Uitspraken

Evenementenhal Venray stelt daar tegenover dat de evenementenbranche een moeilijke branche is. Daarom heeft de nieuwe eigenaar meerdere stappen gezet om tot een beter rendement voor het concern te komen. Tot het exploiteren van verliesgevende evenementen, waarvan in Venray (deels) sprake was, kan zij niet gehouden worden.

Daarnaast veranderd de markt in die zin dat het steeds vaker voorkomt dat een derde partij een bepaald evenement zelf wil organiseren en daarom slechts de locatie wil huren. Evenementenhal Venray ontvangt dan slechts huur in plaats van de opbrengst van het hele evenement. Anderzijds ligt het financiële risico van het evenement dan ook bij die derde partij en niet bij Evenementenhal Venray . Het gevolg is wel dat er minder wordt omgezet en de huuropbrengst dus ook lager is.

Evenementenhal Venray stelt zich in te spannen om zoveel mogelijk omzet te realiseren in het complex in Venray. Uiteindelijk is dat in het belang van beide partijen, maar men is met elkaar in zee gegaan “for better or for worse”. Nu het minder gaat met Evenementenhal Venray zal [eiseres] genoegen moeten nemen met minder huur. Dat is nu eenmaal de gedachte achter de overeengekomen omzethuur.

De kantonrechter stelt het navolgende voorop.

Door [eiseres] wordt de ontwikkeling van de huuropbrengst tegen de achtergrond van een geschetste prognose van 1,2 miljoen euro op jaarbasis geplaatst. Dat bedrag komt uit de

e-mail van 30 maart 2010 aan [eiseres] , waarin - voor zover nu van belang - staat:

“Ik wilde kort ons voorstel voor samenwerking tegen je aanhouden. Wij hebben even zitten rekenen en hebben een opzet gemaakt die ons voor beide partijen interessant lijkt……

…… Naar mate de exploitatie van EH Venray op gang komt en de omzet toeneemt tot een voorzien niveau van 12 mio per jaar in 2015, stijgt de huuropbrengst van EHVOG B.V. naar 1,2 mio per jaar……”

Volgens de kantonrechter betreft dit stuk slechts een heel ruw voorstel voor een samenwerking, de spreekwoordelijke “achterkant van een bierviltje”, waaraan Evenementenhal Venray zonder bijkomende omstandigheden geen vertrouwen kan ontlenen.

Die bijkomende omstandigheden zijn er echter niet. In tegendeel. Zo bevat het stuk geen enkel inzicht in de wijze waarop de prognose is opgesteld en van welke parameters daarbij is uitgegaan. Verder komt het genoemde huurbedrag in geen enkel stuk (dat de kantonrechter heeft gezien) meer terug en het maakt ook geen onderdeel uit van de verdere uitwerking van de afspraken tussen partijen (intentie-overeenkomst en concept huurovereenkomst). Alleen daarom al mocht [eiseres] aan dit bedrag geen gerechtvaardigde verwachtingen verbinden.

Had zij het daadwerkelijk van belang gevonden als voorwaarde voor het aangaan van een huurovereenkomst, dan had zij het moeten vastleggen in de afspraken tussen partijen.

Genoemde prognose speelt voor de verdere beoordeling van deze zaak dan ook geen rol.

Tussen partijen staat vast dat na de verwerving van de eigendom van Evenementenhal Holding B.V. door Easyfairs International S.A. in 2015 de wijze van exploitatie is veranderd.

Een van de veranderingen is een (veel meer) centrale aansturing van de activiteiten binnen Nederland en als gevolg daarvan het verplaatsen van evenementen van Evenementenhal Venray naar de andere hallen als daarmee het creëren van een hoger resultaat wordt verwacht. Daarbij speelt ook dat de hallen in Hardenberg en Gorinchem eigendom zijn van het concern, zodat er geen huur aan derden hoeft te worden afgedragen als hierin een evenement wordt georganiseerd. Bovendien dragen evenementen die in die hallen worden georganiseerd direct bij aan het dekken van de vaste kosten van die hallen.

