RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7104082 \ VZ VERZ 18-17640
uitspraak: 12 oktober 2018
Beschikking ex artikel 7:230a BW van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
1. de vennootschap onder firma
[de VOF]
,
gevestigd te [plaatsnaam],
2. [vennoot 1],
vennoot van sub 1,
wonende te [plaatsnaam],
3. [vennoot 2],
vennoot van sub 1,
wonende te [plaatsnaam],
verzoekers,
tevens verweerders in het voorwaardelijke tegenverzoek,
gemachtigde: mr. A. Dunsbergen te Gorinchem,
de stichting
Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
verweerster,
tevens verzoekster in het voorwaardelijke tegenverzoek,
gemachtigde: mr. E. de Ruiter te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘[de VOF]’ respectievelijk ‘Havensteder’.
1 Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- -
het verzoekschrift, met producties, ingekomen ter griffie op 27 juli 2018;
- -
het verweerschrift, tevens houdende een tegenverzoek, met producties, ingekomen ter griffie op 26 september 2018.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgehad op 3 oktober 2018. Aan de zijde van [de VOF] zijn verschenen de heer [vennoot 1], bijgestaan door zijn gemachtigde voornoemd en de heer [T.]. Aan de zijde van Havensteder zijn verschenen de heer [B.] (medewerker bedrijfsonroerendgoed Havensteder), bijgestaan door de gemachtigde voornoemd.
1.3
De gemachtigden van partijen hebben ieder het eigen standpunt mondeling toegelicht. Door [de VOF] zijn ter zitting facturen en betalingsbewijzen overgelegd, die aan het procesdossier zijn toegevoegd. Van hetgeen ter zitting is besproken, heeft de griffier aantekening gehouden.
1.4
De datum voor deze uitspraak is door de kantonrechter bepaald op heden.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
[de VOF] drijft sinds 1993 een onderneming die zich bezig houdt met reisbemiddeling.
2.2
[de VOF] huurt vanaf 1 december 2000 van de rechtsvoorganger van Havensteder de bedrijfsruimte aan het adres [straat-en plaatsnaam] (‘het gehuurde’).
2.3
Tussen [de VOF] en de rechtsvoorganger van Havensteder is met ingang van 1 augustus 2002 een nieuwe huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten.
2.4
Artikel 2 van de huurovereenkomst van 1 augustus 2002 kent, voor zover relevant, de
volgende inhoud:
“ (…) Opzegging van deze overeenkomst door één der partijen dient te geschieden per aangetekende brief met bericht van ontvangst en met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste twee maanden.”
2.5
In 2010 zijn door de rechtsvoorganger van Havensteder werkzaamheden uitgevoerd aan de bedrijfsruimten aan de [straat-en plaatsnaam], waaronder het gehuurde.
2.6
Bij brief van 15 maart 2018 heeft Havensteder de huurovereenkomst opgezegd per 31 mei 2018. Havensteder heeft ook per die datum de ontruiming aangezegd.
3 Het verzoek
3.1
[de VOF] heeft primair en subsidiair verzocht haar niet ontvankelijk te verklaren, meer subsidiair de termijn van schorsing van de ontruimingsverplichting als bedoeld in artikel 7:230a BW te verlengen tot één jaar te rekenen vanaf 31 mei 2018 of een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen redelijke termijn van verlenging te bepalen en meest subsidiair de ontruimingstermijn te bepalen op acht maanden dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen redelijke termijn en/of alsdan in goede justitie een schadeloosstelling vast te stellen ten behoeve van [de VOF] als bedoeld in het tweede lid van artikel 7:310 BW, met veroordeling van Havensteder in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2
Ter onderbouwing van het verzoek heeft [de VOF] – verkort weergegeven – het volgende aangevoerd.
Aan het primaire verzoek heeft [de VOF] ten grondslag gelegd dat Havensteder misbruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid dan wel in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld door enige jaren na de renovatie van het gehuurde de huurovereenkomst te beëindigen middels opzegging, ondanks dat de rechtsvoorganger van Havensteder destijds aan [de VOF] had toegezegd dat zij het gehuurde mocht blijven huren. Havensteder heeft nagelaten [de VOF] destijds te informeren over de uitvoering van de destijds bij Havensteder bekende beleidsvisie, waarin geen plaats is voor de branche van [de VOF].
