1
[eiser1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. A.M. Verbrugge te Haarlem,
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE HAARLEM,
zetelend te Haarlem,
gedaagde,
advocaat mr. S.A.J. van der Horst te Haarlem.
Eisers zullen hierna afzonderlijk [eiser1] en [eiser2] dan wel gezamenlijk [eiser1 c.s.] worden genoemd. Gedaagde zal de gemeente Haarlem worden genoemd.
2 De feiten
2.1.
[eiser1 c.s.] is sinds 10 november 1987 eigenaar van de woning annex bedrijfspand aan [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend als [nummer].
2.2.
Naast de woning en op de hoek met de [adres] ligt een stuk onbebouwde grond van circa 72 ca (hierna ook: het stuk grond). Dat stuk grond maakt deel uit van een perceel kadastraal bekend [nummer]. De gemeente Haarlem is als eigenaresse van dit perceel in de kadastrale registers ingeschreven.
2.3.
[eiser1 c.s.] heeft het stuk grond afgezet met een hekwerk, beplanting aangebracht en thans in gebruik als tuin.
2.4.
Bij brief van 24 oktober 1990 heeft de gemeente [woonplaats] aan [eiser1 c.s.] geschreven: “Naar aanleiding van uw bovenaangehaalde brief, waarin u vraagt de pakhuisjes [adres] te mogen gebruiken, deel ik u mede dat dit niet mogelijk is aangezien deze pandjes na aankoop door de gemeente reeds in vrij gebruik zijn gegeven aan derden.
Ten aanzien van de grond (voorheen [adres]) heb ik geen bezwaar dat u de grond gebruikt als tuin tot het moment waarop de gemeente deze grond zelf nodig heeft.
Ik ga er dan wel vanuit dat u de grond geheel ontruimd oplevert. Indien u hiermee akkoord kunt gaan, verzoek ik u bijgaande kopie van deze brief voor akkoord getekend aan mij terug te zenden. (…)”
2.5.
In 1993 heeft de gemeente Haarlem in verband met de ontwikkeling van parkeergarage De Kamp plannen gemaakt die ook betrekking hadden op het stuk grond. In dat verband heeft de gemeente Haarlem bij brief van 31 oktober 1994 aan [eiser1 c.s.] geschreven: “(…) Na de presentatie van de nieuwbouw ideeën voor diverse lokaties in De Kamp op 25 mei j.l. hebben wij een aantal keren met elkaar gesproken. Mijn inzet daarbij was onderzoek naar de mogelijkheid voor de lokatie [adres] een, voor u als “buren” en voor de opdrachtgever c.q. de gemeente, aanvaardbaar plan te ontwikkelen. In gesprekken gehouden op 27 mei, 3 juni en 14 juli is gesproken over de positie van partijen en over mogelijke aanpassing van het bouwplan. Het u ter beschikking stellen van extra buitenruimte (op het dak van de gedachte nieuwbouw) en het beperken van de uitzichtmogelijkheden vanuit de nieuwe woningen op deze buitenruimte leidde niet tot consensus. (…)
Inmiddels zijn de bouwplannen verder ontwikkeld. Om te voorkomen dat bij gebrek aan overeenstemming over de lokatie [adres] het totale project gevaar zou lopen is de ontwikkeling van een bouwplan aldaar stilgezet. (…) De heer [A.] heeft u reeds mondeling in kennis gesteld van het (vooralsnog) stilleggen van de planontwikkeling op de naast u gelegen lokatie. (…)”
2.6.
Op een van de gemeente Haarlem afkomstige lijst met namen van 26 februari 2001 met als kop “Aanvragen kavels grond / panden bij [B.] 2000/2001” staat ook de naam van [eiser1].
2.7.
Bij brief van 17 mei 2011 heeft de toenmalige raadsman van [eiser1 c.s.] jegens de gemeente Haarlem het standpunt ingenomen dat het stuk grond door extinctieve verjaring eigendom van [eiser1 c.s.] was geworden. De gemeente Haarlem is verzocht medewerking te verlenen aan het in overeenstemming brengen van het openbaar register met de feitelijke situatie.
2.8.
