Uitspraken

12.1.

Subsidiair is Dibema van mening dat verweerder terecht een onafhankelijke nieuwe deskundige heeft ingeschakeld, omdat de SAOZ volgens Dibema geen contra-expertise kan uitvoeren zoals door verweerder werd verlangd. Ten aanzien van de taxatie op de peildatum stelt Dibema dat [eisers] kennelijk betoogt dat de waarde op de peildatum na de planologische wijziging naar beneden bijgesteld zou zijn als er een inpandige bezichtiging zou zijn geweest. Daar kan volgens Dibema geen sprake van zijn gezien de feitelijke opbrengst die met de verkoop van het object is gerealiseerd. Daaruit moet worden afgeleid dat [eisers] niet in zijn belangen is geschaad omdat geen planschade is geleden. Ten aanzien van het normaal maatschappelijk risico handhaaft Dibema haar standpunt dat er geen reden is om het forfait toe te passen en dat een korting van 5% moet worden toegepast. Dibema vordert dat haar beroep tegen het bestreden besluit 2 gegrond wordt verklaard en dat besluit wordt vernietigd en dat de rechtbank zelf in de zaak voorziet door het verzoek van [eisers] om vergoeding van planschade af te wijzen.

13. Verweerder heeft naar aanleiding van de beroepsgronden van [eisers] eveneens Thorbecke om een reactie gevraagd. Thorbecke heeft ten aanzien van de taxatie op de peildatum vóór de planologische wijziging aangegeven dat de taxatie aan de hand van referentieobjecten is bepaald. Daarbij heeft Thorbecke zich niet door de WOZ-waarde laten leiden en dat standpunt wordt door [eisers] ook verder niet onderbouwd, aldus Thorbecke. Ten aanzien van de hoogte van het normaal maatschappelijk risico wijst Thorbecke erop dat de SAOZ van 3% uitging. Ook volgens Thorbecke is geen sprake van een klassieke inbreiding. De term ‘een inbreiding met uitbreidingskenmerken’ zou meer recht doen aan deze situatie. Het plangebied wordt aan drie zijden omsloten door woningbouw, maar zorgt er tevens voor dat de rand van de kern opschuift. Thorbecke wijst daarbij op onder meer de uitspraak van de Afdeling van 12 juni 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1892, waarin is overwogen dat ook in het geval dat het plangebied wordt aangemerkt als een inbreidinglocatie met uitbreidingskenmerken een drempel van 5% in beginsel toepasbaar is’. Thorbecke handhaaft desondanks het standpunt dat het normaal maatschappelijk risico op 4% dient te worden bepaald omdat de ontwikkeling niet geheel in het beleid paste omdat er geen sprake is van een zuivere inbreiding. Hierdoor ligt de ontwikkeling deels in de lijn der verwachting. Ten slotte wijst Thorbecke erop dat hij wel heeft geadviseerd om wettelijke rente toe te kennen en het schadebedrag daarmee te vermeerderen.

14. De rechtbank overweegt als volgt.

15. Gelet op hetgeen Dibema in dit verband heeft aangevoerd, zal de rechtbank eerst de vraag beantwoorden of er sprake is van een beroep van rechtswege van [eisers] .

16. De rechtbank dient dit ambtshalve te beoordelen. Zij stelt vast dat artikel 6:19, eerste lid, van de Awb imperatief is geformuleerd. Indien sprake is van een nader besluit als bedoeld in artikel 6:19 van de Awb, ontstaat van rechtswege, zonder nadere activiteit van een partij (en los van zijn wil), een bezwaar of beroep tegen het nadere besluit, indien er op het moment van inwerkingtreding van het nadere besluit bezwaar, beroep of (incidenteel) hoger beroep aanhangig is of binnen de termijn aanhangig wordt gemaakt. De toepassing van artikel 6:19, eerste lid, van de Awb geschiedt in zoverre vanzelf. Voor een partij aan wie met het intrekkings-, wijzigings- of vervangende besluit als bedoeld in artikel 6:19 van de Awb volledig tegemoet wordt gekomen ontstaat geen bezwaar of beroep van rechtswege tegen het nadere besluit, omdat zij daarbij onvoldoende belang heeft.

17. Uit onder meer de uitspraak van de Afdeling van 24 december 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4647, volgt dat ook een beroep van rechtswege ontstaat voor de derde-partij die op de voet van artikel 8:26 van de Awb als partij aan het geding deelneemt. Derhalve ontstaat ook voor degene die als derde-belanghebbende partij is in het geding, maar niet zelf beroep heeft ingesteld, een beroep van rechtswege tegen een besluit dat voor hem een nadelige wijziging inhoudt.

