1. Eiseres is eigenares van de onroerende zaak. Het betreft een voormalig schoolgebouw dat [a] aan [b] is gelegen. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2014.
2. Eiseres stelt zich primair op het standpunt dat op de onroerende zaak de vrijstelling van artikel 220d, eerste lid, aanhef en onder c, van de Gemeentewet (de kerkenvrijstelling) van toepassing is.
3.4
Op grond van artikel 1.1 van de Keur en de daarop berustende bepalingen wordt, tenzij anders bepaald, verstaan onder:
waterstaatswerk: oppervlaktewaterlichaam, bergingsgebied, waterkering of ondersteunend kunstwerk, die als zodanig in de legger zijn aangegeven;
waterkering: kunstmatige hoogte, (gedeelten van) natuurlijke hoogten, of hoge gronden met ondersteunende kunstwerken, die een waterkerende of mede een waterkerende functie hebben;
kernzone, beschermingszone, en buitenbeschermingszone (keurzones): de zone behorend
tot en langs waterstaatswerken, die als zodanig in de legger is aangegeven, waarin ter
bescherming van dat waterstaatswerk voorschriften krachtens deze keur van toepassing zijn.
Op grond van artikel 1.2, eerste lid, van de Keur, rusten de verplichtingen ingevolge de keur op de eigenaar van de gronden.
Artikel 2.5 van de Keur luidt als volgt:
Gewoon onderhoud aan waterkeringen
De onderhoudsplichtigen zorgen voor een goede toestand van de waterkeringen door het
bestrijden van schadelijk wild, het herstellen van beschadigingen, het verwijderen van drijfvuil en het in stand houden van begroeiingen en materialen, dienstig aan de waterkering.
Onderhoudsplichtigen moeten begroeiingen die schadelijk zijn voor de instandhouding van de waterkering verwijderen.
Artikel 2.6 van de Keur luidt als volgt:
Buitengewoon onderhoud aan waterkeringen
1. De onderhoudsplichtigen van waterkeringen zijn verplicht tot instandhouding
overeenkomstig het in de legger bepaalde omtrent ligging, vorm, afmeting en
constructie.
2. Buitengewoon onderhoud mag niet worden uitgevoerd in de periode van 15 oktober
tot 1 april.
Artikel 3.1 van de Keur luidt als volgt:
Watervergunning waterstaatswerken
1. Zonder vergunning van het bestuur is het verboden gebruik te maken van de kern- en
beschermingszones van een waterstaatswerk door, anders dan in overeenstemming
met de functie, daarin, daarop, daarboven, daarover of daaronder
a. werkzaamheden te verrichten;
b. werken of (opgaande hout-) beplantingen aan te brengen, of te hebben, dan wel aanwezige
werken te slopen of te verwijderen en (hout)beplantingen te verwijderen;
c. vaste stoffen, voorwerpen of dieren te brengen of te hebben, of te (be)houden;
d. activiteiten te houden op andere dan daarvoor aangewezen plaatsen;
e. buiten openbare verharde wegen met rij- of voertuigen, dan wel met een lastdier te rijden of vee te drijven;
f. zich anders dan als rechthebbende te bevinden als dat is aangegeven op een voor het publiek kenbare wijze.
3. Zonder vergunning van het bestuur is het verboden om in de kernzone van een
Waterkering:
a. bemesting toe te passen;
b. dijkbekledingen te beschadigen.
Artikel 3.2 van de Keur luidt als volgt:
Watervergunning nieuwe waterstaatswerken
Zonder vergunning van het bestuur is het verboden waterkeringen en oppervlaktewater-lichamen (met inbegrip van de daarin gelegen en daartoe ten dienste staande kunstwerken) aan te leggen of te graven met als oogmerk deze te verbinden met bestaande waterstaats-werken.
Artikel 3.3 van de Keur luidt als volgt:
Watervergunning afmeren of ligplaats nemen/hebben binnen de kernzone van waterstaatswerken
Zonder vergunning van het bestuur is het verboden binnen de kernzone van
waterstaatswerken, anders dan op daartoe kennelijk ingerichte plaatsen, vaartuigen of vlotten
af te meren, te laden of te lossen, of daarmee ligplaats te nemen of te hebben, tenzij in verband met door het bestuur toegestane recreatieve activiteiten.
Verder vermeldt de website van het Waterschap Rivierenland (ten tijde van belang) het volgende:
“Er zijn drie zones:
de kernzone: biedt maximale bescherming voor de waterkering volgens de keur;
de beschermingszone: biedt zware bescherming voor de waterkering volgens de keur;
de buitenbeschermingszone: biedt een lichte bescherming voor de waterkering volgens de keur, maar is voldoende om bijvoorbeeld aanvullende eisen aan ontgrondingen te stellen.”
3.4
Het perceel van de onroerende zaak heeft een oppervlakte van 5.123 m². Ter zitting heeft verweerder aan de hand van de door hem overgelegde kaart aannemelijk gemaakt welke gedeeltes van dit perceel onder welke zones van de Keur vallen. De rechtbank gaat hier dan ook vanuit, zodat het perceel als volgt is in te delen:
- een gedeelte van 580 m² valt onder de kernzone (de waterkering): niet in geschil is dat dit gedeelte van het perceel onder de waarderingsuitzondering valt en dat dit daarom buiten beschouwing dient te worden gelaten bij de waardebepaling;
- een gedeelte van 1.948 m² valt onder de beschermingszone binnenkant;
- een gedeelte van 1.954 m² valt onder beschermingszone buitenkant;
- een gedeelte van 640 m² valt niet onder een keurzone: op dit gedeelte en een deel van het perceel dat onder de beschermingszone buitenkant valt (in totaal 1.500 m²) is de zogenoemde cultuurgrondvrijstelling van toepassing en deze perceeloppervlakte is door verweerder om die reden buiten de waardebepaling gehouden.
