Uitspraken

Het standpunt van [gedaagde] dat het renovatievoorstel niet redelijk is omdat de renovatie zoals [eiser] deze van plan is uit te voeren niet noodzakelijk is en ook kan worden volstaan met minder ingrijpende werkzaamheden (bezwaar 1 van [gedaagde] ), kan niet worden gevolgd. Het staat [eiser] als eigenaar en verhuurder namelijk vrij om de bedrijfsruimte te renoveren op de manier zoals hij dat wenst, op voorwaarde dat hij bij de uitvoering van die renovatie rekening houdt met de belangen van zijn huurder [gedaagde] . De kantonrechter acht overigens evident dat [eiser] belang heeft bij de geplande renovatie, omdat het totaal aan verhuurbare vloeroppervlakte na de renovatie aanzienlijk zal zijn uitgebreid en na de sloop bedrijfsruimtes zullen worden teruggeplaatst die voldoen aan de eisen van deze tijd, onder andere wat betreft duurzaamheid.

[eiser] stelt dat de schadevergoeding wegens omzetderving die hij aan [gedaagde] aanbiedt, een bedrag van € 175.000,00, alle vaste kosten van [gedaagde] dekt in de renovatieperiode en een gedeelte van de eventuele gederfde winst. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat [gedaagde] in die periode geen huurlasten heeft. [eiser] meent niet verplicht te zijn om rekening te houden met de omzetderving van [onderneming 1] B.V. omdat deze geen huurder of onderhuurder van de bedrijfsruimte is. Hij stelt dat hij rekening houdt met één maand uitloop en dat een nog langere periode wegens de benodigde afbouw/herinrichting niet redelijk is, omdat zodra de eerste helft van de bedrijfsruimte klaar is, deze door [gedaagde] alvast afgebouwd/ingericht kan worden en zij na voltooiing van de renovatie alleen nog de andere helft hoeft af te bouwen en in te richten.

De kantonrechter overweegt dat het geschil tussen partijen al een half jaar speelt. [gedaagde] heeft dan ook voldoende tijd gehad om met een onderbouwing te komen van haar stelling dat € 100.000,00 voor de verhuizing en herinrichting nog volstrekt ontoereikend is (bezwaar 4 van [gedaagde] ). Zij kan daarom niet volstaan met de opmerking ter zitting dat 2 à 2,5 ton in het algemeen als een redelijke vergoeding wordt gezien. Zij had moeten onderbouwen, bijvoorbeeld aan de hand van offertes van aannemers, welke afbouwwerkzaamheden verricht zullen moeten worden en wat de kosten daarvan zijn. Ook had zij moeten onderbouwen welke materialen zij kan hergebruiken en welke materialen zij opnieuw zal moeten aanschaffen en wat de kosten daarvan zijn. Door geen enkel inzicht in die te verwachten kosten te geven, terwijl het gaat om haar onderneming en zij dus – anders dan [eiser] –in staat zou moeten zijn die concrete onderbouwing te geven, heeft zij naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gemotiveerd betwist dat € 100.000,00 voor verhuis- en inrichtingskosten in dit geval een redelijke vergoeding is.

Zoals eerder is overwogen heeft [gedaagde] kennelijk gekozen voor een werkwijze waarbij de vloeren die haar klanten hebben besteld – als die klanten tenminste van de legservice van [gedaagde] gebruik willen maken – door de leverancier niet bij de klanten, maar bij [gedaagde] worden afgeleverd en dan enkele dagen worden opgeslagen in het magazijn van de bedrijfsruimte, waarna haar vaste vloerenlegger deze vloeren vanuit het magazijn meeneemt naar de betreffende klanten om deze te leggen. [gedaagde] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij bij deze werkwijze een magazijn nodig heeft waarvan de temperatuur regelbaar is en dat de aangeboden, onverwarmde zeecontainer mede daarom niet zonder meer voldoet ter vervanging van het magazijn (bezwaar 5 van [gedaagde] ). [eiser] heeft echter aan [gedaagde] een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding aangeboden die ook ziet op een eventuele verhuizing van het magazijn. Het ligt op de weg van [gedaagde] om een oplossing te zoeken voor de periode dat zij niet van haar huidige magazijn gebruik kan maken, bijvoorbeeld door met gebruikmaking van de geboden vergoeding zelf te zorgen voor verwarming in de zeecontainer, elders een verwarmd magazijn te huren voor de periode dat de renovatiewerkzaamheden plaatsvinden of tijdelijk een andere werkwijze te hanteren voor de bestelde, nog te leggen vloeren. Het gaat om haar onderneming; van haar mag daarom worden verwacht dat zij zelf nadenkt over een passende oplossing voor het tijdelijke gemis van het magazijn en de kosten die daarbij horen en dat zij die informatie vervolgens aan [eiser] verstrekt. Zonder die informatie aan [eiser] te verschaffen kan zij aan hem niet tegenwerpen dat het renovatievoorstel nog steeds niet redelijk is, omdat de geboden zeecontainer niet voldoet en de verhuis- en inrichtingskostenvergoeding te laag is. Omdat zij over een mogelijke oplossing en de kosten daarvan ook in deze rechtszaak niets (onderbouwd) heeft gesteld en [eiser] aan haar behalve een zeecontainer een verhuis- en inrichtingskosten heeft aangeboden van € 100.000,00, wordt het voorstel van [eiser] ook op dit punt geacht redelijk te zijn.