Ter onderbouwing van het subsidiaire verzoek heeft [de VOF] aangevoerd dat partijen de huurovereenkomst na 31 mei 2018 hebben voortgezet, dan wel dat er tussen partijen een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen per 1 juni 2018, omdat [de VOF] de huur is blijven betalen, inclusief de door Havensteder aangezegde huurverhoging per 1 juli 2018, en Havensteder niet heeft geprotesteerd tegen die betalingen.
Aan het meer subsidiaire verzoek heeft [de VOF] ten grondslag gelegd dat door de ontruiming haar belangen ernstiger worden geschaad dan de belangen van Havensteder, gelet op haar goede huurderschap, haar medewerking aan de renovatie ondanks omzetverlies, de aard van haar klantenkring, een gebrek aan andere passende bedrijfsruimte in de wijk en de afkeuring van haar plan om een andere invulling te geven aan haar onderneming om te voldoen aan één van de drie branches afgezet tegen de beleidsvisie van Havensteder om in de winkelstraat alleen huurders te huisvesten die vallen in de branches Food, Fashion en Design.
[de VOF] heeft haar meest subsidiaire verzoek onderbouwd met de stelling dat de onderhavige situatie gelijkenis vertoont met de situatie die in artikel 7:310 lid 1 BW wordt geschetst, zodat dit artikel naar analogie toegepast kan worden.
4 Het verweer en het voorwaardelijke tegenverzoek
4.1
Havensteder heeft primair geconcludeerd de verzoeken van [de VOF] niet-ontvankelijk te verklaren, althans deze af te wijzen, met veroordeling van [de VOF] in de proceskosten. Subsidiair heeft zij verzocht [de VOF] te veroordelen tot betaling van een marktconforme gebruiksvergoeding van € 1.750,00, dan wel een door de kantonrechter te bepalen marktconforme gebruiksvergoeding, vanaf 1 juni 2018 tot en met de ontruiming.
4.2
Havensteder heeft aan haar verweer het volgende – verkort weergegeven – ten grondslag gelegd.
Van misbruik van recht of strijd met de redelijkheid en billijkheid is geen sprake. De huuropzegging is rechtsgeldig, omdat Havensteder bij 230a-bedrijfsruimte niet gebonden is aan de in de wet genoemde opzeggingsgronden en vereisten voor opzegging. Havensteder heeft opgezegd conform de overeengekomen opzegtermijn.
De huurovereenkomst is niet voortgezet en er is evenmin een nieuwe huurovereenkomst per 1 juni 2018 tot stand gekomen. Havensteder heeft geen aanbod gedaan aan [de VOF]. Havensteder mag op grond van artikel 7:225 BW van [de VOF] een vergoeding vorderen gelijk aan de huurprijs voor de periode dat [de VOF] het gehuurde zonder recht of titel onder zich houdt. Daarnaast mag Havensteder de vergoeding verhogen gelijk aan het bedrag waarmee de huurprijs zou zijn verhoogd.
Geen van de belangen van [de VOF] dienen te leiden tot een verlenging van de ontruimingstermijn. Immers, goed huurderschap en medewerking verlenen aan de uitvoering van werkzaamheden zijn wettelijke verplichtingen van de huurder, [de VOF] heeft een ongeriefsvergoeding en een tijdelijke verlaging van de huurprijs gekregen, [de VOF] heeft de door Havensteder uit goede wil aangeboden geschikte bedrijfsruimtes afgewezen zonder zelf een passende bedrijfsruimte te zoeken en Havensteder was niet verplicht om het plan van [de VOF] te accepteren. Het belang van Havensteder om haar beleidsvisie, dat zij in samenwerking met de gemeente Rotterdam heeft opgesteld, uit te voeren en daartoe de huurovereenkomst met [de VOF] tijdig en conform de huurovereenkomst op te zeggen dient zwaarder te wegen dan de door [de VOF] aangevoerde belangen.
Artikel 7:310 BW kan niet naar analogie worden toegepast op de onderhavige zaak, omdat van de in dat artikel beschreven situatie hier geen sprake is.
