Uitspraken

Tijdens de zitting is vastgesteld dat zowel partijen als de kantonrechter beschikken over dezelfde processtukken en producties. Dat mogelijk ook een andere versie van de dagvaarding bij de rechtbank is aangebracht, zoals Veduta en Cobraspen hebben gesteld, doet dan ook niet ter zake. [eiseres] is ontvankelijk in haar vordering.

Uit de huurovereenkomst volgt dat deze is gesloten tussen [eiseres] als huurder en Veduta als verhuurder. Cobraspen treedt uitsluitend op als beheerder.
[eiseres] heeft Cobraspen dus ten onrechte in deze procedure betrokken.
De kantonrechter zal [eiseres] veroordelen in de proceskosten van Cobraspen,
zij het dat die kosten worden begroot op nihil, omdat Veduta en Cobraspen gezamenlijk en bij monde van dezelfde gemachtigde een identiek verweer hebben gevoerd.

In deze zaak gaat het er, kort gezegd, om of het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dat Veduta zich beroept op
de overeengekomen opzegtermijn van twaalf maanden (artikel 6:248 lid 2 BW). Het woord ‘onaanvaardbaar’ impliceert dat de rechter terughoudendheid moet betrachten bij het terzijde stellen van een contractueel beding. In deze zaak dient een afweging te worden gemaakt tussen enerzijds de mate waarin Veduta in haar belangen wordt geschaad doordat
zij de opzegging twee dagen te laat heeft ontvangen en anderzijds de mate waarin
[eiseres] in haar belangen wordt geschaad indien de huurovereenkomst met vijf jaar wordt verlengd. Een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid kan alleen slagen indien tussen beide belangen een te grote onevenredigheid bestaat.

[eiseres] heeft ter onderbouwing van haar standpunt allereerst gesteld dat het Veduta van meet af aan althans tijdig (vóór 30 juni 2015) voldoende duidelijk was dat de huurovereenkomst tegen het einde van de initiële duur zou worden opgezegd. Veduta heeft deze stelling gemotiveerd betwist. Volgens Veduta was er eerder sprake van dat
[eiseres] na verloop van tijd meer vierkante meters zou gaan huren.
De kantonrechter is van oordeel dat de stelling van [eiseres] geen steun vindt in de correspondentie tussen partijen, voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst. Evenmin heeft [eiseres] , desgevraagd, ter comparitie feitelijk kunnen onderbouwen dat zij in een later stadium aan Veduta in voldoende mate kenbaar heeft gemaakt dat de huurovereenkomst na drie jaar niet zou worden voortgezet. Dit betekent
dat de kantonrechter niet in rechte kan vaststellen dat Veduta tijdig op de hoogte was van het voornemen of de wens van [eiseres] om de overeenkomst tegen 30 juni 2015 op te zeggen. De kantonrechter zal die stelling dan ook passeren.

In confesso is dat Veduta de opzeggingsbrief op donderdag 2 juli 2015 heeft ontvangen in plaats van dinsdag 30 juni 2015, zoals voorgeschreven in de huurovereenkomst. Het belang van Veduta bij de opzegtermijn van twaalf maanden is om tijdig te weten dat zij op zoek zal moeten gaan naar een nieuwe huurder. Gelet op de zeer minimale overschrijding van de opzegtermijn kan niet worden geconcludeerd dat Veduta in dat belang daadwerkelijk is geschaad. Hieraan kan naar het oordeel van de kantonrechter niet voldoende afdoen dat het, zoals Veduta heeft gesteld, in de huidige marktomstandigheden moeilijk zal zijn een nieuwe huurder te vinden, met de mogelijke financiële consequenties van dien.

