2 De feiten
2.1.
Staatsbosbeheer is een zelfstandig bestuursorgaan, thans ressorterend onder het Ministerie van Economische Zaken. Staatsbosbeheer is onder meer eigenaar van een groot aantal percelen grond op Vlieland, waaronder de percelen grond waarop de recreatieparken [X] , [IJ] en [Z] zijn gevestigd.
2.2.
Bij akte vestiging recht van erfpacht van 30 december 1996 heeft Stichting Beheer Erfpacht [IJ] , thans geheten Stichting Beheer Erfpacht [IJ] & [X] (hierna: [SBEIJX] , per 1 januari 1996 voor de duur van 30 jaar de percelen grond op [IJ] in erfpacht gekregen van de Staat, de rechtsvoorganger van Staatsbosbeheer, tegen een canon van fl. 250.000,00 per jaar.
2.3.
Bij akte van uitgifte in erfpacht van 9 april 1998 heeft Staatsbosbeheer per 1 april 1998 de percelen grond op [Z] in erfpacht gegeven aan Stichting Beheer Erfpacht [Z] (hierna: [SBEZ] voor de duur van 30 jaar tegen een canon van
fl. 100.000,00 per jaar.
2.4.
Bij akte vestiging recht van erfpacht van 22 juni 2004, welke akte is gerectificeerd bij akte rectificatie recht van erfpacht van 21 september 2004, heeft Staatsbosbeheer per 1 oktober 2001 de percelen grond op [X] in erfpacht gegeven aan [SBEIJX] voor de duur van 25 jaar en drie maanden tegen een canon van € 31.000,00 per jaar.
2.5.
Voorts hebben [SBEIJX] en [SBEZ] voor de duur van hun erfpachtrecht van Staatsbosbeheer dan wel de Staat een recht van opstal gekregen tot het stellen en in eigendom hebben en houden van opstallen op [X] en [IJ] respectievelijk [Z] .
2.6.
Eisers zijn allen eigenaar van een recreatiewoning op [IJ] , [X] dan wel [Z] . Zij dan wel hun rechtsvoorgangers hebben met medewerking van Staatsbosbeheer dan wel zijn rechtsvoorganger de Staat een recht van ondererfpacht verkregen van [SBEIJX] dan wel [SBEZ] ten aanzien van de respectieve percelen waar hun recreatiewoningen op staan voor de duur van het erfpachtrecht van [SBEIJX] respectievelijk [SBEZ] . Voorts hebben zij voor duur van het recht van ondererfpacht een recht van opstal verkregen van Staatbosbeheer dan wel een recht van onderopstal verkregen van [SBEIJX] of [SBEZ] ten aanzien van de opstallen op hun respectieve percelen.
2.7.
In opdracht van de Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (hierna: LNV) hebben ir. W. Groothuis en drs. P. Zevenbergen (hierna: de Commissie Groothuis) onderzocht op welke wijze Staatsbosbeheer uitvoering kan geven aan het erfpachtbeleid binnen de door de Minister van LNV gestelde kaders. De Commissie Groothuis heeft op 7 april 2010 rapport uitgebracht. De Minister van LNV heeft het rapport bij brief van 9 april 2010 aan de Tweede Kamer aangeboden (Tweede Kamer 2009-2010, 29 659, nr. 47). In die brief heeft de minister onder meer meegedeeld:
Dit advies is een goede basis om de vragen die er bij de verschillende partijen leefden over de uitvoering van het erfpachtbeleid door Staatsbosbeheer tot een oplossing te brengen. Om deze redenen heb ik besloten om het advies integraal over te nemen. Ik heb Staatsbosbeheer gevraagd om de aanbevelingen uit het advies op zo kort mogelijke termijn te implementeren.
2.8.
Op 1 juli 2010 heeft de Tweede Kamer een motie van Kamerlid Atsma aangenomen, waarin de regering werd verzocht om met onmiddellijke ingang stappen te zetten om gronden die niet nodig waren voor realisering van de doelstellingen van Staatsbosbeheer, af te stoten (Tweede Kamer 2009-2010, 29 659, nr. 58).
2.9.
Bij brief van 3 maart 2011 heeft de Minister van LNV aan de Tweede Kamer bericht dat Staatsbosbeheer en de Waddengemeenten een bestuurlijk akkoord hadden bereikt over de mogelijke verkoop van gronden aan erfpachters (Tweede Kamer 2010-2011, 29 659, nr. 66).
2.10.
Op 4 juli 2012 heeft de Tweede Kamer een motie van de Kamerleden Snijder en Hazelhoff aangenomen, waarin de regering werd verzocht bij de verkoop van erfpachtgronden op de Waddeneilanden onafhankelijke, niet aan de overheid gelieerde taxateurs in te schakelen (Tweede Kamer 2011-2012, 29 659, nr. 91).
2.11.
Ter uitvoering van deze motie heeft Staatsbosbeheer een deskundigencommissie (hierna: de Commissie Van der Werf ) gevraagd te adviseren over een methode voor een zuivere en markconforme waardebepaling van het bloot eigendom bij de voorgenomen koopaanbieding aan de erfpachters op de Waddeneilanden. Op 7 juni 2013 heeft de Commissie Van der Werf haar advies, getiteld 'Advies richtlijnen waardebepaling bloot eigendom' uitgebracht.
2.12.
In overleg met vertegenwoordigers van de erfpachters op de Waddeneilanden heeft Staatsbosbeheer vervolgens aan taxatiebureau Kendes Rentmeesters en Adviseurs B.V. (hierna: Kendes ) opdracht gegeven om met exacte toepassing van de waarderingsmethode, zoals beschreven in het advies van de Commissie Van der Werf , zogenaamde proeftaxaties te doen van vijftien representatieve erfpachtpercelen op Texel, Terschelling en Vlieland.
2.13.
