in de zaak met zaaknummer / rolnummer 5815965 / MV EXPL 17-58 van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiseres] B.V., (mede) h.o.d.n. [handelsnaam], gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres, hierna ook te noemen: [handelsnaam] , gemachtigde mr. K.O. Valentien, advocaat te Almere,
tegen
[gedaagde]
, wonende te [woonplaats] , gedaagde, hierna ook te noemen: [gedaagde] , gemachtigde mr. B. Eskes, advocaat te Almere.
1 De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
-
de dagvaarding met producties betekend op 19 april 2017
-
de mondelinge behandeling van 2 mei 2017
-
de pleitnota van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
2.1.
Partijen hebben een huurovereenkomst ondertekend op grond waarvan [gedaagde] van [handelsnaam] een kamer huurt in de woning aan de [adres] te [woonplaats] . De huurovereenkomst bepaalt, voor zover van belang in deze procedure, onder meer het volgende:
‘Voorwaarden:
(…)
2.2
Van deze overeenkomst maken deel uit de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte, vastgesteld in juli 2003 en gedeponeerd op 31 juli 2003 bij de griffie van de rechtbank te ’s-Gravenhage en aldaar ingeschreven onder nummer 74/2003, hierna te noemen ‘algemene bepalingen’. Deze algemene bepalingen zijn partijen bekend. Bewoner heeft hiervan een exemplaar ontvangen. De algemene bepalingen zijn van toepassing behoudens voor zover daarvan in deze overeenkomst uitdrukkelijk is afgeweken, of toepassing ervan ten aanzien van het gehuurde niet mogelijk is.
Duur en opzegging
3.1
Deze overeenkomst wordt aangegaan voor bepaalde tijd van 28-11-2016 en eindigt automatisch op: 1-3-2016
3.2
Beëindiging van de overeenkomst dient te geschieden door opzegging overeenkomstig 19 van de algemene bepalingen waarbij de opzegtermijn van bewoner 1 kalendermaand is.’
Partijen zijn het erover eens dat bedoeld is ‘2017’ in plaats van ‘2016’.
2.2.
Bij e-mail en brief van 1 februari 2017 heeft [handelsnaam] [gedaagde] onder meer geschreven:
‘Middels dit schrijven delen wij u mede dat [eiseres] de huurovereenkomst met betrekking tot uw kamer aan de [adres] [postcode] , kamer [letter] te [woonplaats] niet wenst voor te zetten na 1-3-2017.
(…)
De sleutels dienen uiterlijk op de eerste van de maand voor 09.00 uur te zijn ingeleverd op ons kantoor. Bij verzuim dient er over deze dag(en) huur betaald te worden.’
2.3.
Bij brief van 10 februari 2017 heeft [handelsnaam] deze mededelingen aan [gedaagde] herhaald.
2.4.
[gedaagde] heeft [handelsnaam] bij brief van 28 februari 2017 geschreven dat [gedaagde] te laat door [handelsnaam] is geïnformeerd over het tijdstip waarop de huur zou eindigen zodat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is verlengd.
2.5.
Tot op heden bewoont [gedaagde] het gehuurde en betaalt hij maandelijks een bedrag van € 410,00 aan [handelsnaam] .
3 Het geschil
3.1.
[handelsnaam] vordert dat de kantonrechter, rechtsprekend in kort geding, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, [gedaagde] veroordeelt
primair: om het gehuurde, gelegen te ( [postcode] ) [woonplaats] aan [adres] binnen 2 dagen na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis, met al degenen die zich daarin in bevinden te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden en in oorspronkelijke en goede staat aan [handelsnaam] op te leveren, onder afgifte van de sleutels, bij gebrek waarvan [handelsnaam] het gehuurde kan doen ontruimen met behulp van een deurwaarder, die zo nodig de hulp van de sterke arm kan inroepen; subsidiair: om het gehuurde, gelegen te ( [postcode] ) [woonplaats] aan [adres] uiterlijk 1 juli 2017, met al degenen die zich daarin in bevinden te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden en in oorspronkelijke en goede staat aan [handelsnaam] op te leveren, onder afgifte van de sleutels, bij gebrek waarvan [handelsnaam] het gehuurde kan doen ontruimen met behulp van een deurwaarder, die zo nodig de hulp van de sterk arm kan inroepen.
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van schadevergoeding, welke schade gelijk is aan
€ 410,00 per maand aan huur, gedurende die periode dat [gedaagde] onrechtmatig in het gehuurde verblijft tot het moment dat [gedaagde] het gehuurde heeft verlaten alsook wettelijke rente over de periode gerekend vanaf de datum waarop is gedagvaard tot aan de dag der algehele voldoening.
3. in de kosten van het geding, inclusief de kosten van rechtsbijstand, deurwaarder en nakosten.