Niet in geschil is voorts dat het gedeelte van het perceel dat in de beschermingszone buitenkant ligt, niet onder de waarderingsuitzondering valt.
3.6
Verweerder stelt zich terecht op het standpunt dat, indien de waarderingsuitzondering van toepassing is op het gedeelte van het perceel dat is gelegen in de beschermingszone binnenkant, de opstal niet onder de uitzondering valt.
In dit geval betreft de opstal een niet-woning. Hoewel een dergelijk object niet expliciet is uitgezonderd van de waarderingsuitzondering heeft de opstal geen waterkerende functie en maakt daarom geen deel uit van een waterverdedigingswerk in de zin van de vrijstelling (vergelijk Hoge Raad 3 juni 1998, ECLI:NL:HR:1998:AA2293).
Hier komt bij dat het beheer zich niet uitstrekt tot de opstal. Het Waterschap kan hieraan geen onderhoud en verbetering uitvoeren en is evenmin bevoegd om in de opstal bever- en muskusratten te bestrijden. Het enkele feit dat enkele ver- en geboden ook van toepassing zijn op de opstal, is onvoldoende om te spreken van beheer door het Waterschap.
Derhalve valt de opstal en de ondergrond daarvan niet onder de waarderingsuitzondering. Nu de oppervlakte van de opstal 546 m² beloopt en het totale gedeelte van het perceel dat onder de beschermingszone binnenkant valt 1.948 m² bedraagt, is de waarderingsuitzondering van toepassing op 1.402 m².
4. Gezien het voorgaande heeft verweerder bij de waardebepaling ten onrechte 1.402 m² grond in de waardering betrokken, waardoor hij de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk maakt.
5. Eiseres maakt de door haar voorgestane waarde van € 25.000,-, althans € 160.000,- evenmin aannemelijk. De waarde van € 25.000,- niet, nu de opstal en de ondergrond (546 m²) niet onder de waarderingsuitzondering vallen. Indien de waarderingsuitzondering niet van toepassing, stelt eiseres dat de waarde € 160.000,- bedraagt. Hiertoe stelt zij dat verweerder een onjuiste objectafbakening heeft aangehouden, omdat hij in afwijking van eerdere belastingjaren 50 parkeerplaatsen ten onrechte heeft betrokken in de waardering.
Uit de uitspraak van deze rechtbank van 25 november 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:8599 (rechtsoverweging 3.4) met betrekking tot de belastingjaren 2013 en 2014 blijkt dat de parkeerplaatsen reeds voor deze belastingjaren (in afwijking van het belastingjaar 2012) bij de waardering van de onroerende zaak zijn betrokken. In zoverre mist de stelling van eiseres feitelijke grondslag. In die uitspraak is verder geoordeeld dat verweerder de 50 parkeer-plaatsen bij de waardering kon betrekken. Eiseres onderbouwt niet waarom dit nu anders zou moeten zijn.
6. Omdat geen van beide partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk maken, stelt de rechtbank deze schattenderwijs vast op € 178.800,-.
Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat eiseres geen gronden aanvoert tegen de door verweerder vastgestelde waarde van de opstal. Ook overigens is de rechtbank niet gebleken dat deze waardering onjuist is. De waarde van de opstal stelt de rechtbank derhalve (afgerond) vast op € 64.000,-.
De door verweerder aangehouden waarde van € 70,- per m² voor de ondergrond van de opstal van 546 m² komt de rechtbank niet te hoog voor. Gelet op deze geringe oppervlakte bestaat geen aanleiding om een grondstaffel toe te passen. Derhalve stelt de rechtbank de waarde van ondergrond vast op (546 m² × € 70,- =) € 38.220,-.
Verder dient nog een grondoppervlakte van 1.094 m² te worden gewaardeerd (1.954 m² grond in de beschermingszone buitenkant + 640 m² grond buiten de keurzones, verminderd met 1.500 m² grond waarop de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is). Ook hierbij ziet de rechtbank geen aanleiding om een grondstaffel toe te passen, nu uit het taxatierapport van verweerder (onbestreden) volgt dat tot een oppervlakte van 2.000 m² een waarde van € 70,- per m² wordt aangehouden, wat de rechtbank niet onjuist voorkomt. Hieruit volgt een waarde voor de overige grond van (1.094 m² × € 70,- =) € 76.580,-.
7. Het beroep is gegrond. Verweerder dient het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden.
8. De rechtbank veroordeelt verweerder voorts in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 744,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 0,5 punt voor de nadere reactie van 6 juli 2016, met een waarde per punt van € 496,- en wegingsfactor 1).
Gelet op het arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 26 januari 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:697 en het arrest van de Hoge Raad van 18 maart 2016, ECLI:NL:HR:2016:420, is geen sprake van samenhang in de zin van artikel 3, tweede lid, van het Besluit met zaaknummer ROT 15/8183. Beide objecten zijn in verschillende plaatsen gelegen, met verschillende objectkenmerken en in beide zaken zijn naast de vraag of de kerkenvrijstelling en de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken van toepassing is, nog andere kwesties in geschil. Het beroepschrift is ook niet gelijkluidend. De werkzaamheden van de gemachtigde betreffen daarom in niet onbetekenende mate de individuele omstandigheden van de twee verschillende objecten.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
