Overwegingen
1. Eiseres is gevestigd en houdt kantoor aan de Hengelosestraat 42 te Enschede in de wijk Boddenkamp. De omgevingsvergunning heeft betrekking op het naastgelegen pand Hengelosestraat 40 te Enschede en voorziet in het onzelfstandig bewonen van het pand. Daartoe worden 22 kamers gerealiseerd voor het huisvesten van cliënten van Tactus. De cliënten wonen zelfstandig en krijgen zonodig ondersteuning.
2. Artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) bepaalt dat het verboden is zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren voor zover dat bestaat uit het gebruiken van gronden en bouwwerken in strijd met een voorbereidingsbesluit voor zover toepassing is gegeven aan artikel 3.7, vierde lid, tweede volzin, van de Wet ruimtelijke ordening.
Artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder d, van de Wabo bepaalt dat de omgevingsvergunning alleen kan worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en, indien het gaat om een activiteit die in strijd is met een voorbereidingsbesluit,
met toepassing van de in het voorbereidingsbesluit opgenomen regels inzake
afwijking.
Het perceel Hengelosestraat 40 ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan “Lasonder-Zeggelt” en heeft daarin de bestemming “gemengde voorzieningen 1”.
Op grond van artikel 9 van de planvoorschriften zijn deze gronden onder meer bestemd voor woondoeleinden, bepaalde aan huis gebonden bedrijfsmatige activiteiten ondergeschikt aan de woonfunctie, kantoren en, op de begane grond, bepaalde maatschappelijke voorzieningen.
Vanwege de inwerkingtreding van de nieuwe Huisvestingswet per 1 januari 2016 en vooruitlopend op de regulering van onzelfstandige woonruimte in het bestemmingsplan heeft de raad van de gemeente Enschede (hierna: de raad) op 14 december 2015 een voorbereidingsbesluit genomen. Op 19 december 2016 heeft de raad opnieuw een voorbereidingsbesluit genomen.
In laatstbedoeld voorbereidingsbesluit “Onzelfstandige bewoning 2017” (hierna: het voorbereidingsbesluit), dat van kracht was ten tijde van het bestreden besluit, is in artikel 1, onder a, bepaald dat het verboden is het gebruik van gronden en bouwwerken te wijzigen in of ten behoeve van het gebruik voor onzelfstandige bewoning door 3 of meer personen.
Onder b is bepaald dat verweerder bij een omgevingsvergunning kan afwijken van het onder a genoemde verbod, mits het maximaal toegestane buurt- en straatpercentage voor onzelfstandige bewoning door 3 of meer personen niet wordt overschreden en het betreffende pand meer dan twee aaneengesloten panden verwijderd is van een geregistreerd pand voor onzelfstandige bewoning voor 3 of meer personen.
Onder c is bepaald dat verweerder bevoegd is in gevallen waarin de toepassing van de regels onder b naar hun oordeel tot een onwenselijke situatie leidt, ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze regels.
3. Bij het primaire besluit, zoals gehandhaafd bij het bestreden besluit, heeft verweerder onder toepassing van 2.12, eerste lid, aanhef en onder d, van de Wabo en artikel 1 onder c van het voorbereidingsbesluit omgevingsvergunning verleend voor het onzelfstandig bewonen van het pand op het perceel Hengelosestraat 40 te Enschede door meer dan 3 personen.
Verweerder heeft daarbij overwogen dat het gebruik van het in geding zijnde pand de huisvesting van een zogenaamde kwetsbare groep betreft. Deze groep personen is momenteel gehuisvest in het pand aan de Molenstraat 74. Dit pand wordt gesloopt in het kader van de herontwikkeling van Spoorzone. Er is daarom een nieuwe locatie nodig. Het betreft een verplaatsing over een relatief korte afstand, niet het toevoegen van een locatie. Volgens verweerder is het pand aan de Hengelosestraat 40 geschikt voor het aangevraagde gebruik. Gelet op het maatschappelijk belang van de huisvesting van deze groep personen en gezien de geschiktheid van de locatie is verweerder van mening dat het gevraagde gebruik een gewenste ontwikkeling betreft en medewerking aan de aanvraag kan worden verleend.
4. Eiseres stelt dat de vestiging van de doelgroep, cliënten van Tactus met een zorgindicatie in het pand aan de Hengelosestraat 40 in Enschede in strijd is met het ter plaatse geldende bestemmingsplan omdat er sprake is van zorg in plaats van wonen.
Verder gaat eiseres er vanuit dat naast overschrijding van het maximale buurtpercentage van 5,01%, tevens sprake is van overschrijding van het maximale straatpercentage van 12%, nu het bij het primaire besluit gehanteerde feitelijke straatpercentage van 4% niet klopt, zoals eiseres in bezwaar ook heeft aangegeven. Verweerder heeft bij het bestreden besluit niet vermeld wat het feitelijke straatpercentage is.