3.2.
[handelsnaam] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat zij met [gedaagde] een huurovereenkomst voor drie maanden en drie dagen is aangegaan. De huurovereenkomst is na ommekomst van die periode geëindigd op 1 maart 2017, doordat [handelsnaam] met haar e-mail van 1 februari 2017 aan de informatieverplichting op grond van artikel 7:271 lid 1 onder b van het Burgerlijk Wetboek (BW) heeft voldaan. [handelsnaam] wenst de huurovereenkomst met [gedaagde] niet langer voort te zetten, omdat [gedaagde] overlast heeft veroorzaakt voor de huurders van de overige kamers van de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Daarnaast heeft [gedaagde] de verschuldigde huurpenningen meerdere keren niet op tijd betaald.
3.3.
[gedaagde] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4 De beoordeling
4.1.
Artikel 7:271 lid 1 BW jo artikel 7:228 lid 1 BW bepaalt dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt wanneer die tijd is verstreken, mits de verhuurder uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. Tussen partijen is in geschil of de kennisgeving die [handelsnaam] [gedaagde] heeft gestuurd tijdig was. Partijen hebben de kantonrechter uitdrukkelijk verzocht hierover een oordeel te geven. Bij de beoordeling stelt de kantonrechter voorop dat de algemene bepalingen waarnaar de huurovereenkomst in de artikelen 2.2. en 3.2. verwijst, door partijen niet in het geding zijn gebracht. Deze worden daarom niet bij de beoordeling betrokken.
4.2.
Partijen hebben een huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte voor bepaalde tijd gesloten. Dat is een (relatief) nieuwe vorm van tijdelijke huur, die is ingevoerd met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 (hierna: de wet). In de parlementaire geschiedenis van de wet (MvT, Kamerstukken II, 2015/16, 34 373, nr. 3) is onder meer overwogen dat voor een goed werkende woningmarkt de doorstroming op de woningmarkt cruciaal is. Met onder meer een verruiming van de mogelijkheden tot tijdelijke verhuur wil het kabinet de flexibiliteit op de huurmarkt bevorderen en zogenaamde ‘scheefhuur’ bestrijden. Het instrument van tijdelijke huur moet zo worden ingezet dat aan de essentie van de huur(prijs)bescherming niet wordt afgedaan. Huurders mogen niet op onaanvaardbare wijze worden geschaad in hun belangen.
Diverse groepen van huurders hebben geen behoefte aan een huurovereenkomst voor lange duur dan wel onbepaalde tijd. Boek 7 BW is daarom onder meer uitgebreid met de mogelijkheid van tijdelijke verhuur van onzelfstandige woningen. Bij de inventarisatie die in het kader van de ontwikkeling van de wet heeft plaatsgevonden, is gebleken dat voor een groot aantal sterk uiteenlopende gevallen behoefte is aan huurovereenkomsten voor korte tijd, waaronder voor mensen uit de opvang, die snel tijdelijk onderdak moeten hebben in afwachting van een meer definitieve oplossing. De wetgever was van oordeel dat voor onder meer deze groep mensen de oude vorm van tijdelijke verhuur ongewenst was, vanwege het ontbreken van huurbescherming. Bij een huurovereenkomst voor korte duur past het slecht de verhuurder aan opzeggingsformaliteiten te binden. In de wet is dit tot uitdrukking gekomen doordat de verhuurder voor het daadwerkelijk van rechtswege eindigen van die tijdelijke huurovereenkomst op de overeengekomen einddatum, een kennisgeving moet sturen. Het sturen van de kennisgeving moet worden gezien als een fatsoensnorm waaraan moet worden voldaan. Bij uitblijven daarvan mag de huurder ervan uitgaan dat kennelijk geen gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid de huurovereenkomst van rechtswege te doen eindigen en dat de verhuurder de huurovereenkomst wil voortzetten. Een rechterlijke toets zou de aard van het tijdelijke contract geweld aandoen. (Handelingen TK 2015-16, 51 nr. 11, p. 5-6 en 17-18 en 21).
In de Memorie van Antwoord op de wet heeft de minister overwogen dat het systeem tot gevolg heeft dat wanneer de verhuurder heeft nagelaten de aanzegging tijdig te sturen dit in principe niet door de rechter kan worden hersteld, met als gevolg dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan (MvA, Kamerstukken I, 2015/16, 34 373, E, p. 7).
4.3.
