beschikking ex artikel 5:130 Burgerlijk Wetboek van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
inzake
[verzoeker]
,
wonende te Hellevoetsluis,
verzoeker,
gemachtigde: C.W.G. Janssen,
en
1. het bestuur van de Vereniging van Eigenaars van het appartementsgebouw P.C. Hoofstraat 9 tot en met 107 (oneven nummers) (Residence P.C. Hooft),
gevestigd te Hellevoetsluis,
verweerster,
ten deze vertegenwoordigd door haar bestuurslid [A].
2. de Vereniging van Eigenaars van het appartementsgebouw P.C. Hoofstraat 9 tot en met 107 (oneven nummers) (Residence P.C. Hooft),
gevestigd te Hellevoetsluis,
verweerster,
ten deze vertegenwoordigd door haar bestuurslid [A].
Partijen worden hierna aangeduid als “[verzoeker]” en “de VVE”.
1 Het verloop van de procedure
Op 1 april 2014 is het verzoek ontvangen van [verzoeker]tot vernietiging van het besluit van (het bestuur van) de VVE genomen op 5 maart 2014.
De mondelinge behandeling van het verzoekschrift heeft plaatsgevonden op 5 juni 2014. [verzoeker]is verschenen met zijn gemachtigde C.W.G. Janssen van het VVE-Loket. Namens het bestuur van de VVE is verschenen [A] en[B] namens de beheerder van de VVE. Verder zijn verschenen mevrouw [A] (echtgenote van [A] en [x], VVE-lid. Van hetgeen ter zitting is verhandeld heeft de griffier aantekening gehouden.
De uitspraak is bepaald op heden.
2 De vaststaande feiten
In deze procedure wordt uitgegaan van de volgende vaststaande feiten:
2.1
[verzoeker]is eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende op het gebruik van de woning aan de P.C. Hooftstraat [oo] te Hellevoetsluis. De woning maakt onderdeel uit van het gebouw ‘Residence P.C. Hooft’.
2.2
[verzoeker]is van rechtswege lid van de VVE.
2.3
In het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten (1992), hierna: Modelreglement, is in artikel 11 bepaald:
‘Iedere eigenaar en gebruiker heeft het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken volgens de bestemming daarvan.
Hij moet daarbij inachtnemen het reglement, het eventuele huishoudelijk reglement en de eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 van het Burgerlijk Wetboek. Hij mag geen inbreuk maken op het recht van medegebruik van de andere eigenaars en gebruikers.’
en in artikel 12
‘1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zich te onthouden van luidruchtigheid, het onnodig verblijf in de gemeenschappelijke gedeelten, voor zover deze niet voor het verblijf voor korte of lange tijde bestemd zijn, en het plaatsen van voertuigen of andere voorwerpen op plaatsen die hiervoor niet zijn bestemd.
2. De wanden en/of plafonds van de gemeenschappelijke gedeelten mogen niet worden gebruikt voor het ophangen van schilderijen of andere voorwerpen, en het aanbrengen van decoraties en dergelijke.
3. De vergadering kan tot de in het eerste en tweede lid genoemde handelingen toestemming verlenen en een reeds verleende toestemming intrekken.’
2.4
In het ‘Huishoudelijk reglement Vereniging van Eigenaren Residence P.C. Hooft Hellevoetsluis’, hierna: Huishoudelijk Reglement, is in artikel 1 bepaald:
‘Ingevolge de geldende brandweerverordening mogen zich geen obstakels bevinden op of in de gemeenschappelijk ruimten.
De gemeenschappelijke ruimten, zoals bijv. de entreehal, het atrium, de hallen op de verdiepingen, de galerijen, de trappenhuizen etc. mogen derhalve niet worden gebruikt voor prive-doeleinden zoals stalling van fietsen, kinderwagens etc. Het is voorts niet toegestaan in de gemeenschappelijke ruimten planten, bloembakken, zitjes en/of andere voorwerpen te plaatsen.
De wanden van de gemeenschappelijke ruimten mogen niet worden gebruikt voor het ophangen van schilderijen of andere voorwerpen of voor het aanbrengen van decoraties etc.’
