vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
zaaknummer / rolnummer: C/08/251807 / KG ZA 20-155
Vonnis in kort geding van 23 september 2020
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE KAMPEN,
met haar zetel in Kampen,
eiseres, hierna te noemen de gemeente Kampen,
advocaat mr. W.E.M. Klostermann te Zwolle,
1 [gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2],
wonende te Kampen,
gedaagde, hierna te noemen [gedaagde 1] c.s.,
advocaat mr. T.H. Westerhof-Dijkstra te Zwolle,
3. AL DEGENEN, anders dan [gedaagde 1] c.s., DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK AAN DE BOVEN HAVENSTRAAT 14/14-1 IN KAMPEN,
wonende te Kampen,
gedaagde,
niet verschenen.
1 De procedure
1.1.
De gemeente Kampen is deze procedure begonnen met haar dagvaarding van
10 augustus 2020. De dagvaarding is uitgebracht tegen [gedaagde 1] c.s. en de eventuele andere, onbekend gebleven personen die verblijven in het pand aan de Boven Havenstraat 14 en
14-1 in Kampen. Daarna heeft de voorzieningenrechter nog kennisgenomen van zeven
producties die [gedaagde 1] c.s. heeft opgestuurd en drie aanvullende producties van de gemeente Kampen.
1.2.
De vorderingen van de gemeente Kampen zijn mondeling behandeld op 9 september 2020. Voor de gemeente Kampen zijn [A] , [B] en [C] verschenen, bijgestaan door mr. Klostermann. [gedaagde 1] c.s. zijn in de procedure verschenen, bijgestaan door mr. Westerhof. Andere personen (gedaagde sub 3) zijn niet verschenen. Beide advocaten
hebben gesproken aan de hand van hun pleitnota. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat verder nog is besproken tijdens de zitting.
1.3.
Na afloop van de mondelinge behandeling heeft de voorzieningenrechter bepaald dat zij voldoende is geïnformeerd om een beslissing te nemen in deze zaak. Die beslissing wordt vandaag opgenomen en toegelicht in dit vonnis.
2 De beoordeling
Waarover gaat deze zaak?
2.1.
De gemeente Kampen is eigenaar van het pand aan de Boven Havenstraat 14/14-1 in Kampen. Het pand is jaren geleden gekraakt. Inmiddels heeft de gemeente Kampen het pand verkocht (maar nog niet geleverd) aan [X] Projectontwikkeling B.V. die het pand wil slopen om er iets nieuws te bouwen. De gemeente Kampen wil dat de krakers het pand uit gaan, dus dat het pand ontruimd wordt.
Het standpunt van de gemeente Kampen.
2.2.
De gemeente Kampen heeft het pand verkocht. Zij is daarom verplicht om het pand leeg en ontruimd te leveren aan [X] . Dat is ook vanuit haar publieke taak van groot belang, omdat een verloederde en verwaarloosde plek in de binnenstad van Kampen door [X] zal worden opgeknapt. Daarbij komt dat het pand in uiterst deplorabele staat
verkeert. Het balkon is zelfs verwijderd, omdat het een acuut gevaar opleverde.
2.3.
De gemeente Kampen heeft herhaaldelijk aan de krakers gevraagd om het pand te verlaten. Voor het laatst nog met een brief van 5 maart 2020. Aan die verzoeken hebben de krakers geen gehoor gegeven. Daarom vordert de gemeente Kampen nu dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde 1] c.s. en de overige gedaagden die in het pand verblijven beveelt het pand te ontruimen. Dat moet gebeuren binnen veertien dagen na het vonnis dat in deze zaak wordt gewezen. Als de gedaagden niet aan de veroordeling
voldoen, wil de gemeente Kampen dat zij een dwangsom betalen van € 1.000,00 per dag en dat de voorzieningenrechter de gemeente Kampen machtigt om de gevorderde ontruiming zo nodig op kosten van de gedaagden te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm. Tot slot wil de gemeente Kampen dat [gedaagde 1] c.s. en de overige gedaagden in de kosten van deze
procedure worden veroordeeld, een bedrag aan nakosten daaronder begrepen.
De vorderingen tegen de niet verschenen gedaagden.
2.4.
