RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Brielle
vonnis
in de zaak van
[eisers],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
gemachtigde: mr. G. M. Veldt, advocaat te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. E. de Ruiter, advocaat te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘[eisers]’ en ‘[gedaagde]’.
1. Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding met 10 producties van 30 november 2011;
- de conclusie van antwoord met 2 producties;
- het tussenvonnis van 17 januari 2012, en
- de op 26 en 27 maart 2012 gedateerde brieven van de beide gemachtigden, waarin zij meedelen dat een schikking is bereikt ten aanzien van het tweede gebrek.
Op 28 februari 2012 werd een comparitie van partijen gehouden in aanwezigheid van de beide eisers in persoon en mevrouw [B] en de heer [C] namens [gedaagde] in aanwezigheid van de gemachtigden. De griffier heeft aantekening gehouden van het verhandelde.
De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
In deze procedure wordt uitgegaan van de volgende feiten. Deze worden als vaststaand beschouwd, omdat zij door de ene partij zijn gesteld en door de andere partij zijn erkend of onvoldoende zijn betwist, ofwel om dat zij uit de producties blijken.
2.1 [eisers] huurt van [gedaagde] de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats], verder het gehuurde. De gemeente [X] was tot 6 maart 2010 verhuurder. Vanaf deze datum verkreeg [gedaagde] de eigendom van het gehuurde.
2.2 Aangrenzend aan het gehuurde bevindt zich een terrein dat in eigendom toebehoort aan [A] Vastgoed B.V. Op dit terrein exploiteert [A] B.V. een autohandel. Op 30 maart 2010 is brand uitgebroken in het pand van [A]. Door de brand is asbest neergedaald in de omgeving en ook in de tot het gehuurde behorende tuin. Op de zolder van het gehuurde is waterschade ontstaan tengevolge van de bluswerkzaamheden.
2.3 Op grond van de Wet Millieubeheer heeft de gemeente [X] besloten tot het uitvoeren van saneringswerkzaamheden. In april 2010 heeft de firma Ureco in opdracht van de gemeente [X] de saneringswerkzaamheden uitgevoerd. In verband met de ernst van de vervuiling is de tuin van het gehuurde tot een diepte van een halve meter geheel afgegraven en zijn alle aanwezige opstallen en materialen, zoals bestrating, beplanting, schutting en tuinhuis/schuur verwijderd. De afgegraven tuin wordt door [eisers] aangeduid als gebrek 1. De kantonrechter zal deze aanduiding overnemen.
2.4 Op 30 juni 2010 heeft EMN Expertise aan de gemeente [X] gerapporteerd over de aansprakelijkheid voor de brand op 30 maart 2010 in het kader van een kennelijk door de gemeente [X] afgesloten verzekering. In dit rapport wordt [gedaagde] genoemd als betrokken partij en wordt melding gemaakt van overleg met mevrouw [B] van [gedaagde]. Uit het rapport blijkt dat [gedaagde] heeft meegedeeld dat voor de huurwoningen een opstalverzekering is aangegaan en dat de heer [D] van [gedaagde] op 28 juni 2010 heeft meegedeeld de saneringskosten voor de huurwoningen te zullen melden bij de verzekeraar.
2.5 [eisers] heeft een aanvang gemaakt met het herstel van de tuin van het gehuurde. Daarbij heeft [gedaagde] een lading zand geleverd. Ook de gemeente [X] heeft zand geleverd.
2.6 In de dagvaarding is ook sprake van een tweede gebrek aan het gehuurde. Partijen hebben de kantonrechter op 26 en 27 maart 2012 meegedeeld dat een minnelijke regeling is bereikt ten aanzien van dit gebrek. De kantonrechter laat weergave van dit gebrek daarom achterwege. De op het tweede gebrek gerichte vordering wordt als ingetrokken beschouwd.