2.5
Op 28 februari 2014 schreef het bestuur van de VVE aan de leden:
‘Het zal u ongetwijfeld niet zijn ontgaan, dat in het Atrium op de begane grond al enkele weken een biljart staat. Tijdens de nieuwjaarsreceptie werd het bestuur door een van de bewoners, dhr. [x](nr. [oo]) de vraag voorgelegd in het Atrium een biljart te mogen plaatsen.(…)
Het bestuur heeft daarop toestemming gegeven het biljart daar te plaatsen onder voorwaarde dat tijdens de eigenarenvergadering aan de bewoners daarvoor toestemming zou worden gevraagd. Het bestuur ging er op dat moment van uit, dat de eigenarenvergadering daar ook positief op zou reageren.
Een dezer dagen ontving het bestuur een bezwaarschrift van vijf bewoners die op formele gronden het bestuur verzoeken op de door haar genomen beslissing terug te komen en dit tijdens de eerstvolgende vergadering kenbaar te maken. (…)
Het bestuur erkent, dat zij te voorbarig is geweest bij het geven van toestemming tot plaatsing van het biljart. Gelet op de ontstane commotie daarover trekt zij daaruit de conclusie, dat het biljart weer moet worden weggehaald. (…)’
2.6
Bij besluit van de Algemene Ledenvergadering van de VVE van 5 maart 2014 is toestemming verleend om de reeds in het atrium geplaatste biljarttafel te laten staan (1455 stemmen blanco, 3816 stemmen voor plaatsing, 1413 stemmen tegen plaatsing).
3 Het verzoek
3.1.
[verzoeker]heeft de kantonrechter verzocht bij beschikking uitvoerbaar bij voorraad:
- het besluit van de VVE van 5 maart 2014 met betrekking tot het verlenen van toestemming tot het plaatsen van een biljarttafel in het atrium te vernietigen;
- de door het bestuur in stemming gebrachte besluitvorming onder het agendapunt rondvraag te vernietigen, en daarmee tevens het als besluit genotuleerde nietig te verklaren;
- het bestuur opdracht te geven eigenaar te gelasten het biljart binnen de redelijke termijn van 7 dagen te verwijderen;
- het bestuur opdracht te geven de conform splitsingsreglement maximaal op te leggen boete van € 227,00 aan eigenaar aan te kondigen;
- het bestuur een zelfde boete op te leggen conform het splitsingsreglement, dan wel een dwangsom van € 50,00 per dag, dat bovengenoemde termijn van 7 dagen overschreven wordt;
- met veroordelen van het bestuur in de kosten van de procedure.
3.2
Aan het verzoek heeft [verzoeker]het navolgende ten grondslag gelegd. In de eerste plaats heeft [verzoeker]een aantal formele bezwaren tegen het besluit naar voren gebracht. Verder is naar de mening van [verzoeker]het plaatsen van voorwerpen in de gezamenlijke ruimte op grond van artikel 11 en 12 lid 1 van het Modelreglement niet toegestaan. Bij de vaststelling van het Huishoudelijk reglement is artikel 12 lid 3 uitgesloten. Zelfs bij een beroep op artikel 12 lid 3 Modelreglement is besluitvorming voorbehouden aan de vergadering. Het atrium is niet bestemd voor het plaatsen van voorwerpen ter amusement. De VVE is geen gezelligheidsvereniging. De VvE heeft ten doel het behartigen van het gemeenschappelijke belang van eigenaars. Het plaatsen van een biljart in een gemeenschappelijke ruimte draagt op geen enkele wijze bij aan het bereiken van dat doel. Bovendien gaat er precedentwerking uit van de plaatsing van het biljart. Een volgende eigenaar wil een flipperkast, een ander weer een jukebox, etc. Verder is het plaatsen van de biljarttafel in strijd met de brandvoorschriften.
4 Het verweer
4.1
De VVE heeft aangevoerd dat het besluit is genomen op grond van artikel 12 lid 3 Modelreglement. Er is gebruik gemaakt van de uitzonderingsregel. Er is aanvankelijk mondeling toestemming verleend aan de heer [x] om het biljart in het atrium te mogen plaatsen. Er was al vaker gesproken over het gebruik van het atrium. Het is een grote, lege en hoge ruimte waar niets mee gedaan werd. Nadat een aantal bewoners bezwaar maakte wilde het bestuur afzien van de biljarttafel. Het veroorzaakte onrust onder de bewoners. Uiteindelijk is er ‘voor’ gestemd op de algemene ledenvergadering van 5 maart 2014. Bij het bestuur van de VVE bestaat de indruk dat er sporadisch gebruik wordt gemaakt van de biljarttafel.
