Uitspraken

Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag wie eigenaar is van de appartementsrechten tot het exclusieve gebruik van de omstreden ruimte en (in het verlengde daarvan) op de vraag of de omstreden ruimte al dan niet als gemeenschappelijke ruimte in stand moet blijven.

De rechtbank stelt het volgende voorop. Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening). Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is (Hoge Raad 1 november 2013, NJ 2013/522).

Voor de beantwoording van de vraag wat van [eiseres] in het kader van artikel 2:8 BW kan worden verlangd acht de rechtbank naast de nauwe betrokkenheid van [eiseres] bij [bedrijf] de volgende door de VvE gestelde en door [eiseres] niet (voldoende gemotiveerd) weersproken omstandigheden mede van belang:

• -

  In de splitsingsakte heeft de notaris van [bedrijf] opgenomen dat [naam gebouw] zal worden gerealiseerd overeenkomstig de door de gemeente Lelystad verleende bouwvergunning en de verkoopbrochure.

• -

  In de door [bedrijf] uitgegeven verkoopbrochure is de indruk gewekt dat er in de kelder van [naam gebouw] behalve vijf, bij woningen of kantoren behorende, bergingen een algemene (gemeenschappelijke) ruimte zou worden gerealiseerd.

• -

  [bedrijf] heeft bij de bouw een dergelijke algemene ruimte ook feitelijk gerealiseerd (zie hiervoor r.o. 2.9.).

• -

  Aan de door [bedrijf] in het huishoudelijk reglement opgenomen voorschriften kan slechts worden voldaan in de situatie waarin de omstreden ruimte als algemene gemeenschappelijke ruimte gehandhaafd wordt. Zo hebben de kantoren bijvoorbeeld geen eigen berging, zodat voor fietsen van medewerkers die in die kantoren werken geen plaats is als de omstreden ruimte door [eiseres] als afzonderlijke bergingen zou worden ingericht. Verder is het op grond van het huishoudelijk reglement niet toegestaan om afvalcontainers in de eigen berging te plaatsen. [eiseres] heeft desgevraagd tijdens de comparitie verklaard dat zij zelf ook altijd ervan is uitgegaan dat haar eigen huurders hun afvalcontainer in de omstreden ruimte zouden plaatsen.

• -

  [eiseres] heeft als belang bij haar vorderingen enkel in zijn algemeenheid gesteld dat zij haar eigendomsrechten ten aanzien van de omstreden ruimte wil uitoefenen. Zij heeft haar belang verder niet geconcretiseerd. Hier tegenover is door de VvE onweersproken gesteld dat realisatie van meer bergingen niets toevoegt aan de waarde van de appartementsrechten op de twee woningen van [eiseres] terwijl de bergingen niet afzonderlijk van een woning mogen worden verhuurd. De VvE heeft zich bereid verklaard de door [eiseres] betaalde servicekosten voor de omstreden ruimte terug te betalen en de omstreden ruimte van [eiseres] te kopen tegen een redelijke - door een onafhankelijke makelaar/taxateur na taxatie te bepalen – prijs.

Gelet op deze omstandigheden, in onderling verband en samenhang beoordeeld, is de rechtbank van oordeel dat [eiseres] in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van de VvE kan eisen dat zij handhavend optreedt tegen het huidige gemeenschappelijk gebruik van de omstreden ruimte. Dit brengt mee dat het [eiseres] in deze omstandigheden evenmin vrij staat om alsnog de zes bergingen in de omstreden ruimte af te scheiden door het aanbrengen van scheidingswanden en deuren.

De gevorderde verklaring voor recht dat het in de vergaderingen van 10 juni en 25 augustus 2014 door de VvE genomen besluit om [eiseres] te verbieden de bergingen te realiseren, nietig is, zal worden afgewezen. De op geen enkele wijze feitelijk of juridisch onderbouwde stelling dat “een dergelijk besluit zonder meer nietig is”, biedt geen grond voor toewijzing van deze vordering.

[eiseres] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van VvE worden begroot op:

- griffierecht € 608,00

- salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 1.512,00