Bij brief van 24 februari 2014 heeft Staatbosbeheer de door Kendes opgestelde vijftien taxatierapporten aan het Rijksvastgoedbedrijf (hierna: het RVB) toegezonden voor een zogenaamde prijstoets, als bedoeld in artikel 3 lid 5 van de Wet verzelfstandiging Staatsbosbeheer. Bij brief van 21 juli 2014 heeft het RVB aan Staatbosbeheer bericht dat de uitkomst van de prijstoets negatief was, omdat de uitkomsten van de door Kendes uitgevoerde proeftaxaties niet markconform waren.
2.14.
Staatsbosbeheer heeft vervolgens taxatiebureau Wiberg Taxaties B.V. (hierna: Wiberg ) opdracht gegeven de waarde van het bloot eigendom van te verkopen percelen op Vlieland, Texel en Terschelling opnieuw te taxeren met als waardepeildatum 31 december 2014.
2.15.
Op 12 maart 2015 heeft Wiberg een taxatierapport uitgebracht ter zake van de waarde van het bloot eigendom van te verkopen percelen op Vlieland (hierna: Wiberg -taxatie). In dit taxatierapport staat - voor zover van belang - het volgende vermeld:
De taxaties zijn uitgevoerd door rentmeester ing. [A] , taxateur onroerende zaken.
Vanwege het ontbreken van transacties van bouwgrond, zal het marktniveau van de erfpachtpercelen moeten worden uitgevoerd op basis van transacties van erfpachtkavels met
opstal. Dit betekent dat in deze situatie gebruik gemaakt moet worden van de residuele benadering.
(…)
Van de geselecteerde transacties is de residuele grondwaarde berekend. Voor de waardebepaling van de opstal zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
• Herbouwwaarde per m3: € 400,-;
• Technische veroudering 0,25% per jaar
• Functionele veroudering bouwjaar < 1950 10%
bouwjaar 1970— 1950 5%
bouwjaar heden — 1970 0%
• BTW-opslag: 21%;
• Waddentoeslag: 25%;
• Kosten tuininrichting: € 30,- per m2 ‘footprint’ x 2;
• Kosten bouwrijp maken: € 50,- per m2 ‘footprint’ x 2;
Wij zijn van mening dat de residuele grondwaarde methode in beginsel niet geschikt is voor dit onderdeel (…). Vanwege het gebrek aan andere marktgegeven blijft deze optie als enige over.
(…)
1. Een differentiatie voor kavelgrootte
Om een goed werkend model te verkrijgen is het van belang rekening te houden met de
grootte van de kavel. Bij grotere kavels ligt de gemiddelde prijs per m2 lager. Om deze reden hebben wij grondstaffels opgenomen in het waarderingsmodel.
(…)
2.
Een differentiatie in grondprijs
2.16.
Staatsbosbeheer heeft in 2015 op basis van de door Wiberg vastgestelde grondwaarden de verkooprijzen van het bloot eigendom van de te verkopen percelen op Vlieland vastgesteld en deze aan het RVB ter goedkeuring voorgelegd. In de tweede helft van 2015 heeft het RVB aan Staatsbosbeheer bericht dat de uitkomst van de prijstoets negatief was.
2.17.
Vervolgens heeft Staatsbosbeheer de verkooprijzen opnieuw op basis van de door Wiberg vastgestelde grondwaarden bepaald, maar dit keer met een andere verdeling van de waarde depreciatie tussen hem en de erfpachters, waardoor de verkoopprijzen hoger werden. Daarna heeft hij deze nieuwe verkoopprijzen ter toetsing aan het RVB voorgelegd.
2.18.
Bij brief van 28 september 2015 heeft de Minister voor Wonen en Rijksdienst een groot aantal Kamervragen beantwoord over de erfpachtgrond op de Waddeneilanden (Tweede Kamer, 29 659, nr. 141). In deze brief staat - voor zover van belang - het volgende vermeld:
30
Waarom past het RVB niet de berekeningsmethode van de Commissie Groothuis toe waarop uiteindelijk de erfpachtcanon wordt bepaald, die ook is gebaseerd op de grondwaarde?
31
Wat is het verschil tussen de berekenmethode van de Commissie Groothuis en die van het RVB?
Antwoord op de vragen 30 en 31:
De Commissie Groothuis heeft SBB geadviseerd over de herzieningsmethode van de erfpachtcanon op de Waddeneilanden.
Bij verkoop aan de zittende erfpachter, waarop het advies geen betrekking had, worden de erfpachtbeperkingen opgeheven en wordt de toegepaste depreciatie van 25% teniet gedaan. De erfpachter realiseert hierdoor een economische waarde-creatie. Een verdeling van 50/50 (van de totale waarde depreciatie) is een verdeelsleutel tussen eigenaar en erfpachter die voldoet aan de redelijkheid en billijkheid.
Naar aanleiding van het voorgaande wordt bij de waardering bij verkoop aan de zittende erfpachter derhalve een depreciatie toegepast van 12,5%.
2.19.
Medio februari 2016 heeft de Minister voor Wonen en Rijksdienst prof. dr. [B] (hierna: [B] ), [functienaam] , en prof. dr. [C] (hierna: [C] ), [functienaam] , de opdracht verstrekt om de waarderingsmethode die het RVB hanteert bij de prijstoets van voorgenomen verkopen van Staatsbosbeheer van het bloot eigendom van in erfpacht gegeven percelen op de Waddeneilanden te beoordelen.
2.20.
Op 30 maart 2016 hebben [B] en [C] hun rapport, getiteld 'De beoordeling van de RVB taxatiemethode op de Waddeneilanden' uitgebracht. In dit rapport concluderen zij - voor zover van belang - het volgende:
De RVB taxaties zijn gebaseerd op de residuele waarde methode, waarbij men gebruik maakt van referentietransacties op hetzelfde eiland. Deze methode is in de markt breed geaccepteerd bij het beoordelen van erfpachttransacties en wij onderschrijven deze dan ook geheel voor de onderhavige problematiek. De erfpachtdepreciatie van 25 procent die wegvalt bij verkoop van het blote eigendom aan de erfpachter wordt gelijkelijk verdeeld tussen koper en verkoper. Dit is redelijk en billijk.
