Uitspraken

Gezien de nauwe verwevenheid van de vorderingen in conventie en in onvoorwaardelijke reconventie, komen zij in het navolgende gezamenlijk aan de orde.

Partijen twisten over de vraag of Woonbron rechtsgeldig het recht van ondererfpacht heeft opgezegd.

Artikel 5:87 BW lid 2 bepaalt dat de erfpacht door de eigenaar kan worden opgezegd, indien de erfpachter (onder meer) in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen. Deze opzegging moet op straffe van nietigheid binnen acht dagen worden betekend aan degenen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op de erfpacht in de openbare registers staan ingeschreven. Na het einde van de erfpacht is de eigenaar verplicht de waarde die de erfpacht dan heeft aan de erfpachter te vergoeden, na aftrek van hetgeen hij uit hoofde van de erfpacht van de erfpachter te vorderen heeft, de kosten daaronder begrepen.

De verweren van [gedaagde] zien op de naleving van de betekeningsformaliteiten en op de vraag of er sprake is van een ernstige tekortkoming. Bij de beoordeling van de laatste vraag heeft [gedaagde] tevens een beroep gedaan op de redelijkheid en billijkheid.

[gedaagde] heeft onder verwijzing naar artikel 5:87 BW lid 2 bij gebrek aan wetenschap betwist dat de opzegging van het recht van ondererfpacht binnen acht dagen is betekend aan degene die als beperkt gerechtigde(n) in de openbare registers staat of staan ingeschreven.

Woonbron heeft bij conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie als productie 3 een kopie in het geding gebracht van het exploit waarmee de opzegging is overbetekend aan de hypotheekhouder. Volgens Woonbron is de hypotheekhouder de enige beperkte gerechtigde. Overbetekening heeft plaatsgevonden op 28 mei 2013 en is derhalve tijdig geschied.

De rechtbank overweegt als volgt. Nu Woonbron bewijs heeft overgelegd van een tijdige betekening aan de hypotheekhouder en [gedaagde] heeft nagelaten om te reageren op de door Woonbron in het geding gebrachte productie, heeft [gedaagde] hiermee haar verweer onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd. Het had op haar weg gelegen het overgelegde document gemotiveerd te weerspreken en haar eerder ingenomen standpunt nader en gemotiveerd te onderbouwen. Dit leidt ertoe dat het verweer wordt gepasseerd.

[gedaagde] betwist dat zij in ernstige mate tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens Woonbron. [gedaagde] verbleef in de maand april 2013 gedurende ongeveer drie weken bij haar zus. Op of omstreeks 24 mei 2013 is zij gebeld door haar (inmiddels ex-)partner met de mededeling dat er iets mis was en dat de politie in haar woning aanwezig was. Hij bleek – zonder toestemming en buiten medeweten van [gedaagde] om – een hennepplantage in de woning te hebben geëxploiteerd. Het ontbreken van wetenschap dient te worden meegewogen bij de beoordeling van de vraag of er sprake is van een voldoende ernstige tekortkoming. Daarnaast is bij deze afweging van belang dat Woonbron [gedaagde] geen tweede kans heeft willen geven, noch [gedaagde] in de gelegenheid heeft willen stellen om haar kant van het verhaal toe te lichten.

Volgens Woonbron is het inrichten en exploiteren van een hennepkwekerij in strijd met de bepalingen uit de akte vestiging ondererfpacht koopgarant. Primair betwist Woonbron dat [gedaagde] hiervan niet op de hoogte was, noch dat zij niet in de gelegenheid is gesteld om haar kant van het verhaal te vertellen. In een telefoongesprek met Woonbron heeft [gedaagde] toegegeven dat zij de hennepplantage niet wilde, maar dat zij door haar ex-partner onder druk is gezet. Subsidiair stelt Woonbron dat, ook in het geval dat [gedaagde] niet op de hoogte zou zijn geweest van de hennepplantage, zij ernstig tekort is geschoten in de zin van artikel 5:87 lid 2 BW. Zij heeft haar ex-partner immers de beschikking gegeven over een sleutel en daarmee de mogelijkheid gegeven om de woning te betreden en te gebruiken. Door vervolgens de woning te verlaten en op geen enkele wijze te controleren wat er in de woning gebeurde, is zij tekortgeschoten in haar zorgplicht. Zij heeft een situatie laten ontstaan waarin het mogelijk was om in de woning een hennepkwekerij in te richten.

