De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- de dagvaarding d.d. 17 mei 2013
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
De vaststaande feiten
a. Partijen hebben op 16 maart 2012 met elkaar huurovereenkomsten gesloten die betrekking hebben op een zelfstandige woonruimte aan de [adres 1] te [woonplaats], alsmede op een garagebox aan de [adres 2] te [woonplaats].
b. De tussen partijen overeengekomen huurprijs voor de woning bedraagt thans € 529,19 per maand en dient bij vooruitbetaling te worden voldaan. De huurprijs voor de garagebox bedraagt € 47,26 per maand en dient eveneens bij vooruitbetaling te worden voldaan.
c. Bij brieven van 5 februari 2013 heeft Eigen Bouw de huurovereenkomsten met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] per 1 juli 2013 opgezegd. Blijkens haar brieven legt Eigen Bouw daaraan het volgende ten grondslag:
‘De huuropzegging vindt plaats op grond van het feit dat u zich niet als goed huurder gedragen heeft zoals de wet en de huurovereenkomst voorschrijven. U voldoet immers herhaaldelijk niet aan uw verplichting uit het huurcontract om de huurprijs vóór de eerste van de maand te voldoen aan stichting Eigen Bouw. Stichting Eigen Bouw heeft u al meerdere malen verzocht om de huur op tijd te betalen, maar u heeft hieraan geen gevolg gegeven. Kennelijk bent u van mening dat het aan u is om te beslissen op welke tijdstip van de maand u de huur betaalt. Dit echter ten onrechte. Het niet op tijd betalen van de huurprijs levert een tekortkoming op in de nakoming van uw huurovereenkomst. Op grond hiervan zou stichting Eigen Bouw ook ontbinding van de huurovereenkomst kunnen vorderen. Stichting Eigen Bouw heeft er echter voor gekozen om de huurovereenkomst met u op te zeggen, om u zodoende meer tijd te geven om een andere garage c.q. woning te vinden.’
d. Bij e-mail d.d. 14 maart 2013 heeft de gemachtigde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] namens hen aan Eigen Bouw bericht dat er volgens hen geen enkele grond is om de huurovereenkomsten op te zeggen en dat zij niet voornemens zijn de woning en garage te ontruimen.
Het geschil
De vordering van Eigen Bouw strekt ertoe dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1.
bepaalt dat de huurovereenkomst gesloten tussen Eigen Bouw en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met betrekking tot de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] zal eindigen per 1 juli 2013, althans op een in goede justitie te bepalen tijdstip niet lang daarna;
2.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeelt om de woning aan de [adres 1], alsmede de garagebox aan de [adres 2] te [woonplaats] op 1 juli 2013, althans op een in goede justitie te bepalen tijdstip niet lang daarna, te ontruimen en verlaten, onder afgifte van de sleutels, met al het hunne en de personen die zijdens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in voormelde woning en garage verblijven, en het pand leeg en in goede staat ter beschikking van Eigen Bouw te stellen, met machtiging op Eigen Bouw om, indien [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hiermee in gebreke blijven, zeven dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, deze ontruiming zelf uit te voeren met behulp van de sterke arm;
3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van dit geding, daaronder begrepen het salaris, de nakosten en de verschotten van de gemachtigde van eiseres.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
De beoordeling
1.
Eigen Bouw heeft de tussen partijen gesloten huurovereenkomst conform artikel 7:271 van het Burgerlijk Wetboek (BW) opgezegd. De inhoud van de opzeggingsbrief bevat één van de in artikel 7:274 BW genoemde opzeggingsgronden en voldoet aldus aan de daarvoor geldende eisen. Aangezien Eigen Bouw zes weken na de opzegging niet van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat zij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemmen, is deze opgezegde huurovereenkomst ingevolge artikel 7:272 BW aanvankelijk van kracht gebleven. Op grond van laatstgenoemd artikel is Eigen Bouw vervolgens deze procedure gestart en heeft in essentie gevorderd een tijdstip te bepalen waarop de opgezegde huurovereenkomst eindigt.
