Uitspraken

In september 2013 is de Gemeente in onderhandeling getreden met voetbalclub AZ (verder: AZ) over de ontwikkeling van een nieuw trainingscomplex voor de jeugdopleiding van AZ op onder meer het gehuurde.

Bij brief van 30 oktober 2013 heeft de Gemeente de huurovereenkomst opgezegd per 30 april 2014. Daarbij is gewezen op de verplichting het gehuurde geheel ontruimd en in de oorspronkelijke staat ter beschikking van de verhuurder te stellen.

Tussen 22 november 2013 en 17 december 2013 heeft tussen partijen een mailwisseling plaatsgevonden over een alternatieve locatie voor Broeks en de planning van de bouw van het trainingscomplex door AZ.

In januari 2014 hebben de Gemeente en AZ een intentieovereenkomst gesloten betreffende de (her)ontwikkeling van sportpark de Kalverhoek, waar het gehuurde onderdeel van uitmaakt.

Eind januari/begin februari 2014 heeft Broeks aan de Gemeente gevraagd of Broeks het gehuurde tot en met 31 juli 2014 mocht huren teneinde haar bedrijfsactiviteiten gedurende de zoektocht naar een alternatieve locatie te kunnen voortzetten.

Bij brief 6 februari 2014 heeft de Gemeente het volgende aan Broeks geschreven.

Op 27 maart 2014 heeft tussen partijen een mailwisseling plaatsgevonden over een aanstaand persbericht inzake de komst van AZ naar Zaanstad.

Tussen 10 april en 28 april 2014 heeft tussen partijen een mailwisseling plaatsgevonden over de verlenging van de huurovereenkomst van het gehuurde tot en met oktober 2014.

Op 6 juni 2014 hebben de Gemeente en AZ een huur-, opstal- en realisatieovereenkomst gesloten voor een trainingscomplex op Sportpark de Kalverhoek. Het is daarbij de bedoeling dat AZ op het door Broeks gehuurde een nieuw trainingscomplex gaat ontwikkelingen, waarbij de bestaande opstallen worden gesloopt en de bestaande sportvelden worden verplaatst.

Tussen 1 en 3 juli 2014 heeft een mailwisseling tussen partijen plaatsgevonden over twee alternatieve locaties voor Broeks.

Bij mail van 11 augustus 2014 heeft Broeks, voor zover van belang, het volgende aan de Gemeente geschreven.

Bij brief van 26 augustus 2014 heeft de Gemeente, voor zover van belang, het volgende aan Broeks geschreven.

Bij brief van 15 september 2014 heeft mr. Raas namens Broeks aan de Gemeente, samengevat, geschreven dat van een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst geen sprake is omdat het gehuurde een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek (BW) betreft en de huurovereenkomst daarom doorloopt tot april 2016 en dat, mocht geen sprake zijn van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, sprake is van overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, in welk geval aanspraak kan worden gemaakt op ontruimingsbescherming.

Bij brief van 17 september 2014 heeft de Gemeente gereageerd op de brief van mr. Raas en, samengevat, aangegeven dat volgens haar sprake is van een rechtsgeldige opzegging en dat het gehuurde uiterlijk op 31 oktober 2014 ontruimd moet worden opgeleverd.

De Gemeente vordert dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

a. Broeks Events veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, althans binnen een nader door uw rechtbank te bepalen termijn, de door Broeks Events in gebruik zijnde opstal en grond (kantine, kleedkamers en twee sportvelden), plaatselijk bekend als gelegen nabij Zuiderweg 72e te Wijderwormer, sectie D, nummer 480 (geheel) en D, nummers 268 en 559 (gedeeltelijk) en zoals schetsmatig aangegeven op de aan de huurovereenkomst gehechte tekening, nummer 10571, met de hare en de haren te verlaten en te ontruimen en ter vrije beschikking van de Gemeente Zaanstad te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te laten, met machtiging van de Gemeente Zaanstad, mocht Broeks Events nalaten aan deze veroordeling te voldoen, de nakoming daarvan af te dwingen met behulp van de sterke arm der wet.

b. Broeks Events veroordeelt in de kosten van deze procedure.