Echter, de invulling van de residuele waarde methode schiet op een aantal punten tekort.
De belangrijkste tekortkoming houdt verband met de noodzaak om verkoopprijzen van woningen op erfpachtgrond te gebruiken voor de bepaling van de marktwaarde volle eigendom. Deze prijzen worden door de RVB taxateurs gecorrigeerd om de fictieve situatie van volle eigendom zo dicht mogelijk te benaderen. Deze correctie, die vooral relevant is voor Vlieland, wordt niet duidelijk gemotiveerd. Er wordt hierbij verondersteld dat de verkoopprijs van een woning op erfpachtgrond gelijk is aan de gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstal plus 75 procent van de toe te rekenen grondwaarde. Het door het RVB gehanteerde percentage van 75 procent dient expliciet te worden gemotiveerd. (…) Verder is sprake van enkele zaken die naar onze mening weliswaar niet geheel juist zijn, maar die weinig tot geen invloed hebben op de uiteindelijke schatting van grondwaarde.
2.21.
Op 15 maart 2017 heeft het RVB goedkeuring verleend aan de verkoop van het bloot eigendom van de percelen van [IJ] , [X] en [Z] tegen de verkooprijzen die laatstelijk door Staatsbosbeheer ter toetsing aan hem waren voorgelegd. Deze goedkeuring was geldig tot en met 15 september 2017. Staatbosbeheer heeft vervolgens het bloot eigendom van de percelen van [IJ] , [X] en [Z] te koop aangeboden aan [SBEIJX] en [SBEZ] tegen de verkooprijzen die door het RVB waren goedgekeurd.
2.22.
In het voorjaar van 2017 hebben [SBEIJX] en [SBEZ] aan Staatsbosbeheer laten weten dat zij niet tot koop van het bloot eigendom zouden overgaan. Vervolgens hebben diverse ondererfpachters, waaronder eisers, Staatsbosbeheer verzocht een koopaanbod te doen voor de bloot eigendom van hun respectievelijke percelen op [IJ] , [X] en [Z] .
2.23.
In mei 2017 heeft [SBEIJX] een overeenkomst gesloten met Staatsbosbeheer waarin afspraken zijn vastgelegd over de hoogte van de erfpachtcanon en de verlenging van de erfpacht.
2.24.
Halverwege 2017 heeft Staatsbosbeheer aan elk van eisers een koopaanbod gedaan voor de bloot eigendom van hun respectievelijke percelen op [IJ] , [X] en [Z] , in welke aanbiedingen de verkoopprijzen werden gehanteerd waaraan het RVB op 15 maart 2017 zijn goedkeuring had verleend. Staatsbosbeheer heeft in de desbetreffende aanbieding voorts aangegeven dat, als geen gebruik zou worden gemaakt van het koopaanbod, de ondererfpachter de keuze had om de ondererfpacht voor te zetten of de canon voor 99 jaar af te kopen.
2.25.
Naar aanleiding van het door Staatsbosbeheer gedane koopaanbod hebben verschillende eisers verzocht om een onderbouwing van de totstandkoming van het koopaanbod.
2.26.
In reactie hierop heeft Staatsbosbeheer in augustus 2017 bij brieven het volgende aan ieder van hen bericht:
De verkoopaanbieding is gebaseerd op een taxatie van de grondwaarden door taxatiebureau Wiberg . Het taxatierapport - waarbij privacygevoelig informatie is weggelaten - is als bijlage toegevoegd. Van het Rijksvastgoedbedrijf is goedkeuring verkregen voor verkoop tegen 87,5% van deze grondwaarden. De aan u gedane koopaanbieding is ook op dit principe gebaseerd.
De methodiek van het Rijksvastgoedbedrijf is getoetst door twee onafhankelijke wetenschappers. Zij schrijven dat het percentage van 87,5% is gebaseerd op een depreciatie percentage van 25 procent. (…) Bij verkoop van het bloot eigendom aan de erfpachter worden de erfpachtbeperkingen opgeheven en de aldus ontstane waarde creatie van 25 procent wordt door het Rijksvastgoedbedrijf evenredig verdeeld tussen koper en verkoper. Zo is ook op Kamervragen in dezen geantwoord.
2.27.
Bij brieven van 4 september 2017 heeft mr. Westra voornoemd namens eisers Staatsbosbeheer respectievelijk de Staat verzocht de geldigheid van het koopaanbod respectievelijk de goedkeuring van het koopaanbod te verlengen tot twee weken na het vonnis in onderhavige kort gedingprocedure. Staatsbosbeheer en de Staat hebben hiermee ingestemd.
4 De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang van eisers bij de gevraagde voorzieningen is niet betwist en volgt naar het oordeel van de voorzieningenrechter uit het feit dat de geldigheid van het koopaanbod van Staatsbosbeheer en de geldigheid van de goedkeuring van dit koopaanbod door de Staat zou verlopen, als eisers de uitkomst van de eventuele bodemprocedure zouden moeten afwachten. Weliswaar kunnen eisers dan een nieuw koopaanbod van Staatsbosbeheer krijgen, maar zij hebben onbetwist gesteld dat in dat nieuwe koopaanbod een latere, voor hen waarschijnlijk ongunstigere waardepeildatum zal worden gehanteerd dan de thans gehanteerde waardepeildatum van 31 december 2014.
4.2.
