Huurovereenkomst. Overlast. Gedragsaanwijzing is een nadere invulling van al bestaande verplichtingen en is dus alleen zinvol bij voldoende specifiek en aantoonbaar gedrag.
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonbron
gevestigd te Rotterdam
eiseres,
gemachtigde: mr. N.J. Glen Boedhram,
tegen
1 [gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
wonende te [plaatsnaam]
gedaagden
gemachtigde: mr. J.F. Hardeman.
Partijen worden aangeduid als “Woonbron” respectievelijk “ [gedaagde ] ” (waarmee gedaagden gezamenlijk worden bedoeld, maar ten behoeve van de leesbaarheid van het vonnis in mannelijk enkelvoud genoemd).
1 Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
-
het exploot van dagvaarding van 8 november 2016;
-
de mondelinge reactie van [gedaagde ] ;
-
de conclusie van antwoord, met producties;
-
het tussenvonnis van 17 november 2016 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
-
de ter voorbereiding op de comparitie toegezonden stukken;
-
het proces-verbaal van de op 16 februari 2017 gehouden comparitie van partijen;
-
de conclusie van repliek, met producties;
-
de conclusie van dupliek.
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis nader bepaald op heden.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1
[gedaagde ] huurt van Woonbron de woning aan de [straat-en plaatsnaam] .
2.2
De onderbuurvrouw van [gedaagde ] , eveneens huurster van Woonbron, meldt regelmatig klachten bij Woonbron omtrent overlast, veroorzaakt door [gedaagde ] .
3 Het geschil
3.1
Woonbron heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde ] te veroordelen zich als goed huurder te gedragen en hem te verbieden a) afval, peuken of andere zaken vanaf het balkon naar beneden te gooien in de tuinen van de benedenburen, b) geluidsoverlast te veroorzaken en c) een overvloed aan e-mails te sturen aan Woonbron, zulks op straffe van een dwangsom van € 100,- per overtreding, met een maximum van € 10.000,-.
Aan haar vordering heeft Woonbron (onder verwijzing naar de hiervoor vermelde vaststaande feiten) – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – ten grondslag gelegd dat [gedaagde ] in strijd met de wet en de algemene huurvoorwaarden zich niet als goed huurder gedraagt. Zijn gedragingen, zoals verwoord in de vordering, dienen te stoppen.
3.2
[gedaagde ] heeft zich tegen de vordering verweerd. Hetgeen hij daartoe heeft aangevoerd komt, evenals de verdere stellingen van Woonbron, onder de beoordeling aan de orde voor zover een en ander voor die beoordeling relevant is.
4 De beoordeling
4.1
Nadat de zaak ter comparitie is besproken en partijen tevergeefs een oplossing hebben geprobeerd te bereiken via mediation, heeft de discussie zich in de daarna gehouden schriftelijke ronde toegespitst op de door Woonbron gestelde geluidsoverlast. De overige twee onderdelen van het oorspronkelijke debat en de vordering – het van het balkon naar beneden gooien van peuken en ander afval en het sturen van ‘een overvloed’ aan e-mails door [gedaagde ] aan Woonbron – zijn niet meer aan de orde gekomen. [gedaagde ] heeft gemotiveerd weersproken dat van voormelde gedragingen sprake is (geweest) en Woonbron heeft nagelaten haar stellingen op dit punt nader te onderbouwen. De vordering zal op deze onderdelen worden afgewezen.
4.2
Vervolgens is de vraag aan de orde of de vordering ten aanzien van de door Woonbron gestelde geluidsoverlast toewijsbaar is.
4.2.1
De kantonrechter stelt daarbij het volgende voorop.
