2 De feiten
2.1.
Tussen (de rechtsvoorgangers van) partijen bestaat sinds 1985 een huurovereenkomst betreffende een winkelruimte met magazijn en bovenwoning aan de [adres] . De huurovereenkomst die partijen met ingang van 1 oktober 2008 zijn aangegaan heeft een duur van tien jaar, derhalve tot en met 30 september 2018, en is daarna met een periode van vijf jaar verlengd.
2.2.
De overeengekomen huurprijs bedraagt € 23.500,00 per jaar, jaarlijks te vermeerderen met de wettelijke indexering. De huurprijs bedraagt per prijspeil januari 2019 € 26.598,00 per jaar en € 2.216,50 per maand.
2.3.
[eisers] heeft de kantonrechter van deze rechtbank verzocht een deskundige te benoemen conform het bepaalde in artikel 7:304 jo 7:303 van het Burgerlijk Wetboek (BW) tot het opstellen en uitbrengen van een advies over de nadere huurprijs. De rechtbank heeft het verzoekschrift op 25 juli 2018 ontvangen.
2.4.
Bij beschikking van 29 november 2018 heeft de kantonrechter van deze rechtbank de heer J. Kramps (hierna: Kramps) benoemd als deskundige tot het geven van een schriftelijk advies omtrent de nadere huurprijs per 25 juli 2018.
2.5.
Kramps heeft op 28 mei 2019 zijn bevindingen in een conceptrapport naar partijen verstuurd, waarna partijen daarop hebben gereageerd en hebben verzocht om aanpassing op bepaalde onderdelen.
2.6.
Kramps heeft op 4 juli 2019 een definitief rapport uitgebracht, waarbij de door partijen ingebrachte op- en aanmerkingen voor hem geen aanleiding hebben gegeven tot aanpassing van het rapport. Kramps heeft de huurprijs per juli 2018 vastgesteld op € 233,06 per m2, zijnde € 28.824,86 en afgerond € 28.800,00 per jaar en € 2.400,00 per maand. Dit is een verhoging van de huur met 8,3 %.
2.7.
In het rapport heeft Kramps de uitbreiding van het vloeroppervlak van 6 m2 als gevolg van het vervangen van een pui door [gedaagden] buiten beschouwing gelaten bij het bepalen van het vloeroppervlak van de winkel. Verder heeft Kramps de bovenwoning, zijnde een onzelfstandige woning wegens het ontbreken van een eigen opgang, gewaardeerd als overig bedrijfsvloeroppervlak. Bij de weging van de verschillende ruimten in het gehuurde is Kramps uitgegaan van de “half-back-methode”. Verder blijkt uit het rapport dat zes van de zeven door [eisers] ingebrachte vergelijkingspanden en twee van de drie door [gedaagden] ingebrachte vergelijkingspanden zijn betrokken in het onderzoek. Kramps heeft in totaal vijftien bedrijfspanden in de beschouwing betrokken. De panden gelegen na het kruispunt heeft Kramps gecorrigeerd met een factor 0,8.
2.8.
In opdracht van [eisers] heeft drs. B.M. Bakker van KroesePaternotte (hierna: Bakker) het rapport van Kramps gecontroleerd. In de brief van 18 december 2019 heeft Bakker daarover aan [eisers] bericht dat de door Kramps gebruikte waarderingsmethode (half-back-methode) en de correctie wegens stand en ligging ongebruikelijk is in de landelijke praktijk, dat ten onrechte geen oppervlakte- en hoekcorrecties zijn gehanteerd en dat ten onrechte de onzelfstandige woonruimte niet is gewaardeerd conform het puntensysteem van de huurcommissie. Verder heeft Kramps volgens Bakker teveel panden vergeleken en zijn zes in de brief van Bakker vermelde vergelijkingspanden voldoende. Op basis van een herberekening komt Bakker op een huurprijs van € 285,00 per m2, € 27.200,00 per jaar voor de winkelruimte en € 10.157,28 per jaar voor de onzelfstandige woonruimte, zodat de huurprijs in totaal uitkomt op € 37.360,00 per jaar, zijnde 30 % hoger dan het huurprijsadvies van Kramps.
3 De vordering
3.1.