Bij de beoordeling van de vorderingen stelt de voorzieningenrechter het volgende voorop. In beginsel geldt voor Staatsbosbeheer contractsvrijheid, wanneer hij als grondeigenaar een aanbod doet tot koop van die grond aan een ondererfpachter. De contractsvrijheid geldt echter niet onbeperkt. Staatsbosbeheer dient als publiekrechtelijke rechtspersoon bij het doen van een aanbod tot koop de geschreven en ongeschreven regels van publiekrecht in acht te nemen (artikel 3:14 BW). Volgens eisers wordt de contractsvrijheid van Staatsbosbeheer daarnaast beperkt door de regels van redelijkheid en billijkheid, omdat deze regels de rechtsverhouding tussen Staatsbosbeheer als eigenaar en hen als ondererfpachters beheersen. Deze stelling miskent dat tussen een eigenaar en een ondererfpachter, anders dan tussen een eigenaar en een erfpachter, geen vermogensrechtelijke rechtsverhouding bestaat. Door het verzoek van eisers aan Staatsbosbeheer tot het doen van een koopaanbod en het daaropvolgende koopaanbod van Staatsbosbeheer aan eisers is tussen hen echter wel een precontractuele rechtsverhouding ontstaan, die wordt beheerst door de eisen van redelijkheid en billijkheid. De voorzieningenrechter is daarom, zij het op andere gronden dan door eisers gesteld, van oordeel dat de contractsvrijheid van Staatsbosbeheer eveneens wordt beperkt door de eisen van redelijkheid en billijkheid.
4.3.
Daarnaast is van belang dat Staatsbosbeheer op grond van artikel 3 lid 4 respectievelijk lid 5 van de Wet verzelfstandiging Staatsbosbeheer verplicht is bij verkoop voorafgaande goedkeuring te verkrijgen van de Minister van Economische Zaken (beleidstoets) respectievelijk de Minister van Financiën (prijstoets). De prijstoets wordt uitgevoerd op basis van de op grond van de Comptabiliteitswet vastgestelde Regeling materieelbeheer rijksoverheid 2006. Deze regeling schrijft voor dat overdracht van onroerende zaken aan derden (zoals gemeenten, bedrijven en particulieren) dient te geschieden tegen marktconforme prijzen. Bij het uitvoeren van de prijstoets is de Staat, in de persoon van de Minister van Financiën, gebonden aan de geschreven en ongeschreven regels van publiekrecht.
4.4.
De kern van het geschil is of Staatsbosbeheer bij het doen van het koopaanbod aan eisers de eisen van redelijkheid en billijkheid en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft nageleefd, met name wat betreft de aangeboden koopprijs.
4.5.
De voorzieningenrechter ziet zich in dit verband allereerst gesteld voor de vraag of Staatsbosbeheer door zijn koopaanbod te baseren op de Wiberg -taxatie in strijd heeft gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (onder meer de uitspraken van 26 juni 2013, ECLI:NL:RVS:2013:56 en 7 september 2016, ECLI:NL:RVS:2013:2398) mag een bestuursorgaan, indien uit een advies van een door dat bestuursorgaan benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, bij het nemen van een besluit van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
4.6.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat de taxateur van Wiberg die de taxatie heeft uitgevoerd, ing. [A] , een onafhankelijk taxateur is en dat twee onafhankelijke deskundigen, te weten de hoogleraren [B] en [C] , de door hem toegepaste waarderingsmethode, de residuele grondwaardemethode, onderschrijven voor de waardering van het bloot eigendom van percelen op de Waddeneilanden. Er zijn geen objectieve gronden om te twijfelen aan de onafhankelijkheid en deskundigheid van deze personen. Het mag dus worden gezegd dat Staatsbosbeheer zorgvuldig te werk is gegaan om de waarde van het bloot eigendom van de percelen op deskundige wijze vast te stellen.
4.7.
Eisers hebben echter kritiek op de taxatie door Wiberg . Zij hebben allereerst gesteld dat Wiberg zich niet aan de opdracht van Staatsbosbeheer heeft gehouden om het zogenoemde bloot eigendom van de grond te waarderen. Volgens eisers heeft Wiberg niet het bloot eigendom maar de volle vrije eigendom van de grond getaxeerd door middel van de residuele grondwaardemethode. De voorzieningenrechter volgt eisers hierin niet en overweegt daartoe als volgt.
4.8.
Wiberg heeft in haar taxatierapport verwezen naar de arresten van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in zaaknummer 104.002.018 (eindarrest 11 juni 2013: ECLI:NL:GHARL:2013:CA2457) en heeft aangegeven dat zij bij de waardering geen depreciatie heeft toegepast op de marktwaarde in verband met de erfpachtvoorwaarden. In voormeld eindarrest heeft het gerechtshof - voor zover van belang - het volgende overwogen:
"Zoals hiervoor onder 2.3 (nogmaals) is overwogen, dient uitgangspunt te zijn dat de gemeente in beginsel de actuele waarde van de grond (dat wil zeggen de marktwaarde van de grond ten tijde van de levering van de blote eigendom aan de erfpachter) als koopprijs mag vragen. Dit uitgangspunt vindt steun in het concept-deskundigenbericht (nr. 18), waar de deskundigen de vraag ontkennend beantwoorden of de omstandigheid dat sprake is van een in erfpacht gegeven perceel, waarvan de erfpachtstermijn is verstreken, en verkoop aan de zittende erfpachter plaatsvindt ook om die reden (dat wil zeggen ook afgezien van het feit dat het perceel bebouwd is) een (extra) aftrek op de verkoopprijs van de grond rechtvaardigt. De deskundigen wijzen er hierbij op dat de grond wordt verkocht zonder de eventueel uit de erfpachtsvoorwaarden voortvloeiende beperkingen, nu op deze voorwaarden bij verkoop van de grond niet langer acht behoeft te worden geslagen.
4.9.
Gezien de verwijzing van Wiberg naar deze jurisprudentie gaat de voorzieningenrechter ervan uit dat Wiberg geen depreciatie heeft toegepast op de marktwaarde, omdat zij - in lijn met dit oordeel van het gerechtshof - van mening is dat het feit dat sprake is van in (onder)erfpacht uitgegeven grond geen aftrek op de verkoopprijs van de grond rechtvaardigt, nu de grond wordt verkocht aan de zittende (onder)erfpachter, zodat op eventueel uit de erfpachtvoorwaarden voortvloeiende beperkingen niet langer acht behoeft te worden geslagen. Hieruit volgt dat Wiberg wel degelijk het bloot eigendom van de percelen (in bebouwde staat) heeft gewaardeerd, maar van mening is dat deze gelijk is aan de waarde van de volle, vrije eigendom van die percelen (in bebouwde staat).