[handelsnaam] heeft haar standpunt, dat zij de kennisgeving tijdig heeft gestuurd, als volgt onderbouwd. [handelsnaam] en [gedaagde] zijn de huurovereenkomst voor drie maanden en drie dagen aangegaan, ingaande op 28 november 2016, zodat de huurovereenkomst eindigde op 1 maart 2017 en derhalve voortduurde tot 2 maart 2017. Om die reden heeft [handelsnaam] [gedaagde] op 1 februari 2017 bericht dat de huurovereenkomst na 1 maart 2017 niet meer zou worden voortgezet en heeft zij [gedaagde] verzocht op 1 maart 2017 het gehuurde schoon en leeg op te leveren.
[handelsnaam] heeft voorts verklaard dat zij graag een proefperiode hanteert. Daarom maakt zij gebruik van tijdelijke huurcontracten van bijvoorbeeld drie maanden. Als een verhuur niet probleemloos verloopt, bijvoorbeeld zoals in dit geval waarin sprake is van meldingen van overlast en er blijkbaar problemen zijn met andere huurders van onzelfstandige woonruimte in een woning, dan wenst [handelsnaam] de huur niet voort te zetten. [handelsnaam] wil dan voorkomen dat de overeenkomst wordt voortgezet voor onbepaalde tijd. Op [handelsnaam] als verhuurder rust immers de verplichting om woongenot te verschaffen aan de andere huurders.
4.4.
[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat [handelsnaam] hem niet tijdig heeft geïnformeerd over de wens van [handelsnaam] om de huurovereenkomst na de overeengekomen duur niet voort te zetten. [handelsnaam] had deze mededeling uiterlijk op 31 januari 2017 aan [gedaagde] moeten doen. Nu de mededeling op 1 februari 2017 is gedaan, is dat te laat, waardoor volgens [gedaagde] thans sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. [gedaagde] betwist dat hij overlast heeft veroorzaakt en stelt zich ten aanzien van de te late betaling op het standpunt dat dat niet aan hem kan worden verweten. [gedaagde] ontvangt een bijstandsuitkering en de gemeente Almere en de gemeente Almere betaalt de huur rechtstreeks aan [handelsnaam] .
4.5.
De kantonrechter overweegt als volgt. [handelsnaam] stelt dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de periode van drie maanden en drie dagen, ingaand op 28 november 2016. De eerste dag van de huurovereenkomst is daarmee 28 november 2016. Dit is door [gedaagde] niet weersproken. Het betekent dat de laatste dag van de huurovereenkomst 28 februari 2017 was en dat op 1 maart 2017 geen huurovereenkomst meer zou bestaan. Dat dit de bedoeling van partijen was, volgt uit de kennisgeving van [handelsnaam] waarin zij [gedaagde] vraagt op 1 maart 2017 om 9:00 uur ‘s ochtends de sleutels in te leveren. Het voorgaande leidt ertoe dat [handelsnaam] de kennisgeving uiterlijk op 31 januari 2017 aan [gedaagde] had moeten sturen. Door de kennisgeving op 1 februari 2017 te sturen was zij te laat. Om die reden mocht [gedaagde] erop vertrouwen dat [handelsnaam] de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wenste voort te zetten en kennelijk geen gebruik wenste te maken van de mogelijkheid de huurovereenkomst van rechtswege te laten eindigen op de overeengekomen datum. De vordering tot ontruiming wordt daarom afgewezen.
4.6.
Omdat de wetgever niet heeft bedoeld om gevallen als de onderhavige bloot te stellen aan een toets van de redenen voor beëindiging van de huurovereenkomst en daarop de wet heeft aangepast, doet de gestelde overlast - die overigens door [gedaagde] is betwist en ook niet nader door [handelsnaam] is onderbouwd - niet ter zake. Daar komt bij dat [handelsnaam] ter zitting heeft aangevoerd dat het haar praktijk is om zogenaamde proefcontracten met huurders te sluiten, voordat zij ervoor kiest een huurovereenkomst voor langere bepaalde tijd of voor onbepaalde tijd te sluiten. Deze handelwijze van [handelsnaam] is in strijd met het doel en de strekking van de mogelijkheid tot het sluiten tijdelijke huurovereenkomsten als opgenomen in de Wet doorstroming huurmarkt 2015, omdat uit de Parlementaire Geschiedenis daarvan juist volgt dat het niet de bedoeling is dat verhuurders deze mogelijkheid gebruiken als een proefperiode waarin de verhuurder kan oordelen of hij al of niet langer aan de huurder gebonden wenst te zijn. De huurovereenkomst voor korte tijd is bedoeld om een huurovereenkomst voor korte/tijdelijke duur te zijn (MvT, Kamerstukken II, 2015/16, 34 373, nr. 3, p. 19 en 35).
4.7.
[handelsnaam] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 600,00 voor salaris gemachtigde.
5 De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [handelsnaam] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot vandaag vastgesteld op € 600,00,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.C. van Haren en in het openbaar uitgesproken op 16 mei 2017.
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