Broeks voert verweer.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Broeks voert in de eerste plaats aan dat de Gemeente geen spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. De voorzieningenrechter volgt Broeks hierin niet. Nu de Gemeente aan haar vorderingen ten grondslag legt dat Broeks sinds 1 november 2014 zonder recht of titel in het gehuurde verblijft, terwijl de Gemeente stelt dat zij het gehuurde aan een andere partij wenst te verhuren, heeft zij een spoedeisend belang bij de beoordeling van de gegrondheid van haar vorderingen.

De Gemeente legt in de eerste plaats aan haar vordering ten grondslag dat de huurovereenkomst tussen partijen met wederzijds goedvinden is beëindigd per 30 april 2014. Zij stelt dat partijen aansluitend nadere afspraken hebben gemaakt omtrent het moment van ontruiming, te weten 31 juli 2014 en vervolgens 31 oktober 2014. Hieruit volgt volgens de Gemeente dat Broeks sinds 1 november 2014 zonder recht of titel en dus onrechtmatig op/in het gehuurde verblijft.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter voert Broeks hier terecht tegen aan dat de Gemeente Broeks in de brieven van 6 februari en 26 augustus 2014 niet slechts een ruimere termijn voor ontruiming heeft toegestaan, maar de huurovereenkomst tweemaal heeft verlengd. Dit staat uitdrukkelijk in voormelde brieven. Dat uit de hiervoor onder de feiten weergegeven gang van zaken kan worden afgeleid dat door Broeks zich niet heeft verzet tegen de (rechtsgeldigheid van de) opzegging door de Gemeente per 30 april 2014, betekent ook niet dat sprake is van beëindiging met wederzijds goedvinden.

De centrale vraag die vervolgens voorligt, is onder welk huurregime de huurovereenkomst tussen partijen valt. Het antwoord op die vraag is van belang omdat daaruit kan worden afgeleid of en in welke mate Broeks huur- of ontruimingsbescherming geniet.

De Gemeente stelt zich in dit kader, samengevat, op het volgende standpunt. Er is geen sprake van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, nu niet wordt voldaan aan de in dat artikel neergelegde vereisten. Er is sprake van huur van onbebouwde grond waarop noch artikel 7:290, noch artikel 7:230a BW van toepassing is, aangezien de opstal een zeer ondergeschikte rol speelt in de huurovereenkomst. Voor zover de huurovereenkomst moet worden aangemerkt als een gemengde huurovereenkomst van enerzijds onbebouwde grond en anderzijds een opstal, dan nog is op grond van de absorptietheorie sprake van een huurovereenkomst van onbebouwde grond, aangezien de opstal maar een klein onderdeel uitmaakt van het gehuurde en de huur van de onbebouwde grond overheersend is. Ook in dat geval is de huurovereenkomst dus rechtsgeldig opgezegd per 31 oktober 2014. Indien de absorptie theorie niet geldt, is sprake van verschillende huurregimes voor de huur van de grond en van de opstal. De huur voor de grond is dan geëindigd op 30 april 2014, waarna partijen afspraken hebben gemaakt over de ontruiming op (uiteindelijk) 31 oktober 2014. Op de huur van de opstal is in dat geval artikel 7:230a BW van toepassing. Broeks kan evenwel geen aanspraak maken op de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a lid twee BW, primair omdat Broeks heeft ingestemd met de opzegging door de Gemeente, subsidiair omdat de Gemeente uit de gedragingen van Broeks heeft mogen afleiden dat zij het gehuurde per 31 oktober 2014 zou ontruimen, zodat sprake is van rechtsverwerking en meer subsidiair omdat Broeks door een beroep te doen op ontruimingsbescherming zich schuldig maakt aan misbruik van recht.

