Huur woonruimte. Huurachterstand van 4 maanden gevorderd plus ontbinding en ontruiming. Huurachterstand toegewezen, maar ontbinding afgewezen. Huurder heeft tijdens ontstaan achterstand verslavingszorg ingeschakeld én bewind over haar financiële middelen laten instellen. Daardoor is vrees voor oplopen achterstand ongegrond. Voorstel van rechter met instemming van huurder om wel ontbinding uit te spreken, maar dit niet te executeren tenzij de lopende verplichtingen (opnieuw) niet worden voldaan, afgewezen door verhuurder, omdat de gemeente bij dreigende executie wel tot betaling van de achterstand zou overgaan in de vorm van bijzondere bijstand. De kantonrechter acht dit een oneigenlijk belang waarmee hij in zijn afweging geen rekening houdt.
Partijen worden hierna Weller, [bewindvoerder] q.q. en [onderbewindgestelde] genoemd.
1 De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
-
de dagvaarding
-
de conclusie van antwoord
-
nadere overgelegde producties door Weller
-
de mondelinge behandeling van 15 juni 2021.
2 Het geschil
2.1.
[onderbewindgestelde] huurt vanaf 21 september 2020 van Weller de woning aan de [adres] te [plaats] voor € 620,20 per maand. Deze woonruimte heeft ze gekregen nadat ze door echtscheiding geen woonruimte meer had en een urgentieverklaring kreeg. [onderbewindgestelde] betaalde maandenlang geen huur ondanks dat Weller daarop aandrong. In januari 2021 was de achterstand € 2.480,80. Weller vordert nu betaling van de achterstand en ontbinding van de huurovereenkomst.
2.2.
[onderbewindgestelde] erkent dat ze een huurachterstand heeft laten ontstaan. Als reden daarvoor geeft ze dat ze door de echtscheiding en het corona-isolement is teruggevallen in haar gokverslaving (op de computer). Omdat zij inzag dat dit haar leven zou verwoesten, heeft ze hulp gezocht. Zij heeft zich aangemeld bij verslavingszorg [naam instelling] en start binnenkort met een begeleidingstraject. Omdat zij online gokte heeft zij haar computer verkocht om niet meer in de verleiding te komen. Voor financiële controle heeft zij bewind aangevraagd, dat op 8 maart 2021 is uitgesproken. Daardoor ontvangt zij nu leefgeld. Omdat er uit het huwelijk nog een grote schuldenlast is van € 43.000,=, heeft de bewindvoerder een schuldsaneringstraject ingezet. Haar inkomen bestaat uit een bijstandsuitkering, waarvan na betaling van alle kosten ongeveer € 100,= per maand aan afloscapaciteit overblijft. Na januari 2021 is de huurachterstand (tot aan de mondelinge behandeling op 15 juni 2021) niet verder opgelopen. [onderbewindgestelde] en de bewindvoerder bepleiten dat de vordering tot betaling van de achterstallige huur wordt toegewezen, maar dat de ontbinding wordt afgewezen.
2.3.
Weller is niet bereid om van de ontbinding af te zien. De suggestie van de kantonrechter om toe te zeggen dat een vonnis waarin de ontbinding wordt uitgesproken niet zal worden geëxecuteerd mits de huurachterstand niet oploopt, werd afgewezen. Als reden daarvoor werd gegeven dat bij een dreigende huisuitzetting de gemeente alsnog de huurachterstand bij wijze van bijzondere bijstand zou voldoen.
3 Beoordeling
3.1.
De dagvaarding is gericht en betekend aan [onderbewindgestelde] . Daarna is bewind uitgesproken. De vertegenwoordiger van de bewindvoerder is ook naast [onderbewindgestelde] zelf op de mondelinge behandeling verschenen. Met instemming van beide partijen is in dit vonnis de bewindvoerder als formele procespartij aangemerkt.
3.2.
Omdat de huurachterstand ad € 2.480,00 niet betwist wordt, is deze toewijsbaar. Weller stelt dat juli 2021 nog niet is voldaan, terwijl [bewindvoerder] stelt dat die wel voldaan is. Nu deze elkaar kunnen hebben gekruist, ziet de kantonrechter geen aanleiding deze toe te wijzen. Dit betekent dat [onderbewindgestelde] vier maanden huur niet heeft voldaan.
3.3.
De discussie in deze zaak spitst zich vooral toe op de vraag of deze huurachterstand tot ontbinding en ontruiming moet leiden. Weller meent van wel, nu de huurachterstand meer dan drie maanden is en dat in de rechtspraak als voldoende wordt beschouwd voor ontbinding. [onderbewindgestelde] meent van niet, nu zij er alles aan heeft gedaan om te voorkomen dat de achterstand verder oploopt, zodat Weller geen belang heeft bij ontbinding.