18. De rechtbank overweegt dat het bestreden besluit 2 van 18 februari 2020, verzonden op 20 februari 2020, is genomen ter (gedeeltelijke) vervanging van het bestreden besluit 1 en dat dit een ‘artikel 6:19 Awb besluit’ is dat deels tegemoet komt aan het beroep van Dibema en nadelig is voor [eisers] die er daardoor op achteruitgaat. Voor beide partijen is van rechtswege een beroep tegen het bestreden besluit 2 ontstaan. Dat dit besluit niet is genomen na een tussenuitspraak is in dezen niet relevant. Verder is ook niet van belang dat onder het bestreden besluit 2 een beroepsclausule was opgenomen en [eisers] niet binnen de beroepstermijn daartegen beroep heeft ingesteld. Er is immers een beroep van rechtswege ontstaan. De omstandigheid dat de rechtbank in eerste instantie alleen Dibema erop heeft gewezen dat voor haar een beroep van rechtswege is ontstaan en [eisers] pas bij brief van

11 augustus 2020 erop heeft gewezen dat zij tegen het bestreden besluit 2 gronden konden indienen, kan er ook niet aan afdoen dat voor [eisers] een beroep van rechtswege is ontstaan. Van overbescherming van de derde-partij is dan ook geen sprake. De rechtbank wijst er daarbij nog op dat Dibema er ten onrechte van uitgaat dat zij het ontstaan van het beroep van rechtswege van [eisers] had kunnen voorkomen door haar beroep in te trekken. Voor het ontstaan van het beroep van rechtswege van [eisers] is noodzakelijk en voldoende dat er een beroep aanhangig was op het moment van het nemen van het bestreden besluit 2.

19. Uit het voorgaande volgt dat er zowel voor Dibema als voor [eisers] een beroep van rechtswege tegen het bestreden besluit 2 is ontstaan. De rechtbank zal het beroep van Dibema tegen het bestreden besluit 1 niet-ontvankelijk verklaren, omdat zij daarbij geen procesbelang meer heeft.

20. De rechtbank zal hierna per onderwerp en na weergave van het daarbij behorende juridisch kader eerst de beroepsgronden van Dibema tegen het bestreden besluit 2 bespreken en daarna de beroepsgronden van [eisers] tegen dat besluit.

21. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kent het bestuursorgaan degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.

22. Dibema heeft - kort samengevat - onder verwijzing naar de contra-expertise van Vos en het daarbij gevoegde taxatierapport aangevoerd dat van een planologische verslechtering geen sprake is en dat de woning van [eisers] vóór en na de peildatum op

€ 175.000,00 dient te worden getaxeerd. Volgens Dibema is de beperking van het uitzicht, de schaduwwerking en de aantasting van de situeringwaarde (zeer) gering en weegt dat niet op tegen de voordelen die [eisers] heeft van het vervallen van de nadelige (milieu)effecten van de agrarische bestemming en het aanleggen van een ontsluitingsweg aan de achterkant van het perceel van [eisers] . Verder heeft Dibema aangevoerd dat verweerder heeft verzuimd om de door haar in de bezwaarfase gemaakte proceskosten te vergoeden.

23. De rechtbank ziet in de ‘Aanvulling op de planologische vergelijking” van Vos geen grond voor het oordeel dat verweerder niet het advies van Thorbecke heeft kunnen volgen, die evenals de SAOZ tot een planologische verslechtering heeft geconcludeerd als gevolg van de inwerkingtreding van het projectuitvoeringsbesluit. Het projectuitvoeringsbesluit heeft de komst van 34 woningen mogelijk gemaakt, waarvan er ten zuiden en ten westen van het perceel van [eisers] woningen op een afstand van respectievelijk circa 11 en 25 meter van het perceel en circa 52 meter van de woning van [eisers] zijn gesitueerd. Thorbecke heeft inzichtelijk gemaakt dat er door de planologische veranderingen sprake is van een geringe aantasting van het uitzicht, een zeer geringe toename van schaduwwerking op het zuidelijk deel van het perceel van [eisers] , een beperkte toename aan privacyhinder, een geringe toename aan licht- en geluidhinder en een beperkte afname van situeringswaarde. De marktwaarde van de onroerende zaak van [eisers] heeft Thorbecke, uitgaande van de planologische situatie op de peildatum, vóór inwerkingtreding van het projectuitvoeringsbesluit getaxeerd op € 174.000,00 en, uitgaande van de planologische situatie op de peildatum, na de inwerkingtreding van het projectuitvoeringsbesluit op