4.10.
Eisers hebben hun standpunt dat Staatsbosbeheer zijn koopaanbod niet heeft mogen baseren op de Wiberg -taxatie voorts gebaseerd op de volgende bezwaren:
a. Wiberg heeft een vaste, niet geïndividualiseerde herbouwprijs gehanteerd die veel te
laag is, terwijl er grote verschillen zijn in de kwaliteit en uitvoering van de
recreatiewoningen die in de duinen van Vlieland gebouwd zijn. Er geldt bovendien
geen bandbreedte voor verschillen in kwaliteit en uitvoering van deze
recreatiewoningen;
b. de gecorrigeerde vervangingswaarde is door Wiberg enkel berekend op basis van het
oorspronkelijke bouwjaar, waarbij door Wiberg vaste afschrijvingspercentages voor
technische en functionele veroudering worden toegepast. Wiberg heeft geen rekening gehouden met verschillen in kwaliteit en uitvoering. Daarnaast is zij eraan voorbijgegaan dat vele recreatiewoningen in latere jaren (aanzienlijk) zijn gerenoveerd. Door de afschrijving enkel te baseren op het oorspronkelijke bouwjaar vindt een veel te hoge afschrijving plaats en door geen rekening te houden met aanzienlijke renovaties in latere jaren, wordt dus ook voorbij gegaan aan de waardestijging als gevolg van de investeringen die zijn gedaan;
c. de 28 individuele referentieobjecten verschillen in grote en onverklaarbare mate als wordt gekeken naar de door Wiberg berekende totale waarde object per 31 december 2014 en naar de door Wiberg berekende marktwaarde per die datum. Er zijn eveneens zeer grote en onverklaarbare verschillen ten opzichte van de
WOZ-waarden per 1 januari 2015 van de 28 referentieobjecten;
d. als gevolg van de extreem lage prijs van € 5,- per m2 voor kavels die groter zijn dan 1.200 m2 worden kavels kleiner dan 1.200 m2 tegen buitengewoon hoge prijzen aangeboden, zeker in relatie tot die grotere kavels. Door de gehanteerde grondwaardestaffel wordt 22% van de grond op [IJ] getaxeerd op 0,3% van het totaal;
e. het aanbod op basis van de Wiberg -taxatie staat in geen verhouding tot de canon die thans geldt, vergeleken met de forfaitaire fiscale factor van 17. De waarde van het bloot eigendom wordt echter sterk beïnvloed door de hoogte van de canon die in het betreffende geval verschuldigd is;
f. het taxatierapport bevat meerdere onjuistheden. Zo staat recreatiewoning de Uithof er dubbel in en wordt voor het referentieobject D5, Zomernest, één van de 28 referentieobjecten voor alle berekeningen van Wiberg , de transactieprijs onjuist vermeld. Volgens de notariële akte bedraagt de transactieprijs € 805.000,-, terwijl Wiberg uitgaat van een transactieprijs van € 585.000,-. Voor een aantal huizen waarvoor de Gemeente Vlieland tussen 2010-2014 omgevingsvergunningen voor herbouw of renovatie heeft verleend, heeft Wiberg het oorspronkelijke bouwjaar gehanteerd voor de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde op 31 december 2014;
g. in het taxatierapport is geen onderbouwing gegeven van de grondslagen, maar de
berekeningen worden gebaseerd op aannames. Dat betreft bijvoorbeeld het kavelwaarderingsmodel naar grootte en prijs, een vaste herbouwwaarde voor alle objecten, een prijsindex die van toepassing is voor recreatiewoningen in Nederland maar niet ziet op de specifieke markt op Vlieland, een gemiddelde geschatte canon van € 2.500,- die meer dan een factor 2 te hoog is en een rente van 6% voor een berekening van het WEV-recht. Een belangrijke grondslag als ‘ligging’ van een perceel ontbreekt in de berekeningen van Wiberg , terwijl Wiberg in haar taxatierapport nota bene zelf aangeeft dat: “De verschillende percelen dienen in een goede onderlinge waardeverhouding te worden gewaardeerd”. Dit is tegenstrijdig;
h. in het taxatierapport wordt niet onderbouwd waarom Wiberg voor een andere systematiek heeft gekozen dan de WOZ-methodiek van de gemeente. Maar ook Staatsbosbeheer heeft niet de moeite genomen om de uitkomsten van de berekeningen van Wiberg te toetsen aan de meest recente WOZ-informatie. Bovendien heeft Staatsbosbeheer nagelaten om de Wiberg berekeningen te toetsen aan de taxatie die in opdracht van Staatsbosbeheer zelf door Kendes in 2014 werd uitgevoerd;
i. door Wiberg zijn geen taxaties van referentieobjecten of andere representatieve objecten ter plaatse uitgevoerd, om de uitkomsten van de berekeningen met de werkelijkheid te toetsen. Alle berekeningen betreffende vervangingswaarden en gecorrigeerde vervangingswaarden zijn uitsluitend gebaseerd op de transactieprijzen van 28 objecten en op ongefundeerde grondslagen.
4.11.
Gedaagden hebben hier puntsgewijs het volgende tegenin gebracht:
Ad a. gedaagden betwisten dat de gehanteerde bouwkosten van € 400,- per m2 te laag zijn.
