2.1.
[eiser 1] is van 2005 tot 2014 eigenaar geweest van een boerderij aan de [adres] te [adres] , bestaande uit een woning met bedrijfsopstallen en ruim 71 hectare grond (verder: de boerderij). De boerderij is gelegen in een gebied waar aardbevingen voorkomen als gevolg van de gaswinning door NAM; het zogenoemde Groningenveld. De gaswinning uit het Groningenveld veroorzaakt bodemdaling en aardbevingen in een omvangrijk gebied.
2.4.
[eiser 1] heeft in september 2013 de boerderij te koop aangeboden, via bemiddeling van een agrarisch makelaar, [makelaar] , verbonden aan Agriplaza te Groningen (verder te noemen: [makelaar] ) en tegen een door [makelaar] getaxeerde waarde van
€ 4.892.500,00. Van dit bedrag zag € 887.500,00 op de opstallen en erfverharding en € 4.005.000,00 op de ondergrond erf en gebouwen (circa 1 ha) en cultuurgrond (circa 71 ha).
2.5.
Op 14/15 maart 2014 heeft [eiser 1] de boerderij verkocht aan de besloten vennootschap [xxx] Vastgoed B.V. te [plaats] (verder te noemen: [xxx] ) voor een bedrag van € 4.000.000,00 k.k., exclusief BTW. De boerderij is geleverd op 29 april 2014.
2.6.
[eiser 1] heeft zich via [makelaar] aangemeld voor de zogenoemde Pilot Waardedaling Agrarische Bedrijfspanden. Dit betreft een pilot van NAM uit 2015, waarbij wordt gekeken of en in welke mate er eventueel sprake is van waardedaling ten gevolge van aardbevingsrisico's bij verkocht agrarisch vastgoed. In de brief van NAM van 13 juli 2015 (productie 6 bij inleidende dagvaarding) is de daarbij te volgen werkwijze als volgt omschreven, voor zover van belang:
Voor de uitvoering van deze pilot heeft NAM twee deskundigen gevraagd in een kwaliteitsteam zitting te nemen en de kwaliteit van de uitvoering te borgen. Het betreft de heer [deskundige A] ( [deskundigenbureau A] ) en [deskundige B] ( [deskundigenbureau B] ). Dit kwaliteitsteam heeft een viertal onafhankelijke taxateurs aangezocht die in koppels de waarderingen uit zullen voeren van het door u verkochte agrarisch vastgoed en zullen daarover een rapport opstellen.
2.7.
Op 25 oktober 2017 heeft de deskundigencommissie, bestaande uit twee door het kwaliteitsteam (of kwaliteitscommissie) aangewezen taxateurs, haar concept-rapport opgesteld. NAM heeft op 18 december 2017 op het conceptrapport gereageerd; [eiser 1] op 8 februari 2018.
2.8.
Op 29 maart 2018 heeft de deskundigencommissie haar definitieve rapport opgesteld. De deskundigencommissie werd gevormd door ing. [makelaar/taxateur A] RMT en ing. [makelaar/taxateur B] RMT. Dit eindrapport vermeldt het volgende, voor zover hier van belang:
4.3UITGANGSPUNT VERKOOPWAARDE IS MARKTWAARDE
(…)
Tussenconclusie
Op basis van de aan de deskundigen bekende informatie zijn de deskundigen objectief tot het oordeel gekomen dat de op de waardepeildatum tot stand gekomen verkoopprijs van het gehele agrarisch object van
€ 4.000.000,-
binnen het risicogebied marktconform is.
(…)
4.4
REFERENTIEGEBIEDEN EN VERGELIJKBARE AGRARISCH OBJECTEN
(…)
In de periode tot en met 2012 was de provincie Groningen als geheel een zeer courant gebied voor de verplaatsersmarkt, zijnde agrariërs die van elders uit Nederland ergens naar toe moesten/wilden verplaatsen. Groningen was een aantrekkelijk vestigingsgebied (…). Na de hevige bevingen, de causaliteit met aardgaswinning en de onderkenning daarvan begin 2013 ontstond er een stigma ten gevolge waarvan de courantheid voor verplaatsingsmogelijkheden fors is verstoord cq is afgenomen.
