Uitspraken

Volgens vaste rechtspraak dient zij als onteigeningsrechter zelfstandig te onderzoeken welke schadevergoeding aan de onteigende toekomt. Zij is daarbij niet gebonden aan het advies van de door haar benoemde deskundigen en is vrij in de waardering van het oordeel van haar deskundigen. Dit laat onverlet dat indien en voor zover de rechtbank de zienswijze van de door haar benoemde deskundigen (op één of meer onderdelen) niet volgt, zij haar oordeel dienaangaande van een zodanige motivering heeft te voorzien, dat deze voldoende inzicht geeft in de daaraan grondslag liggende gedachtegang om deze controleerbaar en aanvaardbaar te maken.

Wat betreft het advies van de deskundigen geldt dat waarderen geen exacte wetenschap is en intuïtie en ervaring vergt, waarbij noch de onteigeningswet noch de daarop gevormde jurisprudentie een bepaalde methode voorschrijft. De deskundigen zijn dan ook vrij om die methode(n) te kiezen die naar hun oordeel het meest geschikt is (zijn), mits het gaat om het vergoeden van de werkelijke schade die moet leiden naar een volledige schadeloosstelling. Volgens vaste rechtspraak is dus een door deskundigen op basis van hun ervaring en inschatting gekozen en toegepaste methode, indien voorzien van een voldoende, deugdelijke en begrijpelijke onderbouwing, acceptabel en bruikbaar.

Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat, gelet op de zichtlocatie van het complex direct aan de A28 en de provinciale weg N340 en op de bouwhoogte, een hogere grondwaarde aan de orde is dan in de grondprijzenbrief van de gemeente Zwolle waarin (tenminste) een waarde van € 215,00 per m2 bedrijfsvloeroppervlak (bvo) exclusief btw en exclusief kosten koper wordt aangehouden. In hun concept zijn de deskundigen om die reden uitgegaan van een waarde per m2 bvo van € 225,00. Na die (weinig hogere) waardering hebben de deskundigen - kennelijk mede in reactie op de daarop door de provincie uitgeoefende kritiek - hun waardering per m2 bvo aangepast tot € 245,00. In hun definitief rapport zijn de deskundigen immers uitgegaan van een toerekening aan het bouwblok/de footprint van het gebouw van € 4.406.849,00, welk bedrag dan het saldo betreft van 17.987 m2 bvo maal € 245,00 per m2 bvo. Die hogere waarde is als zodanig niet door de deskundigen toegelicht. Anders dan de deskundigen ziet de rechtbank niet in dat - gelet op de bijzondere, gunstige kenmerken van de locatie (een vrijstaand, hoog gebouw op een als zodanig herkenbaar eigen perceel direct aan de A28 en de N340) en de aldaar zoals overwogen aan te nemen huurwaarde van het hotelcomplex, die met name dient te worden verbonden aan de goede exploitatiemogelijkheden van de vierkante meters van het bouwblok - van een zo’n hogere waarde moet worden uitgegaan in plaats van de door de gemeente gebruikte minimale waarde van € 215,00 per m2 bvo bij uitgifte. De rechtbank is van oordeel dat ten opzichte van die minimale prijs in dit geval een opslag van minimaal 35% dient te worden toegepast zodat zij bij de toerekening van de grondwaarde uit zal gaan van € 290,00 per m2 bvo, welk bedrag de rechtbank in de gegeven omstandigheden voldoende aannemelijk acht.