De rechtbank overweegt als volgt. Anders dan [gedaagde] in haar conclusie van antwoord heeft betoogd, is voldoende komen vast te staan dat er in de maand april 2013 een hennepplantage in de woning van [gedaagde] was ingericht. Dit blijkt niet alleen uit de door Woonbron overgelegde documenten, waaronder de klantgegevens van Stedin, de ruimlijst van het hennepteam en het besluit tot spoedeisende bestuursdwang van de Gemeente Rotterdam, maar ook uit het door [gedaagde] overgelegde proces-verbaal van verhoor alsmede hetgeen ter comparitie is verklaard.

Naar het oordeel van de rechtbank is met deze exploitatie sprake van een ernstige mate van tekortschieten in de nakoming van de op [gedaagde] rustende verplichtingen als (onder)erfpachter. Niet alleen is het kweken van hennep uitdrukkelijk verboden in de bepalingen van de akte vestiging ondererfpacht koopgarant, bovendien is het een feit van algemene bekendheid dat hennepkwekerijen een hoge mate van luchtvochtigheid vereisen die schadelijk voor de woning kan zijn en dat zij (stank)overlast veroorzaken. Daarbij is een hennepkwekerij brandgevaarlijk. De rechtbank verwijst naar haar eerdere uitspraken waarin zij eerder heeft bepaald dat het kweken van hennep kwalificeert als een ernstige mate van tekortschieten in de nakoming in de zin van artikel 5:87 lid 2 BW (Rechtbank Rotterdam 28 augustus 2013, NJF 2013/427, ECLI:NL:RBROT:2013:6732, Rechtbank Rotterdam 12 januari 2011, Prg 2011/62, ECLI:NL:RBROT:2011:BP7004, Rechtbank Rotterdam 24 april 2013, NJF 2013/317, ECLI:NL:RBROT:2013:CA3047). Ter zake van de brandgevaarlijkheid verwijst de rechtbank in het onderhavige geval naar de door Woonbron in het geding gebrachte documentatie van Stedin, waarin is vermeld dat de elektrische installatie van deze hennepkwekerij zeer onprofessioneel is aangelegd. Er was sprake van ondeugdelijke beveiliging tegen directe en indirecte aanraking, waardoor er kans was op elektrocutie. Voorts was er te weinig rekening gehouden met warmteontwikkeling door lampen en kachels en onvoldoende beveiliging tegen overstroom en kortsluiting, waardoor een brandgevaarlijke situatie was ontstaan. Daaraan doet niet af dat zich in het onderhavige geval geen brand heeft voorgedaan, noch dat er slechts sprake was van een korte duur van de hennepkwekerij. De hennepkwekerij is immers niet op initiatief van [gedaagde] of haar toenmalige partner, maar door ingrijpen van de politie beëindigd en een langduriger exploitatie alsmede verwezenlijking van voornoemde risico’s is als gevolg daarvan voorkomen.

Ook het betoog van [gedaagde] dat niet zij, maar haar (ex-)partner de hennepplantage heeft ingericht en dat zij niet op de hoogte was van de hennepplantage, doet aan het vorenstaande niets af. Blijkens de parlementaire geschiedenis is het niet vereist dat de erfpachter zelf toerekenbaar tekort schiet (MvA II, Par. Gesch. Boek 5, pag 331). Daarbij acht de rechtbank van belang dat [gedaagde] haar (ex)partner toegang heeft verschaft tot haar woning, hem de sleutel heeft gegeven, zelf uit de woning is vertrokken en geen enkel toezicht heeft uitgeoefend. Uit dien hoofde kan [gedaagde] ten opzichte van Woonbron verantwoordelijk worden gehouden voor het handelen van haar (ex-)partner.

[gedaagde] heeft tevens een beroep op de redelijkheid en billijkheid gedaan, waarbij zij kennelijk het oog heeft op artikel 6:248 lid 1 BW. Uit de redelijkheid en billijkheid vloeit geenszins voort dat in het geval van het aanwezig hebben van een hennepkwekerij, de bewoner in de gelegenheid zou moeten worden gesteld om (voor de toekomst) haar verplichtingen alsnog na te komen. De aanwezigheid van een hennepkwekerij is op zichzelf al voldoende ernstig om de opzegging te rechtvaardigen (zie onder meer Rechtbank Rotterdam 7 september 2011, RVR 2011/124, ECLI: NL:RBROT:2011:BS8898).

