Uitspraken

In deze zaak staat vast dat [gedaagde] , in elk geval in het gehuurde sub 1, als gastouder kinderen opvangt en dat zij met deze activiteit een inkomen verwerft.

Ook staat vast dat de beide gehuurde woningen uitsluitend bestemd zijn om te worden gebruikt als woonruimte. Tenslotte staat vast dat [gedaagde] de gehuurde woningen in elk geval ook in gebruik heeft als woning voor zichzelf en haar vier kinderen.

De vraag is dan of [gedaagde] tekortschiet door de woning(en) tevens te gebruiken voor de gastouderopvang. In de beide huurcontracten is niet bepaald dat voor een eventuele bedrijfsmatige activiteit, naast het gebruik als woonruimte, toestemming moet worden gevraagd.

[gedaagde] heeft gesteld dat zij daarvoor toestemming heeft gevraagd en verkregen. Het ligt voor de hand dat zij deze stelling zal moeten bewijzen.

Voordat de kantonrechter echter aan een bewijsopdracht toekomt moet eerst de vraag worden beantwoord of voor dit deels afwijkende gebruik wel toestemming vereist is. HR 30 maart 1990, NJ 1990,690, ECLI:NL:HR:1990:AD1080 (Doorneweerd-Rinsma) is leidend bij het beantwoorden van deze vraag.

Dat de huurder van woonruimte vanuit die woonruimte ook economische activiteiten ontplooit is niet ongebruikelijk. Zolang de huurder in het gehuurde ook woont is dat tot op zekere hoogte verenigbaar met het overeengekomen gebruik. Of de huurder het gehuurde ook voor economische activiteiten mag gebruiken zonder expliciete toestemming van de verhuurder hangt af van de feiten en omstandigheden.

In casu gaat het om het opvangen van kinderen in een woonruimte, alsof de opgevangen kinderen in een ander gezin zijn. Daarmee verschilt de kinderopvang niet of nauwelijks van een gewone gezinssituatie. Woonruimte mag worden gebruikt om er te wonen met een gezin. De kinderopvang verschilt daar feitelijk niet van. Het verschil is dat er in het algemeen, maar ook in deze zaak, meer kinderen worden opgevangen dan in een gewoon gezin. [gedaagde] verklaart dat zij niet meer dan vier kinderen opvangt, naast haar eigen gezin met vier kinderen, die, naar de kantonrechter begrijpt, wat ouder zijn. Gelet op de grootte van de (twee) woningen is dat niet een excessief aantal kinderen. Ook in een gewoon gezin kunnen immers veel kinderen aanwezig zijn (groot gezin of kinderen die op bezoek komen). Het is niet zo dat door het aantal kinderen de woning(en) per definitie zullen worden uitgewoond of dat de waarde van het gehuurde afneemt door een dergelijk aantal kinderen. Wel zorgt de kinderopvang voor extra bezoek aan huis, omdat de kinderen iedere dag (of drie dagen per week, zoals [gedaagde] stelt) worden gehaald of gebracht door de eigen ouders. Ook deze omstandigheid behoeft niet of nauwelijks af te wijken van de gewoonten in een gewoon gezin. Ook zonder opvang zal het ene huishouden meer bezoek ontvangen dan het andere. Alles overziende kan niet worden gezegd dat de kinderopvang een buitenproportioneel intensiever gebruik van het gehuurde oplevert. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat, onweersproken, is gesteld dat van overlast nog nimmer is gebleken. Van belang is tevens dat de beide gehuurde woningen over een eigen ingang en trappenhuis beschikken en dat er geen andere woningen zijn aangewezen op deze toegang.

De kantonrechter oordeelt dat de aard van de economische activiteit in het gehuurde, zoals hiervoor weergegeven, niet vergt dat daarvoor toestemming wordt gevraagd aan de verhuurder, zolang [gedaagde] ook zelf in het gehuurde blijft wonen.