3.4.
De kantonrechter neemt als uitgangspunt dat ontbinding van een overeenkomst stoelt op de gedachte dat als een wederpartij haar uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen niet nakomt, van de andere partij in redelijkheid niet verlangd kan worden dat zij gebonden blijft aan de overeenkomst. De schending van het in de wederpartij gestelde vertrouwen veroorzaakt dat de partij niet langer genoegen hoeft te nemen met herstel of voortzetting van de rechtsbetrekking.
3.5.
Bij een huurovereenkomst betekent dit in het algemeen dat als een huurder meer dan drie maanden huurachterstand heeft, van de verhuurder niet verlangd mag worden dat hij nog langer gebonden blijft aan de huurrelatie met die huurder. In dat geval moet hij namelijk niet alleen vrezen dat hij de achterstallige huur niet geïncasseerd krijgt, maar ook dat er toekomstige huurtermijnen onbetaald zullen blijven.
3.6.
In de huurrelatie met mevrouw [onderbewindgestelde] is het al meteen flink mis gegaan. In feite is er de eerste vier maanden geen huur betaald. Gezegd zou kunnen worden dat daarmee de maat vol is en ontbinding en ontruiming een passende juridische oplossing is.
3.7.
Dat is echter niet het gehele verhaal. Ontbinding en ontruiming verandert niks aan de achterstand zelf. Die blijft even groot. Incasso ervan is na ontbinding en ontruiming eerder moeilijker dan gemakkelijker. Het grootste doel van ontbinding en ontruiming is om te voorkomen dat de achterstand toeneemt. Bij iemand die maandenlang niet betaalt, is de vrees daarvoor gerechtvaardigd. Echter blijkt bij mevrouw [onderbewindgestelde] dat zij de dreiging van huisuitzetting zeer serieus heeft genomen en adequate maatregelen heeft genomen om te voorkomen dat huur niet betaald wordt c.q. de huurachterstand toeneemt.
3.8.
Om het risico op oplopen van de achterstand nog verder te minimaliseren stemde [onderbewindgestelde] ermee in en was de kantonrechter bereid om de ontbinding uit te spreken als Weller toezegde om van executie daarvan af te zien tenzij opnieuw een huurtermijn niet voldaan zou worden. Daarmee zou Weller een effectief en gerechtvaardigd handvat hebben om bij de minste nieuwe wanprestatie tot onverwijlde ontruiming over te gaan. Weller wenste daarmee echter niet in te stemmen omdat zij inschatte dat de gemeente de huurachterstand wel zou voldoen als een onvoorwaardelijke ontbinding zou worden uitgesproken. De kantonrechter acht dit een oneigenlijk belang waarmee hij in zijn afweging geen rekening zal houden.
3.9.
De kantonrechter is van oordeel dat de aard en omvang van deze huurachterstand de ontbinding niet rechtvaardigt. Daarbij is met name gelet op:
-
het gegeven dat er alles aan is gedaan om het risico op verder oplopen van de huurachterstand te minimaliseren;
-
Weller zonder gerechtvaardigde reden heeft afgezien van de mogelijkheid om wél te ontbinden, maar niet te executeren mits de achterstand niet verder toeneemt,
-
de ingrijpende maatschappelijke gevolgen als [onderbewindgestelde] op straat komt te staan, die feitelijk ertoe zullen leiden dat de gemeente de huurachterstand gaat betalen om maar te voorkomen dat [onderbewindgestelde] dakloos raakt.
3.10.
Het vorenstaande leidt tot afwijzing van de vordering tot ontbinding. Omdat de huurachterstand zelf wel wordt toegewezen, zijn ook de buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar.
3.11.
[onderbewindgestelde] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van Weller worden begroot op:
dagvaarding € 108,19
griffierecht € 507,00
salaris gemachtigde € 436,00 (2x tarief € 218,00
totaal € 1.051,19
3.12.
Door het bewind zal [bewindvoerder] in hoedanigheid van bewindvoerder (q.q.) worden veroordeeld. Na afloop van het bewind of door overgang ervan op een andere bewindvoerder, zal dit vonnis op ofwel [onderbewindgestelde] zelf of onder de nieuwe bewindvoerder kunnen worden geëxecuteerd.
4 De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
veroordeelt [bewindvoerder] q.q. om aan Weller te betalen € 2.931,07 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.480,80 vanaf 24 februari 2021 tot aan de dag van volledige betaling;
4.5.
veroordeelt [bewindvoerder] q.q. voorts in de kosten van de procedure aan de zijde van Weller gevallen en aan die zijde tot op heden begroot op een bedrag van € 1.051,19,
4.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.3.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.H. Dethmers en in het openbaar uitgesproken.
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
