Uitspraken

Ter zitting van 18 juni 2021 heeft Wereldhave toegezegd de conclusies van de in 2019 uitgevoerde inspecties en onderzoeken op grond waarvan Wereldhave op 11 oktober 2019 heeft besloten dat de derde en de vierde verdieping van de parkeergarage direct moesten worden gesloten, in kopie aan Q-Park toe te sturen. De kantonrechter ziet niet in waarom Wereldhave zich niet aan deze toezegging zal houden. Om die reden ziet de kantonrechter ook geen aanleiding om hieraan een dwangsom te koppelen. Dat deel van de incidentele vordering zal dan ook worden afgewezen. Voor het overige kan de incidentele vordering worden toegewezen.

Ter onderbouwing van haar (primaire) standpunt dat zij aanspraak kan maken op huurprijsvermindering, heeft Q-Park (onder meer) aangevoerd dat dit uit art. 8.35 van de huurovereenkomst volgt. Door de herstelwerkzaamheden die Wereldhave heeft uitgevoerd, heeft Q-Park immers in de periode van 11 oktober 2019 tot 21 november 2020 – wat langer is dan de in art. 8.35 genoemde minimale termijn van twee etmalen – 62% van de parkeergarage – wat meer is dan de 30% die in art. 8.35 wordt genoemd – niet kunnen gebruiken. Q-Park voldoet zodoende aan de voorwaarden van art. 8.35 en heeft recht op huurprijsvermindering.

Wereldhave heeft dit betwist en heeft – kort gezegd – (onder meer) aangevoerd dat art. 8.35 van de huurovereenkomst niet ziet op herstelwerkzaamheden, zoals die door Wereldhave zijn uitgevoerd. Het betreft hier een gebrek waarvoor een huurprijsvermindering op grond van artikel 11.6 AB is uitgesloten.

De kantonrechter is van oordeel dat de door Wereldhave uitgevoerde werkzaamheden inderdaad herstelwerkzaamheden zijn in het kader van aanwezige gebreken, waardoor die werkzaamheden niet vallen onder artikel 8.35 van de huurovereenkomst. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.

Tussen partijen staat vast dat op de derde en de vierde verdieping van de parkeergarage sprake is van een gebrek als gevolg van de geconstateerde, en sneller dan verwacht toenemende, corrosie van de staalconstructie, welk gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst niet bekend was bij partijen. Uit art. 11.6 AB volgt dat een huurder geen recht heeft op huurprijsvermindering in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van dergelijke gebreken. Uitgangspunt is daarmee dat Q-Park geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering als gevolg van dit gebrek. De vraag die partijen nu verdeeld houdt, is de vraag of uit artikel 8.35 van de huurovereenkomst volgt dat partijen de bedoeling hebben gehad om de huurder, als aan bepaalde voorwaarden is voldaan, toch aanspraak te geven op huurprijsvermindering, ook bij gebreken die moeten worden hersteld. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet het geval is en overweegt daartoe als volgt.

In art. 14.1 AB is geregeld dat verhuurder onderzoek mag doen en werkzaamheden aan het gehuurde mag verrichten in het kader van onderhoud, herstel en vernieuwing/renovatie. Dat artikellid ziet dus zowel op onderhouds-, herstel- als renovatiewerkzaamheden: die mag de verhuurder uitvoeren. In artikel 14.2 AB is bepaald dat de verhuurder om renovatiewerkzaamheden te kunnen uitvoeren, wel eerst een renovatievoorstel moet doen. In art. 14.3 AB worden vervolgens werkzaamheden opgesomd die onder renovatie vallen. Art. 8.35 van de huurovereenkomst beperkt de in art. 14.3 AB genoemde werkzaamheden echter, door te bepalen dat, voor zover de in art. 14.3 AB genoemde werkzaamheden, werkzaamheden zijn als bedoeld in art. 7:220 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) of werkzaamheden in het kader van onderhoud en herstel van het gehuurde, het geen renovatiewerkzaamheden zijn. Dit heeft tot gevolg dat voor die door art. 8.35 van de definitie van renovatie uitgesloten werkzaamheden, geen renovatievoorstel zoals bedoeld in 14.2 AB, hoeft te worden gedaan. Art. 14.4 AB bepaalt dan (onder meer) dat renovatie en onderhoudswerkzaamheden geen gebreken opleveren voor de huurder en dat de huurder in geval van onderhoudswerkzaamheden en renovatie (oa) geen recht heeft op huurprijsvermindering. In art. 8.35 van de huurovereenkomst staat vervolgens dat een huurder in afwijking van art. 14.4 AB – welk artikellid dus enkel over renovatie en onderhoudswerkzaamheden gaat – toch wel recht heeft op huurprijsvermindering, mits de huurder aan een aantal voorwaarden voldoet. Aangezien in art. 14.4 AB slechts wordt gesproken over renovatie en onderhoudswerkzaamheden en ook wordt gezegd dat die werkzaamheden geen gebreken opleveren, kan hierin niet (zonder meer) gelezen worden dat partijen ook een afwijking van art. 11.6 AB hebben willen regelen, in welk artikel is geregeld dat een huurder geen recht heeft op huurprijsvermindering in geval van gebreken. Hetgeen Q-Park heeft aangevoerd, biedt ook niet anderszins aanknopingspunten om aan te nemen dat partijen ook een afwijking van art. 11.6 AB hebben willen afspreken. De gevorderde huurprijsvermindering kan zodoende niet op deze grondslag worden toegewezen.