3. Het geschil en de stellingen van partijen
3.1 [eisers] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, primair te verklaren voor recht dat [eisers] zelf tot herstel van gebrek 1 mocht en mag overgaan, subsidiair een machtiging van de rechter ex art. 3:299 BW aan [eisers] om tot herstel van gebrek 1 over te gaan, met veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan [eisers] van de kosten van herstel ad € 16.722,70, te verhogen met buitengerechtelijke kosten, te verhogen met wettelijke rente en proceskosten.
Aan de vordering is door [eisers] ten grondslag gelegd dat sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW, terwijl [eisers] op grond van artikel 7:206 BW gerechtigd is het herstel zelf ter hand te nemen en de kosten van het herstel op [gedaagde] te verhalen. [gedaagde] is niet aansprakelijk voor de brand, maar het feit dat door het afgraven van de tuin geen genot meer aan de tuin kan worden ontleend vormt wel een gebrek, voor herstel waarvan [gedaagde] aansprakelijk is. De schade aan de inboedel is door de verzekeraar van [eisers] voldaan, evenals een deel van de herstelkosten voor de tuin. Het restant van de herstelkosten, vastgesteld aan de hand van twee offertes, wordt gevorderd.
3.3 [gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de eis. Zij stelt dat geen sprake is van een gebrek maar van een feitelijke stoornis van het huurgenot door derden, waarvoor zij niet aansprakelijk is. Wanneer de aanwezigheid van asbest als een gebrek moet worden aangemerkt is dat gebrek verholpen doordat het asbest, in opdracht van de gemeente [X], werd verwijderd. Voor de gevorderde gevolgschade is [gedaagde] niet aansprakelijk, gelet op het bepaalde in artikel 7:208 BW. Het asbest was niet aanwezig bij aanvang van de huur en [gedaagde] kan de aanwezigheid van asbest niet worden toegerekend. Van ongerechtvaardigde verrijking is geen sprake. Het inrichten van de tuin vormt een verplichting van de huurder, zodat [gedaagde] daarvoor niet aansprakelijk kan zijn, gelet op het Besluit Kleine Herstellingen. De voorzieningen in de tuin waren bovendien door [eisers] aangebracht. De gevolgschade wordt gedekt door de inboedelverzekering van [eisers] en de verzekeraar heeft dan ook een bedrag van € 7.907,60 aan [eisers] uitgekeerd ter zake van het herstel van de tuin. De schade door het bluswater was gering en is door [gedaagde] op eigen kosten, zonder inschakeling van de opstalverzekeraar, hersteld. [gedaagde] verweert zich tegen de gevorderde buitengerechtelijke kosten.
4. De beoordeling van de vordering
4.1 De kantonrechter leest de vordering van [eisers] als volgt:
Primair wordt gevorderd te verklaren dat [eisers] tot herstel van gebrek 1 mocht en mag overgaan, terwijl subsidiair wordt gevorderd [eisers] te machtigen tot herstel over te gaan. In beide gevallen wordt gevorderd [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de herstelkosten.
De kantonrechter overweegt dit, omdat in de vordering ook gelezen kan worden dat de herstelkosten alleen onderdeel van de subsidiaire vordering zijn. Ter comparitie is vastgesteld dat dat niet de bedoeling van [eisers] is. [gedaagde] is, gelet op de conclusie van antwoord, eveneens van deze lezing uitgegaan en zij wordt dan ook niet in haar verweer beperkt door deze lezing van de vordering.
4.2 Het staat vast dat door de brand bij een derde asbestdeeltjes zijn vrijgekomen en dat deze deeltjes zijn neergekomen op het gehuurde. De vraag is of het neerkomen van het asbest en het vervolgens aanwezig zijn van dit asbest als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW kan worden aangemerkt.