Deze bouwkosten zijn in lijn met het taxatieboek (Her)bouwkosten Woningen van
Vastgoedmarkt, uitgave 2014. In dat boek zijn verschillende typen vrijstaande
(recreatie)woningen opgenomen die aan de taxatie ten grondslag liggen. De gehanteerde bouwkosten zijn vervolgens nog verhoogd met een percentage van maar liefst 25% op grond van de Waddentoeslag. Dat geen sprake is van geïndividualiseerde bouwkosten is begrijpelijk, gelet op het grote aantal percelen dat Staatsbosbeheer heeft laten taxeren op de Waddeneilanden;
Ad b. Wiberg heeft ervoor gekozen om afschrijvingspercentages voor technische en functionele veroudering toe te passen die gebaseerd zijn op het bouwjaar van het betreffende object. Bij de gekozen taxatiemethodiek is een afschrijving voor technische veroudering, waarbij rekening wordt gehouden met het bouwjaar, zonder meer gebruikelijk. De door Wiberg gehanteerde methode voor functionele veroudering heeft slechts een marginale afschrijving tot gevolg, waardoor de betreffende opstal een relatief hoge waarde behoudt. Dit leidt tot een voordeel voor de (onder)erfpachters. Met het door Wiberg gehanteerde afschrijvingspercentage van 0,25% per jaar, gerekend vanaf het bouwjaar, is rekening gehouden met een normale investering in onderhoud en vervanging. De stelling van eisers dat geen rekening zou zijn gehouden met verbouwingen, miskent dat het hanteren van een gemiddeld afschrijvingspercentage voor onderhavige situatie met een groot aantal te taxeren objecten redelijk is;
Ad c. de constatering dat er verschillen bestaan in de modeluitkomst en de individuele verkopen is juist. Echter moet worden benadrukt dat Wiberg met de gehanteerde taxatiemethode heeft gezocht naar een resultaat waarbij niet de hoogste verkoop, maar ook niet de laagste verkoop wordt gevolgd. Met de gebruikte aanpak - waarbij is gekeken naar een gemiddelde - is gezocht naar een model dat het beste past op de gemiddelde uitkomst. Daarnaast geldt dat Wiberg geen verantwoordelijkheid kan nemen voor de gehanteerde WOZ-waarden;
Ad d. gedaagden betwisten dat kavels kleiner dan 1.200 m2 tegen buitengewoon hoge prijzen worden aangeboden in relatie tot de kavels groter dan 1.200 m2. Dit blijkt nergens uit. Ook is het niet zo dat de prijs per vierkante meter voor kavels groter dan 1.200 m2 extreem laag zou zijn. Alle kavels liggen in de duinen en betreffen duingrond. Er is rondom de kavels veelal voldoende ruimte. De extra m2 bovenop de 1.200 m2 geven - blijkens de referentietransacties - slechts een beperkte meerwaarde;
Ad e. in dit geval is de waarde van het bloot eigendom niet bepaald aan de hand van kapitalisatie van de canon, zodat het verwijt van eisers dat het koopaanbod op basis van de Wiberg -taxatie in geen verhouding staat tot de canon die thans geldt niet opgaat. Een waarde berekening aan de hand van kapitalisatie van de canon is bovendien niet opportuun, omdat de huidige canon niet marktconform is;
Ad f. het klopt dat Wiberg met een te laag verkoopcijfer rekening heeft gehouden als
het gaat om het referentieobject Zomernest. Deze omstandigheid valt echter in het voordeel van de (onder)erfpachters uit. Er blijft immers na de correctie van het te lage verkoopcijfer ook een lage kavelwaarde over;
Ad g. Wiberg heeft de percelen in een goede onderlinge waardeverhouding gewaardeerd. Uit de analyse van de referentietransacties bleek geen (structureel) verschil in verkoopprijzen naar ligging op basis waarvan een differentiatie van de grondstaffel
naar ligging binnen de recreatieparken nodig zou zijn. Voor Vlieland is bij de analyse van de marktgegevens niet het hoogste of het laagste marktniveau ‘gezocht’. Met behulp van de gehanteerde grondstaffel is het gemiddelde waardeniveau bepaald;
Ad h. Wiberg heeft gekozen voor de residuele methode. Dit is een gebruikelijke manier om
de waarde van het bloot eigendom te bepalen. Dit wordt bevestigd door [C] en [B] blijkens hun rapport van 30 maart 2016. Dat er andere methoden zijn, betekent niet dat daarom de methode van Wiberg onredelijk en/of onjuist zou zijn. Het is ook niet aan Wiberg om te onderbouwen waarom niet voor een andere methode is gekozen. Sterker nog, volgens Wiberg is de residuele methode de enige methode die gebruikt kon worden vanwege het ontbreken van andere marktgegevens (lees: transacties van bouwkavels zonder opstal). Wiberg heeft bij zijn taxatie de beschikbare WOZ-waarden gebruikt met als peildatum 1 januari 2012. Actuele WOZ-waarden waren niet beschikbaar. Vanzelfsprekend heeft Staatsbosbeheer de uitkomsten van Wiberg niet getoetst aan de uitkomsten van de taxatie door Kendes . De uitkomsten van Kendes , gebaseerd op exacte toepassing van de methode Van der Werf , heeft de Staat als gevolg van de prijstoets als niet marktconform bestempeld;
Ad i. Wiberg heeft de referentieobjecten ter plaatse uitpandig, voor zover zichtbaar, opgenomen. De berekening van de waarden hebben plaatsgevonden op basis van
werkelijke transacties en bijbehorende kadastrale en BAG-gegevens.
4.12.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter hebben gedaagden aldus de punten van kritiek ten aanzien van het taxatierapport voldoende gemotiveerd weersproken.
Eisers hebben verder geen contra-taxatie of ander deskundigenoordeel overgelegd, waarin steun kan worden gevonden voor hun standpunt dat de waardebepaling door Wiberg onjuist is. Er is daarom voorshands niet vast komen te staan dat de Wiberg -taxatie naar inhoud of wijze van totstandkoming zodanige gebreken vertoont dat Staatsbosbeheer het taxatierapport niet tot uitgangspunt had mogen nemen bij de bepaling van de verkoopprijzen van het bloot eigendom van de percelen.