€ 165.000,00 zodat de waardevermindering € 9.000,00 bedraagt. Thorbecke heeft daarbij rekening gehouden met de planologische bouw- en gebruiksmogelijkheden onder het oude planologische regime. Ten aanzien van het gestelde planologisch voordeel van de aanleg van een ontsluitingsweg heeft Thorbecke naar het oordeel van de rechtbank terecht in aanmerking genomen dat de aanleg daarvan ook onder het oude regime mogelijk was. Ten aanzien van de gestegen verkoopwaarden en de gerealiseerde verkoopwaarde op 17 februari 2020 heeft Thorbecke terecht erop gewezen dat daarmee de onjuistheid van de beoordeling niet aannemelijk wordt gemaakt. De peildatum voor de planologische vergelijking en de beoordeling of dat een verslechtering is geweest die nadeel heeft veroorzaakt, ligt ongeveer 4,5 jaar eerder. Sindsdien zijn de huizenprijzen overal in Nederland gestegen. Ook indien uit de prijsontwikkeling in Limburg opgemaakt zou kunnen worden dat de taxatie van de waarde van het woning van [eisers] na de planologische wijziging aan de lage kant is geweest dan zegt dat niets over de taxatie van de woning op de peildatum zonder de planologische wijziging. Voor de beantwoording van de vraag of er op de peildatum een planologische achteruitgang is waardoor schade is ontstaan, is een deskundigenoordeel nodig. Daarbij komt dat de planschadebeoordeling in hoge mate een theoretisch karakter heeft. Dat de aanvrager van planschade zijn woning na de peildatum voor een hogere dan de in dat kader getaxeerde prijs kan verkopen is voor de planschadebeoordeling niet direct relevant. Deze beroepsgronden van Dibema slagen niet.

24. De rechtbank volgt Dibema wel in haar betoog dat verweerder ten onrechte niet met toepassing van artikel 7:15, tweede lid, van de Awb de door haar gemaakte proceskosten in bezwaar heeft vergoed. Bij het bestreden besluit 2 heeft verweerder een gewijzigde beslissing op bezwaar genomen waarbij aan het bezwaar van Dibema tegemoet is gekomen en het primaire bestreden besluit in haar voordeel is herroepen niet alleen ten aanzien van de vaststelling van de schade maar ook ten aanzien van de vaststelling (verhoging) van het normaal maatschappelijk risico. Tevens is voldaan aan de voorwaarde dat het primaire besluit (alsnog) is herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid.

25. Het beroep van Dibema tegen het bestreden besluit 2 is gegrond voor zover verweerder heeft verzuimd aan haar proceskosten in bezwaar te vergoeden. De rechtbank zal in zoverre met toepassing van artikel 8:72, derde lid, onder b, van de Awb zelf in de zaak voorzien.

26. Omdat verweerder bij het bestreden besluit 2 het bestreden besluit 1 heeft vervangen naar aanleiding van het beroep van Dibema zal de rechtbank bepalen dat verweerder het door Dibema betaalde griffierecht vergoedt. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door Dibema gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.564,00 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 534,00 en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 748,00 en een wegingsfactor 1).

27. [eisers] heeft - kort samengevat - aangevoerd dat verweerder SAOZ had moeten laten reageren op de contra-expertise van Vos en geen derde-deskundige had moeten inschakelen. [eisers] betoogt verder dat SAOZ de waarde van de woning op de peildatum vóór de planologische wijziging op basis van een inpandige inspectie heeft getaxeerd en dat verweerder geen reden had om de marginaal bijgestelde taxatie van Thorbecke te volgen omdat diens taxateur zich heeft laten leiden door de WOZ-waarde.

