Uitspraken

Ten aanzien van de stelling dat een vordering strekkende tot medewerking aan de levering van een onroerende zaak zich niet leent voor een kort gedingprocedure, overweegt de voorzieningenrechter het volgende.

Op grond van artikel 3:84 lid 1 BW is voor overdracht van een goed vereist een levering krachtens geldige titel, verricht door hem die bevoegd is over het goed te beschikken. De voor overdracht van onroerende zaken vereiste levering geschiedt, op grond van artikel 3:89 lid 1 BW, door een daartoe bestemde, tussen partijen opgemaakte, notariële akte, gevolgd door de inschrijving van die akte in de daartoe bestemde openbare registers. Als een veroordeelde ter voldoening aan de veroordeling meewerkt aan een voor inschrijving in de daartoe bestemde registers vatbare notariële akte, leidt de inschrijving van die akte alleen tot eigendomsovergang als daaraan een rechtsgeldige titel van eigendomsovergang ten grondslag ligt. Als de koopovereenkomst in een eventuele bodemprocedure wordt vernietigd, ontbreekt die titel en is geen eigendomsovergang tot stand gekomen. Van een definitieve wijziging van de rechtstoestand tussen partijen ten aanzien van de onroerende zaak is dus geen sprake (vgl. HR 02-12-1966, NJ 1967, 353). Gelet daarop, wordt het verweer gepasseerd.

Ten aanzien van het spoedeisend belang

[gedaagden] betwist dat [eisers] een spoedeisend belang heeft en stelt

zich op het standpunt dat [eisers] daarom niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vordering. [gedaagden] voert in dit kader het volgende aan. De koopovereenkomst is op 29 maart 2018 buitengerechtelijk vernietigd. Daarna is het zes tot zeven weken volledig stil gebleven. Dat maakt dat van een spoedeisend belang bij het gevorderde geen sprake is. De woning kan sinds zijn brief van 23 maart 2018, en zeker sinds de e-mail van zijn advocaat van 29 maart 2018, waarbij de koopovereenkomst buitengerechtelijk is vernietigd, aan een ander worden verkocht, dan wel worden verhuurd.

Ten aanzien van de vordering

[eisers] legt aan de vordering strekkende tot – kort gezegd – nakoming van de koopovereenkomst het volgende ten grondslag.

[gedaagden] en hij hebben een koopovereenkomst gesloten. [gedaagden] is op grond daarvan verplicht om, na betaling van de overeengekomen koopsom ad € 79.000,-, de woning af te nemen. [gedaagden] is tweemaal schriftelijk gesommeerd om de woning af te nemen, maar heeft niet aan die sommaties voldaan.

[gedaagden] stelt zich op het standpunt dat de vordering aan [eisers] moet worden ontzegd, omdat de koopovereenkomst zal worden vernietigd. Hij stelt dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. Daarnaast is volgens hem sprake van bedrog en misbruik van omstandigheden. [gedaagden] voert in dit verband het volgende aan. De makelaar heeft een drietal uitlatingen gedaan als gevolg waarvan [gedaagden] heeft gedwaald. De uitlatingen van de makelaar kunnen volgens vaste rechtspraak aan [eisers] worden toegerekend. De makelaar heeft allereerst gezegd dat zeker niet te verwachten is dat [persoon 1] bezwaar heeft tegen de verkoop van de woning. Op basis van die uitlating heeft [gedaagden] de daarop betrekking hebbende bepaling in de koopovereenkomst laten staan. Omdat [persoon 1] niet op voorhand door [eisers] was geïnformeerd over diens verkoopplannen, weigerde hij echter toestemming te verlenen voor verkoop van de woning. Als [gedaagden] vóór het tekenen van de koopovereenkomst had geweten dat [persoon 1] niet op voorhand door [eisers] was geïnformeerd over diens verkoopplannen en dat [persoon 1] zou weigeren om toestemming te verlenen, had hij de koopovereenkomst niet gesloten. Deze zou dan immers de noodzakelijke toestemming van de verpachter ontberen, met alle schadelijke gevolgen van dien.

Met betrekking tot het aflopende recht van erfpacht is tijdens de bezichtiging van de woning door de makelaar gezegd dat er drie mogelijkheden zijn, te weten – kort gezegd – verlenging van het recht van erfpacht waarbij een instapvergoeding aan de verpachter moet worden betaald, koop van de grond door de erfpachter, en beëindiging van het erfpachtrecht door het verstrijken van de termijn waarvoor het erfpachtrecht is gevestigd, wat zal leiden tot betaling van een vergoeding door de verpachter aan de erfpachter. De makelaar heeft hieraan toegevoegd dat niet te verwachten is dat de keuze van [persoon 1] zal vallen op laatstgenoemde mogelijkheid, omdat hij dan voor alle woningen die op zijn grond staan een vergoeding moet betalen en de som van die vergoedingen te hoog zal zijn.

