Uitspraken

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Op grond van het derde lid van dit artikel, voor zover van belang, wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, in afwijking in zoverre van het tweede lid, bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (de Instructie) wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak.

De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak.

De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

Op grond van het vierde lid van dit artikel wordt bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde moet worden bepaald op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde.

Uit (onder meer) het arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF3651, waar eiseres naar heeft verwezen, volgt dat bij in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaken, zoals hier het geval is, bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde in economische zin voor de eigenaar (de bedrijfswaarde) moet worden bepaald. Dit houdt in dat de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger kan zijn dan de bedrijfswaarde.

Vervolgens rust op eiseres de bewijslast aannemelijk te maken dat de bedrijfswaarde lager is dan de door verweerder vastgestelde gecorrigeerde vervangingswaarde (vergelijk Hoge Raad 27 september 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE8146 en rechtbank Gelderland, 22 juli 2014, ECLI:NL:RBGEL:2014:4463). Hierin is eiseres niet geslaagd.

Anders dan eiseres betoogt kan de bedrijfswaarde niet enkel worden bepaald door middel van een kapitalisatie van de huurpenningen. De eigenaar ontvangt immers niet alleen de huurpenningen, maar bij het buiten gebruik stellen van de onroerende zaak tevens (minstens) de waarde van de grond met aftrek van de sloopkosten van de opstallen. Eiseres heeft dit ten onrechte buiten beschouwing gelaten.

Overigens, indien eiseres wordt gevolgd in haar waarde op basis van de kapitalisatie van de huurpenningen (€ 8.828.000,-), dan acht de rechtbank aannemelijk dat indien hierbij de waarde van de grond (€ 7.713.600,-) met aftrek van de sloopkosten van de opstallen wordt opgeteld, dit ten minste uitkomt op de door verweerder vastgestelde waarde van € 11.850.000,-.