[eisers] vordert dat de kantonrechter de huurprijs van het gehuurde, ingaande op 23 juli 2018, nader vaststelt op € 37.360,00 per jaar, zijnde € 3.113,33 per maand, althans op een zodanig hoger bedrag dan de geldende huurprijs als in goede justitie juist wordt geoordeeld. Ook vordert [eisers] hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten, waaronder de kosten van de adviezen van de deskundigen, zijnde gezamenlijk € 6.861,78, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van veertien dagen na dagtekening van het vonnis. Bij repliek heeft [eisers] zijn eis vermeerderd, in die zin dat hij subsidiair vordert dat de kantonrechter een deskundige benoemt tot het opstellen en uitbrengen van het advies over de nadere huurprijs van het gehuurde per 1 oktober 2018.
3.2.
[eisers] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat het rapport van Kramps onvoldoende is gemotiveerd en op onzorgvuldige wijze tot stand is gekomen. Zo is Kramps uitgegaan van onjuiste gegevens. Daarbij gaat het met name om de afmetingen van de vergelijkingsobjecten, de huurprijzen en de gehanteerde correctiefactor. Ook zijn de door Kramps gebruikte gegevens niet controleerbaar, nu geen inzage is gegeven in de aan zijn berekeningen ten grondslag liggende gegevens. Verder heeft Kramps vergelijkingspanden, ondanks een verzoek daartoe, niet buiten beschouwing gelaten en zijn teveel vergelijkingspanden in het onderzoek betrokken. Zowel [eisers] als [gedaagden] hadden commentaar op het rapport, maar dit was voor Kramps geen aanleiding het rapport aan te passen. Kramps heeft het rapport niet deugdelijk gemotiveerd; Kramps heeft geen inzage gegeven hoe hij tot zijn oordeel is gekomen en hoe dit zich verhoudt tot de gebruikelijke zienswijzen en richtlijnen binnen de beroepsgroep. [eisers] zag zich daarom genoodzaakt een tweede deskundige te benaderen (Bakker) en het rapport van Kramps door hem te laten beoordelen. [eisers] heeft Bakker voorzien van de benodigde informatie en daarbij is deze deskundige ter plaatse geweest. Bakker kwam op een aanzienlijk hogere huurprijs.
4 Het verweer
4.1.
[gedaagden] betwist de vordering. [gedaagden] voert aan – samengevat – dat hij zich in het rapport van Kramps kon vinden, maar dat een huurstijging van 8 % in tijden van Corona onacceptabel is. Het rapport van partijdeskundige Bakker is subjectief en gebaseerd op door [eisers] ter beschikking gestelde informatie, waarbij onduidelijk is welke gegevens dat zijn. Ook heeft [eisers] de opdrachtomschrijving aan Bakker niet inzichtelijk gemaakt. Daarbij is geen hoor en wederhoor toegepast; de bevindingen zijn niet voorgelegd aan Kramps en [gedaagden] heeft geen invloed gehad op de keuze van de persoon van de partijdeskundige en de vraagstelling. Verder heeft Bakker niet toegelicht waaruit de landelijke praktijk bestaat. Kramps is daarentegen onpartijdig en zijn rapport is objectief, nu hij is benoemd door de rechtbank. Het rapport van Kramps is tot stand gekomen nadat partijen uitgebreid in de gelegenheid zijn gesteld hun bevindingen toe te lichten en partijen hem hebben voorzien van informatie. De opmerkingen naar aanleiding van het conceptrapport heeft Kramps behandeld in zijn definitieve rapport. Kramps heeft daarbij toegelicht dat het ondoenlijk is alle huurovereenkomsten en -facturen te verkrijgen en over te leggen. [gedaagden] heeft geen reden te twijfelen aan de juistheid van de informatie in het rapport van Kramps. De werkwijze van Kramps was transparant en zorgvuldig.
4.2.
[gedaagden] verweert zich niet tegen vaststelling van de huurprijs door de kantonrechter, voor zover deze overeenstemt met de rapportage van Kramps, waarbij wel rekening zou moeten worden gehouden met de gevolgen van de Corona-crisis. De ingangsdatum moet 25 juli 2018 zijn, omdat het verzoekschrift op die datum door de rechtbank is ontvangen.
4.3.
[gedaagden] verweert zich tegen de gevorderde proceskosten. De huurprijs zoals door Kramps is vastgesteld, is slechts 8,3% hoger dan de huidige huurprijs en aanzienlijk lager dan de in het verzoekschrift vermelde huurprijs. Daarom moeten de kosten van Kramps voor rekening van [eisers] komen. [eisers] is immers meer in het ongelijk gesteld dan [gedaagden] . Voor een veroordeling in de kosten van partijdeskundige Bakker ontbreekt een grondslag.
5 De beoordeling
5.1.