In reactie hierop heeft de gemeente Haarlem geschreven: “Uw cliënt bij brief van 18 juni 1990 -onder andere- de gemeente gevraagd de grond (voorheen [adres]) te mogen gebruiken. Bij brief van 24 oktober 1990 (…) is u cliënt bericht dat hiertegen geen bezwaar bestaat. Voorwaarde is dat het gebruik eindigt op het moment dat de gemeente de grond zelf nodig heeft. Hierbij wordt er vanuit gegaan dat uw cliënt de grond geheel ontruimd oplevert. (…) Gelet op het vorenstaande zijn wij niet bereid de gevraagde medewerking te verlenen. (…)”
3. Het geschil
3.1.
[eiser1 c.s.] vordert samengevat -
I. een verklaring voor recht dat het perceel aan de [adres] te [woonplaats] in eigendom aan [eiser1 c.s.] toebehoort;
II. veroordeling van de gemeente Haarlem om binnen twee weken na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan notariële overdracht aan [eiser1 c.s.] van het perceel aan de [adres] te [woonplaats] op kosten van de gemeente Haarlem, primair met bepaling dat indien de gemeente Haarlem in gebreke blijft met verlening van de gevorderde medewerking, dit vonnis op de voet van artikel 3:300 lid 1 BW dezelfde kracht heeft als de notariële akte tot overdracht en subsidiair op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag met een maximum van € 50.000,-;
III. veroordeling van de gemeente Haarlem in de proceskosten inclusief de nakosten en de wettelijke rente.
3.2.
[eiser1] c.s voert daartoe aan dat hij het stuk grond al meer dan twintig jaar in bezit heeft door het stuk grond geheel af te zetten met een hek en een afgesloten toegangspoort, het te voorzien van beplanting en door het exclusief te gebruiken als tuin. Derhalve is sprake van verkrijgende verjaring ex artikel 3:105 BW, zodat [eiser1 c.s.] thans eigenaar is van het stuk grond.
3.3.
De gemeente Haarlem voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4 De beoordeling
4.1.
Van verkrijgende verjaring in de zin van artikel 3:105 jo. 3:306 BW kan alleen sprake zijn indien [eiser1 c.s.] het stuk grond gedurende tenminste twintig jaar in bezit heeft gehad, dat wil zeggen heeft gehouden voor zich zelf. Of sprake is van houden voor zich zelf of voor een ander moet, gelet op het bepaalde in artikel 3:108 BW, worden beoordeeld naar verkeersopvattingen, met inachtneming van de regels van de artikelen 3:109 e.v. BW en overigens op grond van uiterlijke feiten. Op grond van artikel 3:112 BW wordt bezit verkregen door inbezitneming, waaronder ex artikel 3:113 BW wordt verstaan het zich daarover de feitelijke macht verschaffen. Wanneer het goed in het bezit is van een ander, zijn enkele op zich zelf staande machtsuitoefeningen voor inbezitneming onvoldoende. Niet dubbelzinnig bezit is pas aanwezig als de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar, tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn. De gemeente Haarlem betwist dat van een zodanige situatie sprake is.
4.2.
Daartoe beroept de gemeente Haarlem zich primair op de brief van 24 oktober 1990 op grond waarvan tussen partijen een gebruiksovereenkomst zou zijn ontstaan. Gelet daarop kan van bezit (houden voor zich zelf) geen sprake zijn, maar alleen van houden voor een derde. Daardoor kan van verkrijgende verjaring evenmin sprake zijn, aldus de gemeente Haarlem.
4.3.
[eiser1 c.s.] heeft betwist dat hij die brief ooit heeft ontvangen. Hij voert aan daarvan pas voor het eerste hebben gehoord door de brief van de gemeente Haarlem van 1 november 2011.
De brief van 18 juni 1990 waarnaar wordt verwezen in de brief van de gemeente Haarlem, kent [eiser1 c.s.] evenmin. Deze is door de gemeente Haarlem niet overgelegd, zodat niet duidelijk is op welk verzoek in de brief van 24 oktober 1990 wordt gereageerd. Enig bewijs waaruit blijkt dat de brief van 24 oktober 1990 daadwerkelijk door [eiser1 c.s.] is ontvangen, is evenmin overgelegd. Bij deze stand van zaken kan niet worden aangenomen dat tussen partijen sprake was van een gebruiksovereenkomst.