Gelet op het voorgaande is de opzegging door Woonbron bij exploit rechtsgeldig geschied. Het in conventie gevorderde zal derhalve worden toegewezen, met dien verstande dat de rechtbank in dit geval aanleiding ziet om de datum waarop de ontruiming uiterlijk moet plaatsvinden, te bepalen op 18 februari 2014. Dit brengt tevens met zich, dat de in reconventie gevorderde ongedaanmaking van de opzegging dient te worden afgewezen.

- dagvaarding €  94,79

- griffierecht 589,00

- salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00)

Totaal €  1.587,79

Aangezien de vordering in conventie voor toewijzing gereed ligt, komt de rechtbank toe aan de beoordeling van de vorderingen in voorwaardelijke reconventie.

[gedaagde] heeft verzocht voor recht te verklaren dat Woonbron ingevolge artikel 5:87 lid 2 BW en/of artikel 5:99 lid 1 BW gehouden is een vergoeding te voldoen aan [gedaagde]. Voorts heeft [gedaagde] gevorderd Woonbron te veroordelen tot betaling van de door de deskundige bepaalde waarde, zulks te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 mei 2013, althans de dag der dagvaarding. Daarbij heeft [gedaagde] de rechtbank verzocht een deskundige te benoemen die de waarde bepaalt, waarbij de kosten van de waardebepaling door Woonbron dienen te worden voldaan. Tot slot heeft [gedaagde] de rechtbank verzocht te bepalen dat [gedaagde] slechts tot ontruiming behoeft over te gaan ‘nadat door haar de vergoeding is ontvangen’. [gedaagde] heeft zich hierbij op het standpunt gesteld dat zij ingevolge artikel 5:100 BW een retentierecht op de woning heeft zolang door Woonbron de verschuldigde vergoeding van de waarde bij het einde van de erfpacht niet is voldaan.

De rechtbank overweegt als volgt. In artikel 5:87 lid 2 BW is bepaald dat na het einde van de erfpacht de voormalige erfpachter recht heeft op een vergoeding van de waarde.

In het onderhavige geval is van belang dat [gedaagde] onbetwist heeft verklaard dat zij in verband met de uitgifte van de ondererfpacht van de woning een hypothecaire lening is aangegaan van € 81.000,00. De koopprijs van de woning bedroeg destijds € 69.000,00. Hoewel op dit moment een taxatie nog niet heeft plaatsgevonden, gaan beide partijen ervan uit dat in het onderhavige geval de hypothecaire lening de door Woonbron nog uit te keren vergoeding zal overstijgen. Dit zou met zich brengen, dat de vergoeding in het geheel aan de hypotheekbank dient te worden uitgekeerd. In de praktijk zal een notaris op zijn nota van afrekening rekenkundig uitwerken wie tot welk gedeelte van de vergoeding is gerechtigd.

De veroordeling tot betaling van de door de deskundige bepaalde waarde aan [gedaagde] waarbij dient te worden bepaald dat [gedaagde] slechts tot ontruiming behoeft over te gaan nadat door haar de vergoeding is ontvangen, zal niet worden toegewezen nu uit het onder 4.20 overwogene blijkt dat [gedaagde] immers slechts is gerechtigd tot hetgeen na aftrek van de hypothecaire schuld (eventueel) resteert en zij niet, voorafgaande aan de ontruiming van haar woning, is gerechtigd de gehele vergoeding te ontvangen, zoals zij thans gevorderd heeft. Daarmee is ook de gevorderde wettelijke rente als nevenvordering niet toewijsbaar.

Voorts zal de rechtbank geen deskundige benoemen die de waarde van de woning zal bepalen. De akte vestiging ondererfpacht koopgarant voorziet reeds in de benoeming van een deskundige, waarbij de kosten ten laste van Woonbron komen. Indien [gedaagde] zich niet kan verenigen met de vastgestelde waarden in het taxatierapport kan zij dit binnen twee weken na ontvangst van dat rapport schriftelijk doen blijken aan Woonbron. Indien partijen vervolgens geen overeenstemming bereiken over de te hanteren waarden, zal het geschil bij wijze van arbitrage worden beslecht door drie taxateurs van wie één door Woonbron, één door [gedaagde] en een derde door de twee taxateurs gezamenlijk zal worden benoemd. Desgevraagd heeft [gedaagde] ter comparitie geen antwoord gegeven op de vraag waarom de taxatieregeling volgens hem niet aan de wettelijke eisen zou voldoen en waaraan het schort aan de in de akte vestiging ondererfpacht koopgarant vastgelegde taxatieregeling.

Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.