Op grond van artikel 7:303 lid 1 BW kan zowel de huurder als de verhuurder vorderen dat de rechter de huurprijs, zo die niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen. Artikel 7:303 lid 2 BW bepaalt dat de rechter bij die vaststelling dient te letten op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaar voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Iedere aldus in de vergelijking te betrekken huurprijs wordt herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering. Wat betreft de keuze van de vergelijkingspanden kan onder meer rekening worden gehouden met de ligging, grootte, indeling, kwaliteit en bereikbaarheid. Bij het kiezen van de vergelijkingspanden dienen de huurprijzen als zodanig buiten beschouwing te blijven. Wel brengt de strekking van artikel 7:303 BW mee dat acht moet worden geslagen op bijzondere omstandigheden die die huurprijzen kunnen hebben beïnvloed, zoals het geheel of gedeeltelijk aan marktwerking onttrokken zijn (geweest) van de huurprijzen of subjectieve afspraken tussen de verhuurder en de huurder.
5.2.
Tussen partijen is niet in geschil dát de huurprijs nader kan worden vastgesteld. Zij hebben echter na ontvangst van het definitieve rapport, dat is uitgebracht door een door de rechter benoemde deskundige, geen overeenstemming kunnen bereiken over aanpassing van de huurprijs. [eisers] stelt zich daarbij op het standpunt dat de door de deskundige vastgestelde huurprijs ondeugdelijk is gemotiveerd en niet zorgvuldig tot stand is gekomen. Dit wordt betwist door [gedaagden] .
5.3.
In de eerste plaats gaat Kramps volgens [eisers] uit van onjuiste gegevens. Ter onderbouwing van dit standpunt stelt [eisers] onder meer dat van een onjuiste afmeting is uitgegaan. Dit heeft [eisers] kenbaar gemaakt aan Kramps, maar was voor Kramps geen aanleiding het rapport op dat punt aan te passen, aldus [eisers] . De kantonrechter stelt vast dat Kramps in zijn definitieve rapport daarover heeft verklaard dat de informatie over de grootte van de vergelijkingspanden is verkregen door gesprekken met de betreffende exploitanten/huurders en hij geen reden had te twijfelen aan de opgegeven grootte van het gehuurde. Bij onbekendheid met de grootte of bij twijfel heeft Kramps gebruik gemaakt van een laser-gestuurde afstandmeter. In het rapport heeft Kramps voor de betreffende panden aangegeven hoe hij de gebruikte gegevens heeft verkregen. Hiertegen heeft [eisers] onvoldoende ingebracht. Weliswaar heeft [eisers] voor het pand van Vissuper een formulier met andere vloeroppervlakten overgelegd waarop een handtekening staat van de huurder, maar ook Kramps heeft zijn informatie van deze huurder ontvangen. Het had daarom op de weg van [eisers] gelegen zijn standpunt dat Kramps is uitgegaan van een onjuiste afmeting met nadere stukken, zoals een plattegrond of huurcontract, te onderbouwen. Dit heeft [eisers] niet gedaan, zodat hieraan voorbij wordt gegaan.
5.4.
Ook de klacht dat ten onrechte vergelijkingspanden zijn betrokken waarvan huurders achteraf hebben verklaard niet te willen meewerken aan het onderzoek wordt gepasseerd. Dat maakt immers niet dat deze panden ongeschikt zijn om in het onderzoek te worden betrokken. Bovendien heeft [eisers] niet gesteld dat de voor deze panden gebruikte gegevens onjuist zijn.
5.5.
Daar waar [eisers] Kramps verwijt dat geen inzage in gegevens zoals huurcontracten en huurfacturen is versterkt, zijn deze gegevens ook niet overgelegd door Bakker. Kramps heeft onderbouwd dat hij de gegevens heeft verkregen van de betreffende huurders, van relaties uit het retailvastgoed en uit zijn opgebouwde databestand. Ook Bakker stelt in zijn brief gebruik te hebben gemaakt van op basis van vertrouwelijkheid verkregen informatie. Hieruit kan dan niet worden geconcludeerd dat de vastgestelde huurprijs door Kramps ondeugdelijk is gemotiveerd.
5.6.
Dat beide deskundigen gebruik maken van een andere waarderingsmethodiek (half-back methode ook ten aanzien van de bovenwoning) maakt evenmin dat niet kan worden uitgegaan van de juistheid van het rapport van Kramps. Mogelijk hebben de deskundigen een andere mening over de waardering, maar het is aan [eisers] concreet te onderbouwen waarom de door Kramps gehanteerde methodiek onjuist of ongebruikelijk is. Het verschil in de door Bakker berekende huurprijs wordt met name verklaard door het feit dat hij het puntensysteem hanteert voor de (onzelfstandige) bovenwoning. Dat deze methode gebruikelijk zou zijn of de half-back methode ongebruikelijk, kan niet enkel worden gebaseerd op het overgelegde interview, nu dit een interview is met Bakker en andere bij KroesePaternotte werkzame taxateurs. Dit heeft [eisers] dan ook onvoldoende toegelicht.
