de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
“DE GRUTTERIJ” BELEGGINGS- EN FINANCIERINGSMAATSCHAPPIJ B.V.,
gevestigd te Laren,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
hierna te noemen: De Grutterij,
gemachtigde mr. M.J. Faro,
De beoordeling
4.1
In deze kort geding procedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, beoordeeld worden of de vorderingen van De Grutterij in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopen daarop door toewijzing van het gevorderde reeds nu gerechtvaardigd is.
4.2
Van de spoedeisendheid van de vorderingen is voldoende gebleken.
4.3
Naar aanleiding van hetgeen partijen ter zitting over en weer hebben aangevoerd, zal de kantonrechter voor de beoordeling in dit kort geding tot uitgangspunt nemen dat tussen partijen genoegzaam vast staat dat zij in de nieuwe huurovereenkomst weliswaar geen bepaling over enige branchebeperking (en bescherming) voor Ahold hebben opgenomen, maar dat De Grutterij wél heeft toegezegd aan Ahold dat zij geen huurovereenkomst met derden zal aangaan voor de exploitatie van een tweede full servicesupermarkt in het belendende pand. Verder heeft De Grutterij niet, althans voorshands onvoldoende weersproken (en staat dus eveneens vast) de stelling van Ahold dat is toegezegd door De Grutterij dat zij bij de invulling van de nieuwbouw naast de nieuwe winkelruimte met de belangen van Ahold rekening zal houden. Van de juistheid van die stelling blijkt voorshands genoegzaam uit het verder niet betwiste voortgangsgesprekverslag van 10 september 2013 alsmede uit de door Ahold overgelegde schriftelijke verklaring van haar medewerker Lanting (haar productie 1), die vanaf 2009 betrokken is geweest bij de onderhandelingen met De Grutterij over het aangaan van de nieuwe huurovereenkomst.
4.4
Volgens De Grutterij houdt zij zich aan de afspraken, zoals die met Ahold zijn gemaakt, omdat Dirk van den Broek geen fullservice supermarkt drijft. In dit verband heeft zij zich beroepen op het door haar overgelegde rapport van BRO (haar productie 7), in het bijzonder op de zich daarin bevindende figuur van de supermarktpositionering. Uit die figuur blijkt volgens haar dat Dirk van den Broek weinig service biedt en voordelig is, oftewel dat Dirk van den Broek geen full service supermarkt is. Tevens heeft zij zich beroepen op hetgeen vermeld wordt in de conclusie van dat rapport, te weten: “Dirk van den Broek kan ten opzichte van Albert Heijn worden gepositioneerd als een discounter. Dit betekent dat Albert Heijn en een Dirk van den Broek van complementaire aard zijn en dus beperkt concurreren. Daarnaast verschillen de supermarkten ten aanzien van uitstraling, perceptie, assortimentsomvang en aantal vestigingen”.
Wat er echter verder ook zij van het rapport van BRO, Ahold heeft voorshands aan de hand van de door haar overgelegde, deugdelijk onderbouwde omzetbegrotingen (haar producties 2 en 8), op de inhoud waarvan De Grutterij in het geheel niet ingegaan is, voldoende aannemelijk gemaakt dat bij de vestiging van een supermarkt van Dirk van den Broek naast de nieuwe winkelruimte de exploitatie van die winkelruimte onrendabel zal zijn. Kort gezegd, blijkt uit die omzetbegrotingen immers dat, omdat het assortiment aan producten bij Dirk van den Broek een aanzienlijke overlap heeft met het assortiment aan producten bij Ahold en Dirk van den Broek (net als Ahold) een uitgebreide Aardappelen-, Groente- en Fruitafdeling kent, het resultaat bij de komst van Dirk van den Broek (na 8 jaren) op een negatief bedrag van € 501.000,00 wordt begroot, waar het resultaat bij de komst van een “non food” winkel dan wel van een Aldi wordt begroot op een positief bedrag van € 1.866.000,00 respectievelijk € 1.181.000,00.
