[eiser] heeft bij dagvaarding van 1 februari 2016 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 29 juni 2016 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben beide partijen nog stukken toegezonden.
2 De feiten
2.1.
[eiser] heeft met ingang van 21 juni 2010 aan [gedaagde] verhuurd de woning aan de [a-straat] te [woonplaats] . Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ-model 2003) van toepassing.
2.2.
Artikel 4.6. van de huurovereenkomst vermeldt:
[…] Huurprijs zal per vooruitbetaling worden voldaan op de eerste dag van elke maand. […]
2.3.
Artikel 4.7 van de huurovereenkomst vermeldt:
[…] Bij nalatigheid in de betaling van de huurtermijn op de vervaldag verbeurt de huurder, zonder dat enige in gebreke stelling vereist is, een boete van een procent per maand over het achterstallig gebleven bedrag, wordende elke ingegane maand voor een gehele gerekend, met een minimum van € 15,00 […]
2.4.
Artikel 11.2 van de Algemene bepalingen huurovereenkomst vermeldt: […] de laatste drie maanden voor het einde van de huuroverkomst, is huurder verplicht, na voorafgaande mededeling door of vanwege verhuurder, gelegenheid tot bezichtiging van het gehuurde te geven van 10.00 tot 12.00 uur en van 14.00 tot 16.00 uur op werkdagen […]
2.5.
Artikel 20.6 van de Algemene bepalingen huurovereenkomst vermeldt: Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt […]
2.6.
De huurovereenkomst is door opzegging door [gedaagde] geëindigd op 31 augustus 2015.
3 De vordering
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 3.141,79. De vordering bestaat uit € 2.647,11 aan hoofdsom, € 471,55 aan incassokosten en € 23,13 aan wettelijke rente, te vermeerderen met verdere rente en de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vordering – kort weergegeven – ten grondslag dat [gedaagde] te kort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst door een bedrag van € 2.873,00 aan huurpenningen onbetaald te laten. Door de huurpenningen niet tijdig en volledig te voldoen is [gedaagde] ingevolge artikel 4.7. van de huurovereenkomst tevens een contractuele boete van € 430,95 verschuldigd. Voorts is [gedaagde] ingevolge artikel 20.6 van de algemene bepalingen een boete van € 775,00 verschuldigd door 31 dagen niet mee te werken aan bezichtigingen als bedoeld in artikel 11.2 van de algemene bepalingen. Verder maakt [eiser] op grond van artikel 11.2 van de algemene bepalingen aanspraak op een bedrag van € 708,00 wegens één maand huurderving wegens leegstand van de huurwoning. Op voornoemde bedragen strekken in mindering bedragen van € 1.002,34 en € 170,00 aan te veel in rekening gebrachte servicekosten alsmede een bedrag van € 967,50 aan betaalde waarborgsom, zodat een hoofdsom resteert van € 2.647,11.
3.3.
Door met betaling in gebreke te blijven is [gedaagde] tevens buitengerechtelijke incassokosten en rente aan [eiser] verschuldigd geraakt.
4 Het verweer
4.1.
[gedaagde] heeft in haar schriftelijke reactie aangevoerd dat niet zij maar haar vader ter zake had moeten worden gedagvaard, nu de huurovereenkomst en de aanmaningen op naam van [naam vader] staan. Ter zitting heeft [gedaagde] dit verweer ingetrokken, zodat dit in de beoordeling verder buiten beschouwing kan blijven.
4.2.
[gedaagde] betwist dat sprake is van een huurachterstand. Zij voert aan dat de door [eiser] opgestelde lijst van openstaande posten ter hoogte van € 2.873,00 niet als onderbouwing van de vordering kan dienen omdat daarin geen rekening is gehouden met de door de huurcommissie bij uitspraak van 6 februari 2014 verlaagde servicekosten. [gedaagde] heeft een eigen overzicht overgelegd van de door haar verrichte betalingen. [gedaagde] erkent dat zij een de huurpenningen voor de maand augustus 2015 onbetaald heeft gelaten ter verrekening met de nog openstaande borg. Door betaling van € 199,16 op 8 maart 2016 heeft [eiser] thans niets meer van haar te vorderen.
4.3.
[gedaagde] heeft daarnaast verweer gevoerd tegen de gevorderde (contractuele) boetes.
4.4.
[gedaagde] betwist voorts buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd te zijn.
5 De beoordeling
5.1.
