Uitspraken

Overwegingen

1. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een agrarisch object (biologische varkenshouderij) met woning. De woning, bouwjaar 2005 met een inhoud van 736 m³, is voorzien van twee dakkapellen, een carport (circa 20 m²), een vrijstaande garage (circa 40 m²), een overkapping/luifel (circa 40 m²) en een schuur (circa 7 m²). De grond behorende bij de woning bedraagt ongeveer 1.125 m². De varkenshouderij bestaat uit twee varkensstallen (een vleesstaal van circa 2.100 m² en een fokstal van ongeveer 1.500 m²), twee mestkelders (circa 221 m³ en 840 m³), een plaat/sleufsilo (circa 740 m²), erfverharding (circa 1.750 m²) en een perceel van 9.375 m².

2. Partijen verschillen van mening over de waarde van het object per 1 januari 2013. Eiser bepleit een waarde van [bedrag] .

3. Verweerder stelt zich in het verweerschrift op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 [bedrag] bedraagt. Aangezien deze waarde lager is dan de gehandhaafde waarde in de bestreden uitspraak, kan de bestreden uitspraak niet in stand blijven. Het beroep van eiser is dan ook gegrond. Omdat eiser zich met de thans door verweerder voorgestane waarde evenmin kan verenigen, beoordeelt de rechtbank of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat die waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.

4. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de waarde naar het door gediplomeerd WOZ-taxateur K.A. Stolker op 26 januari 2015 opgemaakte taxatierapport. Daarin is de onroerende zaak getaxeerd op [bedrag] . Deze waarde is bepaald aan de hand van de Landelijke Taxatiewijzer kengetallen Agrarische gebouwen en de Taxatiewijzer Grond bij agrarische gebouwen (de Taxatiewijzers) met waardepeildatum 1 januari 2013. De taxateur heeft in de matrix, aan de hand van de kengetallen in deze taxatiewijzers voor de diverse onderdelen, de opbouw van de WOZ-waarde uiteenzet. De taxateur heeft een bedrag van

[bedrag] in mindering op de (totaal) waarde vanwege de omstandigheid dat een gedeelte van de (oppervlakten van de) varkensstallen bestaat uit verplichte uitlopen voor de varkens.

5. Verweerder heeft op basis van een drietal beschikbare verkooptransacties van varkensbedrijven binnen het gebied van de BSOB geanalyseerd of de waarde, zoals die uit de Taxatiewijzers voortvloeit, moest worden bijgesteld. Voor wat betreft de gebouwen heeft verweerder geconcludeerd dat de verkoopopbrengsten in lijn lagen met de gegevens uit de Taxatiewijzer. Voor wat betreft de waarde van de gronden heeft verweerder vastgesteld dat de opbrengst regionaal lager lag en daarvan is verweerder uitgegaan. Verweerder heeft verder rekening gehouden met de specifieke eigenschappen van een biologische varkenshouderij door een korting van 15% toe te passen op de waarde van de varkensstallen en mestkelders in verband met de open gedeelten van de varkensstallen.

6. Eiser betwist op zich niet de wijze waarop verweerder de gegevens van het object op de Taxatiewijzers heeft toegepast. Evenmin betwist eiser de wijze waarop verweerder de gegevens uit de Taxatiewijzers in combinatie met de regionale verkopen heeft geanalyseerd. Ook de rechtbank ziet geen aanleiding om te concluderen dat verweerder de gegevens uit de Taxatiewijzers niet op de juiste wijze op eisers bedrijf heeft toegepast. Eiser stelt ter betwisting van de vastgestelde waarde dat zijn eigen taxateur tot een veel lagere waarde concludeert en dat de biologische varkenshouderij, anders dan verweerder beweert, geen goede zaken doet.