4.13.
Eisers verwijten Staatsbosbeheer verder dat hij de Wiberg -taxatie willekeurig heeft toegepast. Hiertoe hebben eisers met name het volgende gesteld. [eisers sub 10 c.s.] is eigenaar van twee naast elkaar gelegen twee-onder-één-kapwoningen aan de [adresgegevens] . Dit betreft echter één kadastraal perceel van 533 m2. Volgens de grondstaffeltabel die in de Wiberg -taxatie wordt gehanteerd zou de berekende grondwaarde dan uitkomen op € 375.985,-. Staatsbosbeheer splitst het perceel echter denkbeeldig en vermenigvuldigt de waarde per categorie uit de staffel dan nog met 80% vanwege het feit dat het een twee-onder-een-kapwoning betreft, maar daarmee komt de berekende grondwaarde nog altijd hoger uit. Dit onderscheid met een vrijstaande woning lijkt totaal willekeurig. Als een eigenaar van een vrijstaande woning de grond koopt, zou hij immers in beginsel ook tot splitsing over kunnen gaan, terwijl de optelsom in de optiek van Staatsbosbeheer tot een hogere waarde zou leiden. Dit onderscheid is onrechtvaardig, maar bovenal is dit niet gemotiveerd.
4.14.
Staatsbosbeheer heeft hiertegen het volgende aangevoerd. Wiberg is in haar taxatie wat betreft [Z] 2 ten onrechte uitgegaan van één vrijstaande woning op één kadastraal perceel. Er is namelijk sprake van een twee-onder-één-kapwoning op dit perceel. De woningen kunnen in theorie separaat van elkaar worden verkocht en kennen dus een andere waarde dan een enkele vrijstaande woning. Daarnaast geldt dat de mogelijkheid om twee-onder-één-kapwoningen te bouwen beperkt is. Niet iedere vrijstaande woning kan dus worden gesplitst zoals eisers stellen, omdat dit strijdig is met het geldende bestemmingsplan. Enkel de objecten die planologisch zijn aangemerkt om twee hoofdgebouwen te hebben, kunnen gesplitst worden in een twee-onder-één-kapwoning. Vanwege de wens van [SBEZ] om ten behoeve van de ondererfpachters spoedig prijsaanbiedingen te ontvangen, heeft geen hertaxatie plaatsgevonden en heeft Staatsbosbeheer de prijslijst aangepast voor dergelijke situaties.
4.15.
Hiermee heeft Staatsbosbeheer naar het oordeel van de voorzieningenrechter alsnog een voldoende verklaring geboden voor de door hem toegepaste splitsing van het perceel. Nu deze verklaring eerst ter zitting is gegeven, terwijl dit op grond van het motiveringsbeginsel reeds bij het koopaanbod aan [eisers sub 10 c.s.] althans de latere onderbouwing in de brief van Staatsbosbeheer van augustus 2017 had moeten gebeuren, is sprake van een motiveringsgebrek. De voorzieningenrechter ziet echter in dit geval aanleiding het geconstateerde gebrek te passeren, nu niet aannemelijk is dat de verkoopprijs die Staatsbosbeheer aan [eisers sub 10 c.s.] heeft geboden vanwege dit motiveringsgebrek niet marktconform zou zijn en daarom nog nader onderzocht zou moeten worden.
4.16.
Eisers hebben voorts gesteld dat Staatsbosbeheer in strijd heeft gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur door een depreciatie toe te passen van 12,5%. Volgens hen is een depreciatie van 40 à 45% gebruikelijk. Ook strookt het hanteren van een depreciatie van 12,5% volgens hen niet met de mededeling van de Minister van LNV aan de Tweede Kamer in zijn brief van 9 april 2010 dat hij het advies van de door hem ingestelde commissie Groothuis van 7 april 2010 integraal zou overnemen en Staatsbosbeheer zou vragen om de aanbevelingen uit het advies op zo kort mogelijke termijn te implementeren. In dit advies had de Commissie Groothuis aangegeven dat zij de waarde van het bloot eigendom van de grond op de Waddeneilanden afleidde uit de residuele grondwaarde door de residuele grondwaarde te vermenigvuldigen met 0,75. Deze aanpak was naar het oordeel van de commissie geen depreciatie maar volledig in lijn met de algemene praktijk in de groene erfpachtmarkt en marktconform. Gelet op voormelde mededeling van de minister dat hij Staatsbosbeheer zou vragen om de aanbevelingen uit dit advies op zo kort mogelijke termijn te implementeren, is het naar de mening van eisers niet begrijpelijk dat Staatsbosbeheer in zijn koopaanbod geen depreciatie hanteert van 25%, te minder nu Staatsbosbeheer in 2015 nog wel uitging van een depreciatie van 25%.
4.17.
Gedaagden hebben betwist dat een depreciatie van 40 à 45% gebruikelijk zou zijn. Eisers miskennen volgens hen dat op de Waddeneilanden geen sprake is van stedelijke erfpacht, waar percentages van 40 kunnen voorkomen, maar sprake is van groene erfpacht. Bij groene erfpacht is een percentage van 25 zonder meer marktconform. Uit de benchmark van het rapport van de Commissie Groothuis blijkt zelfs dat weinig groene erfverpachters überhaupt depreciëren, aldus gedaagden. Bij verkoop aan de zittende erfpachter worden de erfpachtbeperkingen opgeheven en wordt de tijdens de looptijd van de erfpacht toegepaste depreciatie (ten gevolge van de erfpachtbeperkingen) van 25% teniet gedaan. Deze economische waarde valt de erfpachter toe zonder dat de erfpachter hiervoor wat hoeft te doen. Een verdeling van 50/50 (van de totale waarde depreciatie = 12,5%) van dat voordeel is een verdeelsleutel tussen eigenaar en erfpachter die ook volgens [B] en [C] voldoet aan de eisen van redelijkheid en billijkheid, aldus gedaagden. De reden dat Staatsbosbeheer thans deze verdeelsleutel toepast, terwijl hij dat in 2015 nog niet deed, is volgens gedaagden gelegen in het feit dat Staatsbosbeheer de door hem becijferde verkoopprijzen waarbij een depreciatie van 25% was toegepast, in 2015 aan het RVB ter goedkeuring heeft voorgelegd en het RVB goedkeuring heeft geweigerd, omdat deze prijzen niet marktconform waren.