Tenslotte is er het punt dat sprake is van een bedrijf waarmee een inkomen wordt gegenereerd in het gehuurde. ’s-Gravenveen heeft een beroep gedaan op Hof Den Haag 14 april 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:749 om te betogen dat kinderopvang in de gehuurde woning niet is toegestaan. In de door het Hof beoordeelde zaak waren de feiten anders dan in de onderhavige zaak. Zo bepaalde de huurovereenkomst, anders dan in de onderhavige zaak, dat voor beroepsmatig gebruik uitdrukkelijk toestemming van de verhuurder nodig was. Die toestemming werd niet verleend. Voorts ging het om een bovenwoning waardoor, anders dan in de onderhavige zaak, het risico van overlast door het ophalen en wegbrengen van de kinderen als groot werd ingeschat. Ook speelde een rol dat de woonruimte in de door het Hof behandelde zaak werd gehuurd van een woningcorporatie, stichting Vidomes. Aannemelijk is dat dan sprake is van een sociale huurwoning, temeer nu de betrokken huurder, voordat zij inkomsten uit kinderopvang genereerde van een bijstandsuitkering afhankelijk was.

Dit betekent dat voor die woning toewijzingsregels gelden en ook dat sprake is van een gesubsidieerde, lagere, huurprijs dan op grond van de markt mogelijk is.

In een dergelijke omstandigheid is niet snel aanvaardbaar dat de gesubsidieerde woonruimte wordt gebruikt om er zelf een inkomen aan te ontlenen.

In de onderhavige situatie is dat anders. De huurprijzen van de beide gehuurde woningen zijn weliswaar niet geliberaliseerd, maar dat betekent niet dat van sociale huurwoningen sprake is. Niet is gesteld of gebleken van een verhuur die wordt gesubsidieerd door de overheid en ook is niet gebleken van woonruimten die vallen onder een woningverdelingssysteem. Integendeel, het staat ’s-Gravenveen vrij om de beide huurwoningen, al dan niet gecombineerd, te verkopen of te verhuren voor een geliberaliseerde huurprijs, wanneer deze leegkomen.

[gedaagde] vordert allereerst de uitvoering van de in sub 10 van de dagvaarding opgesomde werkzaamheden, die zij presenteert onder het kopje achterstallig onderhoud.

Om herstel van gebreken te kunnen toewijzen moet allereerst vaststaan dat van gebreken sprake is. Hier strandt de vordering. [gedaagde] heeft immers gesteld dat sprake is geweest van diverse gebreken aan het gehuurde, maar zij heeft niet weersproken dat door ’s-Gravenveen in 2016, althans na juli 2016, herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd. De gebreken moeten daarmee zijn hersteld, althans door [gedaagde] is niet weersproken dat daarmee de gebreken hersteld zijn. Er is dan geen grond meer voor toewijzing van het herstel van gebreken.

De gevorderde aanleg van een centrale verwarming en het vervangen van een geiser zijn geen onderhoudswerkzaamheden. De geiser behoort niet tot het gehuurde, althans daarvan is niet gebleken, en zal door [gedaagde] zelf vervangen moeten worden. Het aanleggen van een centrale verwarming is een renovatie die het genot van het gehuurde zal verbeteren, maar niet het herstel van een gebrek. Dat de gehuurde woonruimten niet geïsoleerd zijn en kennelijk door een of meer gaskachels worden verwarmd is nu eenmaal de toestand van de gehuurde woningen die, naar de kantonrechter begrijpt, aan het einde van de 19e eeuw zijn gebouwd, en dat heeft [gedaagde] te accepteren. Zij is in de gelegenheid de verhuurder te vragen en zo nodig te vorderen (op grond van artikel 7:243 BW) dat energiebesparende maatregelen worden genomen, maar op die bepaling is de vordering thans niet gebaseerd. Dat deel van de vordering is dan ook niet toewijsbaar.

De vordering tot het aanbrengen van ventilatievoorzieningen stuit eveneens af op het feit dat het gehuurde is wat het is en [gedaagde] wel mag verlangen dat de woonruimten worden verbeterd, maar dat niet kan afdwingen, buiten de reeds genoemde wettelijke mogelijkheid.

De vergoeding wegens een verstoring van het woongenot wordt eveneens niet toegewezen. Wanneer sprake is van gebreken bestaat de mogelijkheid om, hetzij via de Huurcommissie, hetzij via de kantonrechter een, tijdelijke, huurvermindering, te vorderen. Dat is niet gebeurd. Gelet op het bestaan van deze wettelijke regeling is er geen ruimte om een huurvermindering te vorderen in de vorm van een schadevergoeding.

Daarbij komt dat ook deze vordering niet is onderbouwd en de kantonrechter derhalve geen aanknopingspunt heeft om deze vordering toe te wijzen.