2.2.
In de Koop-/Aannemingsovereenkomst betreffende de woning (hierna: ‘de koopovereenkomst’), staat bovenaan pagina 1 onder meer vermeld:
“Bij deze koop-aannemingsovereenkomst horen:
(…)
- erfpacht- en koopgarantbepalingen, versie 7 februari 2008;
(…)
- verkoopbrochure “Montaine”;
- waardebepaling.”
2.3.
Artikel 15 van de koopovereenkomst luidt – voor zover van belang – als volgt: “Vaststelling onderhandse verkoopwaarde, uitgifteprijs, en aandeel in de marktwaardeontwikkeling zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming) van de Koopgarantbepalingen.
Artikel 15
1. De onderhandse verkoopwaarde, zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming) van de Koopgarantbepalingen bedraagt
€ 179.000,-- (zegge eenhonderdnegenenzeventigduizend euro).
Deze waarde blijkt uit de waardeverklaring, die als bijlage is toegevoegd. Bij bepaling van deze waarde is de aanwezigheid van de Koopgarantbepalingen buiten beschouwing gelaten.
2. Verkrijger verklaart in te stemmen met deze vastgestelde waarde.
3. Op de onderhandse verkoopwaarde brengt de ondernemer Bergopwaarts, toevoeging rechtbank) een koperskorting in mindering van 10%, ofwel € 17.900,-- (zegge zeventienduizendnegenhonderd euro).
4. De uitgifteprijs, zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming), berekend als de onderhandse verkoopwaarde verminderd met de koperskorting, bedraagt
€ 161.100,-- (zegge eenhonderdeenenzestigduizendeneenhonderd euro),
(…)
5. Het percentage waarvoor Erfpachter deelt in de stijging en daling van de onderhandse verkoopwaarde van het registergoed bedraagt 85% (1,5 staat tot 1).”
2.4.
Op pagina 10 van de op 12 maart 2010 door [eiseres] ondertekende koopovereenkomst staat: “De verkrijger ( [eiseres] , toevoeging rechtbank) verklaart een afschrift te hebben ontvangen van: (…)
4. de waardeverklaring als bedoeld in artikel 15 lid 1.
5. de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen zoals vastgesteld door de ondernemer versie 7 februari 2008, (…)
7. verkoopbrochure “Montaine”;”
2.6.
In maart 2013 heeft [eiseres] de woning terug verkocht en geleverd aan Bergopwaarts voor een bedrag van € 146.325,00. Bergopwaarts heeft de terugkoopprijs Koopgarant van € 146.325,00 als volgt berekend:
Gegevens oorspronkelijke Uitgifte door Woningcorporatie aan Erfpachter/bewoner
Taxatiewaarde bij Uitgifte (oorspronkelijke verkoop) 179.000,00 T1
Kortingspercentage bij Uitgifte (oorspronkelijke verkoop) 10,000%
Korting bij Uitgifte / (oorspronkelijke verkoopprijs) 17.900,00
Uitgifteprijs (oorspronkelijke verkoopprijs) 161.100,00 U
Gegevens Terugkoop door Woningcorporatie
Taxatiewaarde inclusief verbeteringen 161.000,00 T2
Waarde-effect verbeteringen Staat van de Woning -/- 3.500,00 S
157.500,00
Aandeel Erfpachter/bewoner in waardeontwikkeling 85,000% X%
Waardeontwikkeling
Waardeontwikkeling zonder verbeteringen -21.500,00 T2-S-T1
Waarde-effect verbeteringen Staat van de Woning + 3.500,00 S
Waardeontwikkeling totaal -18.000,00
Berekening Terugkoopprijs
Uitgifteprijs (oorspronkelijke verkoopprijs) 161.100,00 U
Waarde-effect verbeteringen Staat van de Woning 3.500,00 S
Aandeel Erfpachter in waardeontwikkeling zonder verbeteringen
85,000% van -21.500,00 + -18.275,00 (T2-S-T1)x X%
Terugkoopprijs 146.325,00 U+S+(T2-S-T1)x X% ========