Broeks voert daar het volgende tegen aan. Primair is sprake van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:290 BW. Subsidiair is sprake van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a BW. Van huur van onbebouwde grond is geen sprake, nu de huurovereenkomst het gehuurde omschrijft als huur van opstal en grond. Nu het bebouwde onderdeel van het gehuurde overheersend is, is de absorptietheorie, zoals door de Gemeente voorgestaan, niet toepasbaar. Broeks heeft daarnaast niet ingestemd met het einde van de huurovereenkomst per 31 oktober 2014. Broeks geniet gelet hierop huur- dan wel ontruimingsbescherming zodat de vordering in kort geding dient te worden afgewezen. De voorzieningenrechter overweegt hieromtrent als volgt.

Bij de vraag welk huurregiem op de overeenkomst van toepassing is, komt belang toe aan de inhoud van de huurovereenkomst en aan de bedoeling van partijen. In de huurovereenkomst staat dat sprake is van huur van grond én opstal (kantine, kleedruimte en twee sportvelden). Verder is van belang dat in artikel 2.5 van de overeenkomst staat dat “het gehuurde” gebruikt dient te worden voor activiteiten die aan sport en recreatie zijn gerelateerd. De bewoordingen van de overeenkomst duiden er dus niet op dat de huur van de opstal ondergeschikt moet worden geacht aan die van de grond. Uit artikel 2.5. blijkt naar het oordeel van de voorzieningenrechter voorts dat het partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen stond dat de opstal samen met de grond gebruikt zouden worden. Voor zover de activiteiten plaatsvinden op de grond (de sportvelden), is het gebruik van de opstal (met name de sanitaire voorzieningen) immers eveneens nodig. Daarnaast is het mogelijk dat er activiteiten worden georganiseerd waarvoor alleen de van de opstal onderdeel uitmakende kantine (ook wel feestzaal genoemd), wordt gebruikt. De voorzieningenrechter acht voorts van belang dat Broeks ter zitting onweersproken heeft toegelicht dat zij haar evenementen, waaronder bedrijfsuitjes en sportdagen, organiseert vanuit een kantoor, gevestigd in de opstal. Het recreatieve/sportieve gedeelte van de door haar georganiseerde evenementen vindt plaats op het gehuurde, maar ook wel daarbuiten. Voor zover deze activiteiten plaatsvinden op de sportvelden die onderdeel uitmaken van het gehuurde, maken de deelnemers ook gebruik van de kleedkamers en sanitaire voorzieningen in de opstal. Verder heeft Broeks onweersproken toegelicht dat alle door haar georganiseerde activiteiten gepaard met een ‘sociaal’ gedeelte bij aanvang en/of na afloop van die activiteiten, welk ‘sociale’ gedeelte plaatsvindt in de opstal, namelijk in de kantine. Gelet op al het voorgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat het zwaartepunt van de activiteiten van Broeks bij de opstal ligt. Dit heeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter tot gevolg dat dat het regime dat de opstal beheerst ook de overeenkomst in zijn geheel beheerst. Het betoog van de Gemeente dat de huurovereenkomst moet worden beschouwd als huur van onbebouwde grond, dan wel als een gemengde huurovereenkomst, waarbij op de huur van grond en opstal verschillende huurregimes van toepassing zijn, faalt dan ook.

Artikel 7:290 BW bepaalt:

1. De bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op huur en verhuur van bedrijfsruimte.

2. Onder bedrijfsruimte wordt verstaan:

a. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;

b. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf;

c. een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.

3. Tot de in lid 2 bedoelde bedrijfsruimte worden ook gerekend de onroerende aanhorigheden, de bij het een en ander behorende grond en de, mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning.

