Uitspraken

SFBO baseert dit op de tekst van de hypotheekakte die, voor zover hier relevant, luidt als volgt (met onderstrepingen door de rechtbank):

"A. Geldlening en leningsbepalingen.

(…)

Tot zekerheid voor de terugbetaling van het voornoemde voorschot en de betaling van het verder verschuldigde zal ten behoeve van de schuldeiser recht van hypotheek respectievelijk pand worden gesteld zoals hierna omschreven.

(…)

B. Hypotheekstelling met bijbehorende bepalingen.

Ter uitvoering van het beding sub A.1. verleent de hypotheekgever aan de schuldeiser, die zulks aanneemt, recht van hypotheek respectievelijk - voorzoveel nodig nu voor alsdan - recht van pand op het hierna te omschrijven onderpand, tot meerdere zekerheid voor:

SFBO voert aan dat er sprake is van twee voorschotten van ieder € 500.864 en dat het tweede voorschot valt onder 'eventuele verdere toekomstige voorschotten' in de hypotheekakte. Volgens SFBO moet worden uitgegaan van een maximumbedrag van de hypotheek van € 701.400 omdat het maximum is bepaald op € 501.000 te vermeerderen met 40% voor de betaling van kosten en het overigens in verband met de vordering verschuldigde. SFBO concludeerde dat haar de verkoopopbrengst volledig toekomt omdat deze opbrengst lager is dan het maximumbedrag van de hypotheek.

Stout heeft deze lezing van de hiervoor aangehaalde bepaling uit de hypotheekakte bestreden. Volgens Stout maakt de bepaling duidelijk dat de zekerheid is beperkt tot € 501.000 – overeenkomstig de inschrijving in het kadaster – en dat de opslag van maximaal 40% hooguit zou kunnen gelden voor de verschenen rente en daadwerkelijk gemaakte uitwinningskosten. Daarbij wijst Stout er op dat sprake is van een renteloos verstrekt voorschot.

De rechtbank volgt hier het standpunt van Stout. De betekenis van de onderhavige hypotheekbepaling dient op basis van een geobjectiveerde uitleg te worden bepaald. Daarbij komt het aan op de partijbedoeling voor zover die in de notariële akte tot uitdrukking is gebracht, waarbij deze bedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. De ratio van deze objectieve uitlegmaatstaf is gelegen in het voor registergoederen geldende stelsel van publiciteit. Derden moeten kunnen afgaan op hetgeen in een – in de openbare registers ingeschreven – akte is vermeld ter zake van de overdracht van een registergoed of van de vestiging van een beperkt recht op een registergoed (recentelijk: Hoge Raad 8 juli 2016: ECLI:NL:HR:2016:1511). Een subjectieve partijbedoeling die niet kenbaar is uit de akte speelt hier dus geen rol.

In een geobjectiveerde uitleg van de onderhavige hypotheekakte is duidelijk dat de hypotheekstelling ziet op een hoofdsom van € 501.000 enerzijds en 40% opslag anderzijds, aldus leidend tot een totaalbedrag van € 701.400.

Er is geen aanknopingspunt om aan te nemen dat dit laatstgenoemde bedrag voor zover het uitstijgt boven € 501.000 (mede) ziet op "eventuele verdere toekomstige voorschotten" als bedoeld in de hiervoor aangehaalde bepaling onder B.a. Anders dan SFBO stelt, is deze passage ook in deze lezing niet zinledig. Denkbaar is dat hierdoor de hypotheekstelling ook geldt wanneer op de oorspronkelijke hoofdsom is ingelost en nieuwe voorschotten zijn verstrekt. Maar zelfs al zou sprake zijn van een zinledige toevoeging, dit zou niet maken dat hypothecaire zekerheid is gesteld voor een hoger bedrag in hoofdsom dan € 501.000.

Verder is in een geobjectiveerde uitleg duidelijk dat de passage "het overigens in verband met het vorenstaande verschuldigde" betrekking heeft op kosten en dergelijke, niet op mogelijke nieuwe voorschotten.

Bij deze uitleg past de inschrijving in het kadaster van de hypotheek voor een bedrag van € 501.000 (productie 15 van Stout, met toestandsdatum 19 oktober 2015).

Hieruit volgt dat het primaire standpunt van SFBO geen grondslag biedt voor toewijzing van haar vordering.