2.
Eigen Bouw heeft als reden voor de opzegging gesteld dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] reeds langere tijd de huur niet op tijd betalen. Zij betalen de huur niet voorafgaand aan de maand waarop die betrekking heeft, maar steevast halverwege de maand. Volgens Eigen Bouw hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich niet als goed huurders gedragen door in strijd met de huurovereenkomst de huur niet bij vooruitbetaling te voldoen.
3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] erkennen dat zij tot op heden niet in staat zijn de huur bij vooruitbetaling te voldoen, zoals de huurovereenkomst vereist. Uit de stukken blijkt dat Eigen Bouw [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daar in de periode van mei 2012 tot en met oktober 2012 meerdere malen, zowel mondeling als schriftelijk, op heeft aangesproken. Op 25 oktober 2012 hebben partijen hierover een gesprek gevoerd. Tijdens dit gesprek heeft Eigen Bouw nogmaals toegelicht dat zij hecht aan tijdige betaling van de huurpenningen door al haar huurders en dat zij daarop geen uitzonderingen wil maken. Desondanks hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ook daarna hun betalingsgedrag niet aangepast.
Naar het oordeel van de kantonrechter is met het structureel tekortschieten in de nakoming van de verplichting tot tijdige betaling van de huurtermijnen sprake van een voldoende ernstige tekortkoming in de gedraging die een goed huurder betaamt om beëindiging van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De vordering zal worden toegewezen als nader in het dictum te melden, met dien verstande dat de kantonrechter de meegevorderde machtiging om de ontruiming van de woning zo nodig zelf, met behulp van de sterke arm, te doen bewerkstelligen, zal afwijzen. Artikel 556 lid 1 Rv schrijft namelijk voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder en een machtiging aan Eigen Bouw om zelf de ontruiming te bewerkstelligen zou met deze regel in strijd zijn. De deurwaarder heeft geen rechterlijke machtiging om de hulp van de sterke arm in te roepen nodig; die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard.
5.
Eigen Bouw heeft gevorderd dat dit vonnis uitvoerbaar zal worden verklaard bij voorraad. Een uitvoerbaarverklaring bij voorraad van de hoofdvordering is echter niet mogelijk, nu artikel 7:272 lid 1 BW bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen van rechtswege van kracht blijft zo lang de rechter niet onherroepelijk heeft beslist op een vordering als bedoeld in lid 2 van artikel 7:272 BW. Daarom zal het vonnis slechts uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard met betrekking tot de proceskostenveroordeling.
6.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] dienen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten te worden veroordeeld. De gevorderde nakosten worden begroot op een bedrag van € 87,50.
De beslissing
- stelt vast dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de woning aan de [straat] te [woonplaats] zal eindigen op 1 februari 2014;
- veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om de woning aan de [straat] te [woonplaats] alsmede de garagebox aan de [adres 2] te [woonplaats] uiterlijk op 1 februari 2014 te ontruimen en verlaten, onder afgifte van de sleutels, met al het hunne en de personen die zijdens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in voormelde woning en garage verblijven, en het pand leeg en in goede staat ter beschikking van Eigen Bouw te stellen,
- veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Eigen Bouw begroot op € 581,45, waarvan te betalen:
a. aan de griffier van het team kanton en handelsrecht te Zwolle:
€ 300,00 voor salaris gemachtigde
€ 94,45 voor explootkosten
€ 75,00 voor nakosten;
over te maken op de rekening met het nummer [rekeningnummer] ten name van MvJ rechtbank Overijssel, Postbus 10067, 8000 GB Zwolle, onder vermelding van ‘proceskostenveroordeling’ en het zaaknummer;
b. aan Eigen Bouw:
€ 112,00 voor griffierecht;
- verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. Th. G. Lautenbach, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 7 januari 2014, in tegenwoordigheid van de griffier.
(mk)
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