Tussen partijen is niet in geschil dat de gehuurde bedrijfsruimte door Broeks niet valt onder artikel 7:290, tweede lid, onder b en c, BW. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan het gehuurde ook niet worden aangemerkt als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290, tweede lid, onder a, BW. Voor dit oordeel is redengevend dat, wat er ook zij van de kwalificatie van de bedrijfsactiviteiten van Broeks, niet wordt voldaan aan het vereiste dat in het gehuurde een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. Gelet op de toelichting van Broeks is het gehuurde ‘lokaal’ toegankelijk voor personen die behoren tot een besloten groep. Het besloten karakter van de evenementen van Broeks blijkt uit het feit dat, zoals de heer Koopman namens Broeks ter zitting heeft toegelicht, het doel van de activiteiten van Broeks niet is dat iedere willekeurige passant het gehuurde kan betreden voor de levering van roerende zaken dan wel om aldaar gebruik te maken van de dienstverlening van Broeks. De gang van zaken bij Broeks is dat na reservering van een evenement degenen die tot de kring van genodigden behoren, worden toegelaten op het gehuurde en wel uitsluitend voor deelname aan dat specifieke evenement en uitsluitend voor de daarvoor bedoelde tijdstippen/periode. Dat door Broeks zo nu en dan ook evenementen worden georganiseerd die voor eenieder toegankelijk zijn, doet daar niet aan af, nu de toegankelijkheid voor eenieder in dat geval uitsluitend voor de duur van dat evenement geldt en dit niet het merendeel van de evenementen betreft. De stelling dat Broeks een horecavergunning heeft en dat een groot gedeelte van haar omzet afkomstig is uit horeca, kan evenmin af doen aan het besloten karakter van de evenementen. De stelling dat het eenieder vrij staat zich naar het gehuurde te begeven, nu het gehuurde vanaf de openbare weg vrij toegankelijk is, leidt evenmin tot een ander oordeel, nu duidelijk is dat het ontvangen van willekeurige passanten niet overeenstemt met het doel van de bedrijfsactiviteiten van Broeks.

Artikel 230a BW bepaalt, voor zover van belang:

1. Heeft de huur betrekking op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan en is die zaak of dat gedeelte noch woonruimte, noch bedrijfsruimte in de zin van deze titel, dan kan de huurder na het einde van de huurovereenkomst de rechter verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming moet plaats vinden, te verlengen. Het verzoek moet worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd.

2. Het eerste lid geldt niet in geval de huurder zelf de huur heeft opgezegd, uitdrukkelijk in de beëindiging daarvan heeft toegestemd of veroordeeld is tot ontruiming wegens niet nakoming van zijn verplichtingen.

De voorzieningenrechter overweegt dat de gehuurde opstal voldoet aan het criterium van artikel 7:230a, eerste lid, BW. Zoals hiervoor is geoordeeld ligt het zwaartepunt van het gehuurde op de huur van de opstal, zodat de overeenkomst in zijn geheel wordt beheerst door artikel 7:230a BW.

Partijen zijn verdeeld over de vraag of de ontruimingsbescherming van het eerste lid van artikel 7:230a BW in het onderhavige geval geldt, of dat sprake is van een situatie als omschreven in artikel 7:230a, tweede lid, BW.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan uit de door partijen overgelegde producties niet worden afgeleid dat Broeks uitdrukkelijk heeft ingestemd met de opzegging van de huur door de Gemeente. Dat Broeks tweemaal heeft verzocht om verlenging van de huurovereenkomst en dat Broeks heeft ingestemd met een verlenging van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd, is niet voldoende voor dat oordeel. Uit de door partijen overgelegde producties komt immers duidelijk naar voren dat Broeks het gehuurde bij voorkeur voor langere tijd zou huren en dat die mogelijkheid ook bestond zolang de Gemeente nog geen definitieve overeenkomsten met AZ had, althans een definitieve startdatum met AZ nog niet vaststond. Ook de omstandigheid dat door Broeks samen met de Gemeente is gezocht naar een alternatieve locatie voor de bedrijfsactiviteiten van Broeks, maakt niet dat sprake is van een uitdrukkelijke instemming aan de zijde van Broeks, waarbij zij haar ontruimingsbescherming wilde prijsgeven.

Ten aanzien van het standpunt van de Gemeente dat Broeks geen aanspraak kan maken op ontruimingsbescherming omdat sprake is van rechtsverwerking dan wel misbruik van recht, geldt het volgende.