De verhoogde huurprijs na renovatie maakt deel uit van het renovatievoorstel. [eiser] heeft daarover gezegd dat die hogere huurprijs marktconform is. In plaats van een verouderde bedrijfsruimte heeft [gedaagde] straks een moderne bedrijfsruimte met een betere uitstraling en een enorme besparing op de energiekosten, omdat het pand in aanmerking komt voor A+ Energielabel. Verder komen er nieuwe huurders in het complex met complimenterende handel: een keukenwinkel en een huurder die met een omzet van 2 miljard per jaar en een enorme aanloop van klanten voor een grotere klantenstroom kan leiden op de locatie, waarvan [gedaagde] ook zal meeprofiteren. Ter verdere onderbouwing van zijn standpunt heeft [eiser] een e-mail van een bedrijfsmakelaar overgelegd waarin wordt bevestigd dat er potentiële huurders zijn die voor de bedrijfsruimte na renovatie huren van € 150,00 per m2 voor de begane grond en € 125,00 per m2 voor de eerste verdieping te willen betalen (productie 23 van [eiser] ). De huurprijs na renovatie die zij [gedaagde] heeft aangeboden, € 120.000,00 per jaar, komt neer op minder dan € 150,00 per m2, zo heeft [eiser] ter zitting nog aangevuld. De oppervlakte na renovatie is namelijk 880 m2, dat is 40 m2 kleiner dan nu omdat er een hoekje aan de voorzijde afgaat voor de opgang naar de eerste verdieping. De voorgestelde huurprijs na renovatie komt dus neer op (afgerond) € 136,00 per m2.

Volgens [gedaagde] is de voorgestelde huurprijsverhoging niet redelijk (bezwaar 6 van [gedaagde] ). Zij heeft na de renovatie een kleinere bedrijfsruimte voor een veel hogere huurprijs: in plaats van € 83.630,77 per jaar moet zij na renovatie € 120.000,00 per jaar betalen. Zij betwijfelt of de gerenoveerde bedrijfsruimte wel energiezuiniger zal zijn, vanwege de hogere plafonds. Ook is nog onzeker of zij zal profiteren van de gestelde aanloop van klanten. Doordat de pui van de nieuwe bedrijfsruimte minder breed is doet dit af aan de uitstraling van de winkel. Dit alles zou moeten leiden tot een lagere huurprijs, zo stelt [gedaagde] .

De kantonrechter overweegt dat [gedaagde] nu huur betaalt voor een verouderde bedrijfsruimte (gebouwd in de jaren 60/70), met een lage energiezuinigheid. De voorgestelde huurprijs na renovatie ziet op een volledig nieuwe bedrijfsruimte in een modern bedrijfspand dat voldoet aan de eisen van deze tijd, waaronder eisen met betrekking tot energiezuinigheid. Zonder nadere motivering, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom aan die energiezuinigheid getwijfeld zou moeten worden als bij de renovatie aan alle eisen voor energielabel A+ wordt voldaan. Dat deze ingrijpende renovatie gepaard gaat met een huurverhoging ligt in de rede. De renovatie leidt immers tot meer huurgenot en de nieuwe bedrijfsruimte is niet zoveel kleiner dat een huurverhoging al om die reden niet redelijk zou zijn. Hetzelfde geldt voor het feit dat de pui minder breed zal zijn dan nu het geval is. [gedaagde] heeft daarnaast geen deskundig makelaar ingeschakeld ter onderbouwing van haar stelling dat de voorgestelde nieuwe huurprijs van € 120.000,00 per jaar niet marktconform is. Zij heeft dan ook onvoldoende gemotiveerd betwist dat de voorgestelde huurprijs na renovatie redelijk is. Het renovatievoorstel is daarom ook vanwege die voorgestelde huurprijsverhoging niet onredelijk, mede in aanmerking genomen dat [eiser] instemt met het voortijdig eindigen van de huurovereenkomst als [gedaagde] vanwege die hogere huurprijs zou willen vertrekken.