SFBO heeft aangevoerd dat zij recht kan doen gelden op het in depot gehouden restant van de verkoopopbrengst op grond van het haar door DA verleende pandrecht op vorderingen van DA op derden (onder andere Stout), waarbij aan de vordering op Stout een recht van tweede hypotheek op de woning van [statutair bestuurder] is verbonden. Volgens SFBO zou in het kader van de onderhavige onderlinge verdeling van de verkoopopbrengst het restant van de verkoopopbrengst toevallen aan de tweede hypotheekhouder (DA), zij het dat SFBO daarop dan bij voorrang verhaal kan nemen op basis van het pandrecht.

Stout heeft hiertegen in eerste plaats aangevoerd dat de curator namens DA de tweede hypotheek zonder enig voorbehoud heeft prijsgegeven en laten doorhalen. Stout concludeert dat de derde hypotheek hierdoor is opgeschoven naar een tweede rang. Stout wijst er verder op dat de curator zich in de verdere discussie over de verdeling van de opbrengst niet heeft gemengd.

Volgens SFBO is er geen sprake van dat de curator rechten heeft prijsgegeven en al helemaal niet zonder voorbehoud. SFBO verwijst hierbij naar een citaat in de dagvaarding uit een bericht van 18 december 2015 van de notaris aan de advocaat.

Stout heeft aangevoerd dat zij geen pandrecht heeft verstrekt, zodat niet valt in te zien dat op basis van het pandrecht van SFBO de verkoopopbrengst aan SFBO zou toekomen.

De rechtbank begrijpt het standpunt van SFBO echter zo, dat zij er van uitgaat dat DA op basis van het tweede hypotheekrecht een vordering op een derde (te weten [statutair bestuurder] , zijnde de derdenhypotheek-gever) heeft verkregen, en SFBO daarop haar pandrecht kan doen gelden. Hetzelfde geldt voor het geval SFBO zou menen dat een uitbetaling van de verkoopopbrengst zou moeten worden aangemerkt als een betaling door Stout aan DA (en daarmee als een vordering van DA op Stout).

Aan toewijzing van de vordering van SFBO staat niet in de weg het verweer van Stout dat SFBO niet heeft aangetoond dat zij vorderingsgerechtigd is, dit vanwege de omstandigheid dat de onderhavige gelden niet zijn verstrekt door SFBO maar door Hibin, noch het verweer dat SFBO (het bedrag van) haar vordering onvoldoende heeft onderbouwd.

SFBO heeft gemotiveerd uiteengezet, onder verwijzing naar de akte van (eerste) hypotheek, dat weliswaar SFBO de gelden zou verstrekken aan SOG FB maar dat – om praktische redenen – een rechtstreekse betaling door Hibin (als derde in de zin van artikel 6:30 BW) heeft plaatsgevonden aan DA, voor wie de gelden bestemd waren. SFBO heeft ter verdere onderbouwing hiervan verwezen naar een toelichting van Hibin bij brief van 7 september 2016. Deze, naar het oordeel van de rechtbank toereikende, uiteenzetting is door Stout niet, althans niet voldoende gemotiveerd, bestreden. De vorderingsgerechtigdheid van SFBO staat hiermee afdoende vast.

Wat betreft het bedrag van haar vordering geldt het volgende. Stout stelt dat Hibin en de andere sectorfondsen in de afgelopen periode subsidies hebben ontvangen die op de voorschotten in mindering strekken en/of sprake is van een beslissing dat de subsidiegelden niet hoeven te worden terugbetaald. Verder is volgens Stout sprake van door de curator op grond van pandrechten uitgewonnen en aan SFBO afgedragen bedragen, die in mindering strekken op de vorderingen van SFBO. SFBO heeft vervolgens de toelichting gegeven, onder verwijzing naar een brief van 24 november 2014 van de staatssecretaris, dat een bedrag van € 3,6 miljoen juist moet worden terugbetaald, dat de hoofdsom ingevolge artikel 3 van de akte van eerste hypotheek in elk geval opeisbaar was vanaf 31 december 2013, dat SOG FB is aangeschreven en dat deze heeft laten weten dat de lening niet kon worden terugbetaald, alsmede dat op de vordering slechts in mindering strekt een bedrag van € 88.656,17 ingevolge de uitwinning van pandrechten. Ook hiervoor geldt dat Stout deze uiteenzetting niet, althans niet voldoende gemotiveerd, heeft bestreden. In deze procedure wordt daarom als vaststaand aangenomen dat SFBO een vordering heeft die hoger is dan de verkoopopbrengst.