Uit het door [eiser] overgelegde overzicht (productie 0) blijkt dat [gedaagde] vanaf juli 2013 structureel minder heeft betaald dan de door [eiser] in rekening gebrachte huurbedragen. Daarbij heeft zij de huur voor augustus 2015 geheel onbetaald gelaten. Hierdoor is tussen de door [eiser] in rekening gebrachte bedragen en de door [gedaagde] verrichte betalingen een verschil ontstaan van € 2.873,00. Het verweer van [gedaagde] komt erop neer dat in dit overzicht er geen rekening mee is gehouden dat op grond van een uitspraak van de huurcommissie van 6 februari 2014 een bedrag van € 1.002,34 aan servicekosten te veel in rekening is gebracht. Dit verweer kan niet slagen, aangezien [eiser] dit bedrag wel in mindering heeft gebracht op de gevorderde hoofdsom. Voor zover [gedaagde] de gevorderde huurverhogingen heeft willen betwisten, heeft zij haar verweer onvoldoende gemotiveerd. Nu [gedaagde] voorts heeft erkend dat zij de huur voor augustus 2015 onbetaald heeft gelaten, zal dit deel van de vordering worden toegewezen, met dien verstande dat hierop € 2.139,84 (€ 1.002,34 + € 170,00 + € 967,50) in mindering wordt gebracht, zodat een bedrag resteert van € 733,16.
5.2.
De gevorderde boete van € 430,95 is gebaseerd op artikel 4.7. van de tussen partijen geldende huurovereenkomst. [eiser] heeft onweersproken gesteld dat [gedaagde] stelselmatig (het onbetwiste gedeelte van) de huur niet tijdig heeft betaald, zodat de gevorderde boete verschuldigd is.
5.3.
De gevorderde boete van € 775,00 is gebaseerd op artikel 20.6 van de algemene bepalingen. [gedaagde] heeft een beroep gedaan op de vernietigbaarheid van deze bepaling. De kantonrechter overweegt dienaangaande het volgende. Randstad Wonen Beheer B.V. heeft de huurovereenkomst als lasthebber van [eiser] met [gedaagde] gesloten. Randstad Wonen Beheer B.V. houdt zich namens opdrachtgevers bedrijfsmatig bezig met het sluiten van huurovereenkomsten en het beheer van onroerende zaken. [gedaagde] is aan te merken als consument. Zoals blijkt uit het arrest van het gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2015:165) valt het boetebeding onder het bereik van Richtlijn 93/13/EEG (hierna: de Richtlijn), zodat de rechter ambtshalve moet onderzoeken of het boetebeding al dan niet oneerlijk is. Het boetebeding in kwestie is opgenomen in artikel 20.6 van de door Randstad Wonen Beheer B.V. gebruikte, te dezen toepasselijke algemene voorwaarden. Daarover is tussen partijen niet apart onderhandeld in de zin van artikel 3 lid 1 van de Richtlijn. Voorts is het geen kernbeding in de zin van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn. Nu de huurder op grond van de algemene voorwaarden een boete verbeurt van € 25,- per kalenderdag voor elke verplichting uit de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene bepalingen die de huurder niet nakomt of overtreedt, de huurprijs ten tijde van het aangaan van de overeenkomst € 571,00 per maand bedroeg en de verschuldigde boetes in beginsel oneindig kunnen oplopen, acht de kantonrechter het boetebeding buitenproportioneel. Hieraan kan niet afdoen dat de boetes slechts zijn bedoeld als prikkel tot nakoming. Het boetebeding is daarom een oneerlijk beding in de zin van artikel 1, aanhef en onder e) van de bijlage van de Richtlijn. De kantonrechter vernietigt het boetebeding ambtshalve en zal de daarop gebaseerde vordering afwijzen.
5.4.
Het gevorderde bedrag van € 704,00 wegens huurderving is door [eiser] in het licht van de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter zal dit onderdeel van de vordering eveneens afwijzen.
5.5.
[eiser] maakt aanspraak op vergoeding van € 471,55 voor buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is nu het verzuim op/na 1 juli 2012 is ingetreden. Nu een aanmerkelijk deel van de gevorderde hoofdsom wordt afgewezen is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (in de zin van artikel 6:2 BW) om het toepasselijke wettelijke tarief te bepalen aan de hand van de gevorderde hoofdsom. De kantonrechter zal de buitengerechtelijke kosten dan ook toewijzen tot € 174,62, het wettelijke tarief dat hoort bij het aan hoofdsom toegewezen bedrag.
5.6.
De gevorderde rente zal worden toegewezen als hierna te melden.
5.7.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij grotendeels ongelijk krijgt.
6 De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 1.338,73 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 februari 2016 tot aan de dag van de gehele betaling;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 96,16
griffierecht € 223,00
salaris gemachtigde € 300,00 ;
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
