Uitspraken

Gezien de samenhang tussen deze zaak en het kort geding zal de kantonrechter bij de beoordeling van deze zaak alle in beide procedures ingebrachte stukken en hetgeen in beide procedures door partijen naar voren is gebracht, in de beoordeling betrekken.

De kantonrechter stelt vast dat het verzoek tijdig is ingediend.

In deze procedure staat allereerst de vraag centraal of de tussen partijen gesloten overeenkomst is te kwalificeren als een huurovereenkomst ex artikel 7:230a BW. Volgens ATIB is dit het geval, terwijl de gemeente zich op het standpunt stelt dat er sprake is van een bruikleenovereenkomst.

Bij de beantwoording van de vraag hoe de tussen partijen gesloten overeenkomst moet worden gekwalificeerd, is niet doorslaggevend hoe de contractuele relatie is betiteld. Bepalend is hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond. Hierbij is niet beslissend of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van bruikleen of huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als bruikleen of als huurovereenkomst kunnen worden aangemerkt
(HR 11 februari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO9673). Een kenmerkend verschil tussen een bruikleenovereenkomst (artikel 7A:1777 BW) en een huurovereenkomst (artikel 7:201 lid 1 BW) is gelegen in het al dan niet verlangen en verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik van - in dit geval - ruimtes in de Kolkschool. Bij een bruikleenovereenkomst gaat het om het in gebruik geven om niet, bij een huurovereenkomst dient sprake te zijn van een voldoende vastomlijnde tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW. Van een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW is geen sprake, indien de vergoedingen uitsluitend betrekking hebben op door uitlener gemaakte onkosten voor het behoud en bewoonbaar houden van een ruimte.

Een vergoeding van kosten is aldus niet noodzakelijkerwijs een tegenprestatie voor het gebruik van ruimtes door ATIB, zodat het enkele feit dat een vergoeding van kosten is overeengekomen nog niet maakt dat sprake is van huur en niet van bruikleen. Van bruikleen kan sprake zijn als de vergoeding een symbolisch karakter heeft, in die zin dat deze van elke reële betekenis is ontbloot, of indien een vergoeding is bedongen die alleen ziet op gebruikskosten of kosten van bemiddeling of beheer. Als gebruikskosten worden aangemerkt kosten die moeten worden gemaakt ten behoeve van het gebruik en het normale onderhoud van de geleende zaak (artikel 7A:1685 BW). Dit betreffen kosten die direct toegerekend kunnen worden aan de gebruiker, zoals levering van gas, water, licht en kleine onderhoudskosten. Indien de te betalen vergoeding daarentegen in rechtstreeks verband staat met het ter beschikking stellen van een ruimte en geen symbolisch karakter heeft, dan is sprake van een huurovereenkomst in de zin van de wet. De bedoeling van partijen om een andersoortige overeenkomst aan te gaan, is dan niet relevant.

Tussen partijen is niet in geschil dat ATIB reeds jarenlang een vergoeding betaalt. Deze vergoeding lag de afgelopen jaren rond het bedrag van € 500,-- per maand. Laatstelijk betaalt ATIB een bedrag van € 488,67 als vergoeding aan de gemeente. De kantonrechter is van oordeel dat een dergelijke maandelijkse vergoeding op voorhand niet als een louter symbolische bijdrage kan worden aangemerkt. Onderzocht moet daarom worden wat de aard van de vergoeding is.

ATIB stelt dat de vergoeding ziet op het gebruik van de ruimtes in de Kolkschool. Zij heeft nimmer een afrekening van de servicekosten ontvangen, terwijl servicekosten naar hun aard plegen te worden afgerekend. Daarnaast is de vergoeding percentueel verhoogd. In de ogen van ATIB is de door haar betaalde vergoeding dan ook aan te merken als huur.

De gemeente heeft zich op het standpunt gesteld dat de vergoeding die ATIB betaalt betrekking heeft op een bescheiden deel van de energiekosten, namelijk maximaal een derde deel. Ter onderbouwing heeft de gemeente een gespecificeerd overzicht van de (totale) kosten met betrekking tot de nutsvoorzieningen en de ontvangen betalingen van ATIB overgelegd.