en in de procedure tegen de notaris

SFBO heeft aan haar vordering die strekt tot schadevergoeding ten grondslag gelegd dat de notaris ten onrechte heeft geweigerd de volledige verkoopopbrengst conform de door hemzelf opgestelde eindafrekening aan SFBO te betalen. Verder stelt SFBO dat de notaris zich, ondanks dat hij al maanden alle relevante documenten had, ten onrechte op het verkeerde been heeft laten zetten bij de verdeling van de verkoopopbrengst van de woning en toen alleen maar heeft bijgedragen aan de ontstane verwarring.

De notaris heeft hiertegen aangevoerd dat hij zich als notaris terughoudend diende op te stellen, dat de argumenten van partijen nog niet volledig waren uitgekristalliseerd terwijl er tijdsdruk was, en dat hij ook na de depot-afspraak partijen in de gelegenheid heeft gesteld het geschil onderling op te lossen.

en in de procedure tegen de advocaat

SFBO heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat de advocaat, in strijd met gedragsregel 30, de notaris en SFBO opzettelijk heeft misleid, heeft geweigerd door hem gedane feitelijk onjuiste mededelingen te rectificeren, en tijdsdruk heeft gecreëerd om een positie te creëren. SFBO acht de advocaat hierdoor persoonlijk aansprakelijk wegens onrechtmatig handelen jegens SFBO.

De advocaat heeft hiertegen aangevoerd dat een advocaat in zijn algemeenheid mag afgaan, zeker onder tijdsdruk, op informatie die zijn cliënt hem verschaft, dat het tot zijn taak hoort om bij onduidelijkheid over het standpunt van de wederpartij op de rem te gaan staan en navraag te doen, en dat hij betwist onjuiste informatie te hebben verstrekt.

Van aansprakelijkheid van de advocaat zou sprake kunnen zijn indien deze in de omstandigheden van het geval niet heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend advocaat, met het oog op de belangen van betrokken derden zoals SFBO, zou hebben gedaan. In dat geval zou zijn handelen onrechtmatig jegens SFBO geacht kunnen worden. Hetgeen SFBO heeft aangevoerd rechtvaardigt niet die conclusie. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de advocaat terecht aangevoerd dat hij – zij het uiteraard niet onbegrensd – mag afgaan op informatie die hem wordt aangereikt door zijn cliënt en dat waar redelijkerwijs discussie met een wederpartij mogelijk is, de advocaat deze discussie mag aangaan. Dit wordt niet anders indien sprake is van een reeds geplande overdracht en een reeds opgestelde eindafrekening. Dat daarbij (extra) tijdsdruk door het optreden van de advocaat ontstaat, zal in de regel onvermijdelijk zijn, maar op zichzelf niet onrechtmatig. Mede gelet op het hiervoor beoordeelde debat tussen SFBO en Stout over hetgeen tussen hen rechtens heeft te gelden, kan niet staande worden gehouden dat sprake is van misleiding en/of (opzettelijk) onjuiste presentatie van feiten of omstandigheden. De vordering is niet toewijsbaar.

en voorts in reconventie

Het protest van Stout tegen (de inhoud van) de conclusie van antwoord in reconventie van SFBO wordt verworpen. Volgens Stout is sprake van een verkapte conclusie van repliek, gelet op de omstandigheid dat SFBO reageert op de stellingen van Stout in conventie, terwijl die niet zijn herhaald en ingelast in de reconventie.

Hetgeen Stout in haar conclusie van antwoord (in conventie) tevens van eis in reconventie onder "in reconventie" heeft aangevoerd, is dermate kort en summier dat dit zonder kennisneming van hetgeen daarvoor uitvoerig in conventie is betoogd redelijkerwijs niet valt te begrijpen. Het is dan ook gerechtvaardigd dat SFBO in haar reactie op de eis in reconventie ook dat betoog (in conventie) heeft betrokken. Vervolgens diende de comparitie van partijen er (mede) toe Stout in de gelegenheid te stellen zich nader uit te laten, zodat niet valt in te zien dat de eisen van de goede procesorde hier zijn geschonden.