Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2014, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014, vastgesteld op
€ 190.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2014 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 25 november 2014 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft zijn beroepsgronden aangevuld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 september 2015. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door S. Schopenhouer (taxateur).
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een hoekwoning uit 2005. De woning, gelegen in Hapert, bestaat uit een hoofdbouw (311 m³), een aanbouw (35 m³), een vrijstaande berging (20 m³), een dakkapel en een carport. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 212 m².
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2013. Eiser bepleit geen specifieke waarde. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 190.000) naar de gelijkluidende getaxeerde waarde, zoals opgenomen in de waardematrix die in beroep is overgelegd.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
3. Gelet op de zitting spitst het geschil zich nog slechts toe op de hierna genoemde beroepsgronden.
4. Eiser voert aan dat zijn woning in waarde is gedaald in verband met het (gewijzigde) bestemmingsplan dat geldt voor de gronden gelegen achter de woning, de onzekerheid over de uitvoering van de bouwplannen en het als gevolg van dat gewijzigde bestemmingsplan verdwijnen van het vrije uitzicht van de woning.
5. Verweerder heeft hier in de uitspraak op bezwaar tegenover gesteld dat ten aanzien van de bestemming van de gronden achter de woning geen sprake is geweest van een volledig nieuw bestemmingsplan, maar slechts van enkele wijzigingen, waarbij enige flexibiliteit is ontstaan ten aanzien van de eerder opgenomen bouwvlakken. Dit is door eiser in beroep niet weersproken. Gelet hierop ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat van voormelde (minimale) wijzigingen in het bestemmingsplan een waardedrukkend effect uitgaat. Voorts is van belang dat verweerder vergelijkingsobjecten heeft gebruikt waarbij ook sprake is van bebouwing achter de woning, zodat de woning qua ligging vergelijkbaar is met die vergelijkingsobjecten. Dat de woning niet over een blijvend vrij uitzicht beschikt, acht de rechtbank daarom, voor zover dit al een waardedrukkende omstandigheid zou zijn, verdisconteerd in de door verweerder gemaakte vergelijking. Deze beroepsgrond faalt.
6. Eiser voert aan dat hij de woning heeft gekocht volgens de zogeheten koopgarantregeling, waarbij (kort gezegd) de woningcorporatie de eigendom van de ondergrond van de te bouwen woning heeft behouden en aan eiser een eeuwigdurend zakelijk gebruiksrecht op de ondergrond, ofwel het erfpachtsrecht, verleend. De hiervoor verschuldigde gebruiksvergoeding (canon) is voor de gehele duur van het erfpachtsrecht afgekocht en in de koopprijs verrekend. Eén van de regels van koopgarant is, dat als eiser en zijn rechtsopvolgers na verloop van tijd de woning weer willen verkopen, zij de verplichting hebben om de woning weer aan de woningcorporatie te koop aan te bieden, waarbij deze corporatie dan de verplichting heeft om de woning binnen drie maanden terug te kopen. De terugkoopprijs wordt bepaald aan de hand van een taxatie ten tijde van de verkoop. De omstandigheid dat eiser de woning niet vrij op de markt kan verkopen en het feit dat hij geen eigenaar is van de grond, hebben volgens eiser een waardedrukkend effect.
7. De rechtbank overweegt dat ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, de waarde van de woning moet worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. In de zin van de Wet WOZ geldt dus de (overdrachts)fictie dat de volledige eigendom van de grond kan worden verworven. Mogelijke effecten van een recht van erfpacht dienen dan ook buiten beschouwing te worden gelaten.
8. Uit het arrest van de Hoge Raad van 25 november 1998 (ECLI:NL:HR:1998:AA2572) volgt voorts dat voor het al dan niet toekennen van een waardedrukkende invloed aan een zakelijke of daarmee gelijk te stellen verplichting doorslaggevend is of door die verplichting de omvang van het genot van de zaak en daarmee de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, wordt beperkt. Een beperking van de vervreemdingsbevoegdheid, zoals bij de koopgarantregeling, beperkt naar het oordeel van de rechtbank niet het genot van de zaak. Ook deze beroepsgrond slaagt niet.
9. Tegen de door verweerder overgelegde waardematrix heeft eiser geen beroepsgronden gericht. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met die waardematrix de waarde voldoende aannemelijk gemaakt. De vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar en voor zover zij verschillen vertonen ten opzichte van de woning, is daarmee blijkens de matrix rekening gehouden. Niet gebleken is van een onjuiste verhouding van de vastgestelde waarde van de woning ten opzichte van de gebruikte (geïndexeerde) verkoopcijfers.
10. Het beroep is ongegrond.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