Het is evident dat het gehuurde na het neerdalen van het asbest een staat of eigenschap heeft gekregen waardoor het gehuurde niet langer het genot aan [eisers] kon verschaffen dat deze van het gehuurde mocht verwachten. Ook is evident dat dit niet aan [eisers] kan worden toegerekend. Aan de definitie van artikel 7:204 lid 2 BW wordt dan ook voldaan, zodat in beginsel van een gebrek sprake is. Een gebrek is volgens artikel 7:204, derde lid BW echter geen gebrek in de zin van het tweede lid wanneer sprake is van een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht als bedoeld in artikel 7:211 BW. [gedaagde] heeft bepleit dat deze situatie zich hier voor doet, nu een derde verantwoordelijk is voor het neerdalen van het asbest.
4.3 Het derde lid van artikel 7:204 BW is vergelijkbaar met het bepaalde in het tot
1 augustus 2003 geldende artikel 7A:1592 BW. De tekst van dit artikel luidde: “De verhuurder is niet verpligt den huurder te waarborgen tegen de belemmeringen welke hem derden, door feitelijkheden, in zijn genot toebrengen, zonder overigens eenig regt op het gehuurde te beweren”
De jurisprudentie die op basis van dit artikel is gevormd is ook in het nieuwe recht van toepassing gebleven, nu uit de parlementaire geschiedenis van het wetsartikel blijkt dat geen inhoudelijke wijziging van het artikel werd beoogd. Deze oude jurisprudentie blijkt bijvoorbeeld uit het vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 14 november 2002,
WR 2003, 43. In dit vonnis werd het verstopt raken van een gemeenschappelijke standleiding door etensresten van buren als een feitelijke stoornis en niet als een gebrek aangemerkt. De huurder werd geacht het risico van de verstopping te dragen. Andere voorbeelden van een feitelijke stoornis als bedoeld in artikel 7:204, lid 3 BW zijn overlast door verkeerslawaai (kantonrechter Arnhem, 19 juni 2010 LJN BN1612), overlast van aangrenzende horeca (Hof Amsterdam, 6 september 2007, WR 2008,64), water-en stankoverlast door een gebrekkig functionerend riool bij de buren (Hof Amsterdam, 12 januari 2010, WR 2011,8), geluidsoverlast door buren die geen huurder zijn bij dezelfde verhuurder of het voortdurend tegen een muur schoppen van een voetbal door spelende kinderen. In deze gevallen pleegt te worden geoordeeld dat geen sprake is van een gebrek, maar van een feitelijke stoornis door derden, waarvoor de huurder het risico draagt.
Wanneer de voetbal van de spelende kinderen door de ruit gaat is echter geen sprake meer van een feitelijke stoornis, omdat daarna de ruit gebroken is en dat is wel degelijk een gebrek te noemen. De kantonrechter ontleent aan het artikel van J. M. Winter-Bossink en E. T. de Boer, de gebrekenregeling, (TvHB 2011 nr 4) nog het voorbeeld van de verbouwing door een buurman. Door het gebruik van een kraan ontstaat een gat in het dak en dat gat moet wel degelijk als een gebrek worden aangemerkt.
[eisers] doet uitdrukkelijk een beroep op het arrest van de Hoge Raad van 3 september 2010, NJ 2010,474. In dit arrest was sprake van een pand waarin asbest aanwezig was. Door een inbraak is dit asbest losgeraakt en heeft het asbest zich kunnen verspreiden in het gehuurde. Het Hof oordeelde dat van een gebrek pas sprake was toen door invloed van derden (de inbraak) het asbest vrijkwam. De Hoge Raad wijst er op dat het Hof de inbraak niet als gebrek heeft aangemerkt, maar de situatie die is ontstaan als gevolg van het vrijkomen van het asbest. De Hoge Raad oordeelt vervolgens dat die situatie als zodanig niet een feitelijke stoornis door derden is en dat voor de verplichting tot het verhelpen ervan toerekenbaarheid aan de verhuurder niet vereist is. Op basis van deze overweging concluderen De Waal en Van der Hoek in het artikel “wat niet weet, wat wel deert” in WR 2011,14 dat een oorzaak die een feitelijke stoornis door derden vormt, zoals een inbraak, dus tot gevolg kan hebben dat asbestdeeltjes worden verspreid die tot een gebrek leiden. De kantonrechter sluit zich aan bij deze opvattingen en oordeelt dat het, door derden veroorzaakte, neerdwarrelen van asbest op het gehuurde weliswaar het gevolg is van een feitelijke stoornis door derden, maar dat de situatie die daarna ontstaat, te weten dat het gehuurde met asbest vervuild is, als een gebrek moet worden aangemerkt.