De dagvaarding is niet alleen uitgebracht tegen [gedaagde 1] c.s., maar ook tegen eventuele andere personen die in het pand verblijven. Dat is gebeurd op de manier die de wet voorschrijft, door betekening aan het huisadres en door middel van een publicatie in De Stentor op 11 augustus 2020. Er zijn geen andere personen verschenen dan genoemde [gedaagde 1] c.s. Voor de volledigheid wordt tegen hen verstek verleend. Omdat [gedaagde 1] c.s. wel in de procedure zijn verschenen, wordt één vonnis gewezen dat voor alle partijen als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd. Dat betekent dat geen rechtsmiddel van verzet tegen dit vonnis openstaat (maar wel hoger beroep).
2.5.
Wat de gemeente Kampen vordert van de niet verschenen gedaagden komt de voorzieningenrechter niet onrechtmatig of ongegrond voor en wordt daarom toegewezen.
Het verweer van [gedaagde 1] c.s.
2.6.
[gedaagde 1] c.s. voeren – kort gezegd – aan dat de gemeente Kampen onvoldoende spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen en dat hun woonbelang moet wijken voor het belang dat de gemeente Kampen stelt te hebben bij de gevorderde ontruiming.
Het oordeel van de voorzieningenrechter.
2.7.
De voorzieningenrechter wijst de gevraagde ontruiming toe. De gevorderde
machtiging om de ontruiming zo nodig zelf, met inroeping van de sterke arm, uit te doen voeren, wordt afgewezen, net als de dwangsom. [gedaagde 1] c.s. en de overige gedaagden worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. Hierna licht de voorzieningenrechter haar beslissing verder toe.
Het toetsingskader in kort geding.
2.8.
De gemeente Kampen vraagt om met spoed een beslissing te nemen en is daarom een kort geding begonnen. Het verschil met een reguliere procedure (bodemprocedure) is dat de eisende partij een spoedeisend belang moet hebben bij de gevraagde snelle beslissing en dat de snelheid van de procedure meebrengt dat er geen tijd is om bijvoorbeeld getuigen te horen. Een vordering die strekt tot ontruiming van een gekraakt pand is in kort geding alleen toewijsbaar als van de eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodem-procedure afwacht. Bovendien moet de belangenafweging, die de voorzieningenrechter moet maken, in het voordeel van de eiser uitvallen.
De gemeente Kampen heeft een voldoende spoedeisend belang bij haar vorderingen.
2.9.
De gemeente Kampen heeft aangevoerd dat zij om verschillende redenen een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming.
2.9.1.
Op de eerste plaats heeft zij gewezen op de zeer slechte staat waarin het pand zich bevindt. De veiligheid van de opstal kan niet worden gewaarborgd en de gemeente Kampen is aansprakelijk voor eventueel intredende risico’s. De voorzieningenrechter heeft hierover vragen gesteld tijdens de mondelinge behandeling op 9 september 2020, want volgens [gedaagde 1] c.s. valt het wel mee met de bouwkundige staat. Zij hebben erop gewezen dat het pand in 2017 nog bouwkundig is geïnspecteerd. De gemeente Kampen heeft vervolgens niet aannemelijk gemaakt dat het pand nú gesloopt moet worden met het oog op de veiligheid. Het gaat haar vooral om de onfraaie uitstraling van het pand op de omgeving en de nakoming van
contractuele en bestuursrechtelijke verplichtingen.
2.9.2.
[gedaagde 1] c.s. beroepen zich op een motie, die in de raadsvergadering van 2 november 2017 is aangenomen. Daarin zijn voorwaarden geformuleerd waaronder sloop van het pand volgens de gemeenteraad mag plaatsvinden. Eén daarvan is dat de gemeente Kampen een gebiedsvisie ontwikkelt. Vaststaat echter dat de gemeente Kampen een sloopvergunning voor het pand heeft afgegeven en een omgevingsvergunning, op grond waarvan [X]
‘historiserende’ nieuwbouw kan plaatsen. Die vergunningen zijn aan het begin van dit jaar onherroepelijk geworden. Dat is weliswaar tegen de wens in van verschillende personen en groeperingen, zoals de stichting Stadsherstel Kampen en van [gedaagde 1] c.s., maar feit is dat de gemeente Kampen wat betreft het pand vrij is om verder te gaan met haar plannen met de zuidelijke entree tot het centrum van Kampen. Wat [gedaagde 1] c.s. naar voren hebben gebracht over het ontbreken van een gebiedsvisie of het ontbreken een renovatieplan doet dan ook niet ter zake. Bovendien is het niet aan hen als bewoners van het pand om, door het pand bezet te houden, op niet-democratische wijze af te dwingen dat de gemeente Kampen andere of
verdergaande plannen ontwikkelt voor het gebied.