Gelet op de voorshands genoegzaam aannemelijk gemaakte stelling van Ahold dat door de komst van een supermarkt van Dirk van den Broek naast haar nieuwe winkel de exploitatie van die nieuwe winkel voor haar verliesgevend zal zijn, geeft De Grutterij door met Dirk van den Broek in zee te willen gaan, zich onvoldoende rekenschap van de door haar aan Ahold gedane toezegging dat bij de invulling van de nieuwbouw naast de nieuwe winkelruimte rekening zal worden gehouden met de belangen van Ahold. Overigens verdraagt het voornemen van De Grutterij om met Dirk van den Broek te contracteren zich evenmin met goed verhuurderschap. Blijkens de voormelde omzetbegrotingen ontplooit Dirk van den Broek immers met Ahold concurrerende activiteiten, die de omzet van haar nieuwe winkel significant nadelig zullen beïnvloeden. Als de bedrijfsruimte in het belendende pand wordt verhuurd aan Dirk van den Broek zal Ahold als huurder naar alle waarschijnlijkheid dan ook niet het genot van de nieuwe winkelruimte verkrijgen dat zij bij het aangaan van die huurovereenkomst mocht verwachten. De enkele mededeling in het e-mailbericht van 12 december 2013 dat er geen verdere toezegging wordt gedaan dan dat er geen full service supermarkt komt, doet daar naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter niets aan af.
Voorshands wordt dan ook geoordeeld dat het van Ahold redelijkerwijze niet verlangd kon worden dat zij meewerkte aan de bouwkundige oplevering. Zij kan zich gerechtvaardigd op opschorting van de nakoming van de op haar rustende verplichtingen beroepen, zolang De Grutterij voornemens is met Dirk van den Broek in zee te gaan. Anders dan De Grutterij stelt, kan dan ook niet gezegd worden dat Ahold haar rechten heeft verspeeld en dat de bouwkundige oplevering geacht moet worden door Ahold te zijn geaccepteerd. Nu van dit laatste geen sprake is geweest, wordt voorshands geconcludeerd dat de nieuwe huurovereenkomst nog niet is ingegaan. Derhalve kan niet worden volgehouden dat Ahold haar verplichtingen uit hoofde van de nieuwe huurovereenkomst niet nakomt.
4.5
Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, wordt geconcludeerd dat voorshands niet voldoende aannemelijk is gemaakt dat de vorderingen van De Grutterij in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat vooruitlopen daarop door toewijzing in dit kort geding gerechtvaardigd is. Dit geldt dus eveneens voor de vordering tot ontruiming van de oude winkelruimte. De oude huurovereenkomst eindigt immers pas bij ingebruikname van de nieuwe winkelruimte en daarvan is thans nog geen sprake.
4.6
Als de in het ongelijk gestelde partij zal De Grutterij worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van Ahold begroot op € 600,00 voor gemachtigdensalaris.
In reconventie
4.7
Van de spoedeisendheid van de vordering is in voldoende mate gebleken.
4.8
De Grutterij heeft aangevoerd dat de rechtsverhouding tussen partijen geen aanknopingspunt biedt voor toewijzing van het gevorderde. De kantonrechter kan De Grutterij hierin niet volgen. Ingezien kan worden dat de De Grutterij belang heeft bij (spoedige) verhuur van beschikbare winkelruimte in het herontwikkelingsproject te Weesp, echter uit de beoordeling in conventie volgt dat Ahold op haar beurt een evident belang heeft om te voorkomen dat er een onomkeerbare situatie in het leven wordt geroepen, indien De Grutterij een huurovereenkomst met Dirk van den Broek sluit. Nu dit laatste voorts impliceert dat De Grutterij tekort schiet in de nakoming van haar jegens Ahold gedane toezegging met de belangen van Ahold rekening te zullen houden en dat zij evenmin als goed verhuurder handelt, zal de kantonrechter het gevorderde verbod derhalve toewijzen. Ook de gevorderde dwangsom zal worden toegewezen, met dien verstande dat deze zal worden gemaximeerd tot het na te melden bedrag.
4.9
Als de in het ongelijk gesteld partij zal De Grutterij worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van Ahold begroot op € 300,00 voor het salaris van de gemachtigde.
De beslissing in kort geding
- wijst het gevorderde af;
- veroordeelt De Grutterij in de kosten van deze procedure, tot aan de datum van dit vonnis voor Ahold begroot op € 600,00.
- verbiedt De Grutterij om (supermarkt)ruimte in het project aan de Achtergracht te Weesp te verhuren aan Detailresult Supermarkten B.V. dan wel aan een andere juridische entiteit die huurt ten behoeve van de vestiging van een supermarkt onder de formulenaam Dirk van den Broek;
- bepaalt dat Grutterij een dwangsom verbeurt van € 750.000,00, indien zij in strijd met het voormelde verbod handelt;
- veroordeelt De Grutterij in de kosten van de procedure, tot aan de datum van dit vonnis voor Ahold begroot op € 300,00;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C.M. Manders, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 9 september 2015 in tegenwoordigheid van de griffier.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