4.3
Havensteder heeft haar tegenverzoek gegrond op artikel 7:230a lid 6 BW. Zij heeft de door haar gestelde marktconforme gebruiksvergoeding onderbouwd met een rapport van Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting B.V., waarin de verhuurmogelijkheden van het gehuurde uiteen zijn gezet.
5 De beoordeling
5.1
Het verzoek van [de VOF] is binnengekomen op 27 juli 2018 en de ontruiming is aangezegd tegen 31 mei 2018. Het verzoek is derhalve tijdig ingediend en kan inhoudelijk worden beoordeeld.
5.2
Ter beoordeling van het primaire en subsidiaire verzoek dient vastgesteld te worden welk huurregime van toepassing is op het gehuurde.
In onder meer het arrest van de Hoge Raad van 19 maart 1993 (NJ 1993, 508) is geoordeeld dat een reisbureau niet kwalificeert als bedrijfsruimte in de zin van (thans) artikel 7:290 BW. Nu verder niet gesteld is op grond waarvan artikel 7:290 BW wel van toepassing zou zijn op het gehuurde, is de conclusie dat artikel 7:230a BW van toepassing is.
5.3
Nu Havensteder niet gebonden is aan de in de wet opgesomde opzeggingsgronden en vereisten voor opzegging bij 290-bedrijfsruimte, geldt dat partijen contractueel vrij zijn de wijze van opzegging bij overeenkomst te bepalen. Zoals onbetwist door partijen is overeengekomen in artikel 2 van de huurovereenkomst, is de huur met inachtneming van een opzegtermijn van twee maanden opgezegd. De opzegging is dan ook rechtsgeldig, tenzij het beroep van [de VOF] op misbruik van bevoegdheid door Havensteder is gegrond.
5.4
Geoordeeld wordt echter dat, voor zoverre er sprake is van een toezegging in 2010 door de rechtsvoorganger van Havensteder inhoudende dat [de VOF] ook na de werkzaamheden het gehuurde zou mogen blijven huren, die toezegging is nagekomen. [de VOF] heeft immers nog acht jaar het gehuurde kunnen huren. Het beroep van [de VOF] op misbruik van bevoegdheid slaagt dan ook niet. De huurovereenkomst is rechtsgeldig opgezegd.
5.5
De hiervoor genoemde feiten en omstandigheden leveren naar het oordeel van de kantonrechter geen nieuwe huurovereenkomst op. De gewezen huurder is gehouden na het einde van de huurovereenkomst, gedurende de ontruimingstermijn, een gebruiksvergoeding te betalen, die gelijk is aan de voorheen verschuldigde huur, tot het moment van ontruimen. Dat de administratie van de verhuurder niet meer de juiste terminologie gebruikt na de datum van het beëindigen van de huur vormt onvoldoende grond om aan te nemen dat de huurovereenkomst is voortgezet. Er kan voor de huurder geen misverstand hebben bestaan over de bedoeling van de verhuurder om de huur te beëindigen.
5.6
De conclusie is dat er met betrekking tot het gehuurde geen huurovereenkomst meer bestaat tussen partijen en dat artikel 7:230a BW van toepassing is op het gehuurde. [de VOF] wordt dan ook ontvankelijk verklaard in haar verzoek. Haar primaire en subsidiaire verzoek worden afgewezen.
Verlenging ontruimingstermijn
5.7
In artikel 7:230a lid 4 BW is het volgende bepaald:
“Het verzoek wordt slechts toegewezen, indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Het verzoek wordt niettemin afgewezen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, wegens ernstige overlast, de medegebruikers dan wel hemzelf aangedaan, of wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt.”
Tussen partijen staat vast dat er geen sprake is van onbehoorlijk gebruik van het gehuurde of van ernstige overlast of wanbetaling door [de VOF]. Aan de orde is derhalve een afweging tussen de belangen van [de VOF] enerzijds en de belangen van Havensteder anderzijds. Beide partijen hebben in de door hun in het geding gebrachte processtukken en ter zitting ten overstaan van de kantonrechter hun belangen beargumenteerd. Die belangen tegen elkaar afgewogen, is de kantonrechter van oordeel dat de belangen van [de VOF] door de ontruiming niet ernstiger zullen worden geschaad dan de belangen van Havensteder bij voortzetting van het gebruik door [de VOF]. Daartoe is het volgende redengevend.