(…)
Tussenconclusie
Op basis van alle aan deskundigen bekende informatie zijn de deskundigen objectief tot het oordeel gekomen dat de op de waardepeildatum de verkoopprijs van een dergelijk agrarisch object, in geval het agrarisch object in het referentiegebied had gestaan, de volgende zou zijn geweest: (…)
Totaal
€ 4.384.000,-
(…)
4.7
AANPASSINGEN CONCEPTRAPPORT OP BASIS VAN REACTIE VAN AANVRAGER EN VAN NAM
(…)
Daarenboven zijn binnen deze pilot alle aan deskundigen bekende agrarische transacties met melkveebedrijven in Groningen, Drenthe en een deel van Friesland over de jaren 2013 t/m 2015 verzameld en hebben deskundigen de uitkomsten meegewogen in deze rapportage.
(…)
Deskundigen hebben kennis van de doorverkoop door de koper, maar zien daarin geen reden tot beïnvloeding van het resultaat van hun waardering.
(…)
4.8
EINDCONCLUSIE EN ADVIES WAARDEVERSCHIL
Op grond van de aan deskundigen beschikbaar gestelde informatie, hun eigen marktkennis en -ervaringen als ook van een aantal relevante vergelijkingstransacties en hun analyse trekken de deskundigen hun conclusie dat er bij dit object ten tijde van de verkoop op 14 maart 2014 sprake is van een waardevermindering van het object ten opzichte van een min of meer vergelijkbaar object in een referentiegebied.
Deskundigen hebben met de door NAM aangeleverde informatie over schade en schadehistorie geconcludeerd dat er geen sprake is van aardbeving gerelateerde specifieke omstandigheden (zichtbare schade welke niet is hersteld) die leiden tot een verminderde verkoopprijs door het aardbevingsrisico.
Op grond van de berekeningen en bepalingen van de deskundigen en kennis nemende van de modelmatige berekening van [adviesbureau] , concluderen deskundigen dat er sprake is van een waardeverschil tussen de gedane verkoop en een fictieve verkoop in een referentiegebied zonder aardbevingsrisico. Dit waardeverschil bestaat uit aardbeving gerelateerde factoren en mogelijk uit persoons gerelateerde factoren. Voor het agrarisch object [adres] , [adres] per peildatum 14 maart 2014 hebben deskundigen het waardeverschil vastgesteld op een totaal bedrag van
: € 384.000,- (zegge: driehonderdvierentachtigduizend euro)
.
2.9.
Op basis van dit eindrapport heeft de kwaliteitscommissie op 10 april 2018 een 'Aanlegnotitie Kwaliteitscommissie' opgesteld. Daarin is het volgende opgenomen, voor zover hier van belang:
De kwaliteitscommissie heeft met in acht name van het deskundigen rapport in het navolgende een opzet gemaakt van wat naar hun oordeel aardbeving gerelateerd is. Deze aanlegnotitie tracht die zaken weer te geven middels verschillende benaderingen. Door de uitkomsten van de verschillende benaderingen te wegen ontstaat naar de mening van de kwaliteitscommissie een goede duiding van het waardeverschil ten gevolge van het toegenomen risico op aardbevingen.
(…)
1) Analyse transactiegegevens.
(…)
Tot persoonsgerelateerde factoren zijn volgens de kwaliteitscommissie te rekenen de verkoop in zijn geheel aan een onroerend goed handelaar, die - ondanks de in die periode voorkomende aardbevingen en media-aandacht - binnen een jaar via uitponding een fors hogere verkoopprijs kon realiseren, waarvan volgens analyse in bijlage 1 is toe te kennen 50% aan persoons gerelateerde factoren - en 50% aan aardbeving gerelateerde factoren, aldus € 120.000,--.
2) Indicatieve benadering
De ondergetekenden hebben de volgende indicatieve opzet gemaakt over de hoogte van de toe te kennen waardevermindering van aardbevings gerelateerde factoren.
(…)
De ondergetekenden hebben naar analogie van andere vastgoed waardeverminderingsvraagstukken een onderverdeling van waardedalingeffecten opgezet, zijnde:
a. a) de ligging (hemelsbrede afstand) van het object t.o.v. de epicentra waarbij in acht genomen de zwaarte van de beving(en)
b) het verkoopmoment (transactietijdstip)
(…)
c)aanvangstijdstip en duur verkoopproces
(…)
Ondergetekenden komen voor onderhavig object tot de volgende bevindingen.