Een geslaagd beroep op rechtsverwerking vereist de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan bij de Gemeente hetzij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat Broeks haar recht op ontruimingsbescherming niet meer geldend zou maken, hetzij de positie van de Gemeente zodanig onredelijk is verzwaard dat Broeks in redelijkheid geen beroep meer kan doen op dat ingeroepen recht. Van misbruik van recht kan onder meer sprake zijn als de bevoegdheid wordt uitgeoefend met geen ander doel dan de Gemeente te schaden of als Broeks, de onevenredigheid tussen de wederzijdse belangen in aanmerking genomen, in redelijkheid niet tot uitoefening van haar bevoegdheid kan komen.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Broeks zich niet op artikel 7:230a, lid 1 BW kan beroepen. Nu de door de Gemeente aangezegde einddatum van de huur reeds is verstreken, stelt de Gemeente zich terecht op het standpunt dat Broeks zonder recht of titel in/op het gehuurde verblijft. De vordering tot ontruiming ligt dan ook voor toewijzing gereed.

Afweging van de wederzijdse belangen leidt echter tot toewijzing van de vordering op een andere termijn dan door de Gemeente gevorderd. De continuïteit van de onderneming van Broeks, die ondanks pogingen daartoe nog geen alternatieve locatie heeft gevonden en derhalve voor haar bedrijfsvoering vooralsnog afhankelijk is van het gehuurde, is immers in het geding. Daartegenover staan weliswaar belangen van de Gemeente, die overeenkomsten is aangegaan met AZ, maar de Gemeente heeft onvoldoende onderbouwd dat dit belang zo zwaar weegt dat Broeks niet een korte ontruimingstermijn kan worden gegund. De Gemeente wijst immers vooral op het belang om spoedig tot sloop van de opstal te komen en met de herinrichting van het terrein te beginnen. De Gemeente heeft evenwel niet voldoende onderbouwd dat niet later met de aanvang van deze werkzaamheden kan worden gestart. Weliswaar heeft zij aangegeven dat er vóór het broedseizoen bomen moeten worden gekapt, maar gesteld noch gebleken is dat het kappen van de bomen niet kan plaatsvinden zolang Broeks het gehuurde gebruikt. De overige aangevoerde belangen zien – kort gezegd – op de start van de door AZ beoogde trainingen op het terrein. Deze zijn echter niet op korte termijn gepland. De financiële belangen die de Gemeente bij spoedige ontruiming stelt te hebben, heeft de Gemeente niet onderbouwd. De Gemeente heeft voor het overige geen argumenten aangevoerd die de conclusie rechtvaardigen dat haar belang bij spoedige ontruiming zwaarder moet wegen dan het belang van Broeks bij een korte ontruimingstermijn. De voorzieningenrechter zal Broeks dan ook een ontruimingstermijn gunnen van 4 maanden. Deze termijn kan Broeks, die naar eigen zeggen nu in haar laagseizoen zit, benutten om een alternatieve bedrijfslocatie te vinden. Een langere termijn acht de voorzieningenrechter niet redelijk, nu Broeks al lange tijd rekening heeft kunnen houden met het einde van haar gebruik van het gehuurde.

Broeks zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Broeks worden begroot op:

- griffierecht 608,00

- salaris advocaat 816,00

Totaal € 1.424,00

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

Veroordeelt Broeks om binnen 4 maanden na betekening van dit vonnis de door haar in gebruik zijnde opstal en grond (kantine, kleedkamers en twee sportvelden), als in 2.3 van dit vonnis omschreven, met de hare en de haren te verlaten en te ontruimen en ter vrije beschikking van de Gemeente te stellen en vervolgens verlaten en ontruimt te laten,

machtigt de Gemeente, mocht Broeks nalaten aan het in 5.1. bepaalde te voldoen, om de nakoming daarvan af te dwingen met behulp van de sterke arm der wet,

veroordeelt de Broeks in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 1.424,00,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,