De kantonrechter overweegt als volgt. Uit het door de gemeente overgelegde overzicht, dat niet (voldoende) gemotiveerd is betwist door ATIB, blijkt dat de jaarlijkse totale kosten wat betreft de nutsvoorzieningen vele malen hoger zijn dan de jaarlijkse vergoeding die ATIB aan de gemeente betaalt. Gesteld noch gebleken is dat ATIB naast de vergoeding van (thans) € 488,67 een bedrag voldoet aan de gemeente in verband met de kosten voor nutsvoorzieningen, terwijl partijen in artikel 10 van de gebruikersovereenkomst zijn overeengekomen dat de kosten voor het gebruik van de nutsvoorzieningen (met inbegrip van het vastrecht) voor rekening van ATIB komen. De stelling van ATIB dat de vergoeding niet op deze kosten kan zien omdat er geen afrekening plaatsvindt, volgt de kantonrechter niet. Een afrekening tussen de gemeente en ATIB is niet aan de orde, reeds omdat de jaarlijkse kosten voor de nutsvoorzieningen ruimschoots de jaarlijkse vergoeding van ATIB overstijgen. Weliswaar heeft ATIB slechts een gedeelte, namelijk naar haar zeggen ongeveer een vierde deel, van de Kolkschool in gebruik, maar het aantal ruimtes dat zij in gebruik heeft, is zodanig dat, gelet op de verschillende kosten die de gemeente heeft moeten maken en moet maken, de conclusie gerechtvaardigd is dat de vergoeding alleen op de gemaakte kosten voor nutsvoorzieningen betrekking heeft. In dit verband acht de kantonrechter eveneens van belang dat de gemeente onvoldoende weersproken heeft gesteld dat zij de kosten die worden vermeld in de artikelen 5 en 8 van de gebruikersovereenkomst niet bij ATIB in rekening heeft gebracht en brengt en dat de temperatuur in de ruimtes die niet in gebruik zijn bij derden is verlaagd tot vorstbeveiligingsstand, zodat die ruimtes voor een minder groot deel bijdragen aan de totale kosten voor nutsvoorzieningen. Aan het gegeven dat de gebruikersovereenkomst een enkele keer termen als ‘het gehuurde’ en ‘huurder’ bevat en in correspondentie in 1990 ‘huur’ wordt vermeld, kan ATIB in de gegeven omstandigheden geen rechtens te honoreren rechten ontlenen en deze terminologie brengt de kantonrechter niet tot een ander oordeel. Het is immers vaste rechtspraak dat de naamgeving door partijen niet bepalend is voor de aard van hun rechtsverhouding.

Met inachtneming van het vorenstaande is er naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van een tegenprestatie als bedoeld in artikel 7:201 BW, nu zij aannemelijk acht dat het door ATIB betaalde bedrag niet in rechtstreeks verband staat met het beschikbaar stellen van de ruimtes, maar slechts een vergoeding vormt voor daadwerkelijke kosten die samenhangen met het feit dat de Kolkschool door ATIB wordt gebruikt in plaats van leegstaat. Naar het oordeel van de kantonrechter is er in het onderhavige geval dan ook geen sprake van een huurovereenkomst maar van een bruikleenovereenkomst.

Het voorgaande betekent dat ATIB niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ex artikel 7:230a BW omdat haar geen beroep op artikel 7:230a BW toekomt.

Gelet op de uitkomst van de procedure ziet de kantonrechter aanleiding om ATIB ambtshalve in de kosten van de procedure te veroordelen. Deze kosten worden aan de zijde van de gemeente begroot op € 124,50 (een half punt x tarief € 249,--) aan salaris van de gemachtigde in verband met de mondelinge behandeling. Er wordt een half punt aan salaris toegekend, omdat de mondelinge behandeling is gecombineerd met de mondelinge behandeling van het eerdergenoemde kort geding.