7. Verweerders taxateur heeft ter zitting uitvoerig uiteengezet dat hij zich realiseert dat de opbrengsten uit de Taxatiewijzers en de regionale verkopen reguliere (intensieve) varkenshouderijen betreffen. Volgens verweerder zijn er geen actuele transacties beschikbaar waarbij een biologische varkenshouderij is verkocht en is voortgezet. Daarom heeft verweerder op basis van andere gegevens aannemelijk proberen te maken dat de waarden voor reguliere varkenshouderijen en biologische varkenshouderijen niet uiteenlopen, althans dat de opbrengsten van biologische varkenshouderijen niet lager zullen zijn. Concreet heeft verweerder gewezen op een publicatie van Alfa accountants en adviseurs van oktober 2013 over “varkenshouderij in bedrijf” waarin aangegeven wordt dat het rendement van biologische varkenshouderijen gemiddeld beter is en dat de afzet van biologisch varkensvlees nog steeds toeneemt. Eiser heeft dit laatste niet gemotiveerd betwist, maar houdt vast aan zijn eigen taxatierapport. De rechtbank ziet in eisers taxatierapport onvoldoende aanleiding om tot de conclusie te komen dat verweerder de vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Zoals eiser zelf ook opmerkt zijn er geen (recente) transacties beschikbaar waarbij een biologische varkenshouderij is verkocht en voortgezet. Dit roept dan de vraag op hoe eisers taxateur tot zijn waarde is gekomen. Inzicht daarover geeft het rapport niet. Omdat verweerder wel op inzichtelijke wijze en gemotiveerd heeft aangegeven hoe hij tot zijn waarde is gekomen, komt aan een niet onderbouwde, andersluidende waarde in dit geval onvoldoende betekenis toe.

8. Ter zitting heeft eiser nog gewezen op een transactie uit 2014 waarbij een biologische varkenshouderij is verkocht voor een veel lagere prijs. Verweerder heeft hierop gereageerd en aangegeven dat de varkenshouderij niet voortgezet is als varkenshouderij, maar alternatief wordt gebruikt. Verweerder heeft in een na afloop van de behandeling ter zitting ingediend stuk van 10 april 2015 nader toegelicht dat gelet op de ligging van de locatie, de bouwjaren, oppervlakte van de stallen in combinatie met de biologische varkenshouderij een verkoop voor agrarische bedrijfsvoering niet meer interessant is. Hetgeen wordt bevestigd doordat de koper geen agrariër is. Verweerder heeft in dit stuk tevens aanvullend toegelicht dat contact met de gemeente heeft uitgewezen dat het object is verkocht en terug wordt gehuurd door de verkoper. Hieruit blijkt dat het om een niet-marktconform en dus niet bruikbaar verkoopcijfer gaat. Om die reden, maar ook vanwege het feit dat het bedrijf zoals eiser zelf stelt ouder en kleiner was, kan aan de door eiser ter zitting aangedragen transactie geen betekenis toekomen. De rechtbank volgt verweerder hierin. De rechtbank ziet onvoldoende aanleiding om, zoals eiser aanvoert, in de omstandigheid dat de varkenshouderij niet als varkenshouderij wordt voortgezet aan te nemen dat er überhaupt geen markt is voor biologische varkenshouderijen. Uit de Taxatiewijzer volgt namelijk dat voor oudere bedrijven geen markt is, maar dat dit anders kan zijn voor moderne bedrijven. Eisers bedrijf met stallen uit 2005 is relatief jong.

9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het hiervoor vermelde taxatierapport en de daarin opgenomen matrix aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem in de beroepsfase verdedigde waarde van [bedrag] niet te hoog is. Er bestaat naar het oordeel van de rechtbank geen aanleiding om de waarde van het object nog verder naar beneden bij te stellen, zoals bepleit door eiser.

10. De rechtbank zal, met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht, ter finale beslechting van het geschil zelf in de zaak voorzien en, met inachtneming van hetgeen zij hiervoor heeft overwogen, de WOZ-waarde van het object naar de waardepeildatum 1 januari 2013, voor het belastingjaar 2014, in goede justitie verlagen naar [bedrag] , alsmede de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderen. Voorts zal zij bepalen dat haar uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar.

11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

12. Eiser vordert proceskosten en heeft daartoe een formulier proceskosten overgelegd.

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.