28. De rechtbank volgt [eisers] niet in dat betoog. Verweerder heeft in redelijkheid kunnen beslissen om na ontvangst in de beroepsfase van een contra-expertise van Vos, waarin de bezwaar- en beroepsgronden van Dibema werden onderbouwd, alsnog een andere onafhankelijke deskundige in te schakelen in plaats van nogmaals de SAOZ om een reactie te vragen. Dat geldt naar het oordeel van de rechtbank ook voor het volgen van de taxatie van de waarde van de woning vóór de planologische wijziging. Er is weliswaar sprake van een marginaal verschil dat op zich ligt binnen de voor taxaties geldende marges, maar Thorbecke heeft de taxatie beter onderbouwd. Zowel de SAOZ als Thorbecke hebben de vergelijkende methode gehanteerd, maar Thorbecke heeft anders dan de SAOZ de gebruikte referentieobjecten benoemd en beschreven. De omstandigheid dat de SAOZ de woning van binnen en van buiten heeft bekeken, doet daar niet aan af nu het resultaat van de opname niet bepalend is geweest voor de afwijkende hoogte van de taxatie. Dat Thorbecke heeft opgemerkt dat de taxatie aansluit bij de destijds geldende WOZ-waarde, doet er evenmin aan af dat Thorbecke op basis van de vergelijkende methode op zorgvuldige wijze tot de taxatie is gekomen. Verweerder heeft ook op dit onderdeel het advies van Thorbecke mogen volgen. Verder bestond er voor verweerder geen aanleiding om de commissie bezwaarschriften opnieuw om een reactie te vragen omdat er geen bezwaar (meer) aanhangig was. Deze beroepsgronden van [eisers] slagen niet.

29. Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, van de Wro blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager. Schade die behoort tot het normaal maatschappelijk risico moet redelijkerwijs ten laste blijven van de aanvrager (uitspraak van de Afdeling van 1 juli 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2071).

b. van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond of van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.”.

30. Dibema heeft - samengevat weergegeven - aangevoerd dat sprake is van woningbouw op een inbreidingslocatie. Dit is een normale maatschappelijke ontwikkeling die geheel in de lijn der verwachtingen lag omdat een agrarisch bedrijf tegen de kern niet wenselijk is en woningbouw ter plaatse wel. Het past verder ook in gemeentelijk beleid om door sanering van agrarische bedrijvigheid vrijgevallen ruimte met woningen op te vullen. Ook al zou het geen zuivere inbreidingslocatie zijn, dan rechtvaardigt het vorenstaande dat een normaal maatschappelijk risico van 5% wordt gehanteerd, aldus Dibema.

31. De rechtbank volgt Dibema niet in dat betoog. Naar het oordeel van de rechtbank is van een zuivere inbreidingslocatie geen sprake. Ook indien de projectlocatie als een inbreidingslocatie met uitbreidingskenmerken kan worden gekwalificeerd, lag de ontwikkeling in zoverre niet in de lijn der verwachting dat (de mogelijkheid van) woningbouw ter plaatse niet was voorzien in het ruimtelijk beleid van de gemeente. Op de geldende agrarische bestemming was geen woningbouw toegestaan. De gemachtigde van verweerder heeft desgevraagd verduidelijkt dat in de Structuurvisie Roerdalen 2030 (de Structuurvisie), die door de raad van de gemeente Roerdalen op 20 december 2012 is vastgesteld en die op de peildatum gold, nog geen rekening werd gehouden met woningbouw op deze locatie. In de Structuurvisie is als woonvisie vermeld dat herstructurering van de bestaande woon- en leefomgeving prioriteit heeft. Daarbij gaat Roerdalen uit van een krimpstrategie waardoor het belangrijk is het woningbouwprogramma te temporiseren en de woningaanvraag nauwlettend te monitoren. Inbreiding gaat daarbij boven uitbreiding. In de Structuurvisie is onder meer de achterzijde Mariaveld te Montfort als nieuw uitbreidingsgebied aangemerkt. Het onderhavige project voor de bouw van 34 woningen op deze locatie past daarom niet in het gemeentelijk beleid en lag dus niet in de lijn der verwachtingen. Reeds om die reden is een normaal maatschappelijk risico van 5% niet aan de orde. De beroepsgrond slaagt niet.

32. [eisers] heeft - samengevat weergegeven - aangevoerd dat het wettelijk forfait gehanteerd zou moeten worden dan wel dat het normaal maatschappelijk risico, zoals door de SAOZ is geadviseerd, maximaal 3% zou moeten bedragen. Daartoe heeft [eisers] gewezen op de daarvoor door de SAOZ gegeven onderbouwing.

33. Verweerder heeft de redenering van Thorbecke overgenomen waarin is aangegeven dat sprake is van een ‘inbreiding met uitbreidingskenmerken’. Omdat het geen zuivere inbreiding is, past de ontwikkeling niet geheel in het gemeentelijk beleid en ligt die daarom slechts gedeeltelijk in de lijn der verwachting. Volgens Thorbecke past de ontwikkeling qua aard en omvang in de ruimtelijke structuur van de omgeving omdat de directe omgeving ten noorden veelal uit vergelijkbare woningbouw bestaat. Verder merkt Thorbecke op dat de ontwikkeling zich in de directe invloedssfeer van de onroerende zaak van [eisers] bevindt en dat geen sprake is van geringe schade (5,17% van de waarde van de onroerende zaak).