2.9.3.
Moet die sloop en bouw dan nu van start gaan, op korte termijn? Volgens de
gemeente Kampen wel, om twee redenen. Op de eerste plaats is de eigenaar van het pand verplicht om de bodem te saneren. Dat volgt uit de beschikking op grond van de Wet Bodembescherming van de provincie Overijssel van 6 december 2019. Sanering moet plaatsvinden voor 5 december 2020. En op de tweede plaats is [X] als houder van de omgevings-vergunning verplicht om binnen twee jaren na het onherroepelijk worden van die vergunning de nieuwbouw te hebben afgerond. Volgens de projectleider van de gemeente Kampen
( [C] , die tijdens de zitting aanwezig was) betekent dit dat [X] nu veel haast heeft om te kunnen beginnen, want anders komen die termijnen in gevaar. De (on)haalbaarheid van die termijnen zijn door [gedaagde 1] c.s. op zichzelf niet weersproken. Daarvan uitgaande oordeelt de voorzieningenrechter dat de gemeente Kampen voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde ontruiming van het pand. Het is maar de vraag of de gemeente Kampen eerder met succes tot een ontruimingskortgeding had kunnen overgaan, zoals [gedaagde 1] c.s. beweren. De voorzieningenrechter gaat ervan uit dat dit niet zo is, omdat er nog geen onherroepelijke vergunningen waren verstrekt. Het is dus niet zo, zoals [gedaagde 1] c.s. in feite betogen, dat de gemeente Kampen eerder heeft stilgezeten, inmiddels geen spoedeisend belang meer heeft en daarom zou zijn aangewezen op de bodemprocedure.
2.10.
De krakers hebben een woonbelang c.q. huisrecht. Het huisrecht staat op zichzelf niet aan het opeisen van het pand door de gemeente Kampen in de weg. Het huisrecht geeft krakers slechts de mogelijkheid om in geval van een dreigende ontruiming deze eerst door een rechter te laten toetsen. Door middel van deze procedure worden [gedaagde 1] c.s. in de
gelegenheid gesteld de proportionaliteit van de voorgenomen ontruiming te laten toetsen door de rechter. Daarbij stelt de voorzieningenrechter voorop dat het doorgaans zo zal zijn dat het belang van de eigenaar zwaarder weegt, maar dat niet kan worden uitgesloten dat gelet op de zeer ernstige inbreuk op het huisrecht en de onomkeerbare gevolgen van de ontruiming, het belang van de kraker in het concrete geval zwaarder weegt. In het kader van de toets of de uitoefening van het eigendomsrecht proportioneel is kunnen alle omstandigheden van het
geval een rol spelen.
2.11.
De voorzieningenrechter heeft hiervoor al aangenomen dat de plannen die de
gemeente Kampen met het pand heeft voldoende concreet en onderbouwd en binnen afzienbare tijd uitvoerbaar zijn. Het belang van [gedaagde 1] c.s. bij het – zonder recht of titel – kunnen blijven bewonen van de woningen weegt niet op tegen het – hiervoor geschetste – belang van de gemeente Kampen bij het op korte termijn kunnen beschikken over haar eigendom.
Kunnen [gedaagde 1] c.s. ergens anders terecht? [gedaagde 1] c.s. zeggen dat het niet mogelijk is om op korte termijn aan een andere woning te komen. Dat is voor hen wel van belang, met name voor gedaagde [gedaagde 2] die sinds kort een baan heeft en vanuit huis moet werken vanwege de
corona-maatregelen. Toch is de voorzieningenrechter van oordeel dat het huisrecht moet
wijken. De gemeente Kampen heeft er terecht op gewezen dat [gedaagde 1] c.s. op de hoogte zijn geweest van de besluitvorming rond het pand. Zij hebben daarin ‘geparticipeerd’, wat de voorzieningenrechter zo opvat dat zij als belanghebbenden gebruik hebben gemaakt van hun
inspraakrecht bij de verleende vergunningen. In ieder geval gedaagde [gedaagde 1] heeft bezwaar gemaakt tegen de verleende sloopvergunning. [gedaagde 1] c.s. moeten er dus van doordrongen zijn geweest dat de jarenlange planvorming in de uitvoeringsfase zou overgaan. Zij zijn door de gemeente Kampen ook gesommeerd het pand te verlaten (brieven van 6 augustus 2019 en
5 maart 2020). Al langere tijd moesten zij dus rekening houden met de eindigheid van hun woonsituatie. Als [gedaagde 1] c.s. sindsdien geen initiatief hebben genomen om een andere woning te vinden, moet dat in alle redelijkheid voor hun rekening en risico komen.