4.2
De heer [x]heeft ter mondelinge behandeling aangevoerd dat hij begrip heeft voor eventuele bezwaren van mensen die aan het atrium wonen, in de zin van mogelijke overlast die het biljart kan geven. [x]is echter van mening dat de mensen niet zozeer tegen het biljart zijn, maar problemen hebben met het feit dat ze in eerste instantie niet gevraagd zijn met betrekking tot eventuele bezwaren. [x]vindt het zonde dat er niets werd gedaan met de lege ruimte. Dat is meerdere malen ter sprake gekomen onder de VVE-leden. Het biljart is een leuk gebruik en is voor iedereen.
5 De beoordeling
5.1
In de eerste plaats gaat het hier om een besluit van de Algemene Ledenvergadering van de VVE en derhalve een besluit van de VVE zelf en niet het bestuur. Het verzoekschrift richt zich derhalve tegen de VVE, de subsidiair genoemde verweerder.
5.2
Op grond van artikel 5:130 BW in verbinding met artikel 2:15 lid 1 BW is een besluit van de vergadering vernietigbaar als het besluit:
a. a) in strijd is met wettelijke bepalingen of statutaire bepalingen in het Reglement van Splitsing die het tot stand komen van besluiten regelen;
b) in strijd is met het Huishoudelijk Reglement;
c) naar de inhoud of totstandkoming strijdig is met de redelijkheid en billijkheid.
5.3
Uit het Modelreglement volgt geen voorschrift met betrekking tot de agenda, althans in artikel 33 lid 8 wordt wel voorgeschreven dat de oproep voor de vergadering een opgave van de punten van de agenda moet bevatten. Daaraan is voldaan nu onweersproken is gesteld dat de leden als aanvulling op de agenda zijn geïnformeerd over de behandeling van het onderwerp ‘biljarttafel’. Van belang voor het nemen van een geldig besluit ter vergadering is verder de aanwezigheid van het vereiste quorum (aantal leden van een lichaam dat aanwezig moet zijn om wettig te kunnen beraadslagen of besluiten). Gesteld noch gebleken is dat aan die voorwaarde niet is voldaan. Dat het besluit derhalve tot stand is gekomen in strijd met de statutaire bepalingen in het Reglement van Splitsing is niet gebleken. Een vernietiging van het besluit op die grondslag zal derhalve worden verworpen.
5.4
In artikel 44 van het Modelreglement is bepaald dat de vergadering een huishoudelijk reglement kan vaststellen met betrekking tot het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten. Voorts geldt ingevolge artikel 44 dat bepalingen in het huishoudelijk reglement die in strijd zijn met de wet of het Modelreglement voor niet-geschreven worden gehouden. Voor zover [verzoeker]betoogt dat het bepaalde in artikel 12 lid 3 van het Modelreglement is uitgesloten in het Huishoudelijk Reglement deelt de kantonrechter die opvatting niet. Niet valt in te zien waarom het bepaalde in artikel 1 van het Huishoudelijk Reglement niet enkel een nadere concretisering van het bepaalde in artikel 12 lid 1 en 2 van het Modelreglement is. Indien beoogd was de bevoegdheid van de vergadering in het Huishoudelijk Reglement uit te sluiten, dan had dit gezien de rangorde tussen beide regelingen expliciet moeten gebeuren, nog daargelaten of een dergelijke bepaling niet in strijd zou zijn met het Modelreglement. De vergadering kan derhalve toestemming verlenen tot het plaatsen van, in dit geval, een biljarttafel in een gemeenschappelijke ruimte.
5.5
Voorts rijst de vraag of het besluit dient te worden vernietigd omdat dit in strijd is met de brandvoorschriften gelet op het bepaalde in artikel 1 van het Huishoudelijke Reglement zoals door [verzoeker]is aangevoerd. De VVE heeft te dien aanzien naar voren gebracht dat gesproken is met de brandweer (overigens niet in het kader van de te plaatsen biljarttafel) en dat het er vooral om gaat dat vluchtwegen, galerijen en gangen vrij moeten zijn. [verzoeker]heeft zijn verzoek op dit punt niet nader onderbouwd. Onbekend is derhalve hoe de brandvoorschriften met betrekking tot de gemeenschappelijke ruimten luiden. Bij gebreke van een nadere inhoudelijke onderbouwing door [verzoeker]komt het gestelde door de VVE de kantonrechter niet onaannemelijk voor. Het voorgaande betekent naar het oordeel van de kantonrechter dat door [verzoeker]onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat het besluit strijdt met het Huishoudelijk Reglement (de onder b genoemde grond).