Daartegenover staat het belang van [eiseres] bij het eindigen van de huurovereenkomst. [eiseres] heeft in dat verband gesteld dat een verlenging
van de huurovereenkomst, gelet op haar zorgelijke financiële situatie, zeer nadelig voor
haar zal zijn. Veduta heeft de toelichting daarop van [eiseres] (zoals weergegeven onder 3.5) ter zitting onweersproken gelaten. Dat geldt ook voor de stukken
die [eiseres] ter onderbouwing van haar financiële situatie heeft overgelegd, waaronder de expliciete waarschuwing van de externe accountant dat er gerede twijfel bestaat over haar continuïteit, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid van deze stelling van [eiseres]

Om haar voortbestaan te waarborgen is [eiseres] overgegaan tot reorganisatie. Zij stelt dat zij als gevolg van deze reorganisatie genoodzaakt was de huurovereenkomst op te zeggen. Veduta heeft echter betoogd dat [eiseres]
ook andere keuzes kan maken om haar financiële situatie op orde te krijgen. Zo kan zij
de huurovereenkomst voor de kantoorruimte aan de [b-straat] in Haarlem opzeggen of onroerend goed verkopen, aldus Veduta.

[eiseres] heeft in reactie hierop aangevoerd dat zij de huurovereenkomst voor de [b-straat] wel heeft voortgezet, omdat zij met de verhuurder van dat pand - anders dan met Veduta - nieuwe, flexibele afspraken heeft kunnen maken. Zo is de huurprijs van dat pand substantieel verlaagd en kan de desbetreffende huurovereenkomst vanaf januari 2017 per maand worden opgezegd op een termijn van zes maanden. Veduta was enkel bereid tot overleg over een nieuwe huurperiode van vijf jaar. Daar komt bij dat het gehuurde aan de [b-straat] gunstiger is gelegen. Verkoop van onroerend goed kan de financiële situatie ook verbeteren, maar het onroerend goed dat daarvoor in aanmerking komt is een incourant, monumentaal pand met een verzekerde waarde van € 8 miljoen. Verkoop daarvan is moeilijk en zeker niet op korte termijn te realiseren, aldus [eiseres] .

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Veduta de nadere toelichting van
[eiseres] op haar besluit om de huurovereenkomst van de bedrijfsruimte
aan de [a-straat] niet te continueren, onvoldoende weersproken. De kantonrechter acht de wijze waarop [eiseres] aldus invulling geeft aan de noodzaak om te bezuinigen op (onder meer) de huisvestingskosten in de gegeven omstandigheden begrijpelijk en redelijk. Aannemelijk is derhalve dat de beëindiging van de huurovereenkomst met Veduta een noodzakelijk onderdeel is van de reorganisatie
die [eiseres] in gang heeft gezet om haar voortbestaan te redden.

Op grond van het voorgaande, en daarbij in aanmerking nemende dat [eiseres] een organisatie is met een belangrijke maatschappelijke functie, wier activiteiten bovendien gefinancierd worden met subsidie van de overheid en met wettelijk budget voor aanvaardbare kosten, zoals bedoeld in de Zorgverzekeringswet, kan naar het oordeel van de kantonrechter worden vastgesteld dat er een onevenredig groot verschil bestaat tussen de mate waarin Veduta in haar belang wordt geschaad doordat zij de huuropzegging (slechts) twee dagen te laat heeft ontvangen en de mate waarin [eiseres] in haar belang wordt geschaad indien zij verplicht is het gehuurde nog vijf jaar lang te blijven huren.
In dit licht bezien moet het beroep van Veduta op nakoming van artikel 3 van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar worden geacht. Dit betekent dat de kantonrechter de primaire vordering zal toewijzen.

De kantonrechter laat buiten beschouwing dat de oorzaak van de te late bezorging
van de opzeggingsbrief is gelegen in de keuze van [eiseres] om de postbezorging via Paswerk te laten lopen. Dat Paswerk de bezorgopdracht niet correct heeft uitgevoerd komt voor risico van [eiseres] .

De proceskosten aan de kant van [eiseres] komen voor rekening van Veduta, omdat zij ongelijk krijgt. Daarbij wordt Veduta ook veroordeeld tot betaling van
€ 100,00 aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiseres] worden gemaakt. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen met ingang van de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.