4.4 De aanwezigheid van het gebrek kan niet aan [gedaagde] worden toegerekend, maar zij is wel gehouden het gebrek te verhelpen wanneer [eisers] dat wenst. In deze zaak is het verhelpen echter niet van belang nu de gemeente [X] het asbest, snel na het ontstaan van het gebrek, heeft doen verwijderen.
[eisers] werpt vervolgens de vraag op of door het verwijderen van het asbest het gebrek is verholpen. Zij bepleit dat het gebrek mede omvat de situatie die is ontstaan nadat de tuin in opdracht van de gemeente [X] werd afgegraven, nu de afgegraven tuin niet langer het genot geeft dat [eisers] mocht verwachten.
De kantonrechter volgt [eisers] niet in deze opvatting. [gedaagde] is op grond van artikel 7:206 BW gehouden het gebrek te verhelpen. In dit geval heeft het verhelpen plaatsgevonden, zij het dat het verhelpen, gelet op de eisen die de wet Millieubeheer stelt, kennelijk zo veelomvattend heeft moeten zijn dat daarna een verwoeste tuin is achtergelaten. Naar de kantonrechter heeft begrepen is de tuin door het leveren van zand door [gedaagde] en de gemeente [X] wel weer op hoogte gebracht.
De kale tuin kan op zichzelf niet als een gebrek aan het gehuurde worden aangemerkt. Dat de tuin kaal is gemaakt is een gevolg van het verwijderen van het asbest en was daarvoor kennelijk noodzakelijk, gelet op de ernst van de vervuiling. Deze situatie kan niet als een zelfstandig gebrek worden aangemerkt, maar als een consequentie van het verwijderen van het asbest. De kosten voor het herstellen en opnieuw inrichten van de tuin moeten daarom als gevolgschade worden aangemerkt. Op grond van artikel 7:208 BW is [gedaagde] tot het vergoeden van deze schade verplicht wanneer van een gebrek sprake is en dit, nu het na aanvang van de huurovereenkomst is ontstaan, aan [gedaagde] kan worden toegerekend. Al eerder is overwogen dat het gebrek niet aan [gedaagde] toegerekend kan worden, zodat [gedaagde] op grond van artikel 7:208 BW niet tot het vergoeden van de gevolgschade gehouden is.
Ook op grond van het algemene verbintenissenrecht is [gedaagde] niet tot het vergoeden van de gevolgschade gehouden, nu geen sprake is van een aan [gedaagde] toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een verbintenis.
4.5 De vordering, voorzover deze wordt gebaseerd op ongerechtvaardigde verrijking, wordt afgewezen, omdat op geen enkele wijze is gebleken dat [gedaagde] is of wordt verrijkt doordat [eisers] zelf zijn tuin opnieuw zal moeten inrichten. Het inrichten van de tuin is in beginsel een verplichting van [eisers] en er is onvoldoende gesteld om van dit beginsel af te wijken.
4.6 De vorderingen worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [eisers] belast met de kosten van het geding.
5. De beslissing
de kantonrechter,
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eisers] tot het betalen van de kosten van het geding aan [gedaagde], welke kosten tot op dit moment zijn vastgesteld op € 600,-- ( 2 punten) voor het salaris van de gemachtigde van [gedaagde].
Deze beslissing is gegeven door mr. L.J van Die uitgesproken ter openbare terechtzitting.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