4.18.
In het licht van dit verweer hebben eisers naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet aannemelijk gemaakt dat Staatsbosbeheer in strijd heeft gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur door een depreciatie toe te passen van 12,5%. Toepassing van dat percentage is ook niet in strijd de mededeling van de Minister van LNV in 2010 aan de Tweede Kamer dat hij Staatsbosbeheer zou vragen om de aanbevelingen uit het advies van de Commissie Groothuis op zo kort mogelijke termijn te implementeren. De aanbevelingen van die commissie hebben betrekking op het beleid met betrekking tot de herziening van de erfpachtcanon en niet op verkoop van de grond aan de zittende erfpachter, zoals ook de Minister voor Wonen en Rijksdienst op 28 september 2015 aan de Tweede Kamer (zie 2.18) heeft meegedeeld.
4.19.
Het vorenstaande voert tot de slotsom dat eisers niet aannemelijk hebben gemaakt dat de door Staatsbosbeheer voor het bloot eigendom van de percelen gevraagde prijzen niet marktconform zijn en dat Staatsbosbeheer om die reden in strijd heeft gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
4.20.
Vervolgens ligt de vraag voor of Staatsbosbeheer, zoals eisers hebben gesteld en gedaagden hebben betwist, bij de bepaling van de verkooprijzen in strijd heeft gehandeld met het evenredigheidsbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel door niet per koopaanbod op basis van een belangenafweging tussen zijn belangen en die van de individuele ondererfpachters te toetsen of de aangeboden verkoopprijs redelijk is.
4.21.
Op grond van artikel 3:4 lid 2 Awb mogen de voor één of meer belanghebbenden nadelige gevolgen van een besluit niet onevenredig zijn in verhouding tot de met het besluit te dienen doelen. De woorden “niet onevenredig” brengen mee dat de rechter alleen mag ingrijpen wanneer voor hem vaststaat dat de gevolgen voor een belanghebbende in vergelijking met de te dienen doelen onevenredig zullen zijn. Daarbij zal de rechter aan het bestuursorgaan, mede gelet op de politieke verantwoordelijkheid van dat orgaan, een zekere mate van beoordelingsvrijheid moeten laten. De door de rechter in het kader van de toetsing aan het evenredigheidsbeginsel te beantwoorden vraag is of het bestuursorgaan redelijkerwijs kon menen dat sprake was van evenredigheid tussen het doel en de gevolgen van het aangewende middel, en niet welke uitkomst van de belangenafweging als het meest evenwichtig moet worden beschouwd.
4.22.
De doelstellingen van Staatsbosbeheer bij het doen van een koopaanbod aan de zittende ondererfpachters zijn het afstoten van gronden die niet nodig zijn voor realisering van de doelstellingen van Staatsbosbeheer en het verkrijgen van de marktwaarde van die gronden. Tegenover deze doelstellingen van Staatsbosbeheer staan de individuele (financiële) belangen van de ondererfpachters, die - naar gedaagden onbestreden hebben aangevoerd - de keuze hebben om het bloot eigendom te kopen, de bestaande ondererfpacht voort te zetten of de erfpachtcanon voor 99 jaar af te kopen.
4.23.
Tussen partijen is niet in geschil dat Staatsbosbeheer in beginsel de marktwaarde van het bloot eigendom van de percelen als koopprijs mag vragen. Staatsbosbeheer is hiertoe ook gehouden, nu de Regeling materieelbeheer rijksoverheid 2006 voorschrijft dat overdracht van onroerende zaken aan derden dient te geschieden tegen marktconforme prijzen en de door Staatsbosbeheer gehanteerde verkooprijzen door de Minister van Financiën in het kader van de prijstoets aan deze regeling worden getoetst. Zoals hiervoor is overwogen, hebben eisers niet aannemelijk gemaakt dat de door Staatsbosbeheer gehanteerde verkooprijzen niet marktconform zijn. Eisers hebben geen concrete feiten of omstandigheden gesteld die maken dat het vragen van een marktconforme prijs voor het bloot eigendom van de percelen onevenredig is jegens hen of één of enkele van hen gelet op de gevolgen die dit voor hen heeft. Daarbij komt dat eisers geenszins verplicht zijn om het perceel dat zij in (onder)erfpacht hebben, te kopen. Zij kunnen immers hun (onder)erfpachtrelatie voortzetten. Reeds hierop strandt het beroep van eisers op het evenredigheidsbeginsel en in het verlengde daarvan ook het beroep op het zorgvuldigheidsbeginsel. In het midden kan blijven of Staatsbosbeheer, gelet op de eis van marktconformiteit in de Regeling materieelbeheer rijksoverheid 2006, de vrijheid heeft om op grond van omstandigheden in een individueel geval een (onder)erfpachter het bloot eigendom van een perceel grond aan te bieden voor een lagere prijs dan de marktwaarde.
4.24.
Eisers hebben nog aangevoerd dat Staatsbosbeheer jegens hen in strijd heeft gehandeld met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Zij hebben daartoe echter geen wezenlijk andere gronden gesteld dan in het kader van hun beroep op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zodat ook het beroep op de redelijkheid en billijkheid moet stranden.
4.25.
Een en ander leidt tot de conclusie dat er geen grondslag is voor toewijzing van de vorderingen van eisers. De vorderingen zullen daarom worden afgewezen.
4.26.
Eisers zullen als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van gedaagden worden vastgesteld op:
- griffierecht € 618,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.434,00
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