Vanuit de positie van Easyfairs International S.A. bezien zijn dat hele verstandige bedrijfseconomische beslissingen. In de praktijk betekent het echter wel dat meerdere evenementen in z’n geheel, of deels, bij Evenementenhal Venray zijn weggehaald en dat deze vervolgens in de hallen in Hardenberg en/of Gorinchem hebben plaatsgevonden, terwijl van het tegenovergestelde, evenementen worden vanuit een van de andere hallen verlegd naar Venray, niet of nauwelijks sprake is geweest. Volgens Easyfairs International S.A. laat zich dat verklaren door de bevolkings- en beroepssamenstelling van Venray en omstreken en de bevolkingsdichtheid in de regio. Daardoor is er eigenlijk geen markt voor dergelijke evenementen, op een enkele uitzondering na.

Partijen hebben deze situatie - het verleggen van omzet naar een andere locatie - niet voorzien in de afspraken die zij met elkaar hebben gemaakt. In artikel 3.1 van de (niet getekende) huurovereenkomst hebben zij vastgelegd dat de huurprijs 10% van de door huurder in het gehuurde gerealiseerde omzet bedraagt, waarbij omzet wordt gedefinieerd als gerealiseerde opbrengsten minus omzetbelasting. Wat betreft de wijze van exploitatie is in artikel 6.5 van die overeenkomst enkel vastgelegd dat huurder verantwoordelijk is voor de exploitatie en operatie van de evenementenhal in het gehuurde. Meer bevat deze overeenkomst, of de andere stukken waaruit de afspraken tussen partijen blijken, terzake niet.

Gelet op deze leemte in de gemaakte afspraken zal de kantonrechter moeten vaststellen welke betekenis partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze afspraken mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex).

De kantonrechter is van oordeel dat ook bij het bestaan van omzethuur de huurder - bij het ontbreken van nadere afspraken - een grote mate van vrijheid heeft om zijn bedrijfsvoering in te richten zoals hem dat goeddunkt. Dat betekent volgens de kantonrechter in beginsel dat als een “product” geen winst (meer) oplevert men met de verkoop daarvan mag stoppen en niet door hoeft te gaan, enkel en alleen omdat daarmee omzet wordt gecreëerd die bijdraagt aan de huuropbrengst van de verhuurder.

Maar naar het oordeel van de kantonrechter wordt dat anders als men niet stopt met dat “product” maar het “op een andere plaats aan de man gaat brengen”, waardoor die omzet voor het concern behouden blijft, en het resultaat zelfs wordt geoptimaliseerd, maar de verhuurder met lege handen achterblijft. Dat hoort volgens de kantonrechter niet bij de gedachte “for better or for worse” die achter het beginsel van de omzethuur zit.

Zoals hiervoor is overwogen zou dat wellicht anders liggen als het belang van de verhuurder was verzekerd door het opnemen van een minimumhuur, of als Evenementenhal Venray [eiseres] had gecompenseerd voor deze verlegde omzet, maar daarvan is geen sprake.

Voor het geval de kantonrechter de huurovereenkomst zou ontbinden heeft Evenementenhal Venray verzocht om een lange ontruimingstermijn, omdat zij anders in de problemen zou komen met eventueel ingeplande evenementen.

De kantonrechter zal aan dat verzoek geen gevolg geven. In de eerste plaats niet omdat, zoals ook tijdens de mondelinge behandeling is gebleken, er amper evenementen staan ingepland. De bezettingsgraad van de hal is zeer laag.

Daarnaast bezit het concern nog twee andere hallen. Niet is gebleken dat daar niet naar uitgeweken zou kunnen worden. Overigens zijn er in de regio ook andere evenementenhallen gevestigd waarvan Evenementenhal Venray wellicht gebruik kan maken. Daar zullen ongetwijfeld hogere kosten aan verbonden zijn maar dat is niet van zo zwaarwegend belang dat daarvoor de ontruiming op een langere termijn zou moeten worden gesteld.

Gelet op de omvang van het gehele te ontruimen complex zal de kantonrechter de ontruimingstermijn vaststellen op 30 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis.

Gelet op de kenbare belangen van partijen ziet de kantonrechter geen aanleiding om de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad niet toe te wijzen.