Volgens eiseres is verweerder weliswaar op grond van artikel 1, onder c, van het voorbereidingsbesluit bevoegd om af te wijken van de regels, maar bevat het betreffende artikellid feitelijk een carte blanche om van de regels af te wijken. Beleid dat zo ruim is opgezet vergt een gedegen voorbereiding en motivering en daar is volgens eiseres niet aan voldaan. Verweerder is bij het nemen van het besluit volledig voorbij gegaan aan de belangen van omwonenden. Ter plekke is reeds sprake van overconcentratie van huisvesting en behandeling van personen die zorg behoeven, veelal ten gevolge van verslavingsproblematiek, en een niet meer leefbare situatie voor de omwonenden en omliggende bedrijven. Dit geldt temeer nu aan de overzijde van de Hengelosestraat 40 een vestiging van het Leger des Heils is geopend, waarvan verweerder ten tijde van de ontvangst van de vergunningaanvraag op de hoogte was. Bovendien heeft verweerder de situatie die verweerder als onwenselijk in de zin van artikel 1 onder c van het voorbereidingsbesluit bestempeld zelf gecreëerd door de oude locatie aan de Molenstraat 74 te sluiten.
Verder heeft verweerder in zijn voorstel aan de gemeenteraad tot vaststelling van het voorbereidingsbesluit van 19 december 2016 de kanttekening geplaatst dat onzelfstandige bewoning alleen mogelijk is in panden die daarvoor reeds in gebruik zijn of waarvan het bestaande gebruik voor onzelfstandige bewoning maximaal één jaar gestaakt is. Omdat er sprake is van nieuwe zelfstandige bewoning overschrijdt verweerder met vergunningverlening de grens die verweerder zelf aan toepassing van de afwijkingsmogelijkheden heeft gesteld.
Tot slot heeft verweerder niet afdoende gemotiveerd waarom onderhavig pand geschikt zou zijn voor de vestiging van de betreffende groep mensen.
5. De rechtbank stelt voorop dat in het onderhavige geschil ingevolge artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder d van de Wabo uitsluitend getoetst dient te worden of de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en of juiste toepassing is gegeven aan de in het voorbereidingsbesluit opgenomen regels inzake afwijking. Het bestemmingsplan is voor onderhavige omgevingsvergunning geen toetsingskader. De beroepsgrond dat het beoogde gebruik van het pand aan de Hengelosestraat 40 in strijd is met de ter plekke geldende bestemming slaagt reeds daarom niet.
6.1
De rechtbank overweegt dat niet in geschil is dat het project niet voldoet aan de voor de toepassing van de in artikel 1, onder b, van het voorbereidingsbesluit bedoelde afwijkingsbevoegdheid gestelde voorwaarde dat het maximale percentage aan onzelfstandige bewoning in de buurt Boddenkamp, niet meer dan 5,01% mag bedragen. In het onderhavige geval bedraagt het feitelijke percentage 6,64%. Voor zover van de zijde van eiseres is gesteld dat ook het maximale straatpercentage van 12% wordt overschreden heeft verweerder dat in het verweerschrift en ter zitting gemotiveerd weerlegd.
6.2
De rechtbank stelt vast dat verweerder gebruik heeft gemaakt van de in artikel 1, onder c, van het voorbereidingsbesluit opgenomen bevoegdheid om, indien toepassing van de onder b bedoelde regels naar het oordeel van verweerder tot een onwenselijke situatie leidt, ten gunste van de aanvrager af te wijken van die regels.
Het betreft hier een discretionaire bevoegdheid van verweerder die terughoudend door de rechter dient te worden getoetst.
6.3
De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunt dat verweerder reeds niet bevoegd was de bestreden omgevingsvergunning te verlenen omdat in het voorstel aan de raad tot vaststelling van het voor voorbereidingsbesluit is vermeld dat nieuwe onzelfstandige bewoning niet is toegestaan.
Nu de voorschriften uit het voorbereidingsbesluit naar het oordeel van de rechtbank duidelijk zijn wordt aan een uitleg conform de bedoeling van verweerder, zoals die blijkt uit het raadvoorstel, niet toegekomen.
6.4
Verweerder stelt zich op het standpunt dat een goede huisvesting en begeleiding van mensen met een verslavingsproblematiek in het algemeen van groot maatschappelijk belang is en dat de gemeente Enschede als centrumgemeente zorg dient te dragen voor de opvang van die doelgroep. Omdat het pand aan de Molenstraat 74, waar de cliënten van Tactus thans gehuisvest zijn wordt gesloopt, is er een noodzaak ontstaan nieuwe huisvesting te zoeken voor deze groep. De rechtbank acht dat niet onredelijk. Dat verweerder, zoals van de zijde van eiseres is aangevoerd, zelf heeft besloten tot sloop van het pand aan de Molenweg in verband met de ontwikkeling van de zogeheten “Spoorzone” doet niets af aan het gegeven dat deze doelgroep elders gehuisvest dient te worden. Daarbij komt dat, zoals verweerder stelt, het pand aan de Molenstraat 74 verouderd is en niet meer aan de eisen van deze tijd voldoet en ook daarom een nieuwe locatie nodig was.
