Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2015 voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 938.000. In dit geschrift is tevens de aanslag gemeentelijke heffingen voor het kalenderjaar 2016 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 1 juni 2016(de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 januari 2017. Eiser is verschenen.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
De rechtbank heeft, onder toepassing van het bepaalde in artikel 8:64, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), het onderzoek ter zitting geschorst en eiser zodoende in de gelegenheid gesteld te zijn standpunt nader te onderbouwen door middel van verklaren en getuigenissen van buurtbewoners.
Eiser heeft op 26 juni 2017 een verdere onderbouwing van zijn standpunt gegeven. verweerder heeft hier op gereageerd met zijn brief van 27 juli 2017. Eiser heeft op 5 september 2017 nog een reactie ingestuurd.
Geen van de partijen heeft, nadat zij zijn gewezen op hun recht op een nadere zitting te worden gehoord, binnen de daartoe door de rechtbank gestelde termijn van vier weken, verklaard dat zij gebruik wil maken van dit recht. Daarop heeft de rechtbank bepaald dat het nadere onderzoek ter zitting achterwege blijft en het onderzoek gesloten.
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning, uit 2013. De woning, gelegen in [woonplaats] , bestaat uit een woondeel van 1.508 m³, een inpandige garage van 178 m³, een overkapping van 36 m² en een carport van 21 m². Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 1.198 m².
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015. Eiser bepleit dat de waarde 30 tot 40% lager is dan de door verweerder vastgestelde waarde. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 938.000 naar de getaxeerde waarde van € 1.030.000, zoals opgenomen in de waardematrix van taxateur P.J.G. Jansen.
3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
4. Eiser voert aan dat de verweerder geen rekening heeft gehouden met de overlast die zijn buren van [adres] veroorzaken. Volgens eiser is de waarde van de woning door de overlast van de buren beduidend lager. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft eiser onder andere processen verbaal van aangifte, verschillende foto’s voorzien van tekst en uitleg, een artikel uit de Volkskrant van 27 oktober 2016 over het monster van Leersum en een deel van de uitspraak van deze rechtbank van 1 maart 2016 met zaaknummer SHE 15/3156.
5. Verweerder heeft zich ten aanzien van de door eiser ervaren burenoverlast op het standpunt gesteld dat sprake is van een persoonlijke vete. De overlast die eiser ervaart van zijn buren van nummer 7 is subjectief en hier hoeft geen rekening mee te worden gehouden bij de waardebepaling omdat niet kan worden gesteld dat deze overlast ook zal gelden voor een eventuele koper. Verweerder heeft onderzoek gedaan naar de burenoverlast. Uit dat onderzoek is verweerder gebleken dat de spanningen tussen eiser en de bewoners van nummer 7 worden veroorzaakt door de planschadeprocedure die door nummer 7 werd gevoerd. Uit navraag bij de buitengewoon opsporingsambtenaar is verweerder gebleken dat de kwestie uitsluitend speelt tussen eiser en de bewoners van nummer 7. Verweerder verwijst naar de email van 30 augustus 2016 van bijzonder opsporingsambtenaar R. van de Heuvel. Van andere aangiften is verweerder niet gebleken. Daarnaast is verweerder uit onderzoek gebleken dat de verkoopprijzen van woningen in de buurt niet lager liggen dan de verkoopprijzen van woningen in vergelijkbare buurten.
6. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt en ziet geen aanleiding de burenruzie tussen eiser en de bewoners van nummer 7, hoe begrijpelijk ook dat dit voor eiser anders voelt, als waarde drukkende factor aan te merken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de het conflict met zijn buren van nummer 7 en de impact van het gedrag van deze buren op de omwonden zodanige proporties hebben dat het bij verkoop van de woning als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ voor de verkoper onvermijdelijk is dat hij de potentiele koper in kennis stelt van het conflict. Evenmin is sprake van een conflict dat landelijk bekend is geworden waardoor potentiele kopers minder snel zullen overgaan tot daadwerkelijke aankoop, dan wel voor een lagere prijs zullen willen aankopen. De beroepsgrond van eiser slaagt niet.
7. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde waardematrix in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgestelde waarde van € 938.000 niet te hoog is.
8. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L. Soeteman, rechter, in aanwezigheid van
E.H.J.M.T. van der Steen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
22 december 2017.
Afschrift verzonden aan partijen op:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