34. De rechtbank overweegt dat [eisers] geen bezwaar heeft gemaakt tegen het primaire besluit en geen beroep heeft ingesteld tegen het bestreden besluit 1. [eisers] kan alleen tegen het bestreden besluit 2 opkomen voor zover [eisers] door de wijziging in een nadeliger positie is gekomen. De SAOZ had het normaal maatschappelijk risico op 3% vastgesteld en met dat percentage heeft [eisers] ingestemd. In beroep kan [eisers] alleen aanvoeren dat het normaal maatschappelijk risico bij het bestreden besluit 2 ten onrechte op 4% is vastgesteld en dat dit 3% had moeten zijn.

35. De rechtbank volgt [eisers] in diens betoog en is van oordeel dat verweerder ontoereikend heeft gemotiveerd waarom in dit geval een normaal maatschappelijk risico van 4% in plaats van de door de SAOZ geadviseerde drempel van 3% dient te worden gehanteerd. Woningbouw in aansluiting op de bestaande kern is in beginsel een normale maatschappelijke ontwikkeling maar in dit geval lag die niet in de lijn der verwachting. De omstandigheid dat een bepaalde planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling is aan te merken, betekent op zichzelf namelijk nog niet dat deze planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag (uitspraak van de Afdeling van 29 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3851). Daartoe overweegt de rechtbank dat de projectlocatie voor een groot deel als een uitbreidingslocatie aangemerkt dient te worden en dat de ontwikkeling, zoals hiervóór onder 29 is overwogen, niet in het gemeentelijke beleid paste en de ontwikkeling in zoverre niet in de lijn der verwachting lag. De ontwikkeling heeft alleen kenmerken van een inbreiding door de uitgebreidheid van het project waardoor (deels) wordt aangesloten op bestaande bebouwing. Naar haar aard past de ontwikkeling ook niet in de ruimtelijke, agrarische structuur van de omgeving. Qua omvang lag deze ontwikkeling ook niet in de lijn der verwachting. In de korte afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van [eisers] en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel ziet de rechtbank geen aanleiding om het normaal maatschappelijk risico naar boven bij te stellen. De beroepsgrond van [eisers] slaagt.

36. Het beroep van [eisers] is gegrond en de rechtbank zal het bestreden besluit 2 vernietigen voor zover daarbij de hoogte van de tegemoetkoming in planschade op

€ 2.040,00 is vastgesteld. De rechtbank ziet aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, onder b, van de Awb zelf in de zaak te voorzien door het normaal maatschappelijk risico op 3% vast te stellen en te bepalen dat [eisers] recht heeft op een tegemoetkoming in planschade van € 3.780,00 (€ 9.000,00 - € 5.220,00 (3% van € 174.000,00), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag om tegemoetkoming in planschade tot aan de dag van uitkering van de tegemoetkoming. De rechtbank zal tevens bepalen dat haar uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde deel van het bestreden besluit 2. [eisers] is voor het beroep geen griffierecht verschuldigd en van voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten is niet gebleken.

• -

  verklaart het beroep van Dibema tegen het bestreden besluit 1 niet-ontvankelijk;

• -

  verklaart het beroep van Dibema tegen het bestreden besluit 2 gegrond en vernietigt dat besluit voor zover verweerder heeft verzuimd aan Dibema de proceskosten in bezwaar te vergoeden;

• -

  draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 345,00 aan Dibema te vergoeden;

• -

  veroordeelt verweerder in de proceskosten van Dibema tot een bedrag van

€ 2.564,00.

• -

  verklaart het beroep van [eisers] tegen het bestreden besluit 2 gegrond;

• -

  vernietigt het bestreden besluit 2 voor zover daarbij een normaal maatschappelijk risico van 4% is gehanteerd en een tegemoetkoming in planschade is toegekend van € 2.040,00;

• -

  bepaalt dat het normaal maatschappelijk risico op 3% wordt vastgesteld en dat de

tegemoetkoming in planschade € 3.780,00 bedraagt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag om tegemoetkoming in planschade tot aan de dag van uitkering van de tegemoetkoming;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van het

bestreden besluit 2.