Woonbron vordert een gedragsaanwijzing met een daaraan gekoppelde dwangsom. Een gedragsaanwijzing is in feite een vordering tot nakoming, waaraan in dit geval een dwangsom wordt gekoppeld. Een gedragsaanwijzing kan in bijzondere gevallen een aangewezen middel zijn voor een verhuurder om tegen ongewenst gedrag van haar huurders op te treden. Het gaat dan om gevallen waarin bepaald en specifiek gedrag van een huurder als onwenselijk wordt ervaren. Dat gedrag is zodanig dat het dient te stoppen, maar (nog) niet zodanig dat daaraan de vergaande sanctie van ontbinding van de huurovereenkomst moet worden gekoppeld. Door het geven van een gedragsaanwijzing (en het mogelijk daaraan koppelen van een dwangsom) wordt aan de huurder het signaal afgegeven dat zijn gedrag ook door de rechter als ontoelaatbaar wordt gekwalificeerd. In die zin kan een gedragsaanwijzing een effectief pressiemiddel zijn. Daar staat evenwel tegenover dat een gedragsaanwijzing alleen effectief kan zijn als de te geven aanwijzing voldoende specifiek is. Een gedragsaanwijzing moet bedoeld zijn als verdere invulling van de contractueel en wettelijk al bestaande verplichtingen. Een enkele herhaling van die verplichtingen is niet alleen weinig zinvol, maar vormt ook voer voor executiegeschillen die de verhoudingen tussen partijen alleen maar verder op scherp zetten. Tegen de achtergrond van deze overwegingen zal de kantonrechter de vordering van Woonbron beoordelen.
4.2.2
Woonbron vordert [gedaagde ] te veroordelen zich te gedragen als goed huurder en [gedaagde ] te verbieden om geluidsoverlast te veroorzaken. Beide verplichtingen rusten al op [gedaagde ] : zowel de wet als de toepasselijke algemene huurvoorwaarden bepalen dat [gedaagde ] zich als goed huurder moet gedragen en de algemene huurvoorwaarden vermelden tevens dat [gedaagde ] ervoor zorg dient te dragen dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt. De facto vordert Woonbron dus slechts de oplegging van een dwangsom. Daarvoor zou aanleiding kunnen zijn als de veroorzaakte overlast bijvoorbeeld werd veroorzaakt door één of meerdere bepaalde handelingen die eenvoudig waarneembaar en te duiden zijn. In dit geval gaat het om leefgeluiden die mogelijk bepaalde grenzen overschrijden; partijen twisten nog over dat laatste. In het bijzonder gaat het o.a. om het ‘vaak en luid doorspoelen van het toilet’, het centrifugeren van de wasmachine en het stuiteren van ballen, bonkgeluiden en harde bonken, allen in de nachtelijke uren. Daarnaast zijn er klachten over lopen, harde televisie en luid praten, maar van deze klachten stelt de door Woonbron ingeschakelde deskundige dat de geluiden de door de deskundige gehanteerde grenswaarden niet overschrijden. Van [gedaagde ] (een echtpaar op leeftijd) kan niet worden verwacht dat zij niet meer of minder naar het toilet gaan, en ook het gebruik van de wasmachine is noodzakelijk. Wel kan van [gedaagde ] worden verwacht dat hij – overigens samen met Woonbron die als zijn verhuurder verantwoordelijk is voor de kwaliteit van de sanitaire voorzieningen – de nodige maatregelen treft om overlast op die punten te voorkomen. Dat wordt evenwel niet gevorderd. Ten aanzien van het roffelen en bonken overweegt de kantonrechter dat het rapport van de deskundige spreekt van het ‘soms’ overschrijden van de grenswaarden. Dat is onvoldoende voor het opleggen van een dwangsom, nog daargelaten dat de gevorderde dwangsom niet aan het roffelen c.q. bonken op zich is gekoppeld, maar aan geluidsoverlast in zijn algemeenheid.
4.2.3
Het toewijzen van een gedragsaanwijzing met dwangsom is in dit geval een brug te ver. Duidelijk is dat er wat geluiden betreft het nodige aan de hand is binnen het complex. Duidelijk is ook dat in dit soort gevallen van alle betrokken partijen de nodige flexibiliteit moet worden verwacht: de klaagster moet bepaalde leefgeluiden accepteren, [gedaagde ] dient dient zijn leefstijl zo veel als redelijkerwijs mogelijk aan te passen en maatregelen te treffen om overlast zo veel mogelijk te beperken en Woonbron dient [gedaagde ] daarin te faciliteren waar mogelijk, zeker als het gaat om onderdelen van het gehuurde waarvoor zij in beginsel verantwoordelijk is zoals het sanitair.
4.3
De slotsom is dat de vorderingen van Woonbron worden afgewezen. Zij wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.
5 De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt Woonbron in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde ] vastgesteld op € 600,- aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.L.M. van der Wildt en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
833
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
