Direct naar content

Uitspraken

Een deel van alle rechterlijke uitspraken wordt gepubliceerd op rechtspraak.nl. Dit gebeurt gepseudonimiseerd.

Deze uitspraak is gepseudonimiseerd volgens de pseudonimiseringsrichtlijn

ECLI:NL:RBROT:2016:5118

ECLI:NL:RBROT:2016:5118

Rechtbank Rotterdam
24-06-2016
06-07-2016
4635031 CV EXPL 15-51690
Civiel recht
Eerste aanleg - enkelvoudig

Huurrecht. Is de vaststelling van de bestaande huurprijs in een beslissing van de Huurcommissie voor partijen bindend?

Rechtspraak.nl
WR 2016/150
JHV 2016/33 met annotatie van Mr. D. Briedé
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 4635031 CV EXPL 15-51690

uitspraak: 24 juni 2016

vonnis van de kantonrechter zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de stichting

Stichting Havensteder
gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: Flanderijn en Van Eck, gerechtsdeurwaarders te Rotterdam,

tegen

1 [gedaagde 1]

2. [gedaagde 2],

beiden wonende te [woonplaats],

gedaagden,

in persoon procederend.

Partijen worden hierna aangeduid als “de huurders” en “Havensteder”.

1 Het verloop van de procedure

1.1.

De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:

  • -

    het inleidend exploot van dagvaarding van 17 november 2015 met producties;

  • -

    het schriftelijk antwoord;

  • -

    het tussenvonnis van 14 december 2015 waarbij een comparitie van partijen is bepaald;

  • -

    de door Havensteder ten behoeve van de comparitie ingestuurde stukken;

  • -

    het proces-verbaal van de op 22 april 2016 gehouden comparitie van partijen, met daaraan gehecht diverse uitspraken van de kantonrechter en de Huurcommissie die zien op dit geschil;

  • -

    de akte na comparitie van Havensteder;

  • -

    de schriftelijke reactie van de huurders.

1.2.

De kantonrechter heeft bepaald dat heden vonnis wordt gewezen.

2 De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (voldoende) gemotiveerd weersproken alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties staat tussen partijen – voor zover thans van belang – het volgende vast:

2.1.

De huurders huren sinds jaar en dag van (de rechtsvoorganger van) Havensteder de woonruimte aan de [straatnaam, huisnummer en plaatsnaam], hierna verder te noemen “het gehuurde”.

2.2.

Op verzoek van een groot aantal huurders, waaronder ook de huurders, heeft de Huurcommissie op 2 december 2004 uitgesproken dat de huurprijs van het gehuurde per 1 mei 2003 € 461,62 beloopt, per 1 juli 2003 is verhoogd tot €461,62 en per 1 juli 2004 € 479,16 beloopt.

2.3.

Op 9 juni 2005 is vervolgens bij verstek een vonnis gewezen tussen [gedaagde 1] als eiser en de rechtsvoorgangster van Havensteder, Com.Wonen. Op 18 maart 2009 heeft de kantonrechter te Rotterdam dit verstekvonnis op vordering van Com.Wonen vernietigd en geoordeeld dat de huurprijs zich als volgt heeft ontwikkeld:

1 mei 2003 € 461,62;

1 juli 2003 € 479,16;

1 juli 2004 € 496,89

2.4.

Op 11 juni 2010 heeft de Huurcommissie geoordeeld dat de verhoging van de huurprijs van € 506,04 per 1 juli 2007 naar € 511,61 redelijk is.

2.5.

Daarvoor heeft een geding plaatsgevonden tussen partijen ten overstaan van de kantonrechter te Rotterdam. Op 10 augustus 2010 is in dat geding een vaststellingsovereenkomst opgesteld, waarin onder meer wordt vastgelegd dat de huurtermijn per 1 september 2010 € 512,81 beloopt.

2.6.

Op verzoek van de huurders heeft de Huurcommissie op 3 april 2014 geoordeeld over een verzoek tot tijdelijke huurverlaging. Het verzoek werd afgewezen en de Huurcommissie heeft in dit oordeel opgenomen dat zij uitgaat van een huurprijs per 31 juli 2013 van € 550,-- per maand.

2.7.

De huurders betalen sedertdien een huurprijs van € 512,81 per maand.

2.8.

In 2014 en in 2015 zijn voorstellen gedaan om de huurprijs te verhogen. De huurders zijn in deze jaren de oude huurprijs blijven betalen en Havensteder heeft niet de rappelprocedure van artikel 7: 253 BW gevolgd.

2.9.

