oordeel is gekomen.

primair

Wonen Zuid wenst met voortzetting van de huurovereenkomst over te gaan tot renovatie van de woning. Uit artikel 7:220 lid 1 BW volgt dat de verplichting van de huurder om de verhuurder de gelegenheid te geven die voorgestelde renovatie uit te voeren, mits het voorstel daartoe een redelijk voorstel is. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat als de renovatie tien of meer woningen betreft die een bouwkundige eenheid vormen, het voorstel als redelijk wordt beschouwd als 70% van alle huurders van die woningen daarmee heeft ingestemd. Lid 3 van dat artikel bepaalt verder: “(..) De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel.(..)”.

In de woning van [eisende partij] dienen volgens Wonen Zuid de volgende werkzaamheden plaats te vinden:

Wonen Zuid stelt zich op het standpunt dat 70% van de huurders zich akkoord heeft verklaard met het renovatieplan waardoor het als een redelijk voorstel is te kwalificeren.

De renovatieplannen zijn tot stand gekomen in overleg met de Vereniging Huurdersplatform Midden-Limburg/Huurdersbelangen vereniging Op het Zuiden, de bewonersgroep en de aannemer. Na de renovatie zal de levensduur van de woningen met 25 jaar verlengd zijn.

Volgens Wonen Zuid kunnen de bewoners/huurders tijdens de renovatie in hun woning verblijven; ofwel in de woonkamer ofwel in de slaapkamer. Wonen Zuid zal zorgdragen voor adequate tijdelijke voorzieningen zoals een chemisch toilet. Gas, water en riolering zal op werkdagen na 16.00 uur, ‘s nachts en in de weekenden beschikbaar zijn. Tijdens de werkzaamheden zijn leegstaande woningen beschikbaar waar men overdag kan verblijven en indien nodig douchen en het toilet gebruiken. Huurders hebben recht op een overlastvergoeding.

De kantonrechter overweegt als volgt. De wet verstaat onder renovatie “gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging”. Gelet op de inhoud van de onder 4.4. weergegeven werkzaamheden is er in casu sprake van renovatie. Renovatie vormt in beginsel een inbreuk op het door de verhuurder te verschaffen woongenot van de huurder en kan enkel aan de orde zijn indien er een redelijk voorstel daartoe gedaan wordt.

De wet heeft in artikel 7:220 lid 3 BW vastgelegd dat, in geval van een bouwkundige eenheid van meer dan 10 woningen - hetgeen in casu aan de orde is - er sprake is van een redelijk voorstel als 70% van de huurders met dat renovatievoorstel heeft ingestemd. In dat geval is er sprake van een rechtsvermoeden van redelijkheid. Het is dan aan de huurder vervolgens om hier ‘tegenbewijs’ tegen te leveren: de huurder dient dan in voldoende mate aannemelijk te maken dat het voorstel jegens hem niet redelijk is.

Subsidiair heeft [eisende partij] gevorderd Wonen Zuid te veroordelen om aan [eisende partij] verhuis- en inrichtingskosten te betalen alsmede een bedrag als vergoeding voor de door hem zelf aangebrachte voorzieningen. Artikel 7:220 lid 5 BW bepaalt immers dat “indien verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie” er op de verhuurder een plicht rust om bij te dragen in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt.

Deze vordering gaat uit van het feit dat er sprake is van een (in verband met de renovatie) noodzakelijke verhuizing van [eisende partij] .

Wonen Zuid heeft zich echter op het standpunt gesteld dat er geen sprake zal zijn van een gedwongen verhuizing. Bij het uitvoeren van de werkzaamheden kan de huurder in de woning verblijven. In de praktijk is dat inmiddels ook gebleken: de renovatie van andere woningen is inmiddels gestart en de betreffende huurders zijn verbleven in hun woning, zelfs huurders die (vrijwillig) ook een nieuwe badkamer en/of keuken hebben gekregen.

Wonen Zuid heeft verklaard dat de werkzaamheden in bij elkaar opgetelde dagdelen niet meer dan 25 werkdagen zullen beslaan.

De kantonrechter overweegt als volgt. Nu [eisende partij] stelt dat er sprake is van een gedwongen verhuizing ligt het ook op zijn weg dat aan te tonen. [eisende partij] had moeten aantonen dat de werkzaamheden daadwerkelijk niet kunnen worden uitgevoerd als de woning bewoond blijft. Dat heeft hij naar het oordeel van de kantonrechter niet gedaan. Dat er overlast zal zijn bij het uitvoeren van de werkzaamheden staat vast. Duidelijk is ook dat [eisende partij] daar moeite mee heeft, maar hierboven is overwogen dat [eisende partij] die overlast heeft te gedogen. Het hebben van overlast door de uit te voeren renovatie leidt niet tot de conclusie dat een verhuizing noodzakelijk is, ook niet als die overlast meebrengt dat een verhuizing voor de huurder te prefereren zou zijn, aldus Hof Den Haag 4 oktober 2016 ( ECLI:NL:GHDHA:

2016:2794). Dat [eisende partij] tegen de overlast opziet en daarom wenst te verhuizen wil niet zeggen dat er daarom sprake is van een gedwongen verhuizing zoals bedoeld in artikel

7: 220 lid 5 BW. [eisende partij] heeft niet aangetoond dat het voor hem vanwege zijn lichamelijke en psychische toestand niet mogelijk is om zich gedurende de werkzaamheden niet een dagdeel dan wel enkele uren in een andere ruimte van zijn eigen woning te verblijven. Het feit dat hij in verband met zijn klachten graag de beschikking heeft over een bed, is een naar het oordeel van de kantonrechter op te lossen, aan de renovatie ondergeschikt probleem. Wonen Zuid heeft bij dupliek aangegeven dat zij bereid is, indien [eisende partij] dat wenst, hem het exclusieve gebruik te geven van een van de twee leegstaande woningen die gebruikt worden als dagverblijf voor de huurders van de woningen waarin gerenoveerd wordt.

In de brief van 31 januari 2017 -onderdeel van de conclusie van repliek- heeft [eisende partij] als “OPTIE 2: (Onder hevig protest en zonder verantwoordelijkheid gevolgen)” een aantal persoonlijke wensen geschetst over de wijze van uitvoering van de werkzaamheden, met name het stap voor stap uitvoeren daarvan. Hiervoor dient hij naar het oordeel van de kantonrechter in overleg met de Wonen Zuid te treden. Het staat hem als huurder niet vrij zelf “spelregels” te maken.

Aan de wens van [eisende partij] om de renovatie van zijn woning pas te laten aanvangen na mei 2017, is inmiddels door tijdsverloop voldaan.

Kennelijk heeft [eisende partij] de wens om te verhuizen. Uit de stukken blijkt immers dat hij in het verleden (mei 2015) al eens heeft aangegeven dat hij zou willen verhuizen. Thans zou hij graag willen verhuizen naar een expliciet door hem aangegeven woning ( [adres 2] te [plaats 2] (welke overigens geen eigendom is van Wonen Zuid)). De keuze om vrijwillig de huur op te zeggen en te verhuizen dient echter los gezien te worden van de renovatie.

De kantonrechter komt dan ook tot de slotsom dat de op een gedwongen verhuizing gegronde vordering dient te worden afgewezen.

Nu er geen sprake is van (gedwongen) verhuizing hoeft de vordering tot vergoeding van zelf aangebrachte voorzieningen geen beoordeling meer.