De kantonrechter is echter van oordeel dat Q-Park wel op een andere grondslag aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Weliswaar staat tussen partijen vast dat op de derde en de vierde verdieping van de parkeergarage sprake is van een gebrek als gevolg van de geconstateerde, en sneller dan verwacht toenemende, corrosie van de staalconstructie en volgt uit art. 11.6 AB dat een huurder in geval van gebreken geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering, maar het gaat in dit geval om een heel uitzonderlijk gebrek. Wereldhave geeft zelf immers al aan dat de staalconstructie normaal gesproken minimaal honderd jaar meegaat en dat de corrosie die al na ongeveer twintig jaar geconstateerd werd, onverwacht is en afwijkend van wat gebruikelijk is. Omdat het gevolg van dit uitzonderlijke gebrek is, dat Q-Park ruim een jaar – van 11 oktober 2019 tot 21 november 2020 – geen gebruik heeft kunnen maken van de derde en de vierde verdieping van de parkeergarage, is de kantonrechter van oordeel dat hier sprake is van een zodanig uitzonderlijk, afwijkend en onverwacht gebrek met zodanig verstrekkende gevolgen in de vorm van een sluiting van twee verdiepingen gedurende ruim een jaar, dat dit niet een gebrek vormt waarmee partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst rekening hebben gehouden noch hebben kunnen houden, zodat dit ook niet een gebrek kan zijn waarvoor partijen de bedoeling hebben gehad de aanspraak op huurprijsvermindering uit te sluiten. Omdat Q-Park heeft verzocht de huurovereenkomst in die zin te wijzigen dat een huurprijsvermindering wordt bepaald, is art. 6:258 BW van toepassing.

De vraag is dan vervolgens wat een redelijke huurprijsvermindering in dit geval zou zijn, zowel voor de periode van 11 oktober 2019 tot 21 november 2020 waarin de derde en de vierde verdieping gesloten waren als voor de periode sinds 21 november 2020 waarin alleen de vierde verdieping nog gesloten is. Q-Park heeft zich op het standpunt gesteld dat voor de eerstgenoemde periode een huurprijsvermindering van 62% op zijn plaats is en voor de periode vanaf 21 november 2020 een huurprijsvermindering van 39,65%. Wereldhave heeft deze percentages echter gemotiveerd betwist.

Voor de beantwoording van de vraag wat in dit geval een redelijke huurprijsvermindering is voor de genoemde periodes, heeft de kantonrechter behoefte aan voorlichting door een deskundige. Voordat de kantonrechter tot de benoeming van een deskundige zal overgaan, zullen partijen in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte uit te laten over het specialisme van de te benoemen deskundige en de aan de deskundige te stellen vragen. Als partijen zich daarbij uitlaten over de persoon van de te benoemen deskundige, dienen zij aan te geven over welke deskundige zij het eens zijn, dan wel tegen welke deskundige zij gemotiveerd bezwaar hebben. Daarbij geeft de kantonrechter partijen in overweging om (bij voorkeur) in gezamenlijk overleg tot een eensluidend voorstel te komen.