5.6
Voor de vraag of een besluit naar de inhoud in strijd is met de redelijkheid en billijkheid moet beoordeeld worden of de vergadering bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot haar besluit heeft kunnen komen. Het belang van [verzoeker]bij een atrium zonder biljarttafel is daarin gelegen dat hij geen aantasting van de bestaande ruimte wenst, de precedentwerking die mogelijk uitgaat van het plaatsen van een biljarttafel, en de mogelijke overlast die hij als direct omwonende zal ondervinden. Verder vreest [verzoeker]dat de waarde van de appartementen zal dalen. Het belang van de VVE bij het plaatsen van een biljarttafel is daarin gelegen dat het atrium een bestemming krijgt - het is nu een grote lege ongebruikte ruimte - en vermaak voor de bewoners. Om de overlast zo veel mogelijk te beperken kan er op bepaalde tijden gebruik worden gemaakt van het biljart.
5.7
De kantonrechter overweegt dat in dit geval de belangen van bewoners van het complex die direct aan of om het atrium wonen onvoldoende zijn gerespecteerd. Hoewel thans slechts één bewoner tegen het besluit opkomt blijkt uit de stukken dat ook andere bewoners die achter het atrium wonen eerder bezwaar hadden tegen het biljart. Het is goed voorstelbaar dat het biljart geluidsoverlast kan geven indien meerdere mensen tegelijk gebruik maken van het biljart of mogelijk blijven ‘hangen’ bij het biljart. Tevens is het niet ondenkbaar dat meerdere aanvragen voor het atrium zullen volgen waardoor het atrium wellicht tot een soort gezelschapsruimte zal verworden. De VVE heeft echter aangevoerd dat thans weinig gebruik wordt gemaakt van het biljart. In die constatering ligt tevens het geringe belang van de VVE bij het biljart besloten. Kennelijk bestaat niet veel behoefte aan het biljart. Het biljart lijkt er te zijn gekomen omdat een VVE-lid het biljart heeft gekregen en het ‘misschien wel een goed plan was om die in het atrium te plaatsen’. Er ligt geen weldoordacht plan van het bestuur of bewoners over de bestemming van het atrium aan ten grondslag, waarbij is onderzocht waaraan behoefte bestaat onder de bewoners. Onder deze omstandigheden komt de kantonrechter tot het oordeel dat de VVE in redelijkheid niet tot onderhavig besluit heeft kunnen komen. Het besluit zal derhalve worden vernietigd. De VVE, vertegenwoordigd door haar bestuur, zal voor het verwijderen van het biljart moeten zorgdragen. Het bestuur kan daartoe [x]opdracht geven maar de kantonrechter kan Van Jeveren, via de VVE, daartoe niet gelasten nu hij geen partij is bij de onderhavige procedure.
Dit onderdeel en de daarmee samenhangende boete en/of dwangsom zullen derhalve worden afgewezen. Ten aanzien van het opleggen van een dwangsom aan het bestuur van de VVE geldt hetzelfde nu de VVE (en niet haar bestuur) als verweerder wordt beschouwd omdat het een besluit van de VVE betreft (zie onder 5.1). Overigens bestaat geen aanleiding te veronderstellen dat het bestuur geen uitvoering zal geven aan de vernietiging van het besluit gelet op het verhandelde ter zitting.
5.8
Hetgeen partijen en de ter zitting aanwezige stemgerechtigde(n) verder nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, nu dit, in het licht van hetgeen in deze beschikking is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.
5.9
Vanwege de aard van de procedure draagt iedere partij de eigen kosten.
6 De beschikking
De kantonrechter,
vernietigt het besluit van de VVE van 5 maart 2014 waarbij toestemming is verleend voor de plaatsing van een biljart;
compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. E.F.A. van Buitenen en uitgesproken op de openbare terechtzitting.
540
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
