Uitspraken

Overwegingen

1. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning, uit 1995. De woning bestaat uit hoofdbouw (600 m3), een garage (61 m3) en een tuinhuisje. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 599 m².

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015. Eiser bepleit een waarde van € 402.000,– en verwijst naar een taxatiekaart. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 467.000,–) naar de getaxeerde waarde (€ 470.000,–), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 1 maart 2017 is opgesteld door taxateur ing. P.J.G. Jansen.

3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd

4. Bij aanvang van de zitting van de rechtbank hebben partijen gezamenlijk gesteld dat hun geschil nog slechts ziet op de toe te passen correctie voor de ligging van de woning. Partijen zijn het er over eens dat de woning (met de tuin) aan de achterzijde direct grenst aan een autowerkplaats met showroom, waarvan overlast wordt ondervonden. Voorts zijn partijen het er over eens dat de door verweerder in beroep gebruikte vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] ongeveer 125 meter afstand liggen van een zwembad en sportcentrum en dat het vergelijkingsobject [adres] ongeveer 235 meter afstand ligt van de snelweg A67. Een en ander zoals ter zitting getoond aan de hand van foto’s.

5. Verweerder heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met drie in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten [adres] en [adres] en [adres] . Evenals de woning van eiser zijn de vergelijkingsobjecten ook vrijstaande woningen, gelegen in dezelfde wijk en verkocht binnen een jaar van de waardepeildatum. Wat betreft de overlast van de direct achter de woning gelegen autowerkplaats met showroom is volgens verweerder voldoende rekening gehouden, doordat de woning van eiser is vergeleken met de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] , die eveneens waardedrukkende liggingsaspecten hebben. Zo ligt [adres] in de buurt van het openlucht-zwembad en het sportcentrum en ligt [adres] in de buurt van de autosnelweg A67.

6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is, omdat geen tot onvoldoende rekening is gehouden met het waardedrukkend effect van de direct achter de woning gelegen autowerkplaats met showroom. Ten eerste is in het taxatierapport waarnaar verweerder heeft verwezen op pagina 8, in het bijschrift bij de foto van de woning van eiser, als bijzonderheid vermeld dat “de ligging niet waardedrukkend is”. Verder is ter zitting van de rechtbank aan de hand van door de gemachtigde van eiser getoonde foto’s duidelijk geworden dat, waar de autowerkplaats en de showroom direct achter de woning liggen, het overlast gevende zwembad ten opzichte van [adres] op 125 meter afstand ligt en de overlast gevende snelweg A67 ten opzichte van [adres] op 235 meter afstand ligt, terwijl tussen [adres] en de snelweg nog een (geluiddempend) bos ligt en het (openlucht)zwembad slechts een paar maanden per jaar open is. Anderzijds is de direct achter zijn woning gelegen autowerkplaats iedere werkdag, 52 weken per jaar, geopend.

7. Gelet op het voorgaande is verweerder niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Het beroep is daarom gegrond en de uitspraak op bezwaar wordt vernietigd. Vervolgens beoordeelt de rechtbank of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.

8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser de door hem bepleite waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Eiser heeft gesteld dat de door hem ingeschakelde taxateur er voor heeft gekozen een correctie van 20 procent toe te passen op de grondwaarde, “omdat de ligging van – de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten – [adres] en [adres] een grotere correctie op de liggingswaarde verdienen”. Nog afgezien van het feit dat de rechtbank de gegeven reden niet begrijpt, heeft eiser in het niet onderbouwd waarop, zoals ook in de overgelegde taxatiekaart is vermeld, een correctie van 10% per ‘liggingspunt’ is gebaseerd.

9. Omdat zowel eiser als verweerder de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde van de woning in goede justitie vast op € 450.000,–. Daarbij betrekt de rechtbank dat zij een correctie vanwege de direct achter de woning gelegen autowerkplaats met showroom van 10% op de door verweerder gehanteerde grondwaarde redelijk acht.

10. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser in bezwaar en beroep gemaakte kosten. Zij hanteert daarbij het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2017, en de daarbij behorende bijlage.

11. Voor de kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand € 1.482,– (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 246,– en een wegingsfactor 1, 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1).

12. Met betrekking tot de hoogte van de voor vergoeding in aanmerking komende taxatiekosten hanteert de rechtbank de Richtlijn inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2012, 26039, hierna: de Richtlijn). Op grond van de Richtlijn gaat de rechtbank uit van een tijdsbeslag van vier uur (bij een inpandige opname) tegen een uurtarief van € 50, vermeerderd met 21% omzetbelasting, wat leidt tot een totaalbedrag van € 242. De rechtbank gaat er daarbij van uit dat eiser de omzetbelasting niet in aftrek kan brengen en dat deze ook daadwerkelijk op hem drukt.

13. De totale door verweerder aan eiser te vergoeden proceskosten worden vastgesteld op € 1.724 (€ 1.482 + € 242).

14. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.