Uitspraken

Optare Rei baseert de vordering primair op het bestaan van een huurovereenkomst. Volgens Optare Rei is die overeenkomst op 2 december 2020 tot stand gekomen door de aanvaarding door Optare Rei van het voorstel van Fietsvoordeelshop van 1 december 2020. Fietsvoordeelshop betwist dat een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Fietsvoordeelshop wijst er op dat er in de toegezonden concept-huurovereenkomst hele andere bepalingen staan dan in de folder met projectinformatie op de website van de makelaar (hierna de Folder). Er was volgens Fietsvoordeelshop nog geen overeenstemming over de wezenlijke onderdelen van de overeenkomst (de essentialia).

De kantonrechter overweegt als volgt. In de Folder staat dat de ruimtes voorzien zijn van een sprinklerinstallatie. Ook staat er dat het zal gaan om een ‘huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW conform ROZ-model’ en dat ‘bijzondere bepalingen niet van toepassing zijn’. In de advertentie op Funda staat ook vermeld dat de ruimtes voorzien zijn van een sprinklerinstallatie.

Fietsvoordeelshop heeft het pand bezichtigd op basis van de informatie die verstrekt is in de Folder van de makelaar. Na die bezichtiging is tussen de makelaar en Fietsvoordeelshop contact geweest over de huurprijs en de looptijd. Volgens Optare Rei is door het bericht van de makelaar dat hij ‘akkoord mag geven’ op het prijsvoorstel van Fietsvoordeelshop een overeenkomst tot stand gekomen.

De kantonrechter stelt voorop dat het niet voor de hand ligt dat een huurovereenkomst van deze aard en omvang tot stand komt voordat deze op schrift staat en ondertekend is. Optare Rei ging daar blijkens de feiten ook niet vanuit, zij stelde immers een concept op voor de schriftelijke huurovereenkomst en vraagt in haar e-mail van 10 december 2020 of Fietsvoordeelshop nog opmerkingen heeft over het concept dan wel akkoord is. Om vervolgens toch te kunnen concluderen dat sprake is van een overeenkomst zonder dat deze op schrift is gesteld en de afspraken duidelijk zijn vastgelegd, is tenminste nodig dat over de belangrijke onderdelen van de overeenkomst overeenstemming is bereikt. Daar is geen sprake van. Partijen waren het alleen eens over de duur van de overeenkomst, de ingangsdatum en de prijs. Maar niet over de verwachtingen en verplichtingen over en weer ten aanzien van de staat van het pand en het onderhoud. De Folder – het aanbod van Optare Rei tot het aangaan van een huurovereenkomst – wijkt op die onderwerpen immers op belangrijke punten af van de later verzonden (concept) huurovereenkomst. En dat terwijl Optare Rei de inhoud van het aanbod zoals vermeld in de Folder in haar dagvaarding zelf ook kwalificeert als de essentialia van de overeenkomst. Ook stelt zij in de dagvaarding dat het concept voor de huurovereenkomst op basis van deze essentialia is opgemaakt. Dat is dus niet juist. In het concept voor de overeenkomst is in strijd met het aanbod vermeld dat de sprinkler installatie is uitgeschakeld, terwijl deze voor Fietsvoordeelshop van belang was aangezien zij fietsen met een grote waarde wilde opslaan in het pand en wilde kunnen verzekeren. Bovendien is opgenomen dat de onderhoudsverplichtingen volledig bij huurder liggen en het triple net model geldt. Fietsvoordeelshop stelt dat triple net met zich meebrengt dat sprake is van diverse bijzondere bepalingen die uitwerking behoeven en waarover onderhandeld moet worden. Dit heeft Optare Rei onvoldoende gemotiveerd betwist. Ook op dit punt wijkt de overeenkomst dus af van de Folder, aangezien wel sprake is van bijzondere bepalingen. Het feit dat [yyy] in zijn e-mail van 1 december 2020 aangeeft dat hij bekend is met de staat van het pand, betekent niet dat hij van het voorgaande op de hoogte was of daarmee akkoord is gegaan. Ook de e-mail van 19 november 2020 van de makelaar aan [xxx] waarin staat dat de onderhoudsverplichtingen volledig bij de huurder liggen en de sprinklerinstallatie zal worden uitgeschakeld doet niets af aan het voorgaande. Wanneer een verhuurder op zodanig belangrijke punten wil afwijken van hetgeen in zijn aanbod – de Folder – is vermeld, is een e-mail aan één van de medewerkers van Fietsvoordeelshop die niet bevoegd is de vennootschap zelfstandig te vertegenwoordigen daarvoor onvoldoende. En juist in die situatie ligt het volstrekt niet voor de hand dat de overeenkomst definitief wordt voordat deze op schrift is gesteld en door beide partijen rechtsgeldig is ondertekend.

Hoofdregel is dat onderhandelingen kunnen worden afgebroken zonder dat van schadeplichtigheid sprake is. Onder omstandigheden kan het zo zijn dat het onrechtmatig is om ingezette onderhandelingen af te breken. Daarvan is sprake indien afbreken (a) op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of (b) in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Dit betreft een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf. Optare Rei heeft onvoldoende feiten en omstandigheden aangedragen die maken dat er sprake is van een gerechtvaardigd vertrouwen aan haar kant dat maakt dat afbreken onaanvaardbaar is. Er is een bezichtiging geweest, er is gereageerd op een prijsvoorstel van Fietsvoordeelshop en er is een concept-huurovereenkomst toegestuurd. Er zijn geen verregaande en uitgebreide onderhandelingen gevoerd. Optare Rei mocht er dus niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat er een huurovereenkomst tot stand zou komen.

De subsidiaire vordering wordt daarom ook afgewezen.

De proceskosten komen voor rekening van Optare Rei, omdat zij ongelijk krijgt.