Wereldhave vordert om te beginnen betaling van € 154.817,00 over het tijdvak 2008-2012 en van € 159.079,00 over het tijdvak van 2013-2017. Zij baseert dit deel van haar vordering op art. 8.32 jo 8.31 van de huurovereenkomst.

Wanneer de artikelen 8.31 en 8.32 van de huurovereenkomst naast elkaar worden gelegd, volgt daaruit de volgende gang van zaken ten aanzien van de jaaronderhoudsplannen. Q-Park moet als huurder voor 1 oktober van elk jaar het jaaronderhoudsplan ter inzage voorleggen aan de verhuurder. Dit is overigens iets anders dan Q-Park in haar stukken stelt. Q-Park onderstreept in 3.3. van de conclusie van antwoord in reconventie slechts de woorden ‘ter inzage’. Er staat in art. 8.31 echter niet dat het jaaronderhoudsplan ter inzage moet worden gelegd, maar er staat dat het ter inzage moet worden voorgelegd aan Wereldhave. Dat dit een actieve handeling van Q-Park vereist, volgt ook uit de rest van art. 8.31 waar staat dat verhuurder “uiterlijk binnen 30 dagen na ontvangst van het Jaaronderhoudsplan” de huurder schriftelijk en gemotiveerd in kennis zal stellen als verhuurder van mening is dat huurder met het Jaaronderhoudsplan in onvoldoende mate de onderhoudsverplichtingen nakomt. Het staat vast dat Q-Park de jaaronderhoudsplannen niet aan Wereldhave heeft voorgelegd, anders gezegd, niet aan Wereldhave heeft gegeven.

Q-Park heeft echter aangevoerd dat de vordering van Wereldhave inmiddels is verjaard. Wereldhave heeft dit betwist en heeft aangegeven dat Wereldhave Q-Park meerdere malen hierop heeft aangesproken. De verjaring is volgens Wereldhave (onder meer) gestuit door het gesprek dat op 30 juni 2015 heeft plaatsgevonden en waarvan de notulen als productie 8 bij de conclusie van antwoord zijn overgelegd door Wereldhave. Deze notulen zijn ook door Wereldhave aan Q-Park toegestuurd. Q-Park betwist dat dit een voldoende stuiting van de verjaring is en heeft bovendien betwist dat deze notulen hetgeen besproken is, juist weergeeft.

De verplichting om de jaaronderhoudsplannen aan Wereldhave voor te leggen, vormt een verplichting tot een doen die voortvloeit uit de huurovereenkomst. Een vordering tot nakoming van zo’n verplichting tot doen verjaart op grond van art. 3:307 BW door verloop van vijf jaar na de aanvang van de dag, volgend op die waarop de vordering opeisbaar is geworden. Uit artikel 8.31 van de huurovereenkomst volgt dat Q-Park het jaaronderhoudsplan elk jaar vóór 1 oktober ter inzag moest voorleggen aan Wereldhave. Oftewel, de verjaring is steeds gaan lopen op 1 oktober van elk jaar. Uit artikel 3:317 BW volgt dat de verjaring gestuit kan worden door een schriftelijke aanmaning of mededeling waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoud. Voor zover de notulen van 30 juni 2015 al als een schriftelijke aanmaning of mededeling kunnen worden gezien, terwijl de inhoud daarvan ook nog eens door Q-Park is betwist, kan naar het oordeel van de kantonrechter in elk geval niet worden gezegd dat Wereldhave in de notulen ondubbelzinnig aanspraak maakt op haar recht van het toesturen van de jaaronderhoudsplannen van alle voorafgaande jaren. Sterker nog, in de notulen staat dat Q-Park zou hebben toegezegd “voortaan” de jaaronderhoudsplannen op tijd aan te leveren. Wereldhave heeft zodoende onvoldoende bewezen dat de verjaring voor de jaren tot 2015 tijdig is gestuit. De verjaring voor 2015 had in 2020 gestuit moeten worden en ook daarvan is geen bewijs geleverd. Tot en met 2015 kan Wereldhave er dus geen aanspraak meer op maken dat Q-Park geen jaaronderhoudsplan ter inzage heeft voorgelegd. Nu vaststaat dat dit in die jaren niet is gebeurd, volgt uit art. 8.31 en 8.32 dat de jaaronderhoudsplannen voor die jaren ook nooit definitief zijn geworden. Om die reden kan voor die jaren ook niet worden toegekomen aan de vraag of de reserveringen wel juist zijn besteed noch aan de vraag of Q-Park iets aan Wereldhave moet betalen vanwege het onvoldoende besteed hebben van de reserveringen van art. 8.31. Dit is slechts anders voor 2016 en 2017 waarvoor de vorderingen tot nakoming pas verjaren op 1 oktober 2021 respectievelijk 1 oktober 2022.