Verder heeft de makelaar medegedeeld dat sprake is van verhuur gedurende een langere periode. De woning is echter maar beperkt verhuurd. [gedaagden] loopt daardoor in het vooruitzicht gestelde huurinkomsten mis. Het gaat niet om prognoses, maar om uitlatingen over beweerdelijk reeds gesloten huurovereenkomsten.

Doordat de makelaar opzettelijk voornoemde, onjuiste mededelingen heeft gedaan, en opzettelijk heeft verzwegen dat de voorgenomen verkoop van de woning niet door [eisers] was gemeld aan [persoon 1] , is ook sprake van bedrog. Daarnaast is sprake van misbruik van omstandigheden, nu de makelaar wist of behoorde te weten dat [gedaagden] leken zijn op het gebied van onroerend goed en onervaren zijn met pachtconstructies. De makelaar heeft daarvan misbruik gemaakt en bewust in de door hem opgestelde koopovereenkomst vermeld dat alleen de verkoper de koopovereenkomst kan ontbinden als de grondeigenaar geen toestemming verleent voor de verkoop van de woning. Als in de koopovereenkomst was opgenomen dat ook de koper op die grond de koopovereenkomst kan ontbinden, had [gedaagden] van de mogelijkheid gebruik kunnen maken om de koopovereenkomst direct na de weigering van [persoon 1] buitengerechtelijk te ontbinden.

Overwogen wordt het volgende.

Op grond van artikel 6:228 lid 1 BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en die bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar, indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten, alsook indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten de dwalende had behoren in te lichten. [eisers] betwist dat de makelaar de gestelde uitlatingen heeft gedaan en heeft ter onderbouwing hiervan een schriftelijke verklaring van de makelaar in het geding gebracht. Als (in een bodemprocedure) al kan worden vastgesteld dat de makelaar de gestelde uitlatingen heeft gedaan kan, naar voorlopig oordeel, op basis van de feiten en omstandigheden van dit geval niet worden geconcludeerd dat sprake is van dwaling in de zin van artikel 6:228 BW. [gedaagden] stelt dat de makelaar heeft gezegd dat zeker niet te verwachten is dat [persoon 1] bezwaar heeft tegen de verkoop van de woning, dat hij op basis daarvan de daarop betrekking hebbende bepaling in de koopovereenkomst heeft laten staan, en dat als hij voor het tekenen van de koopovereenkomst had geweten dat [persoon 1] niet op voorhand door [eisers] was geïnformeerd over de verkoopplannen en dat [persoon 1] zou weigeren om toestemming te verlenen, hij de koopovereenkomst niet had gesloten.

Vooropgesteld zij dat [gedaagden] uit artikel 20 van de koopovereenkomst kon afleiden dat toestemming van de grondeigenaar nog geen uitgemaakte zaak was. Daar komt bij dat vaststaat dat die toestemming (uiteindelijk) is verleend, zodat geen sprake kan zijn van

dwaling. Bovendien stond het [gedaagden] op het moment dat de notaris de makelaar (bij e‑mailbericht van 22 februari 2018) berichtte dat [persoon 1] zich vooralsnog onthield van toestemming, omdat de kopers hem niet bekend waren, vrij om de koopovereenkomst te ontbinden. De bedenktijd waarbinnen de koopovereenkomst door kopers kon worden ontbonden eindigde immers pas op 26 februari 2018.

[gedaagden] stelt verder dat de makelaar met betrekking tot het aflopende recht van erfpacht heeft gezegd dat niet te verwachten is dat [persoon 1] ervoor zal kiezen om, door het verstrijken van de termijn waarvoor het erfpachtrecht is gevestigd, het erfpachtrecht te beëindigen. In de door [gedaagden] ondertekende koopovereenkomst is opgenomen dat het recht van erfpacht eindigt op 31 december 2020. Ook is daarin opgenomen dat koper verklaart ermee bekend te zijn dat er nog geen duidelijkheid is omtrent het beëindigen c.q. voortzetten van het erfpachtrecht per 31 december 2020. Uit de brief van Keller Grondzaken B.V. van 6 september 2017 volgt dat Keller Grondzaken B.V. met [persoon 1] heeft gesproken over de gevolgen van het eindigen van de lopende erfpachtovereenkomsten per 31 december 2020 en dat het slechts een verkennend gesprek betrof. In de brief is benadrukt dat er juridisch bezien geen sprake is van een zogenaamde pre contractuele fase, dat de bestaande overeenkomsten vigeren en dat deze overeenkomsten eindigen op 31 december 2020. Die brief is voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst door de makelaar aan [gedaagden] toegezonden. Een en ander laat geen andere conclusie toe dan dat [gedaagden] bereid is geweest om het risico te nemen dat de erfpachtovereenkomst niet zou worden verlengd. In elk geval is niet gesteld of gebleken dat [eisers] al voordat de koopovereenkomst werd gesloten wist of behoorde te weten dat de erfpachtovereenkomst niet zou worden verlengd, dan wel dat de kans daarop meer dan gering was. Daarom kan, naar voorlopig oordeel, geen geslaagd beroep op artikel 6:228 BW worden gedaan.

