Uitspraken

De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding"1.

Omdat eiser de (onderbouwing van de) vastgestelde waarde van € 739.000,- gemotiveerd heeft betwist, dient verweerder aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of verweerder hierin is geslaagd neemt de rechtbank ook in aanmerking wat eiser over (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Aan de beoordeling van de door eiser verdedigde waarde van € 600.000,- komt de rechtbank slechts toe indien verweerder niet in het van hem verlangde bewijs slaagt2.

Ter zitting heeft verweerder verklaard dat hij aan eiser een taxatieverslag heeft verstrekt3. Verweerder heeft dit op de zaak betrekking hebben stuk in beroep echter niet overgelegd4. Omdat verweerder bij zijn verweerschrift het taxatieverslag als onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van de woning heeft vervangen door het onder 3.3 samengevatte taxatieoverzicht en niet is gebleken dat eiser door het achterwege blijven van de overlegging van het taxatieverslag in een nadeliger processuele positie is komen te verkeren, ziet de rechtbank ervan af om in dit geval gevolgen te verbinden aan het niet-voldoen door verweerder aan zijn verplichting om het taxatieverslag aan de rechtbank te zenden.

Gelet op de in het taxatieoverzicht opgenomen gegevens zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning. Ze zijn niet zó lang voor of na de waardepeildatum verkocht dat de koopprijzen ervan niet meer kunnen worden gebruikt als uitgangspunt voor de onderbouwing van de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van de woning.

De onder 4.5 geschetste wijze van berekening van de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de woning en drie vergelijkingsobjecten is – zo begrijpt de rechtbank wat verweerder daarover heeft verklaard – geheel of ten dele het resultaat van een geautomatiseerd proces. Verweerder dient zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en de controleerbaarheid van de bij dat proces gemaakte keuzes en van de daarbij gebruikte gegevens en aannames6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hieraan voldoen met de in de matrix vermelde WOZ-waarde, (gecorrigeerde) koopsommen, deelwaarden van de apart benoemde gebouwde delen en de deelwaarden/rekenprijzen per m2 oppervlakte van de tot de woning en de vergelijkingsobjecten behorende hoofdgebouwen. Bij dit oordeel neemt de rechtbank mede de informatie in aanmerking die verweerder in het taxatieoverzicht en ter zitting naast en ter onderbouwing van de gegevens in de matrix heeft verstrekt.

Eiser heeft bij de onderbouwing van de vastgestelde waarde gemaakte keuzes en gebruikte gegevens en aannames niet betwist, behalve waar deze ertoe hebben geleid dat verweerder ten onrechte is voorbij gegaan aan het feit dat de woning een (veel) slechtere ligging heeft dan de vergelijkingsobjecten. Het vergelijkingsobject [adres 2] grenst namelijk aan een weiland en ligt aan de [rivier] . Ook het vergelijkingsobject [adres 3] ligt aan de [rivier] en heeft een prachtig uitzicht. Het vergelijkingsobject [adres 4] ligt beschut aan een rustig hofje. De woning ligt aan een drukke weg, grenst aan een schoolplein met daarboven appartementen en heeft geen vrij, landelijk uitzicht. Zou verweerder wel rekening hebben gehouden met de slechtere ligging van de woning, dan zou hij de waarde van de woning op een lager bedrag dan € 739.000,- hebben vastgesteld, aldus eiser. De rechtbank volgt eiser in dit standpunt en overweegt daartoe het volgende.

Verweerder heeft niet, althans onvoldoende gemotiveerd, betwist wat eiser heeft aangevoerd over de verschillen tussen de ligging van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] en de ligging van de woning van eiser. De rechtbank acht aannemelijk dat de meest biedende gegadigde aan de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] , omdat zij (vrijwel) direct aan het water liggen en men vanuit die objecten een mooi en vrij uitzicht heeft, een hogere waarde zal toekennen dan aan een overigens goed vergelijkbare woning zonder deze ligging. Ook acht de rechtbank aannemelijk dat de beschutte ligging van het vergelijkingsobject [adres 4] aan een rustig hofje in de ogen van de meest biedende gegadigde een pré oplevert in vergelijking met de rumoeriger omgeving van de woning van eiser. Aan deze waarde-relevante verschillen in ligging is verweerder ten onrechte voorbijgegaan. Dit leidt ertoe dat verweerder niet erin is geslaagd om aannemelijk te maken de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.

Eiser is er evenmin in geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van € 600.000,- niet te laag is. Hij heeft deze waarde namelijk niet met marktgegevens of anderszins onderbouwd. Indien de stelling van eiser juist zou zijn dat verweerder de WOZ-waarden van andere panden die een betere ligging dan de woning hebben, op lagere bedragen heeft vastgesteld dan dat waarop hij de waarde van de woning heeft vastgesteld – de rechtbank laat de juistheid van die stelling in het midden – , is zij niet toereikend om op grond daarvan te concluderen dat de waarde van de woning niet hoger is dan € 600.000,-.