Het verzoek om een langere ontruimingstermijn en het achterwege laten van de uitvoerbaarheid bij voorraadverklaring.
2.12.
[gedaagde 1] c.s. hebben gevraagd om een langere ontruimingstermijn van een jaar in plaats van twee weken, om tijd te hebben vervangende woonruimte te vinden. Hiervoor heeft de voorzieningenrechter echter al aangenomen dat de gemeente Kampen een spoedeisend
belang heeft bij de gevraagde ontruiming. Een langere ontruimingstermijn zou daaraan
afbreuk doen. Bovendien gaat het bij het vaststellen van de ontruimingstermijn niet om de vraag of [gedaagde 1] c.s. een langere zoekperiode moet worden gegund tot het vinden van een nieuwe woning, maar om hoeveel tijd zij nodig hebben om het pand zelf te ontruimen. Daarover hebben zij niets gezegd, zodat de voorzieningenrechter ervan uitgaat dat een periode van
veertien dagen voldoende is om het pand te ontruimen. In het voorgaande ligt besloten dat de voorzieningenrechter het vonnis ook uitvoerbaar bij voorraad zal verklaren.
2.13.
De gemeente Kampen vraagt om een machtiging om de ontruiming zo nodig zelf, met inroeping van de sterke arm, uit te doen voeren. Die machtiging wijst de voorzieningenrechter af. De gemeente Kampen mag de ontruiming niet zelf ter hand nemen (artikel 556 lid 1 Rv); dat moet de deurwaarder doen. Met dit vonnis is de gemeente Kampen in staat om een deurwaarder in te schakelen als [gedaagde 1] c.s. niet vrijwillig tot ontruiming overgaan. De deurwaarder zelf heeft geen rechterlijke machtiging nodig om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm van politie en justitie in te roepen als de deuren gesloten zijn, of de opening
geweigerd wordt. Voorziet de deurwaarder problemen bij de ontruiming, dan kan hij op grond van artikel 3 Politiewet – zonder dat daartoe een machtiging van de rechter nodig is – bijstand van de politie inroepen. De gemeente Kampen heeft voldoende aan dit vonnis om een
ontruiming van het pand af te dwingen. Zij heeft niet duidelijk gemaakt waarom daarbovenop een dwangsomveroordeling nodig is. De gevorderde dwangsom zal daarom eveneens worden afgewezen.
2.14.
[gedaagde 1] c.s. zijn in het ongelijk gesteld. Daarom worden zij veroordeeld in de kosten van deze procedure, die aan de zijde van de gemeente Kampen worden begroot op:
- betekening oproeping € 102,96
- griffierecht 656,00
- salaris advocaat 980,00
Totaal € 1.732,96
3 De beslissing
De voorzieningenrechter
3.1.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. en allen die in het pand aan de Boven Havenstraat 14/14-1 in Kampen verblijven om binnen veertien na betekening van dit vonnis het pand aan de Boven Havenstraat 14/14-1 in Kampen te ontruimen;
3.2.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. en allen die in het pand aan de Boven Havenstraat 14/14-1 in Kampen verblijven hoofdelijk – op die manier dat wanneer de een betaalt, de ander in zoverre zal zijn bevrijd – in de proceskosten, aan de zijde van gemeente Kampen tot op heden begroot op € 1.732,96, te vermeerderen met de wettelijke rente als
bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
3.3.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. en allen die in het pand aan de Boven Havenstraat 14/14-1 in Kampen verblijven hoofdelijk – op die manier dat wanneer de een betaalt, de ander in zoverre zal zijn bevrijd –in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde 1] c.s. niet
binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens
betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van vijftien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening;
3.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koene en in het openbaar uitgesproken op 23 september 2020. (CT)1
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
