Uitspraken

De kantonrechter is van oordeel dat het spoedeisend belang volgt uit de aard van de vordering en de daaraan ten grondslag gelegde stellingen.

Ter beoordeling ligt de vraag of het naar het oordeel van de kantonrechter zozeer aannemelijk is dat uiteindelijk in de bodemprocedure de veroordeling tot ontbinding of beëindiging van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde worden uitgesproken en dat deze ook na eventueel daartegen ingesteld appel en cassatie in stand zullen blijven, dat het gerechtvaardigd is daarop door toewijzing van de vordering tot ontruiming in het onderhavige kort geding vooruit te lopen.

Daargelaten de vraag of in de bodemprocedure de primaire vordering tot ontbinding en ontruiming van de Gemeente Almelo zal worden toegewezen, is de kantonrechter voorshands van oordeel dat er geen gerede twijfel bestaat dat in de bodemprocedure uiteindelijk wel de beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming zullen worden uitgesproken. Daartoe acht de kantonrechter het volgende redengevend.

De kantonrechter stelt vast dat de Gemeente Almelo in haar brief van
8 september 2017 een aantal redenen heeft vermeld op grond waarvan zij de huurovereenkomst met [A] tegen 30 september 2018 heeft opgezegd. Zo heeft de Gemeente Almelo aangevoerd dat zij de huurovereenkomst opzegt vanwege dringend eigen gebruik en vanwege verwezenlijking van een geldend bestemmingsplan. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter heeft de Gemeente Almelo thans voldoende aannemelijk gemaakt dat, in verband met de herontwikkeling van het centrum van Almelo, sprake is van dringend eigen gebruik en dat de ontwikkeling van de gemeente noopt tot verwezenlijking van de (krachtens inmiddels onherroepelijk bestemmingsplan) op het verhuurde liggende bestemming. In de onderhavige procedure heeft [A] ook geen inhoudelijke bezwaren/verweren tegen deze gronden aangevoerd en evenmin is, voorshands oordelend, gebleken dat de beëindigingsvordering op deze gronden in de bodemprocedure niet voor toewijzing gereed ligt. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat de hiervoor vermelde opzeggingsgronden zogenoemde verplichte toewijzingsgronden zijn en dat het begrip dringend eigen gebruik volgens vaste jurisprudentie ruim dient te worden opgevat.

Ook indien de bodemrechter echter tot de conclusie zou komen dat de door de Gemeente Almelo in haar brief van 8 september 2017 vermelde opzeggingsgronden niet tot beëindiging van de huurovereenkomst leiden, is voldoende aannemelijk dat met toereikende mate van zekerheid de beëindigingsvordering in de bodemprocedure zal worden toegewezen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huur tegen de belangen van de huurder bij verlenging van de huur. Het evidente belang van de Gemeente Almelo bij sloop van het gehuurde weegt zwaarder dan het belang van [A] . [A] heeft in onderhavige procedure ook niet uiteengezet waarom zijn belang, afgezien van de financiële wijze van afwikkeling, zwaarder zou wegen dan dat van de Gemeente Almelo. In dit verband kan niet onvermeld blijven dat [A] de bedrijfsruimte al sinds (in ieder geval) 1 augustus 2017 niet meer exploiteert. Het winkelcentrum is reeds geheel ontruimd en verlaten. De tijdens de mondelinge behandeling door [A] ingenomen stelling dat hij overweegt de bedrijfsruimte te heropenen is in feite niet meer dan een blote stelling die onvoldoende is onderbouwd. Zo heeft [A] op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat hij (opnieuw) een franchiseovereenkomst kan sluiten met Multivlaai Retail B.V.. Bovendien staat deze stelling haaks op de - bijvoorbeeld in de kortgedingprocedure die heeft geleid tot het vonnis van 20 december 2017 - eveneens door hem alstoen ingenomen stelling dat hij niet meer in staat zou zijn zijn onderneming voort te zetten. Voorts is het [A] ook al jaren duidelijk dat de uitvoering van het plan in het centrum van Almelo feitelijk ontruiming met zich brengt en dat realisering van het plan onafwendbaar is. Sinds 2014 zijn partijen in gesprek (geweest) over beëindiging dan wel verplaatsing van de onderneming van [A] . De Gemeente Almelo heeft [A] in dat kader diverse, voorshands oordelend, serieuze voorstellen gedaan. Het voorstel tot betaling van een schadeloosstelling van € 250.000,-- is door [A] niet geaccepteerd, omdat hij meent aanspraak te kunnen maken op een schadeloosstelling van € 425.644,--. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter lijkt het er sterk op dat het verzet van [A] niet zozeer de ontruiming tot inzet heeft als wel de hoogte van de toe te kennen schadeloossteling. [A] verlangt (veel) meer dan de Gemeente Almelo bereid is te betalen. De (discussie over de) hoogte van de schadeloosstelling staat echter op zichzelf niet aan toewijzing van de vordering tot beëindiging en tot ontruiming in de weg.

Met inachtneming van het vorenoverwogene is de kantonrechter van oordeel dat het zo aannemelijk is dat in de bodemprocedure de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst en de vordering tot ontruiming zullen worden toegewezen, dat het verweer van [A] daartegen slechts kan worden beschouwd als het rekken van een op zichzelf kansloze zaak. Onder die omstandigheden kunnen de beëindiging van de huurovereenkomst en de veroordeling tot de ontruiming, in afwijking van het bepaalde in artikel 7:295 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW), uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Te verwachten is dat de kantonrechter dat in de hoofdzaak ook zal doen. Hoewel aan [A] kan worden toegegeven dat de Gemeente Almelo zeer lang heeft gewacht met het uitbrengen van de dagvaarding in de bodemprocedure rechtvaardigt het (enkele) belang van [A] bij een (hogere) financiële compensatie, alle omstandigheden in ogenschouw nemende, niet dat de Gemeente Almelo langer op een uitvoerbaar bij voorraad verklaarde toewijzing van de ontruimingsvordering moet wachten, De kantonrechter acht ook van belang dat het, gelet op de in het geding gebrachte aangepaste projectplanning, aannemelijk is dat indien het gehuurde niet voor 6 november 2018 wordt ontruimd dit zal leiden tot vertraging en daarmee tot (financiële) schade. Het feit dat een veroordeling tot ontruiming ingrijpend is en tot moeilijk terug te draaien gevolgen leidt, staat in dit bijzondere geval niet aan toewijzing van de vordering in de weg.

De vordering tot ontruiming zal derhalve - op na te melden wijze - worden toegewezen en die veroordeling zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Aan [A] zal een (iets) langere termijn worden gegeven om te ontruimen dan gevorderd, waarbij de kantonrechter in het midden laat wat er de facto nog te ontruimen valt, nu [A] sinds (in ieder geval) augustus 2017 de bedrijfsruimte niet meer exploiteert en gebruikt.

De op voorhand gevorderde ontruimingskosten worden afgewezen nu deze kosten niet vallen onder de kosten ex artikel 237 lid 3 Rv en zij zich zonder nadere toelichting, niet lenen voor voorwaardelijke begroting.