[gedaagden] stelt tot slot dat de makelaar uitlatingen heeft gedaan over beweerdelijk reeds gesloten huurovereenkomsten, terwijl de woning slechts beperkt is verhuurd. [gedaagden] heeft tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding te kennen gegeven dat hij tegen de makelaar heeft gezegd dat de woning voor eigen gebruik zou worden gekocht en dat hij deze eventueel wilde verhuren aan bekenden of personen die de woning eerder al via [eisers] hadden gehuurd. Voor zover al moet worden aangenomen dat [gedaagden] de koopovereenkomst niet zou hebben gesloten als bij hem een juiste voorstelling van zaken ten aanzien van de huurinkomsten had bestaan, overweegt de voorzieningenrechter dat, naar voorlopig oordeel, geen geslaagd beroep op artikel 6:228 BW kan worden gedaan nu in de koopovereenkomst is opgenomen aan welke partijen en in welke periode de woning in 2018 is verhuurd. Dat [gedaagden] ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst in de veronderstelling verkeerde dat de woning voor langere periode of aan meer partijen zou worden verhuurd, acht de voorzieningenrechter in het licht daarvan niet aannemelijk.

[gedaagden] stelt zich op het standpunt dat de in te roepen ontbinding van de koopovereenkomst, dan wel de ontbondenverklaring, wordt gerechtvaardigd doordat nakoming van de koopovereenkomst door [eisers] , bestaande uit het blijvend genot verschaffen van de woning, dus ook na 31 december 2020, blijvend onmogelijk is. De makelaar van [eisers] heeft namelijk met [persoon 1] afgesproken dat als hij alsnog toestemming verleent voor de verkoop van de woning, de erfpacht niet hoeft te worden verlengd. Het betreft een ernstige, toerekenbare tekortkoming, aldus [gedaagden]

[eisers] betwist dat deze afspraak is gemaakt. Nu [gedaagden] zijn stelling op geen enkele wijze heeft onderbouwd, acht de voorzieningenrechter voorshands niet aannemelijk dat de makelaar een dergelijke afspraak met [persoon 1] heeft gemaakt.

Ten aanzien van de proceskosten

[gedaagden] legt het volgende aan de vordering ten grondslag.

Door de gedwongen notariële afname van de woning lijdt [gedaagden] schade. Doordat de makelaar van [eisers] met [persoon 1] heeft afgesproken dat als hij alsnog toestemming verleent voor de verkoop van de woning, de erfpacht niet hoeft te worden verlengd, is sprake van een aan [eisers] toe te rekenen tekortkoming in de nakoming van de verbintenis tussen partijen en is [eisers] , op grond van artikel 6:74 BW, verplicht die schade te vergoeden. De schade bestaat uit het verschil tussen de koopprijs, groot € 79.000,, en de eind 2020 van [persoon 1] te ontvangen vergoeding, die op basis van de door Keller Grondzaken B.V. getaxeerde waarde kan worden bepaald op € 35.000,-. De schade is dus € 44.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het instellen van de vordering. Aangezien de schade in de vorm van aanzienlijke waardevermindering van de litigieuze woning door de reeds bekende opzegging van de erfpacht al een feit is als [gedaagden] gedwongen wordt om aan het notarieel transport mee te werken en de schade zich dan manifesteert, is het redelijk en billijk dat hij een voorschot op de verschuldigde schadevergoeding verkrijgt en wel op het moment dat hij aan het gedwongen notarieel transport van de woning meewerkt, zodat de vorderingen die partijen op elkaar hebben door de notaris kunnen worden verrekend als betaling bij notariële overdracht door [eisers] uitblijft, aldus [gedaagden] De procesefficiency en proceseconomie rechtvaardigen dat het voorschot in reconventie wordt gevorderd. Daarnaast bestaat er volgens [gedaagden] een aanmerkelijk incassorisico voor hem als betaling van het voorschot niet tegelijkertijd plaatsvindt met betaling van de koopprijs, nu niet bekend is wat de verhaalsmogelijkheden op [eisers] zijn.

[gedaagden] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:

- salaris advocaat € 490,00 (factor 0,5 × tarief € 980,00)

Totaal € 490,00