5.8
Het door [de VOF] gestelde goed huurderschap is een wettelijke verplichting en kan naar het oordeel van de kantonrechter geen rol spelen in de belangenafweging.
5.9
[de VOF] kan haar belang bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde niet gronden op de door haar gestelde omstandigheden ter zake de werkzaamheden aan het gehuurde in 2010, omdat zij het door haar gestelde omzetverlies niet heeft onderbouwd en na die werkzaamheden nog acht jaar het gehuurde heeft kunnen huren.
5.10
De omstandigheid dat [de VOF] de hogere huurprijzen voor vergelijkbare bedrijfsruimte niet kan betalen is geen omstandigheid die [de VOF] kan baten in de belangenafweging, omdat die omstandigheid inherent is aan het ondernemerschap en een veranderende huurmarkt. Overigens zijn bedrijfsruimtes aangeboden met een zo goed als gelijke huurprijs. Bovendien stelt de kantonrechter vast dat op Havensteder geen verplichting rust om aan [de VOF] bedrijfsruimte aan te bieden.
5.11
[de VOF] heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij klanten zal verliezen door de ontruiming van het gehuurde. Betoogd en niet weersproken is dat de klanten van [de VOF] niet zomaar even binnenlopen om een reis te boeken, maar specifiek voor haar naar het [winkelgebied] komen, zodat klanten ook naar haar zullen blijven komen als het reisbureau op een andere locatie is gevestigd. Veel van de aangeboden bedrijfsruimte bevindt zich in de directe omgeving van het gehuurde. [de VOF] kan bovendien haar klanten op een andere manier dan via internet op de hoogte stellen van een verhuizing, bijvoorbeeld per post, door een advertentie in de krant of aanplakborden op de ramen.
5.12
Het is niet aannemelijk gemaakt dat [de VOF] belang heeft bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde om de reden dat het door haar ingediende plan wel doorgang had moeten vinden. [de VOF] heeft namelijk niet gesteld op grond waarvan Havensteder het ingediende plan had behoren goed te keuren en te doen uitvoeren.
5.13
Havensteder heeft aannemelijk gemaakt dat het winkelend publiek voornamelijk naar het [winkelgebied] komt voor winkels in de branches Food, Fashion en Design en niet geneigd is even snel binnen te lopen bij een reisbureau om een reis te boeken, zodat – gelet op de beleidsvisie – voor een reisbureau niet langer plaats is in het [winkelgebied] en Havensteder belang heeft bij de ontruiming van het gehuurde.
5.14
Het voorgaande leidt ertoe dat het verzoek van [de VOF] om de ontruimingsbescherming tot één jaar te verlengen te rekenen vanaf 31 mei 2018 wordt afgewezen. De kantonrechter ziet in het voorgaande evenmin aanleiding om de ontruimingstermijn te stellen op acht maanden. Op grond van artikel 7:230a lid 7 BW stelt de kantonrechter het tijdstip van ontruiming vast op 14 dagen na deze beschikking.
Schadeloosstelling ex artikel 7:310 lid 2 BW
5.15
[de VOF] heeft onvoldoende onderbouwd waarom artikel 7:310 lid 2 BW naar analogie toegepast moet worden, buiten de blote stelling dat de situaties op elkaar lijken.
In casu wordt geen bestemmingsplan uitgevoerd. Het in artikel 7:310 BW bepaalde geldt niet voor 230a-bedrijfsruimte. Het meest subsidiaire verzoek wordt dan ook afgewezen.
Voorwaardelijke tegenverzoek
5.16
Nu het tegenverzoek is ingesteld onder de voorwaarde dat de termijn van de ontruimingsbescherming wordt verlengd en dit nu niet het geval is, wordt aan de beoordeling van het tegenverzoek niet toegekomen.
5.17
[de VOF] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.
6 De beslissing
De kantonrechter:
wijst de verzoeken van [de VOF] af;
stelt de datum van de ontruiming vast op 14 dagen na deze beschikking;
veroordeelt [de VOF] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 400,00 aan gemachtigdensalaris;
Deze beschikking is gegeven door mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