4.4.
Voor dat geval heeft de gemeente Haarlem subsidiair betwist dat sprake is van inbezitneming gedurende een onafgebroken periode van twintig jaar, dat wil zeggen een gedraging van [eiser1 c.s.] waaruit de gemeente Haarlem had moeten en kunnen afleiden dat de gemeente Haarlem niet langer als rechthebbende werd beschouwd. Het plaatsen van een hekje en enige beplanting is volgens de gemeente Haarlem onvoldoende om van inbezitneming te spreken, terwijl uit de door [eiser1 c.s.] overgelegde foto’s niet blijkt van de tijdsduur.
4.5.
Uitgangspunt is dat het hier gaat om een onroerende zaak waarvan de eigendom is vastgelegd in de voor iedereen toegankelijke kadastrale registers. Gelet daarop kan worden aangenomen dat het bezitsvermoeden van artikel 3:109 BW hier niet geldt en dat het aan de houder ([eiser1 c.s.]) is om te stellen en, bij voldoende betwisting, te bewijzen dat hij de bezitter is. Daarbij staat voorop dat bij onroerende zaken die niet van hun plaats kunnen worden weggevoerd, niet snel een intentie voor het houden voor zichzelf door een niet rechthebbende pleegt te worden aangenomen.
4.6.
[eiser1 c.s.] hebben ter onderbouwing van hun stelling dat sprake is van bezit van het stuk grond gedurende meer dan twintig jaar enkele ongedateerde foto’s overgelegd waarop het stuk grond omheind door een laag en open hekwerk te zien is, alsmede een verklaring van een buurman waaruit volgt dat [eiser1 c.s.] het stuk grond sinds 1988 in gebruik heeft. Naar het oordeel van de rechtbank kan hieruit onvoldoende worden afgeleid dat al meer dan twintig jaar sprake is van inbezitneming in de hiervoor bedoelde zin. Uit de foto’s valt niet af te leiden wanneer het hekwerk is geplaatst en het door de buurman beschreven gebruik valt op zich zelf nog niet als een inbezitneming te kwalificeren. Daar komt bij dat uit die bewijsmiddelen onvoldoende volgt dat de gemeente Haarlem ook geen toegang meer had tot het stuk grond. [eiser1 c.s.] heeft niet, althans onvoldoende weersproken dat de gemeente Haarlem in 1998 bodemonderzoek in het stuk grond heeft laten verrichten en zich in dat kader zonder medewerking (en medeweten) van [eiser1 c.s.] toegang heeft verschaft tot het stuk grond.
4.7.
Doorslaggevend is evenwel dat [eiser1 c.s.] nog in 2001 de gemeente Haarlem heeft verzocht om het stuk grond aan hem te verkopen. Dat volgt niet alleen uit de door de gemeente Haarlem overgelegde lijst van 26 februari 2001, maar ook uit hetgeen [eiser1 c.s.] ter comparitie heeft verklaard. Daarbij heeft [eiser1 c.s.] gerefereerd aan de naam “[B.]” die ook op de lijst staat en die volgens de gemeente Haarlem de behandelend ambtenaar in kwestie is. Het ligt niet voor de hand dat iemand die al meent eigenaar te zijn van een onroerende zaak, verzoekt die zelfde onroerende zaak te mogen kopen.
4.8.
Gelet op het voorgaande is niet komen vast te staan dat gedurende een periode van tenminste twintig jaar sprake was van een zodanige door [eiser1 c.s.] gecreëerde situatie waaruit de gemeente Haarlem had moeten en kunnen afleiden dat zij (door [eiser1 c.s.]) niet langer als rechthebbende werd beschouwd. Daardoor faalt het beroep op verkrijgende verjaring en moet de vordering worden afgewezen.
4.9.
[eiser1 c.s.] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente Haarlem worden begroot op:
- griffierecht € 619,00
- salaris advocaat 904,00 (2,0 punt × tarief € 452,00)
Totaal € 1.523,00
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