(…)
Totaal
a. a) de ligging € 42.490,--
b) aanvangstijdstip € 60.700,--
c) aanvangstijdstip en duur verkoopproces
€ -- -/-
Totaal indicatieve methode
€ 103.190,--
Op grond van de analyse in bijlage 1 met als uitkomst € 120.000,00 en anderzijds de uitkomst van bovenvermelde indicatieve benadering van de aardbevings gerelateerde factoren met als uitkomst € 103.190,-- komt de kwaliteitscommissie op basis van beide benaderingen op een toe te kennen waardedaling vanwege de verkoop van het object in het risicogebied met als peildatum 14 maart 2014 van
€ 112.000,-- (zegge: éénhonderdtwaalfduizend euro).
2.10.
Bijlage 1, waarnaar wordt verwezen in de conclusie van de Aanlegnotitie Kwaliteitscommissie vermeldt het volgende, voor zover hier van belang:
Uit bovenstaande blijkt dat [xxx] Vastgoed ter zake van het bedrijf [eiser 1] binnen een jaar een transactiewinst heeft gemaakt van € 612.366,-- en voor de via de kavelruil verkregen kavel, groot 6.63.13 ha een winst van € 12.670,50, zulks ondanks de in die periode voorkomende aardbevingen, onzekerheden en media-aandacht.
Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat bij uitponding het bedrijf [eiser 1] een hogere prijs zou hebben opgebracht dan in dit geval de gehele verkoop aan een onroerend goed handelaar.
In het deskundigen rapport van de heren [makelaar/taxateur A] en [makelaar/taxateur B] zou de waarde van de grond moeten zijn € 52.000,-- per ha ofwel voor de toegekende oppervlakte € 3.647.000,--. [eiser 1] heeft volgens de koopakte ontvangen € 3.545.000, aldus een verschil van € 102.000,--. Uitgaande van een bij de kavelruil (peildatum 10-2-2015) te stellen gemiddeld opgebrachte grondprijs van € 57.000,-- per ha -inclusief een deel autonome grondprijsstijging- heeft de grond aldus € 3.994.942,-- opgebracht. Gezien deze grondprijs bij doorverkoop binnen een jaar kan naar het oordeel van ondergetekenden in de onderhavige situatie voor de grond geen aan aardbevingen gerelateerde waardevermindering aan de orde zijn.
Met in acht name van de gestelde grondprijs en onder verrekening van de productierechten ad € 130.000 hebben de gebouwen, erf en aanhorige erf aldus opgebracht € 487.425,--. Dat is een meerprijs van € 164.424,-- ten opzichte van het vermelde bedrag in de koopakte [eiser 1] - [xxx] . Op basis van het vorenstaande is dit gedeelte van de lagere prijs volgens ondergetekenden niet toe te rekenen aan de aardbevingen, maar aan persoon gerelateerde factoren.
In het deskundigenrapport van de heren [makelaar/taxateur A] en [makelaar/taxateur B] zou de waarde voor het erf en de opstallen zijn € 607.000,--. [eiser 1] heeft ontvangen € 325.000,--, aldus een verschil € 282.000. Vanwege de door [xxx] Vastgoed binnen een jaar gerealiseerde winst op de gebouwen en het erf ad € 162.424,-- kan naar het oordeel van ondergetekenden dit bedrag geen aan aardbevingen gerelateerde waardevermindering zijn.
Aldus resteert een bedrag van € 119.576,--afgerond € 120.000, die in hoofdzaak is te relateren aan de aardbevingen.
2.11.
NAM heeft het door de kwaliteitscommissie vastgestelde bedrag van € 112.000,00, vermeerderd met rente, aan [eiser 1] uitgekeerd.
2.12.
Bij rapport van 12 juni 2015 heeft [taxateur] , als taxateur onroerende zaken werkzaam bij de Belastingdienst, de boerderij in het kader van de splitsing van de koopsom getaxeerd op een waarde per 29 april 2014 van € 3.870.000,00 (exclusief bieten en toeslagrechten). Hiervan rekent [taxateur] € 165.000,00 toe aan het woongedeelte en hooiberg/logies, € 345.000,00 aan bedrijfsgedeelte en ca. 1.80 ha kavel en € 3.360.000,00 aan land.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