6.5
Hieruit volgt dat verweerder zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het weigeren van de gevraagde omgevingsvergunning wegens strijd met de voorwaarden neergelegd in artikel 1, onder b, van het voorbereidingsbesluit tot een onwenselijke situatie leidt.
7.1
Bij de beoordeling of de onzelfstandige bewoning niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening overweegt de rechtbank als volgt.
7.2
Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat onderhavige locatie vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening geschikt is voor onzelfstandige bewoning door 22 cliënten van Tactus. Het pand aan de Hengelosestraat 40 is een vrijstaande monumentale villa met een grote tuin en is gelegen aan een doorgaande weg in een omgeving die wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van verschillende functies. Ook de bestemming ter plekke staat verschillende functies toe met mogelijke impact op de omgeving.
7.3
Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat ter plekke reeds sprake is van overconcentratie van huisvesting van kwetsbare groepen.
Zoals verweerder in het verweerschrift gemotiveerd heeft gesteld wordt in het kader van de ontwikkeling van Spoorzone het aantal plaatsen in de maatschappelijke opvang in dit gebied teruggebracht en waar mogelijk omgezet in wonen. Of verweerder al dan niet bemoeienis heeft gehad met de vestiging van het Leger des Heils aan de Hengelose straat 67-71 acht de rechtbank dan ook niet relevant.
7.4
Ten aanzien van de stelling van eiseres dat zeer aannemelijk is dat de overlast ter plekke zal toenemen, overweegt de rechtbank als volgt. Eiseres onderbouwt haar standpunt met de stelling dat gezien de overlast die de nu nabij Hengelosestraat 40 verblijvende groepen in hun directe omgeving veroorzaken het zeer aannemelijk is dat de overlast zal toenemen.
Eiseres beroept zich daarbij op een, naar haar zeggen “feit van algemene bekendheid” dat verslaafden een bepaalde mate van overlast aan hun directe omgeving bezorgen.
7.5
Ten aanzien van de bestaande overlast heeft verweerder in het verweerschrift gesteld dat over de toekomstige bewoners, die weliswaar kampen met een verslavingsproblematiek maar geholpen worden om daarmee om te gaan, geen klachten bekend zijn. Dat zoals eiseres stelt, het ontbreken van overlastklachten ten aanzien van de oude locatie aan de Molenstraat uitsluitend te wijten is aan een niet vergelijkbare ligging aan een spoorlijn en zonder bedrijven of winkels in de directe nabijheid, acht de rechtbank niet aannemelijk.
Ook aan de bij brief van 9 november 2017 door eiseres overgelegde brieven van een bewoner van de Molenstraat komt niet die waarde toe die eiseres daaraan gehecht wil zien nu de daarin geuite klachten niet direct gerelateerd worden aan gedragingen van bewoners van Molenstraat 74. Bovendien zijn de klachtbrieven gedateerd (2013) en van slechts 1 persoon afkomstig.
Verder stelt verweerder dat de ervaring met soortgelijke woonvoorzieningen in andere stadsdelen leert dat door het bieden van stabiele huisvesting er nauwelijks tot geen sprake is van overlast. Dit blijkt volgens verweerder ook uit het feit dat de omgevingsbeheergroepen die in het leven zijn geroepen voor een goede landing in de buurt en waarin direct omwonenden en belanghebbende participeren na 1 á 2 jaar stoppen omdat er geen overlastervaringen zijn en daarmee geen reden meer tot overleg.
7.6
Volgens verweerder waren er ten aanzien van de bestaande overlast, zijnde geluidsoverlast en het vermoedelijk dealen in drugs, tot voor kort nauwelijks klachten in de buurt en wordt de overlast die is gesignaleerd mede toegeschreven aan een niet nader geduide groep die zich verplaatst vanuit het centrum en het Willem Wilminkplein. De gemeente spant zich in om de genoemde overlast in de openbare ruimte in overleg met bewoners en ondernemers te verminderen, door het voeren van gesprekken en het houden van bijeenkomsten met omwonenden, wijkraad, ondernemers en instellingen. Op basis van een wijkschouw zijn maatregelen getroffen, zoals het opschonen en het beter verlichten van plekken en het extra surveilleren door politie, handhaving en een particuliere beveiligingspartij. Gebleken is dat de overlast afneemt en er sprake is van een rustiger beeld.
Ter zitting heeft verweerder aanvullend gesteld dat uit navraag bij de politie is gebleken dat over dit deel van de Hengelosestraat weinig overlastmeldingen zijn gedaan. Eiseres heeft daarop aangegeven dat ook door de medewerkers van haar kantoor weinig meldingen zijn gedaan, maar dat dat te wijten aan een bepaalde vorm van meldingsmoeheid. Eiseres heeft daarbij aangegeven dat er wel incidenten zijn geweest. Nu de betreffende incidenten niet zijn gemeld kon verweerder daarmee echter geen rekening houden
8. De rechtbank acht aldus niet aannemelijk dat met de onzelfstandige bewoning er sprake zal zijn van dusdanige overlast dat verlening van de bestreden vergunning in strijd is met een goede ruimte ordening.
9. Het beroep is ongegrond.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