Voorts moet naar het oordeel van de rechtbank worden uitgegaan van het planologisch regime op de peildatum. Bij het berekenen van de grondwaarde voor ruwe parkeergrond hebben de deskundigen geen onderscheid gemaakt tussen enerzijds de ruwe parkeergrond ter grootte van 30.000 m2, die kan worden aangewend ter realisering van parkeerplaatsen, waartoe het bestemmingsplan maximaal ruimte laat, en anderzijds de voor de realisering van het maximaal mogelijk aantal parkeerplaatsen benodigde ruwe grond en de dan resterende ruwe grond, in aantallen respectievelijk 10.000 m2 en 20.000 m2. De deskundigen hebben daartoe overwogen dat voor een koper meerwaarde bestaat door de vrijheid om het nog “beschikbare” aantal parkeerplaatsen niet te realiseren zoals dat van de zijde van de provincie is aangegeven, te weten op een daarmee gemoeid zijnde, aan het huidige parkeerterrein aansluitende, oppervlakte van 10.000 m2, maar om daarvoor andere opties te kiezen, bijvoorbeeld met een ruimere opzet van de parkeeraccommodatie. Daarnaast hebben de deskundigen hierbij gewezen op een “wat warmere aard” van deze gronden vanwege de horecabestemming, die, nu niet maar wellicht in de toekomst, met het oog op die bestemming “méér” in zich heeft, mede gelet op de ligging dicht bij de weg en een bedrijventerrein. Ofwel, het gaat volgens de deskundigen in zoverre om een perceelsgedeelte met potentie.

De rechtbank volgt de deskundigen hierin niet. Gerelateerd aan de peildatum is er geen enkel uitzicht op een in het verschiet liggende uitbreiding van het horecacomplex op basis van planologische ruimte. Zij ziet dan ook geen aanleiding voor een waardering op basis van een toekomstverwachting en aldus geen reden voor een waardering van alle ruwe parkeergrond op € 147,50 per m2 zoals de deskundigen hebben geadviseerd.

Anders dan de deskundigen, ziet de rechtbank voorts niet in waarom voor het gedeelte water moet worden uitgegaan van het uitgesloten zijn hiervan voor een eventuele andere aanwending. De waterpartij is slechts 1 meter tot bij demping 2 meter diep. Dit is niet zodanig onoverkomelijk qua herinrichting dat daaraan geen andere gebruiksmogelijk-heid kan worden toegedacht. Het verschil tussen het inrichten van gronden bestemd voor groenvoorzieningen, anders dan bestaande uit water, en het herinrichten van de gronden (met demping), bestaande uit water, ziet de rechtbank niet als zodanig wezenlijk, dat dit een prijsverschil van € 12,50/m2 rechtvaardigt. Daarbij komt dat aan de waterpartij, gelet op de omvang, de vorm en de ligging daarvan en de aanwezigheid van een kunstmatige zwaluwwand, een zekere esthetische waarde niet kan worden ontzegd, die van betekenis is voor de uitstraling van het hotelcomplex zelf. Het is daardoor voor de rechtbank niet voorstelbaar dat een koper aan (de ondergrond van) die waterpartij een dergelijk lage waarde zal toekennen als door hen gesteld. Voor de gronden met water moet derhalve naar haar oordeel van dezelfde waarde per m2 worden uitgegaan als die van gronden als groenvoorziening ad € 13,00/m2. Dat de aanwezigheid van een vijver/waterberging op het perceel is voorgeschreven, doet daar naar het oordeel van de rechtbank niet aan af.

Partijen hebben na de pleitzitting de rechtbank eenparig laten weten dat zij alsnog overeenstemming hebben bereikt over een regeling die in voorkomend geval voorziet in vergoeding van schade die verband houdt met de uitvoering van het werk, zodat een beslissing van de rechtbank dienaangaande niet meer geboden is.

HCR Zwolle heeft nog aanspraak gemaakt op vergoeding van de kosten van plaatsing van een hekwerk ter afsluiting het parkeerterrein. De provincie heeft de noodzaak van een hekwerk betwist en aangevoerd dat langs de nieuwe erfgrens een bermsloot zal worden gerealiseerd met een vergelijkbaar profiel als nu aanwezig bij de oude erfgrens. De deskundigen zien geen reden voor vergoeding van de kosten voor een hekwerk. Zij stellen dat er thans ook geen erfafscheiding is; een bermsloot vormt de afscheiding met de openbare weg. De rechtbank is met de deskundigen en de provincie van oordeel dat er geen reden is voor vergoeding van de kosten van een hekwerk. De erfafscheiding zal worden gevormd door een sloot en bovendien was er in de situatie voor onteigening ook zo’n afscheiding.