Die vordering van [eiser] wordt afgewezen. Een redelijk renovatievoorstel is geen overeenkomst tussen partijen tegen finale kwijting. [gedaagde] hoeft met het renovatievoorstel niet in te stemmen en het oordeel van de kantonrechter dat het renovatievoorstel van [eiser] redelijk is, betekent alleen maar dat [gedaagde] verplicht is om op basis van dat renovatievoorstel haar medewerking te verlenen aan de renovatiewerkzaamheden en die werkzaamheden te gedogen. Dit betekent dus niet dat [gedaagde] haar eventuele aanspraken op huurprijsvermindering of schadevergoeding verliest als er zich gedurende de renovatie omstandigheden voordoen die in het renovatievoorstel niet zijn verdisconteerd.

Aan de voorwaarde waaronder de vordering onder g) is ingesteld, is voldaan: de kantonrechter verklaart het renovatievoorstel redelijk.

De hogere huurprijs na renovatie is onderdeel van het renovatievoorstel. Het oordeel van de kantonrechter dat het renovatievoorstel redelijk is, heeft niet tot gevolg dat die hogere huurprijs na renovatie en terbeschikkingstelling van het gehuurde tussen partijen geldt, maar alleen dat [gedaagde] aan de renovatie haar medewerking moet verlenen. Partijen zullen de huurprijs na renovatie moeten overeenkomen. Als zij niet tot overeenstemming komen, dan bestaat de mogelijkheid om de procedure van artikel 7:303 van het BW te volgen. Een renovatie door de verhuurder is geen onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 van het BW, alleen al omdat in de huurovereenkomst een uitgebreide regeling is opgenomen voor het geval de verhuurder de bedrijfsruimte wil renoveren. De vordering van [eiser] onder g) wordt daarom afgewezen.

De kantonrechter is van oordeel dat het belang van [eiser] bij de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring zwaarder moet wegen dan het belang van [gedaagde] bij afwijzing daarvan. De renovatieplannen van [eiser] zijn concreet en actueel. Hij heeft de renovatie al moeten uitstellen door het geschil tussen partijen over de redelijkheid van het renovatievoorstel. Hij heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij bij een verder uitstel grote financiële schade lijdt. Daar staat tegenover dat [gedaagde] inmiddels een half jaar de tijd heeft gehad om zich op de aanstaande renovatie voor te bereiden. Tussen de datum van dit vonnis en de geplande aanvang van de renovatiewerkzaamheden ligt nog eens een periode van 3 maanden, waarin [gedaagde] de nodige maatregelen kan nemen om ervoor te zorgen dat zij haar bedrijf gedurende de renovatie kan voortzetten. Bovendien was renovatie van de verouderde bedrijfsruimte al in 2012 aan de orde bij het sluiten van de eerste, tijdelijke huurovereenkomst en de toenmalig verhuurder, [A] , heeft in 2019/2020 opnieuw aan [gedaagde] te kennen gegeven de verouderde bedrijfsruimte te willen renoveren. In plaats daarvan heeft hij de bedrijfsruimte verkocht aan [eiser] . Het kan dan ook geen verrassing voor [gedaagde] zijn geweest dat de nieuwe eigenaar van de bedrijfsruimte kort na aankoop tot renovatie wilde overgaan. Het ligt immers voor de hand dat de bij de verhuurder sinds 2012 gevoelde noodzaak tot renovatie door het tijdsverloop alleen maar groter is geworden. Mede in aanmerking wordt genomen dat de naastgelegen bedrijfsruimtes ( [naam 2] en [naam 3] ) door [eiser] recent al ingrijpend zijn gerenoveerd.

Gelet op die wederzijdse belangen wordt de door [eiser] gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring toegewezen.