De huurders zijn naast de kale huurprijs maandelijks een bedrag van € 1,20 verschuldigd vanwege servicekosten.

3 De stellingen van partijen

3.1.

Havensteder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, alsmede een hoofdelijke veroordeling tot betaling van € 2.383,13 wegens huurachterstand, te verhogen met buitengerechtelijke kosten, rente en proceskosten.

Havensteder stelt daartoe dat sprake is van een huurachterstand omdat de huurprijs per januari 2014 een bedrag van € 552,59, per juli 2014 een bedrag van € 574,65 en per juli 2015 een bedrag van € 588,99 beloopt, in plaats van € 512,81. In het huurbedrag zijn de servicekosten begrepen. Havensteder baseert de huurprijzen die zij vordert op de in 2.6. bedoelde uitspraak van de Huurcommissie.

3.2.

De huurders voeren een inhoudelijk verweer. Zij stellen zich op het standpunt dat de huurprijs € 512,81 beloopt sedert 2010, gelet op de vaststellingsovereenkomst die in 2.5 wordt bedoeld. De huurprijs van € 550,-- in de uitspraak van de Huurcommissie 3 april 2014 is niet bindend, omdat deze huurprijs abusievelijk is vermeld in het verzoekschrift dat de huurders aan de Huurcommissie hebben gezonden. Zij hebben de fout gemaakt om de door Havensteder berekende huurprijs te noemen in het verzoekschrift en niet de feitelijk geldende huurprijs. Zij bepleiten vaststelling van de huurprijs in overeenstemming met de werkelijke situatie, gebaseerd op de diverse uitspraken van huurcommissie en kantonrechter. In dat geval is van een huurachterstand geen sprake.

4 De beoordeling van het geschil

4.1.

In deze zaak heeft Havensteder eerst tijdens de gehouden comparitie van partijen de diverse uitspraken in het geding gebracht. De huurders konden daar op dat moment niet naar behoren op reageren en dat is reden geweest om nog een schriftelijke ronde toe te staan.

4.2.

In deze zaak staat vast dat diverse malen uitspraak is gedaan door de Huurcommissie en ook staat vast dat de kantonrechter zich een aantal malen heeft bemoeid met de huurprijs. Aanleiding daarvoor waren klachten bij een groot aantal woningen over vocht. De klachten zijn reden geweest voor huurverlaging en huurbevriezing tot 1 mei 2003.

4.3.

Onder het kopje feiten is weergegeven hoe de huurprijs van het gehuurde zich sindsdien heeft ontwikkeld, althans voor zover partijen daarover informatie in het geding hebben gebracht. Uit deze stukken blijkt in elk geval dat de huurprijs in september 2010 gelijk was aan de huurprijs die thans door de huurders wordt betaald.

4.4.

Uit het verhandelde tijdens de comparitie van partijen is gebleken dat in de jaren 2014 en 2015 weliswaar een huurverhoging is voorgesteld, maar dat deze huurverhoging niet tot stand is gekomen omdat de huurders de oude huurprijs zijn blijven betalen en Havensteder niet de, om de huurverhoging door te kunnen voeren, procedure hebben gevolgd.

4.5.

Daarmee resteert de vraag of de huurprijs na september 2010 is aangepast tot het niveau van € 550,-- per juli 2013, zoals werd vastgesteld in de uitspraak van de Huurcommissie van 3 april 2014. Daarbij moet in aanmerking worden genomen dat de vordering van Havensteder beperkt is tot januari 2014. Nu de huurders hebben gesteld dat zij altijd, dus ook in 2013 en 2014, de huurprijs van € 512,81 zijn blijven betalen, moet worden aangenomen dat Havensteder dit tot 1 januari 2014 ook hebben geaccepteerd. Kennelijk is de huurprijs eerst aangepast naar aanleiding van de uitspraak van de Huurcommissie van 3 april 2014. Daarbij doet zich dan nog wel de vraag voor waarom in de huurverhogingsaanzegging per 1 juli 2014 sprake is van een huurprijs, zonder servicekosten, van € 551,39.

4.6.

De rechtsvraag die moet worden beantwoord is of een in een uitspraak van de Huurcommissie weergegeven huurprijs bindend is voor partijen wanneer één van hen niet binnen 8 weken na het verzenden van die uitspraak heeft doen dagvaarden voor de kantonrechter. Dat is, gelet op artikel 7: 262 BW in beginsel het geval, maar de vraag is of dit ook het geval is wanneer de huurprijs in die uitspraak, om wat voor reden ook, verkeerd is weergegeven. In dit geval stellen de huurders dat zij het formulier waarmee zij huurverlaging hebben gevraagd verkeerd hebben ingevuld, doordat zij niet de feitelijk geldende huurprijs hebben vermeld.

Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende:

De uitspraak waar het om gaat is door de Huurcommissie gedaan op verzoek van de huurders, die een huurprijsverlaging voorstelden. Artikel 7:254 BW bepaalt dat voor dat geval de huurder, wanneer de verhuurder niet instemt met het voorstel de Huurcommissie kan verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel (onderstreping door kantonrechter). Het gaat er aldus om dat de Huurcommissie zich moet uitspreken over de redelijkheid van het voorstel tot het verlagen van de huurprijs. De Huurcommissie spreekt zich, gelet op de tekst van de wet, niet uit over de vraag of de in het voorstel genoemde huurprijs juist is. Het oordeel van de Huurcommissie strekt zich dus niet uit over de vraag of de huurprijs, waarvan verlaging wordt gevraagd, juist is. Dit betekent dat de beslissing van de huurcommissie onder IV punt 2 in de uitspraak van 3 april 2014, niet bindend is wanneer komt vast te staan dat deze huurprijs op onjuiste wijze in deze uitspraak terecht is gekomen.

Dat de Huurcommissie niet heeft gecontroleerd of deze huurprijs juist was, blijkt ook uit de overweging onder III waarin de Huurcommissie schrijft dat zij uitgaat van een geldende huurprijs van € 450,--.

De kantonrechter verwijst ook naar het vonnis van de Rechtbank te Rotterdam van 3 november 1988, WR 1989, nummer 3, alsmede naar het artikel “de geldende huurprijs” van mr. A.S. Rueb in WR 1989 pagina 11 en verder. In haar vonnis komt de Rechtbank tot eenzelfde oordeel als de kantonrechter in deze zaak.

4.7.

Gelet op het in 4.6. overwogene moet de werkelijke huurprijs worden vastgesteld en wordt niet uitgegaan van de fictieve uitspraak. Om deze werkelijke huurprijs te kunnen vaststellen en om zo te kunnen vaststellen of sprake is van een huurachterstand dienen de volgende vragen beantwoord te worden:

1. Wat was de werkelijke huurprijs op 30 juni of een ander tijdstip in de jaren 2010,

2011, 2012 en 2013;

2. Is per 1 juli of een ander tijdstip in de jaren 2010, 2011, 2012 en 2013 een

huurprijsverhoging aangezegd?

3. Is in de jaren 2010, 2011, 2012 en 2013 een huurverhoging tot stand gekomen?

4. Welke huurprijs hebben de huurders in 2010, 2011, 2012 en 2013 betaald?

5. Voor het geval een huurverhoging is aangezegd in de jaren 2010, 2011, 2012 en

2013, hebben huurders die geaccepteerd en zo neen, is dan de rappelprocedure

gevolgd?

6. Is de huurprijs van januari 2014 gewijzigd ten opzichte van de huurprijs in

december 2013?

7. Waarom is in de huurverhogingsaanzegging per 1 juli 2014 sprake van een

huurprijs van € 551,39 en niet van € 550,--?

De kantonrechter gaat uit van kale huurprijzen bij het beantwoorden van de vragen. Wanneer servicekosten verschuldigd zijn en wel of niet zijn betaald, kan daarvan apart een overzicht worden verstrekt.

4.8

De kantonrechter verwijst de zaak naar de rolzitting teneinde Havensteder in de gelegenheid te stellen de in overweging 4.7. bedoelde vragen te beantwoorden.

4.9.

De kantonrechter houdt iedere verdere beslissing aan.

5 De beslissing

De kantonrechter,

Alvorens verder te beslissen,

verwijst de zaak naar de rolzitting van donderdag 4 augustus 2016 om 15.30 uur voor het nemen van een akte als bedoeld in rechtsoverweging 4.8. aan de zijde van Havensteder;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en is uitgesproken ter openbare terechtzitting.

401

Hulp bij zoeken

Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:

Selectiecriteria

De Rechtspraak, Hoge Raad der Nederlanden en Raad van State publiceren uitspraken op basis van selectiecriteria:

  • Uitspraken zaken meervoudige kamers
  • Uitspraken Hoge Raad en appelcolleges
  • Uitspraken met media-aandacht
  • Uitspraken in strafzaken
  • Europees recht
  • Richtinggevende uitspraken
  • Wraking

Weekoverzicht

Selecteer een week en bekijk welke uitspraken er in die week aan het uitsprakenregister zijn toegevoegd.