Uitspraken

Partijen zijn in verschillende landen gevestigd. De Nederlandse rechter dient ambtshalve zijn rechtsmacht te beoordelen. De rechtsmacht van de Nederlandse rechter is gegeven omdat gedaagde is gevestigd in Nederland.

Het - zo nodig ambtshalve te toetsen - spoedeisend belang volgt uit de stellingen van Grifo Beheer en voorts uit het risico van Grifo Beheer dat [gedaagde] met een derde een koopovereenkomst sluit ter zake van het kantoorpand.

Voor een voorziening in kort geding is vereist dat voldoende aannemelijk is dat Grifo Beheer in een eventuele bodemprocedure in het gelijk zal worden gesteld. Naar voorlopig oordeel is dat niet het geval. De vordering van Grifo Beheer zal dan ook worden afgewezen. In dit oordeel wordt het volgende meegewogen.

Grondslag van de vordering is (slechts) dat er een overeenkomst tot stand is gekomen, of althans in ieder geval dat er een LOI opgesteld dient te worden. Grondslag van de vordering is niet (mede) dat de onderhandelingen van partijen dusdanig vergevorderd waren dat deze onderhandelingen niet zonder meer afgebroken mochten worden. Die kwestie valt dus buiten het partijdebat.

Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en aanvaarding daarvan. Een overeenkomst kan ook tot stand komen door gerechtvaardigd vertrouwen: tegen hem die eens anders verklaring of gedraging, overeenkomstig de zin die hij daaraan onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht toekennen, heeft opgevat als een door die ander tot hem gerichte verklaring van een bepaalde strekking, kan geen beroep worden gedaan op het ontbreken van een met deze verklaring overeenstemmende wil.

Naar voorlopig oordeel is onder de omstandigheden van dit geval, een vastgoed transactie tussen professionele partijen, ieder bijgestaan door een makelaar, van een gerechtvaardigd vertrouwen in vorenbedoelde zin geen sprake. Een makelaar heeft in beginsel geen volmacht om namens zijn opdrachtgever (de verkoper) een koopovereenkomst te sluiten. De taak van een makelaar is in beginsel slechts beperkt tot bemiddeling, dat wil zeggen tot het verrichten van feitelijke handelingen om de totstandkoming van een overeenkomst te bevorderen (vgl. HR 9 augustus 2002, NJ 2002/543 en HR 26 juni 2009, NJ 2010/664). Mededelingen door de makelaar binden de verkoper derhalve in beginsel niet. Dat kan anders zijn indien Grifo Beheer op grond van verklaringen of gedragingen van [gedaagde] redelijkerwijze mocht aannemen dat de makelaar dan wel in casu de Asset Manager wel gevolmachtigd was. Grifo Beheer beroept zich in dit verband op de e-mailberichten van 5 mei 2017 van [persoon 2] van BriQ en van [persoon 3] van BNP dat een LOI opgesteld zal worden. [gedaagde] heeft echter onweersproken gesteld dat uit het Handelsregister blijkt dat BRiQ en BNP niet bevoegd zijn om [gedaagde] te vertegenwoordigen, alsmede dat een en ander tijdens de telefonische conferentie van 29 maart 2017 met Grifo Beheer en haar makelaar is besproken. De gestelde totstandkoming van de koopovereenkomst kan derhalve niet gegrond worden op toerekening van mededelingen van de makelaar BRiQ dan wel asset manager BNP aan [gedaagde]

Grifo Beheer beroept zich op het e-mailbericht van haar eigen makelaar [persoon 4] van 19 mei 2017. De inhoud van dit e-mailbericht wijst echter eerder op het gelijk van [gedaagde] dan van Grifo Beheer. In dit e-mailbericht staat niet dat partijen wilsovereenstemming hebben bereikt. Er staat juist in dat partijen nog in de precontractuele fase verkeren. De voorzieningenrechter stelt vast dat dit e-mailbericht dateert van na de datum waarop volgens Grifo Beheer wilsovereenstemming zou zijn bereikt. [persoon 4] is makelaar bij een gerenommeerd makelaarskantoor. Voorshands mag worden aangenomen dat zij de nodige kennis van zaken heeft, zodat aan dit e-mailbericht gewicht wordt toegekend.

Het standpunt van [gedaagde] houdt mede in dat er tussen professionele partijen op de beleggingsmarkt in onroerend goed het gebruik geldt dat nog geen sprake is van enige juridische binding zolang, zoals hier, de LOI niet is getekend. Dit komt op voorhand aannemelijk voor.

[gedaagde] heeft in geding gebracht twee schriftelijke verklaringen van [persoon 2] (gedateerd 5 juni 2017) en van [persoon 3] (gedateerd 5 juli 2017). In deze verklaringen geven zij hun visie op het onderhandelingsproces tussen Grifo Beheer en [gedaagde] . Zowel [persoon 2] als [persoon 3] verklaren dat tijdens de conference call op 29 maart 2017 uitdrukkelijk is gezegd dat na aanvaarding van een bod (onder voorwaarde van een bevredigende uitkomst van de due diligence) een standaard LOI zou worden afgesloten, onder voorwaarde van een bevredigende uitkomst van het Know Your Customer onderzoek van koper. Deze verklaringen ondersteunen het standpunt van [gedaagde] dat zolang de LOI niet is ondertekend, nog geen bindende afspraak tussen koper en verkoper is bereikt.

Ter zitting bleek dat [persoon 1] uitgaat van het beginsel “een man een man een woord een woord.” Nu voldoende aannemelijk is gemaakt dat verkoper een verkoopproces in fases (bieding onder voorwaarde van due diligence, LOI gevolgd door due diligence, definitieve overeenkomst en levering) heeft afgesproken met koper, kan op basis van een uitsluitend mondelinge overeenstemming over een prijs geen perfecte koopovereenkomst worden aangenomen.