Gesteld noch gebleken is echter dat Wereldhave Q-Park voorafgaand aan deze procedure schriftelijk en gemotiveerd in kennis heeft gesteld dat zij de jaaronderhoudsplannen van 2016 en 2017 nog wil ontvangen. Zij vordert dat overigens ook niet in deze procedure. Wel heeft Q-Park in haar producties 2-4 bij de conclusie van antwoord in reconventie onderhoudsplannen overgelegd, waarvan Wereldhave heeft aangegeven dat zij die onvoldoende acht. Daarmee zijn deze onderhoudsplannen nog altijd niet definitief in de zin van art. 8.31 en 8.32 en kan (op dit moment) dus ook niet worden toegekomen aan een beoordeling van de vraag of Q-Park in 2016 en 2017 onvoldoende reserveringen aan onderhoud heeft uitgegeven. De door Wereldhave gevorderde bedragen zullen om die reden geheel worden afgewezen.

Wereldhave vordert in deze procedure verder dat Q-Park een volledig en gespecificeerd overzicht van de verrichte onderhoudswerkzaamheden overlegd voor de jaren 2018, 2019 en 2020, waaronder begrepen kopieën van eventueel verstrekte opdrachten en facturen van de hier bedoelde onderhoudswerkzaamheden. Ook hiervoor geldt dat, nu gesteld noch gebleken is dat de jaaronderhoudsplannen van 2018, 2019 en 2020 definitief zijn geworden, nog niet van Q-Park kan worden verlangd dat zij de in art. 8.32 bedoelde gespecificeerde overzichten verstrekt. Zolang er geen definitieve jaaronderhoudsplannen zijn, kan immers ook niet gecontroleerd worden of de daarin genoemde uit te voeren werkzaamheden correct en volledig zijn uitgevoerd en of de reserveringen daar voldoende aan zijn besteed. Ook dit deel van de vordering zal om die reden worden afgewezen.

Wereldhave vordert daarnaast dat Q-Park wordt veroordeeld tot nakoming van het bepaalde in art. 8.19 juncto bijlage 8 van de huurovereenkomst en tot – kort gezegd – het ervoor zorgen dat er voldoende gekwalificeerd personeel aanwezig is, conform de afspraken in de huurovereenkomst. Q-Park betwist niet dat deze afspraak in de huurovereenkomst stond en dat zij die niet nakomt, maar zij stelt zich op het standpunt dat deze afspraak niet meer geldt en dat er na een uitgevoerde pilot met instemming van Wereldhave een vervangende afspraak voor in de plaats is gekomen, die inhoudt dat er minder personeel ter plaatse hoeft te zijn dan oorspronkelijk was overeengekomen. Ter onderbouwing van haar standpunt dat Wereldhave met deze afwijkende afspraak heeft ingestemd, heeft Q-Park als productie 16 bij de conclusie van antwoord in reconventie een mail van Wereldhave aan Q-Park overgelegd waaruit deze instemming zou blijken. Deze mail luidt, voor zover relevant:

Wereldhave heeft betwist dat een nieuwe afspraak tot stand is gekomen. Ter onderbouwing van haar betwisting verwijst zij naar haar productie 8 bij de conclusie van antwoord, de notulen van het overleg van 30 juni 2015. Deze notulen zouden op 9 juli 2015 per e-mail aan Q-Park zijn verzonden en Q-Park heeft nimmer bezwaar gemaakt tegen de inhoud ervan of anderszins te kennen gegeven dat de inhoud onjuist zou zijn. In de bedoelde notulen staat, voor zover relevant:

Q-Park beroept zich op een van de huurovereenkomst afwijkende afspraak ten aanzien van de verplichting om personeel in de parkeergarage aanwezig te hebben. Wereldhave betwist deze afwijkende afspraak. De bewijslast van deze afwijkende afspraak rust daarom op Q-Park. De mail die Q-Park overlegt waaruit zou blijken dat Wereldhave akkoord is gegaan met de afwijkende afspraak, toont slechts aan dat er een pilot liep en dat partijen die pilot zouden gaan evalueren. Die mail onderbouwt de stelling van Q-Park dus niet. Daar tegenover heeft Wereldhave de notulen van een bijeenkomst op 30 juni 2015 overgelegd. Weliswaar wordt de inhoud daarvan betwist, maar Q-Park heeft niet, althans niet voldoende betwist dat zij die notulen per mail heeft ontvangen en nooit afwijzend heeft gereageerd op de inhoud van die notulen. Uit de notulen volgt in elk geval dat de pilot nog liep tot het einde van 2015, maar uit de notulen blijkt niet dat Wereldhave definitief heeft ingestemd met een afwijking van de afspraken ten aanzien van de aanwezigheid van personeel, zoals die afspraken in de huurovereenkomst waren opgenomen. Tegenover deze gemotiveerde betwisting door Wereldhave heeft Q-Park onvoldoende gesteld, zodat niet is komen vast te staan dat Wereldhave definitief heeft ingestemd met de afwijkende afspraken en de door Wereldhave onder C gevorderde veroordeling tot nakoming kan worden toegewezen. De kantonrechter zal in het eindvonnis een uitspraak doen over de al dan niet hier aan te koppelen dwangsom.

Wereldhave heeft ten slotte een verklaring voor recht gevraagd dat Q-Park gehouden is art. 8.34 van de huurovereenkomst onverkort en volledig na te komen, inhoudende dat Q-Park gehouden is het gehuurde voortdurend in goede en ordentelijke staat te hebben en te houden, zodanig dat de parkeergarage geen gebreken vertoont en schoon en veilig is en tenminste vergelijkbaar is met het niveau en de kwaliteit zoals dit tot uitdrukking wordt gebracht in bijlage 11 bij de huurovereenkomst. Daarnaast vordert Wereldhave, kort gezegd, dat Q-Park wordt veroordeeld om een plan op te stellen, teneinde te realiseren dat de parkeergarage alsnog aan het vereiste van art. 8.34 zal voldoen.

Q-Park heeft niet betwist dat art. 8.34 van de huurovereenkomst van toepassing is, zodat de verklaring voor recht op zichzelf kan worden gegeven. Partijen zijn echter verdeeld over de vraag of Q-Park daaraan niet heeft voldaan. Q-Park stelt zich, kort gezegd, op het standpunt dat zij dit wel heeft gedaan en heeft dat standpunt ook onderbouwd. Zij stelt zich daarnaast op het standpunt dat, waar de parkeergarage niet aan art. 8.34 voldoet, dit te wijten is aan Wereldhave. Wereldhave heeft dit betwist en heeft haar standpunten ook onderbouwd. Zij heeft verzocht een deskundige te benoemen om meer duidelijkheid op dit punt te verschaffen.

Gelet op de gemotiveerde stellingen van partijen ten aanzien van de vraag of de parkeergarage voldoet aan hetgeen in art. 8.34 is overeengekomen, heeft de kantonrechter behoefte aan voorlichting door een deskundige. Voordat de kantonrechter tot de benoeming van een deskundige zal overgaan, zullen partijen in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte uit te laten over het specialisme van de te benoemen deskundige en de aan de deskundige te stellen vragen. Als partijen zich daarbij uitlaten over de persoon van de te benoemen deskundige, dienen zij aan te geven over welke deskundige zij het eens zijn, dan wel tegen welke deskundige zij gemotiveerd bezwaar hebben. Daarbij geeft de kantonrechter partijen in overweging om (bij voorkeur) in gezamenlijk overleg tot een eensluidend voorstel te komen.

De zaak zal worden verwezen naar de rol om partijen in de gelegenheid te stellen zich over de deskundige(n) en de aan deze(n) te stellen vragen uit te laten.

De kantonrechter houdt iedere verdere beslissing aan.