HCR Zwolle maakt aanspraak op vergoeding van de volgende kosten:

 kosten juridische bijstand:

Van der Feltz Advocaten € 39.140,71 (excl. btw)

 kosten deskundige bijstand:

De provincie heeft geen bezwaar gemaakt tegen de opgegeven kosten van BDO en van Beaufort Real Estate. De rechtbank zal deze kosten daarom toewijzen.

De provincie heeft aangevoerd dat niet duidelijk is geworden welke deskundigheid door Valkenhorst Voorschoten B.V. is ingebracht en aldus - zo begrijpt de rechtbank - welke werkzaamheden zijn verricht. Bij gebrek aan informatie heeft de provincie geconcludeerd dat de inschakeling van deze rechtspersoon niet redelijk is geweest. Uit de door HCR Zwolle overgelegde factuur van Valkenhorst Voorschoten blijkt dat het gaat om de kosten van het opstellen van een brief, het opvragen van informatie ter zake en contact met Beaufort Real Estate en BDO over hun rapportages. De rechtbank is met de provincie van oordeel dat HCR Zwolle onvoldoende duidelijk heeft gemaakt welke specifieke werkzaamheden zijn verricht en hoe die zich verhouden tot de expertise van de andere adviseurs. Voor zover HCR Zwolle dienaangaande kosten heeft gemaakt, worden deze geacht te zijn begrepen in de posten taxatie- en accountantskosten. Deze kosten komen dan ook niet voor vergoeding in aanmerking.

Behoudens tegen de in de kostenopgaaf van Van der Feltz Advocaten begrepen declaratie van 4 oktober 2016 ad € 2.580,00 (excl. btw) heeft de provincie geen bezwaar gemaakt tegen de opgevoerde advocaatkosten. Wat betreft genoemde declaratie is ter zitting van de zijde van HCR Zwolle erkend dat deze declaratie ziet op de kosten van cassatie-advies en dat deze kosten per vergissing in de kostenopgaaf zijn betrokken. Van het opgegeven bedrag ter zake komt daarom een gedeelte van € 36.560,71 (excl. btw) voor vergoeding in aanmerking.

Wat betreft de declaratie van Kendes Rentmeesters stelt de rechtbank vast dat die allereerst steunt op 301,5 geregistreerde uren over een periode van mei 2012 tot en met mei 2017, waarbij enkel totalen zijn opgevoerd per activiteit/werkzaamheid en geen uitsplitsing per periode is overgelegd. Na de pleitzitting is nog een urenspecificatie overgelegd over de periode van 21 mei 2012 tot en met 19 juni 2017 die per dag toont welke activiteit is verricht, zonder dat (kenbaar) een relatie kan worden gelegd met de in de declaratie omschreven werkzaamheden.

Uit het arrest van de Hoge Raad van 1 april 2016 (ECLI:NL:HR:2016:531) volgt dat de door onteigende ondernemer betaalde omzetbelasting over deskundigenkosten niet verrekenbaar is met verschuldigde omzetbelasting. Dit betekent dat betaalde omzetbelasting als bedoeld schade oplevert voor de onteigende ondernemer, die voor vergoeding in aanmerking komt. Dat, zoals in dit geval, een deel van de deskundigenkosten door HCR Zwolle is gemaakt voor 1 april 2016, maakt niet dat op die voor die datum ontstane schade geen acht kan of mag worden geslagen, tenzij blijkt dat die betaalde omzetbelasting niet in aftrek had kunnen worden genomen, zoals de provincie ingang wil doen vinden. De met de toewijsbare deskundigenkosten corresponderende btw is dan ook als schade voor vergoeding vatbaar.

Tot slot, het door HCR Zwolle voldane griffierecht ad € 3.903,00 komt eveneens voor vergoeding in aanmerking.