5.7.
Verder heeft Kramps gemotiveerd waarom hij aanleiding zag voor sommige vergelijkingspanden een correctiefactor van 0,8 toe te passen. Dat dit onjuist of ongebruikelijk is, is onvoldoende onderbouwd. Het feit dat de huurprijzen na het kruispunt volgens [eisers] niet hoger zijn is onvoldoende, het gaat immers om de vraag of er een grotere passantenstroom is. Dat heeft [eisers] niet betwist.
Over de klacht dat in het onderzoek een pand is betrokken waarvoor een prijsafspraak gold, heeft Kramps opgemerkt dat dit pand door [eisers] zelf is ingebracht en daarbij ook melding is gemaakt van de prijsafspraak. Waarom dit pand bij nader inzien niet betrokken kan worden in het onderzoek of waarom de prijsafspraak niet marktconform is, heeft [eisers] niet nader onderbouwd.
5.8.
Tenslotte heeft [eisers] aangevoerd dat teveel panden zijn betrokken in het onderzoek. De kantonrechter volgt [eisers] hierin niet. Hoewel kan worden volstaan met vijf vergelijkingspanden, leidt het betrekken van meer panden in het onderzoek niet tot een ondeugdelijke vaststelling van de huurprijs. Dat zou slechts anders zijn indien deze panden zich gelet op onder andere de ligging, grootte, indeling, kwaliteit en bereikbaarheid niet laten vergelijken met het pand van [eisers] . Dat daarvan sprake is, is niet dan wel onvoldoende onderbouwd door [eisers] .
5.9.
De conclusie is dat voorbij wordt gegaan aan de kritiek van [eisers] op het deskundigenrapport omdat daarin voldoende gemotiveerd wordt onderbouwd wat in de gehanteerde referentieperiode het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse is, als bedoeld in artikel 7:303 lid 2 BW. De kantonrechter acht zich daarmee voldoende voorgelicht en ziet geen aanleiding een andere deskundige te benoemen, zoals door [eisers] subsidiair is gevorderd. De kantonrechter zal de huurprijs overeenkomstig het deskundigenadvies vaststellen op € 28.800,00 per jaar. Voor het vaststellen van een lagere huurprijs wegens het Coronavirus, zoals door [gedaagden] aangevoerd, bestaat evenmin aanleiding.
5.10.
Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of de nieuwe huurprijs op 23 juli 2018, zoals door [eisers] gevorderd, of op 25 juli 2018, zoals door [gedaagden] betoogd, moet ingaan. De kantonrechter stelt vast dat het verzoekschrift als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 BW is ontvangen op de rechtbank op 25 juli 2018, zodat die datum op grond van artikel 7:303 lid 4 BW geldt als de dag waarop de lagere huurprijs ingaat. Van bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 7:303 lid 4 BW, op grond waarvan de lagere huurprijs eerder zou kunnen ingaan, is de kantonrechter niet gebleken.
5.11.
De kantonrechter acht het redelijk om de proceskosten met toepassing van artikel 237 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, mede in verbinding met artikel 304 lid 3 BW, gedeeltelijk te compenseren, in die zin dat beide partijen ieder de eigen proceskosten dragen en dat partijen ieder de helft van de kosten van het advies van Kramps dragen. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat beide partijen op punten in het ongelijk zijn gesteld, nu sprake is van een huurprijsverhoging, maar niet in die mate zoals in het verzoekschrift door [eisers] is gesteld. Nu niet in geschil is dat Kramps voor het deskundigenadvies € 5.046,78 in rekening heeft gebracht en [eisers] dit bedrag heeft betaald, zal [gedaagden] worden veroordeeld tot betaling aan [eisers] van de helft daarvan, te weten
€ 2.523,39.
6 De beslissing
6.1.
stelt de huurprijs van de winkelruimte met magazijn en bovenwoning aan de [adres] met ingang van 25 juli 2018 vast op € 28.800,00 per jaar en
€ 2.400,00 per maand;
6.2.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt en dat beide partijen ieder voor de helft de kosten van het deskundigenadvies van Kramps moeten dragen, en veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn gekweten, tot betaling aan [eisers] van € 2.523,39 aan deskundigenkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening van het vonnis tot de dag van algehele voldoening;
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
